宅基地買賣是我國法律、法規(guī)所禁止的。根據(jù)我國土地管理法的規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)民集體所有，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營、管理。《河北省農(nóng)村宅基地管理辦法》第二十條規(guī)定：“ 非法轉(zhuǎn)讓宅基地或者非法轉(zhuǎn)讓土地建設(shè)住宅的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令限期改正，沒收非法所得，并可處以非法所得百分之五以上百分之二十以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，由司法機關(guān)依法追究刑事責任

   6.農(nóng)村房屋買賣應(yīng)注意哪些必要程序？

(1)、房屋買賣應(yīng)經(jīng)集體即村民委員會書面同意。

(2)、如系共有房屋，必須征得其他共有人同意。

(3)、應(yīng)提交戶口簿、居民身份證及土地證、房產(chǎn)證等相關(guān)材料的原件。

(4)、應(yīng)到產(chǎn)權(quán)登記部門查看房屋產(chǎn)權(quán)是否存在瑕疵：如是否存在抵押等擔保、是否有人民法院采取查封等財產(chǎn)保全措施。

(5)、應(yīng)訂立書面買賣合同、并辦理審批、過戶等手續(xù)。房屋買賣合同應(yīng)由相關(guān)職能部門審批，并辦理“宅基地證”或“集體土地使用證”的過戶更名手續(xù)；還應(yīng)到房產(chǎn)管理部門依法辦理“房產(chǎn)證”的過戶更名手續(xù)。

   7.宅基地使用權(quán)的法律特點：

宅基地使用權(quán)是農(nóng)民因建造自有房屋而對集體所有的土地享有占有、使用的權(quán)利。特點有：（一）宅基地的所有權(quán)歸集體。（二）宅基地使用權(quán)的主體是特定的農(nóng)民。使用權(quán)僅限于本集體經(jīng)濟組織內(nèi)特定的成員享有，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以外的人員不能申請并取得宅基地。（三）宅基地使用權(quán)具有有限性。即宅基地原則上只能由宅基地使用不能將宅基地轉(zhuǎn)賣。（四）宅基地使用權(quán)具有福利性。即農(nóng)村村民取得宅基地使用權(quán)基本上是無償?shù)模蛑唤患{了極少的費用。

   8.轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)需具備的條件。

依據(jù)《土地管理法》第62條、《物權(quán)法》第155條及有關(guān)政策，有條件的允許宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓不為法律所禁止。需具備的條件有：（一）轉(zhuǎn)讓人擁有二處以上的宅基地；（二）轉(zhuǎn)讓人與受讓人為同一集體經(jīng)濟組織內(nèi)部的成員；（三）受讓人沒有住房和宅基地，且符合宅基地使用權(quán)分配條件；（四）轉(zhuǎn)讓行為征得集體經(jīng)濟組織同意。強調(diào)一點，以上條件應(yīng)同時具備。

   9.、外村農(nóng)民購買本村宅基地上住房的效力

關(guān)于外村村民能否購買宅基地上房屋的問題，房屋土地行政管理部門認為：根據(jù)土地管理法的相關(guān)規(guī)定，是不允許農(nóng)民將本集體經(jīng)濟組織農(nóng)民集體所有的宅基地及房屋賣給外村農(nóng)民的。其法律依據(jù)為1999 年《土地管理法》的第43 條規(guī)定，該規(guī)定的內(nèi)容為：“任何單位和個人進行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準使用本集體經(jīng)濟組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準使用農(nóng)民集體所有的土地的除外?！狈课萃恋匦姓芾聿块T由此規(guī)定引申出只允許本集體經(jīng)濟組織成員之間轉(zhuǎn)讓宅基地上的房屋。

 關(guān)于如何理解這些規(guī)定的含義，普遍的觀點認為：集體經(jīng)濟組織成員可以使用本集體經(jīng)濟的土地辦企業(yè)或建住房，但不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租，因此集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)在法律上是被禁止的。農(nóng)民之間的宅基地上的房屋轉(zhuǎn)讓應(yīng)限定在本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部。即使本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員之間的轉(zhuǎn)讓亦應(yīng)經(jīng)法定機關(guān)審批方為有效。本集體經(jīng)濟組織以外的農(nóng)民之間房屋買賣應(yīng)為無效。

   10.農(nóng)村宅基地使用權(quán)的特點我國農(nóng)村宅基地的使用權(quán)具有以下幾個特點：

(1)、宅基地的所有權(quán)歸農(nóng)民集體?！稇椃ā返?0條規(guī)定：“……宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。”因此，宅基地的所有權(quán)屬性，已經(jīng)用根本法的形式固定為集體所有?！锻恋毓芾矸ā返?條第2款規(guī)定：“……宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。”則更進一步明確宅基地歸農(nóng)民集體所有。

(2)、宅基地使用權(quán)的主體是特定的農(nóng)村居民?！稇椃ā贰ⅰ段餀?quán)法》、《土地管理法》等法律規(guī)定了宅基地使用權(quán)的主體是農(nóng)村居民，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以外的人員不能申請并取得宅基地使用權(quán)。

(3)、宅基地使用權(quán)不得出賣、轉(zhuǎn)讓或抵押。宅基地使用權(quán)人只能用宅基地建房居住和使用。任何組織和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)。

(4)、宅基地使用權(quán)具有福利性。農(nóng)民取得宅基地使用權(quán)基本上是無償?shù)?。因此宅基地使用?quán)是對集體經(jīng)濟組織成員的照顧和優(yōu)惠，具有福利性。