案 例

王先生有一套坐落于A市的房屋。2012年5月，王先生將該房屋抵押給某銀行，用于個人商務貸款。2013年8月,王先生與許先生簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，雙方約定，王先生將其所有的該套房屋以80萬元的價款轉(zhuǎn)讓給許先生，簽字之日許先生交付定金5萬元，于2013年12月7日前交付35萬元，余款40萬元辦完轉(zhuǎn)戶手續(xù)后一個月內(nèi)付清。2013年12月7日，許先生按約定交首期房款35萬元給王先生,隨后王先生把該房屋的鑰匙交許先生。許先生在交付首期房款后不久，曾要求王先生用余款清償銀行貸款，并協(xié)助辦理過戶手續(xù)。但王先生卻提出要求，許先生應承擔過戶所需的部分稅費。許先生不同意，王先生也不履行過戶義務，雙方遂訴至法院。

疑 惑

1.王先生與許先生的房屋買賣合同是否有效？

2.法院對許先生請求辦理房屋所有權登記轉(zhuǎn)移手續(xù)應否支持？

《合同法》的規(guī)定，有下列情形之一的，可認定合同無效：一方以欺詐、脅迫的手段訂立的損害國家利益的合同；惡意串通，并損害國家、集體或第三人利益的合同；合法形式掩蓋非法目的的合同；損害社會公共利益的合同。很明顯，本案中雙方當事人都不存在上述情形。因此我們需從物權與債權的角度，討論本案。

物權行為與債權行為有著本質(zhì)的區(qū)別。轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)行為的實現(xiàn)，需要進行兩個行為，一個是簽訂轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)買賣合同的債權行為，另一個是抵押財產(chǎn)所有權變動的物權行為。而轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)債權行為，并不是必須經(jīng)過抵押權人的同意。因為抵押人與買受人簽訂轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)合同的行為，只是一個債權行為，并不會直接導致抵押財產(chǎn)物權變動的結果。抵押人未經(jīng)抵押權人同意，與他人簽訂抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同行為，并不會導致抵押權的消滅，抵押權人仍可以行使抵押權。抵押人仍是抵押物的所有權人。本案中，雙方當事人在平等自愿協(xié)商基礎上簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議，系雙方當事人的真實意愿。本案中繼續(xù)履行該協(xié)議，并不損害抵押權人銀行的合法權益，也不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。因此，二人簽訂的房屋買賣合同有效。

房屋抵押權存續(xù)期間，在房屋抵押登記未被注銷的情況下，按照現(xiàn)行的產(chǎn)權登記手續(xù)，房屋的產(chǎn)權是不能辦理過戶登記的。在買受人代為清償債務消滅抵押權前，買受人實際無法辦理房屋所有權轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。根據(jù)《物權法》相關規(guī)定：抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押

財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。若買受人同意代為清償債務消滅抵押權情況下，買受人要求出賣人協(xié)助辦理房屋所有權轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的請求是可以支持的。

本案中，作為抵押權人的銀行事后也作出了表示，只要王先生還清貸款本息，同意辦理抵押注銷登記。許先生也同意代抵押人即王先生還清抵押權人借款本息，償還債務消滅抵押權，抵押權人應當協(xié)助辦理抵押權注銷手續(xù)。法院判決許先生和王先生應當在該房屋的抵押權消滅后，共同協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權登記轉(zhuǎn)移手續(xù)。

北京市博儒律師事務所