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上海中心計劃于2015年年中投入運營。早報記者寇聰實習(xí)生王加振圖

中國第一高樓上海中心正啟動招租。

總高632米、121層的上海中心將在今年年底竣工。上海中心告訴早報記者，目前主要進(jìn)行塔冠、內(nèi)部裝修、機(jī)電和裙房工程的施工，建筑安裝成本投入約100億元人民幣，上海中心計劃于2014年年底基本土建竣工，2015年年中投入運營。

超高層地標(biāo)如何招租？早報記者帶著這個問題，采訪了上海中心的團(tuán)隊及其聯(lián)合租賃代理機(jī)構(gòu)—世邦魏理仕和仲量聯(lián)行。

全球超高層建筑一半在中國

全球一半的超高層建筑在中國。世界上最高的10個樓，一半在中國。

世邦魏理仕的數(shù)據(jù)顯示，截至2014年5月底，已落成超高層建筑中，中國最多，有25棟，比排名第二的美國多出11棟。在建（已施工）的超高層建筑中，中國有78棟，世界上其他所有國家之和僅47棟。

中國天際線最高的城市為香港、上海、廣州、深圳、南京。世邦魏理仕資產(chǎn)服務(wù)部中國區(qū)董事杜日生指出，中國的超高層大致在300至450米，中東的超高層都是高出了800至1000米。

各國對超高層建筑的定義不盡相同。中國國標(biāo)標(biāo)明建筑物超過100米就可算是高層建筑。可是，中國香港以及英國、澳大利亞等都是停留在25-30米之間，因為地方法律法規(guī)還沒有跟上高樓的發(fā)展速度，比如香港的消防條例還是沿用100年前的標(biāo)準(zhǔn)。

根據(jù)目前公信力最高的世界高層都市建筑學(xué)會（CTBUH）的定義，垂直高度超過或等于300米的建筑就是超高層建筑。杜日生解釋，因為從垂直運輸策略考慮，95%的超300米建筑都會有轉(zhuǎn)換層（就是你要上到頂樓，肯定中間至少要換乘一部電梯）。比如廣州利通廣場，高303米，在47層就有一個轉(zhuǎn)換層。

300米以上的超高層，上?？偣灿?幢，其中在浦西有2幢，分別是還在建設(shè)中的白玉蘭廣場以及落成的上海世茂國際廣場[最新消息 價格 戶型 點評]；在浦東的3幢都位于赫赫有名的陸家嘴，即環(huán)球金融中心、金茂大廈和上海中心。

有意思的是，中國的超高層建筑清一色的是寫字樓加酒店，鮮少有住宅。反觀中東的超高層，大多是豪宅。一位國企開發(fā)商稱，“我們也想蓋個超高大平層復(fù)式精裝公寓，可政府沒批這樣的地?！?/p>

同樣的，中國的超高層建筑涉及大宗交易買賣的也不多，因為大部分的超高層都在國企開發(fā)商手里，出于形象和品牌考慮，他們更愿意持有。

超高層租金取決于運營

偏愛租給“金融總部”

物以稀為貴。超高層寫字樓的租金也是高高在上的嗎？

睿意德調(diào)研的數(shù)據(jù)顯示，超高層辦公樓的租金回報高于周邊項目。目前，香港國際金融中心（IFC）的租金達(dá)到59元/平方米/天，相比核心商圈的香港中環(huán)，租金高出55%；上海和紐約的超高層建筑相對于所處商圈的租金，則高出17%。睿意德對超高層的定義是250米以上的建筑。

不過，商業(yè)最重要的不是蓋房子而是運營，租金高低完全取決于團(tuán)隊的運營能力。

二三線城市超高層散售越來越多。睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計顯示，西安市超過97%以上的項目為銷售型產(chǎn)品，其中自用客戶與投資客占比為6:4，部分超高層項目達(dá)到7:3的比例。

世邦魏理仕資產(chǎn)服務(wù)部中國區(qū)高級經(jīng)理鄺信堯表示，一線城市甲級寫字樓較多，超高層可能只占整個城市甲級寫字樓體量的5%-15%。反觀一些二線城市，一棟超高層建筑的體量就可能是整個甲級寫字樓市場的30%-50%，體量決定話語權(quán)。

中國的超高層，不是有錢就能租，金融總部才是超高層的偏愛。睿意德的數(shù)據(jù)顯示，在針對紐約、上海、香港等城市的超高層辦公樓租戶背景分析中，金融與專業(yè)服務(wù)業(yè)租用了超高層辦公樓約80%的面積，為主力租戶。

上海中心“意向租戶很多”

陸家嘴就是玩金融的地方，作為陸家嘴乃至全國最高的樓，上海中心自然要把金融玩到極致。

上海中心對早報記者表示，目前意向租戶很多，主要分布在金融、保險（放心保）、高端制造業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等行業(yè)，“這和我們的定位非常吻合。不過租賃許可證還在申請，所以還沒有正式簽約。”

一位寫字樓市場人士分析稱，“比起租金，上海中心更關(guān)注的是企業(yè)本身，如果是國際知名金融總部愿意搬過來，租金議價空間好談。”

世邦魏理仕中國區(qū)辦公樓服務(wù)部業(yè)主代表負(fù)責(zé)人林天春表示，現(xiàn)階段，他們洽談的目標(biāo)公司主要為國際知名的銀行、金融機(jī)構(gòu)、商務(wù)中心、制造業(yè)、文化娛樂業(yè)、建筑師事務(wù)所等。

仲量聯(lián)行華東區(qū)董事總經(jīng)理顧東尼表示，上海中心的主要招租目標(biāo)也是金融、保險、信托私募、專業(yè)服務(wù)相關(guān)的企業(yè)以及行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)的總部，同時非常重要的一點，是實現(xiàn)跨國企業(yè)和中國企業(yè)均衡這一目標(biāo)。

上海中心的放租也是分期進(jìn)行，循序漸進(jìn)。

早報記者發(fā)現(xiàn)，上海中心有22萬平方米的辦公樓，但這次對外先放出來16萬平方米。

寫字樓的業(yè)主通常都會預(yù)留一小部分面積用于調(diào)整，最后預(yù)留的面積也通常租金最高。以上海國金中心二期為例，最近成交的一單金融租戶的租金高達(dá)18元/平方米/天。

小陸家嘴的最后一個樓？

陸家嘴代表了上海寫字樓的最高租金水平，且?guī)缀趺總€樓都是滿租。

高緯環(huán)球一季度數(shù)據(jù)顯示，陸家嘴甲級寫字樓租金為9.71元/平方米/天，環(huán)比上升0.1%，空置率0.6%。相比之下，南京西路甲級寫字樓租金9.58元/平方米/天，環(huán)比下降2.7%，空置率13.9%。

仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，一季度，諸如花旗銀行大廈、時代金融中心、環(huán)球金融中心、匯豐銀行、星展銀行、太平金融大廈[最新消息 價格 戶型 點評]都是100%租滿，匯亞大廈、國金中心二期的出租率分別為99%和98%。

陸家嘴惟一空置率高的寫字樓是國際航運金融中心，原因是有部分樓被賣出去了。2013年，上海隆宇企業(yè)發(fā)展有限公司以17.4億元收購國際航運金融中心6號樓。

陸家嘴的供不應(yīng)求得到了業(yè)內(nèi)共識，從去年開始，上海中心就被寄予厚望。

林天春表示，目前上海寫字樓整體市場的空置率在7%左右，而其中上海中心項目所處的小陸家嘴區(qū)域空置率僅為1.2%，為1996年以來的最低水平。在過去的12個月期間，小陸家嘴的寫字樓市場處于明顯的供不應(yīng)求狀況。2014-2015年期間，上海整體寫字樓供應(yīng)水平預(yù)計將超過200萬平方米，但其中的絕大部分位于浦西。

顧東尼表示，上海中心可以說是陸家嘴區(qū)域最后一個辦公樓項目，它的竣工將為陸家嘴金融區(qū)20年建設(shè)發(fā)展的成功拼上最后的一塊拼圖。目前陸家嘴的辦公樓租賃市場供應(yīng)十分緊張，2014年第一季度末該市場平均空置率僅為2.0%，超甲級辦公樓空置率已低于1%。而在過去的三年里，上海辦公樓市場的年凈吸納量達(dá)到80萬-120萬平方米。

有寫字樓租賃人士表示，小陸家嘴超甲級寫字樓項目現(xiàn)在的租金水平至15元/平方米/天左右。

不過，上海中心的鄰居金茂大廈租金并不高。金茂中國投資控股有限公司（06139.HK）招股說明書顯示，金茂大廈零售租金約296至740元/平方米/月，辦公樓租金約241至271元/平方米/月。金茂大廈（含酒店）市場估值近101億元。

上海中心的創(chuàng)意：空中大堂商業(yè)

上海中心是美國LEED金級預(yù)認(rèn)證的超高層建筑，這是國內(nèi)第一個。

上海中心的設(shè)計很巧妙，比如每15層就有一個避難層。主塔樓共分9個區(qū)，1區(qū)（1至7層）為商業(yè)及會議中心，2至6區(qū)（8至81層）為智能化甲級辦公樓，7至8區(qū)（84至115層）為超五星級酒店，9區(qū)（118至121層）為觀光層。其中7、21、36、51、67、83、100、117為設(shè)備兼避難層，地下三至五層為地下停車庫。

更值得一提的是，上海中心有5個空中大堂，其實就是轉(zhuǎn)換層，都會做零售?！翱罩写筇蒙虡I(yè)”是中國超高層建筑中的一個設(shè)計創(chuàng)新，把過去總是集中的商業(yè)打散，這樣白領(lǐng)不用從100層下到1層吃飯了，而是下到離得最近的空中大堂即可。

但這樣的設(shè)計需要強(qiáng)大的物業(yè)管理團(tuán)隊支持，比如貨物的運輸、對人流的控制、安保等細(xì)節(jié)待斟酌。

只有20%的超高層有LEED綠色認(rèn)證

超高層的投入成本高，怎么省錢是一個大課題。

睿意德寫字樓部高級助理董事陳曦表示，研究發(fā)現(xiàn)，迄今為止超高層寫字樓的開發(fā)成本和后期維護(hù)成本的比值大概在1比3，比如上海金茂大廈一天的維護(hù)成本就要100萬元。

杜日生表示，成本最貴的就是能耗，占到30%，而100元的能耗費大概有30元會用在空調(diào)，其次則為電梯及照明用途上。第二貴的就是人，不過大家都是超甲級，超高層和其他超甲級的物業(yè)管理人員開出的工資也差不多的。

物業(yè)管理費占租金的成本是多少？杜日生表示，現(xiàn)在超高層建筑的物業(yè)管理費在25至50元/平方米/月，租金是250元至300元/平方米/月。

早報記者了解到，超高層的建筑成本在2萬元/平方米，省錢只能在能耗上下功夫了，這也是為什么現(xiàn)在的超高層爭先恐后搞LEED綠色認(rèn)證。

超高層綠色建筑的比例會越來越高。鄺信堯表示，目前中國大概只有20%的超高層建筑有拿到LEED綠色認(rèn)證，LEED是最近5年才開始在中國普及，以后LEED認(rèn)證的樓會越來越多，比如上海中心就拿到了綠色三星及LEED金級別的預(yù)認(rèn)證。

早報記者了解到，太保收購上海世紀(jì)商貿(mào)廣場以后，就花錢下功夫在綠色上面，租金前后對比漲了5%，出租率從80%升至98%。相比同類辦公樓，世紀(jì)商貿(mào)廣場整體能耗減少25%，用水量減少48%，溫室氣體排放減少6690噸。

但下足100%功夫搞綠色同樣水土不服，比如零能耗大樓在中國就是個賠錢買賣。以光伏太陽能發(fā)電舉例，一天的發(fā)電量寫字樓本身用不完的話，只能返還給國家電網(wǎng)，不能直接供給周圍建筑，這樣算下來每度電要虧6毛錢，開發(fā)商不愿這樣做。所以某超高層只設(shè)計30%采用光伏發(fā)電，自用還不夠但能確保發(fā)電量不浪費。