業(yè)主委員會2005年度工作計劃
                                  ——在首屆業(yè)主委員會就職典禮上的講話
業(yè)主委員會主任  任晨光

各位業(yè)主及業(yè)主代表、居委會代表、健翔物業(yè)公司代表：
   漫長的冬季即將過去，春天已經(jīng)來臨，我們小區(qū)的業(yè)主委員會正式成立了！
   在已經(jīng)過去的近5年時間里，我們小區(qū)處在一個沒有業(yè)主委員會的狀態(tài)，完全依靠業(yè)主授權(quán)成立的業(yè)主代表委員會來維護(hù)業(yè)主的權(quán)益。這期間由于身份和授權(quán)問題產(chǎn)生了一系列應(yīng)該解決而沒有解決的問題，今后，我們就必須來正視和解決這些問題了！
   在這里，首先需要說明的是，小區(qū)《業(yè)主公約》和《業(yè)主大會議事規(guī)則》是業(yè)主大會表決通過的物業(yè)管理準(zhǔn)則，并依法進(jìn)行了備案，在本小區(qū)范圍內(nèi)是合法有效的。全體業(yè)主和物業(yè)使用人包括全體小區(qū)居民、開發(fā)商、物業(yè)服務(wù)公司、駐小區(qū)有關(guān)單位等均要受其約束。業(yè)主大會是由全體房屋所有權(quán)人組成的，其對業(yè)主委員會的任何授權(quán)，都是合法有效的，業(yè)主委員會也必將堅定不移地履行業(yè)主大會授予的職權(quán)，擔(dān)負(fù)起物業(yè)管理和監(jiān)督的職責(zé)。
   其次，要說明的是，在本小區(qū)范圍內(nèi)，如果沒有房屋產(chǎn)權(quán)證或合法的證據(jù)證明你是該房產(chǎn)的業(yè)主，那么，該房產(chǎn)就歸全體業(yè)主所有，是不能分割給單獨(dú)某一個業(yè)主的。根據(jù)《業(yè)主公約》和《業(yè)主大會議事規(guī)則》，共有房產(chǎn)的占有、使用、收益和處分權(quán)將由業(yè)主委員會來執(zhí)行。對于共有部分的房產(chǎn)，任何單位，包括開發(fā)商均無權(quán)擅自作出處置，否則就是違法的。
   第三，物業(yè)管理首先是每一個業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)，每一個業(yè)主又通過業(yè)主大會的形式，決定共有部分的物業(yè)管理形式，業(yè)主委員會受業(yè)主大會的委托，具體執(zhí)行物業(yè)管理和監(jiān)督職責(zé)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)是受業(yè)主大會選聘，根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同提供物業(yè)服務(wù)的單位，其權(quán)利和義務(wù)由合同約定，而不是由其他什么別的因素決定。洽談合同和提交擬聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)方案是業(yè)主委員會的基本職責(zé)，尊重和遵守《業(yè)主公約》和《業(yè)主大會議事規(guī)則》是一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)的基本操守。

   下面分十部分來論述業(yè)主委員會2005年度關(guān)于物業(yè)管理工作的計劃安排。
   一、 物業(yè)公司提交小區(qū)入住以來的物業(yè)管理服務(wù)工作報告，工作報告應(yīng)包括：
   1、 依據(jù)《物業(yè)管理條例》第二十九條，從開發(fā)商處移交接收的物業(yè)管理資料情況及清單附件；
   2、 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收入和支出情況；
   3、 代收代繳業(yè)主水電暖氣熱水費(fèi)情況；
   4、 小區(qū)共有部分出租、廣告等經(jīng)營情況；
   5、 小區(qū)共有部分清單及維護(hù)保養(yǎng)情況;
   6、 小區(qū)業(yè)主車輛登記情況；
   7、 物業(yè)管理制度建設(shè)情況及相關(guān)文本附件；
   8、 其他需要向業(yè)主委員會說明的事項。
   后面將由物業(yè)公司具體來作這個報告，業(yè)主委員會將根據(jù)報告進(jìn)行檢查。
   二、 清理登記《業(yè)主公約》規(guī)定的，須由業(yè)主委員會存檔保管的有關(guān)物業(yè)管理所需的小區(qū)竣工圖紙、設(shè)備維護(hù)等小區(qū)物業(yè)管理資料。這是小區(qū)全體業(yè)主的公共財物，對物業(yè)管理工作是必不可少的。
   三、 共有部分的登記造冊和維護(hù)保養(yǎng)情況檢查。根據(jù)物業(yè)服務(wù)公司提供的共有部分的清單，進(jìn)行登記造冊，并聘請有關(guān)業(yè)內(nèi)專家進(jìn)行核查。
   四、 小區(qū)共有部分出租情況登記、小區(qū)廣告登記、小區(qū)業(yè)主車輛登記。根據(jù)物業(yè)服務(wù)公司提供的報告，進(jìn)行出租、廣告、車輛等的核查登記，規(guī)范今后的經(jīng)營方式和制度。
   五、 物業(yè)公司代繳水電暖氣熱水費(fèi)情況檢查、小區(qū)入住以來業(yè)主繳費(fèi)情況檢查。通過檢查，為解決前期物業(yè)費(fèi)問題打好基礎(chǔ)，以期順利解決困擾多年的1－5號樓物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)問題。    
   六、 幫助物業(yè)服務(wù)企業(yè)健全物業(yè)管理服務(wù)制度，今年重點(diǎn)是投訴/報修、處理、反饋、報告、質(zhì)詢等流程和制度，幫助物業(yè)服務(wù)企業(yè)盡快走上軌道，合理合法地為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)。
   七、 健全業(yè)主代表大會制度，確保業(yè)主大會的各項決議順利執(zhí)行，確保業(yè)主的權(quán)益得到保護(hù)。
   八、 物業(yè)服務(wù)合同簽署，這需要經(jīng)過一定的基礎(chǔ)工作和程序。目前，業(yè)主委員會已經(jīng)要求物業(yè)服務(wù)公司配合做好基礎(chǔ)工作，以便業(yè)主大會了解小區(qū)的共有財產(chǎn)情況和前期物業(yè)管理情況。根據(jù)業(yè)主大會授予的職責(zé)，業(yè)主委員會將視情況提交擬聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)方案。至于何時可以完成這項工作，提交業(yè)主大會表決，取決于物業(yè)服務(wù)公司的配合程度和商務(wù)談判的情況。
   九、 妥善解決供暖供熱水問題。業(yè)主委員會將會同開發(fā)商、物業(yè)服務(wù)公司，積極與供暖方進(jìn)行協(xié)商，共同解決供暖供熱水難題。
   十、 妥善解決停車位管理問題。根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的報告，核查業(yè)主車輛情況和停車位情況，進(jìn)行分類登記，首先加強(qiáng)車輛的出入管理，然后擬定停車位管理制度，提交業(yè)主代表大會審議，在條件成熟的情況下，逐步實行停車位管理制度。
    
   各位，物業(yè)管理不僅僅是業(yè)主委員會的工作，也是每一位業(yè)主的責(zé)任，只有大家都來關(guān)心、關(guān)注，我們才能齊心協(xié)力搞好物業(yè)管理，把我們小區(qū)建設(shè)成一個文明、和諧的社區(qū)。
謝謝大家！