一、不動產(chǎn)對外投資的會計處理

    不動產(chǎn)的對外投資屬于固定資產(chǎn)的處置環(huán)節(jié)。
   《企業(yè)會計準(zhǔn)則》規(guī)定：為了核算企業(yè)對外投資等固定資產(chǎn)處置原因轉(zhuǎn)入清理的固定資產(chǎn)價值以及在消理過程巾所發(fā)生的清理費用和清理收入等，企業(yè)應(yīng)設(shè)置"固定資產(chǎn)清理"科目。該科借方反映被清理同定資產(chǎn)賬面凈額、清理過程中發(fā)生的費用及其相關(guān)稅費，貸方反映出售固定資產(chǎn)的價款、殘料價值和變價收入以及應(yīng)由保險公司或過失人賠償?shù)膿p失等，期末余額，反映企業(yè)尚未清理完畢固定資產(chǎn)的價值以及清理凈損益。
案例1：
2010年3月20日，甲公司以一棟廠房為合并對價，取得乙公司80%的股權(quán)，并于當(dāng)日起能夠?qū)σ夜緦嵤┛刂?。合并日，該廠房的賬面原價為1000萬元，已提折舊300萬元，已提減值準(zhǔn)備50萬元，公允價值為900萬元，營業(yè)稅率為5%。乙公司凈資產(chǎn)的賬面價值為700萬元，公允價值為1000萬元。甲公司與乙公司的會計年度和采用的會計政策相同。甲公司投資當(dāng)日資本公積——股本溢價為60萬元，盈余公積為20萬元。
會計分錄如下：
首先進行固定資產(chǎn)的處置處理：
　　借：固定資產(chǎn)清理　　　　　650
　　　　累計折舊　　　　　　　300
　　　　固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備　　　50
　　　　貸：固定資產(chǎn)　　　　　　　　1000
　　借：固定資產(chǎn)清理　　　　　45
　　　　貸：應(yīng)交稅費——應(yīng)交營業(yè)稅　　45
　　然后根據(jù)不同的長期股權(quán)投資的取得方式，分同一控制下的企業(yè)合并、非同一控制下的企業(yè)合并、非企業(yè)合并形成的長期股權(quán)投資分別介紹不同的會計處理。

1.同一控制下企業(yè)合并

    假設(shè)案例1中甲公司從母公司購入乙公司80%的股權(quán)，合并前后甲、乙公司均受同一母公司控制。
根據(jù)會計準(zhǔn)則的規(guī)定，合并方以支付現(xiàn)金、轉(zhuǎn)讓非現(xiàn)金資產(chǎn)或承擔(dān)債務(wù)方式作為合并對價的，應(yīng)當(dāng)在合并日按照取得被合并方所有者權(quán)益賬面價值的份額作為長期股權(quán)投資的初始投資成本。長期股權(quán)投資初始投資成本與支付的現(xiàn)金、轉(zhuǎn)讓的非現(xiàn)金資產(chǎn)以及所承擔(dān)債務(wù)賬面價值之間的差額，應(yīng)當(dāng)調(diào)整資本公積；資本公積（資本溢價或股本溢價）不足沖減的，調(diào)整留存收益。
則會計處理：
借：長期股權(quán)投資　　　　　560（700*80%）
　　　　資本公積——股本溢價　60
　　　　盈余公積　　　　　　　20
　　　　利潤分配——未分配利潤55
　　　　貸：固定資產(chǎn)清理　　　　　　　695

2.非同一控制下的企業(yè)合并

     假設(shè)案例1中甲公司與乙公司不存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，此合并為非同一控制下的企業(yè)合并。
根據(jù)會計準(zhǔn)則的規(guī)定，非同一控制下的控股合并中，購買方應(yīng)當(dāng)以付出的資產(chǎn)、發(fā)生或承擔(dān)的負(fù)債以及發(fā)行的權(quán)益性證券的公允價值，作為長期股權(quán)投資的成本。即作為企業(yè)合并對價付出的資產(chǎn)、發(fā)生或承擔(dān)的負(fù)債應(yīng)當(dāng)按照公允價值計量，公允價值與賬面價值的差額，計入當(dāng)期損益。
會計處理為：
借：長期股權(quán)投資　　　　　900
　　貸：固定資產(chǎn)清理　　　　　695
　　    營業(yè)外收入　　　　　　205

3.非企業(yè)合并形成的長期股權(quán)投資

    非貨幣性交易方式換入的長期股權(quán)投資參照非貨幣性交易進行處理。
（1）公允價值計量模式下非貨幣性資產(chǎn)交換的會計處理
   非貨幣性資產(chǎn)交換滿足商業(yè)實質(zhì)及換入資產(chǎn)或換出資產(chǎn)的公允價值能夠可靠地計量的條件時應(yīng)當(dāng)以公允價值計量模式進行會計處理。
    換入資產(chǎn)的入賬成本＝換出資產(chǎn)公允價值＋換出存貨或換出生產(chǎn)用動產(chǎn)設(shè)備匹配的銷項稅＋支付的補價（或－收到的補價）－換入存貨或生產(chǎn)用動產(chǎn)設(shè)備對應(yīng)的進項稅；
　　交易損益＝換出資產(chǎn)的公允價值－換出資產(chǎn)的賬面價值－相關(guān)稅費（價內(nèi)稅，如消費稅）；
  案例2：接案例1，甲公司仍以上述廠房出資，不同的是取得乙公司20%的股權(quán)，乙公司凈資產(chǎn)的賬面價值為2800萬元，公允價值為3000萬元。雙方均保持資產(chǎn)的原始使用狀態(tài)。該交易具有商業(yè)實質(zhì)。
則長期股權(quán)投資的入賬分錄為：
借：長期股權(quán)投資　　　　　900
　　    貸：固定資產(chǎn)清理　　　　　695
　　        營業(yè)外收入　　　　　　205
（2）賬面價值計量模式下非貨幣性資產(chǎn)交換的會計處理
    未同時滿足公允價值計量模式的兩個必備條件時，應(yīng)當(dāng)采用賬面價值計量模式。賬面價值計量模式的會計處理原則：（1）換入資產(chǎn)的入賬成本＝換出資產(chǎn)賬面價值＋換出資產(chǎn)的價內(nèi)稅＋換出資產(chǎn)匹配的銷項稅額＋支付的補價（或－收到的補價）－換入存貨或特定固定資產(chǎn)對應(yīng)的進項稅；（2）不確認(rèn)換出資產(chǎn)損益；
接案例2：假設(shè)甲公司房產(chǎn)的公允價值無法獲取，計稅價值為900萬元.
則長期股權(quán)投資的入賬分錄為：
借：長期股權(quán)投資　　　　　695
　　  貸：固定資產(chǎn)清理　　　　　695

二、不動產(chǎn)對外投資的稅務(wù)處理

     對于上述案例中不動產(chǎn)對外投資在營業(yè)稅處理上應(yīng)視同銷售，在此不再贅述，以下主要分析涉及的企業(yè)所得稅處理。
   根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》第二十五條規(guī)定，企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物、財產(chǎn)、勞務(wù)用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應(yīng)當(dāng)視同銷售貨物、轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)或者提供勞務(wù)，但國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的除外。
   同時根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例釋義》的精神，視同銷售時應(yīng)按公允價值確定其收入，計算應(yīng)納稅額。
   因此，在企業(yè)所得稅處理上，以固定資產(chǎn)對外投資應(yīng)視同轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)，以固定資產(chǎn)的公允價值確認(rèn)轉(zhuǎn)讓收入，同時應(yīng)確認(rèn)轉(zhuǎn)讓損益。
在上述4種方式形成的長期股權(quán)投資會計核算中，非同一控制下的企業(yè)合并、公允價值計量模式下非貨幣性資產(chǎn)交換中都是以公允價值進行計量，不存在稅會差異；對于其他兩種方式固定資產(chǎn)處置都是以賬面價值結(jié)轉(zhuǎn)，未確認(rèn)轉(zhuǎn)讓損益，存在稅會差異，應(yīng)納稅調(diào)增，調(diào)增額為（公允價值-清理賬面價值=900-695=205）。