[摘要]李澤楷以往的投資路徑與其父李嘉誠迥異，但其對于中國內(nèi)陸的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)所持有的態(tài)度，正與其父趨同。

　　此前，盈大地產(chǎn)宣布出售北京盈科中心，接盤者為基匯資本。至此，盈大地產(chǎn)在內(nèi)陸再無重要資產(chǎn)。

　　李澤楷以往的投資路徑與其父李嘉誠迥異，但其對于中國內(nèi)陸的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)所持有的態(tài)度，正與其父趨同：繼出售物業(yè)后，繼之以大手筆減持房地產(chǎn)股票，趁高位套現(xiàn)心態(tài)明顯。

　　高位套現(xiàn)物業(yè)和股票

　　繼出售盈科中心后，大股東電訊盈科又開始減持盈大地產(chǎn)股票。

　　港交所數(shù)據(jù)顯示，4月9日及10日，電訊盈科共出售904萬股盈大股份，每股均價5.55元，套現(xiàn)逾5000萬元，持股比例降至72%。

　　電訊盈科集團公告稱，在保持過半持股的前提下，可能會出售更多盈大股份。

　　此前盈大地產(chǎn)剛剛溢價8%出售的盈科中心。這個項目的出售，堪稱不易。

　　盈科中心位于北京三里屯，1998年落成，整個建筑群由兩幢寫字樓、兩棟服務(wù)式公寓和一個近3.8萬平方米的購物中心組成。其中，購物中心在太平洋商業(yè)百貨撤出后，有6層樓空置了兩年之久。

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　　4月15日，盈大地產(chǎn)公告稱，其將溢價8%以72.01億港元出售北京盈科中心（去年底北京盈科中心估值為66.57億港元），接盤者為香港私募基金基匯資本，預(yù)計交易于8月28日完成，李澤楷可盈利26.46億港元。

　　和所有地產(chǎn)商一樣，李澤楷一直面臨著兩個選擇，是長期持有物業(yè)，獲取細水長流的租金收入、以及獲得物業(yè)潛在增值空間，還是將所持物業(yè)出售，短期內(nèi)收獲豐厚回報？

　　李澤楷選擇了出售，但交易并不順利。

　　2008年，盈大地產(chǎn)在其官網(wǎng)發(fā)布《磋商出售盈科中心》公告。2008年2月，北京盈科中心估值為41.03億港元。此后，出售盈科中心的交易無果。據(jù)當時業(yè)內(nèi)推測，受2008年金融危機影響，導(dǎo)致交易未成。

　　2011年，坊間再傳盈科中心將被出售，傳聞買家包括SOHO中國和華潤等企業(yè)，但盈大地產(chǎn)予以否認。市場分析認為2011年交易流產(chǎn)是因為交易雙方在價格方面沒有談攏。

　　位于北京商業(yè)黃金區(qū)域的盈科中心，商業(yè)經(jīng)營不善，地段具有的高人氣，對之幫助不大。2011年10月25日，與之合作長達10年的太平洋百貨撤出購物中心。

　　此后在長達兩年多的時間里，盈科購物中心有6層樓面一直空置，這導(dǎo)致盈科中心可出租面積平均出租率下降。

　　據(jù)盈大地產(chǎn)年報顯示，盈科中心2013年上半年可出租面積的平均出租率為61%，較2012年同期的66%出現(xiàn)5個百分點的下滑。

　　基匯資本買下的北京盈科中心，包括了這幢空置了兩年時間的購物中心。對于盈大地產(chǎn)而言，搭配了招租不利的購物中心和其他全部物業(yè)，能以小幅溢價出售，確屬難能。

　　本次繼出售物業(yè)后，李澤楷繼之以大手筆減持房地產(chǎn)股票，趁高位套現(xiàn)心態(tài)明顯。

資本運作手段日趨成熟

在開展衛(wèi)星電視、香港電訊等業(yè)務(wù)之外，房地產(chǎn)一直是李澤楷的另一項主業(yè)。

1993年10月，李澤楷成立盈科拓展集團，之后進軍新加坡。他斥資5億港元收購新加坡上市公司海裕亞洲45.7%股份，控股海裕亞洲，實現(xiàn)借殼上市，并將公司更名為盈科亞洲拓展（以下簡稱盈科拓展）。

房地長成為當時李澤楷創(chuàng)業(yè)的業(yè)務(wù)重點，而其地產(chǎn)業(yè)務(wù)的主戰(zhàn)場就選擇了亞洲。持有盈科拓展后，李澤楷攜日本首富堤明義和新加坡政府合作，三方共同開發(fā)獅城白沙浮商業(yè)城。

1995年底，盈科拓展從英之杰亞洲太平洋有限公司購入鲗魚涌皇冠車行大廈，作價6.75億港幣，8個月后便迅速售予置地集團，凈賺1.35億港元。

初戰(zhàn)告捷后的李澤楷，欲在房地產(chǎn)行業(yè)有更多斬獲，他把目光投向了日本。1997年，日本經(jīng)濟下滑，李澤楷順勢出資80億港元，其中58億港元用于從日本國家鐵路局購入位于東京千代田區(qū)接連東京火車地鐵站的地塊，22億港元為建筑費用。

但是這次，李澤楷沒有像在新加坡那樣順利，日本經(jīng)濟遲遲未能走出低谷，李澤楷購入的地塊價格大幅縮水，盈科拓展的資金鏈幾乎斷裂，隨后陷入生存困境。

之后，李嘉誠出手，他通過和黃集團買入盈科拓展東京地塊的45%的股份，價格是盈科買入價的15%，并付給盈科拓展1.7億港元手續(xù)費，以此幫助李澤楷渡過難關(guān)。

經(jīng)過此役，李澤楷在房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資態(tài)度趨于謹慎。

此后，李澤楷在香港迎來了他在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的一座里程碑，并在之后的日子里，這筆交易一直為市場廣為推崇。

從1998年開始，李澤楷不斷游說港府，終于在一年后獲得了64英畝的土地使用權(quán)和“數(shù)碼港”的獨家開發(fā)權(quán)。

隨后，李澤楷購買了一家空殼上市公司“得信佳”，將數(shù)碼港的權(quán)益注入并更名為“盈科數(shù)碼動力”，受到市場熱捧。

收購香港電訊后，李澤楷將合并后的公司命名為“電訊盈科”。2004年，李澤楷把電訊盈科旗下包括數(shù)碼港、北京盈科中心、其他投資物業(yè)注入東方燃氣，并更名為盈大地產(chǎn)。至此，電訊盈科的地產(chǎn)項目成功剝離并上市。

從李澤楷在房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資交易套利過程不難看出，其投資地產(chǎn)的獲利更大程度來源于資本運作，而非實業(yè)經(jīng)營，他所實現(xiàn)的財富增值在于將增值的資本轉(zhuǎn)讓獲取厚利。

曾被視為“盈科中心二期項目”的轉(zhuǎn)讓也印證了李澤楷的此項特點。

2006年1月，李澤楷以5.1億元總價、超過10000元/平方米的樓面單價拿下北京盈科中心旁邊的工體北路4號地塊，高調(diào)宣布將建成高檔公寓，作為盈科中心二期。

三年后，李澤楷將此項目以8億元的價格轉(zhuǎn)讓給瑞安建業(yè)，獲利2億多元。

房地產(chǎn)業(yè)務(wù)投資趨向保守

縱觀李澤楷的資本運作歷程，從最早的包裝各種概念，到把虛擬資產(chǎn)實體化，再到如今的高位套現(xiàn)操作，曾經(jīng)激進的小超人，投資風(fēng)格漸轉(zhuǎn)保守，與李嘉誠的投資節(jié)奏趨向一致。

1993年，李澤楷放出消息，欲出售衛(wèi)星電視。不久，美國新聞集團總裁默多克向其伸出橄欖枝。

經(jīng)過兩個小時的談判，李澤楷成功地讓默多克出價9.5億美元，買下衛(wèi)星電視。這個買價，比李澤楷兩年來經(jīng)營衛(wèi)視所付出的1.25億美元投資高出近8倍，這筆交易令李澤楷名聲大噪。

在1998的“數(shù)碼港”計劃中，李澤楷試圖把香港打造成除全球金融中心、貿(mào)易重鎮(zhèn)之外嶄新的高科技城市。

在高科技概念包裝下，盈科動力轉(zhuǎn)型為高科技企業(yè)，股票也因此搖身成為網(wǎng)絡(luò)概念股，“新經(jīng)濟”的故事不斷鼓吹，虛擬財富實現(xiàn)了劇增。

李澤楷沒有因此止步，他繼續(xù)利用虛擬資產(chǎn)，收購有實際盈利能力的老牌公司，并繼續(xù)實體化虛擬資產(chǎn)。

在投資風(fēng)格、節(jié)奏、選擇和行動方面，李澤楷正與其父趨同。此前，李嘉誠率先出售了內(nèi)陸三項物業(yè)，分別為上海陸家嘴東方匯經(jīng)中心OFC寫字樓、廣州西城都薈廣場和停車場、南京國際金融中心。

今年2月28日，李嘉誠在出席旗下公司業(yè)績會時表示，看好內(nèi)陸房地產(chǎn)市場前景，但目前問題是土地價格太高，造成“面粉貴過面包”的局面，因此近來沒有在內(nèi)陸購買土地。

電訊盈科先出售北京盈科中心、后減持盈大房產(chǎn)股的行為似乎表明，李澤楷正從激進的投資風(fēng)格轉(zhuǎn)向保守。

（21世紀網(wǎng)(微博)詹晨）