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檢修類別設備名稱 每日 每周 半月 每月 兩月 季度 半年 每年 低壓配電室 否 否 否 是 否 否 是 是 發(fā) 電 機 否 否 否 是 否 否 是 是 電梯 否 是 否 是 否 否 否 是 熱水系統(tǒng) 否 否 否 是 否 是 否 是 給、排水系統(tǒng) 否 否 否 是 否 是 否 是 暖系統(tǒng)（非/供暖期） 否/否 否 否 否/是 否 否 否 是 防雷接地 否 否 否 否 否 否 否 是 5.1設備房管理 5.1.1設備房內嚴禁吸煙，嚴禁堆放易燃、易爆及與管理無關的物品，并按消防規(guī)定配足有效滅火器材。 5.1.2設備房門應有“機房重地、閑人免進”標識，進出隨手關門。 5.1.3設備房中重要設備上端如有排污管等設施時，應在該設備上端加設喇叭口等設施，做好防護措施，以保證重要設備的使用。 5.1.4參觀來訪者要進入設備房，須經維修主管同意，并指定專人陪同方可進入。 5.1.5維修人員負責每日檢查設備房，記錄設備運行數(shù)據(jù)，每周清潔設備房一次。若有設備房值班員，上述工作由值班員完成。 5.2設備保養(yǎng)維修的監(jiān)督 5.2.1維修主管每周負責全面檢查監(jiān)督保養(yǎng)維修工作，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，并記錄在《巡檢記錄表》中。 5.2.2設備檢修等級按以下分類進行： A.日檢：屬巡視檢查維護。對設備房及設備周圍環(huán)境進行清潔，檢查設備有無漏水、漏油等現(xiàn)象，如實記錄運行情況，確認設備運行狀態(tài)是否有異常情況。 B.周、月檢：屬預防性檢查。對設備性能進行全面檢查，對故障隱患部位進行修理或調整，預防事故，保證設備正常運行。 C.季（半年）檢：屬維護性修理。對設備進行清掃、加油、調試。 D.年檢：屬恢復性修理。對設備局部解體，除進行月檢的工作內容外，應著重恢復設備的電氣性能、機械和精度，檢修或更換主要零部件及附屬裝置。 E.大修：屬徹底性修理。對設備進行全部解體，全面檢查、試驗、探傷、調試，更換全部不合格零部件及附屬裝置。大修應結合小區(qū)發(fā)展的需要進行技術改造。維修主管應視設備運行情況及時提請設備大修報告，經管理處經理和品質部審核后報小區(qū)業(yè)委會批準執(zhí)行。 F.供方保養(yǎng)維修：依據(jù)合同之內容，進行定期保養(yǎng)及故障的處理。 5.2.3各管理處應建立設備（工具）匯總表和設備管理臺帳、檔案，將設備及設備檢修情況、重要零部件更換情況在檔案中予以記錄，并相應在《設施維修保養(yǎng)記錄表》中予以記錄，以便今后維修工作的開展。 5.2.4對重要設備，特別是進口設備的易耗零部件，管理處應有適量的貯備，以備做好突發(fā)故障的及時處理。 5.2.5公用設備設施維修保養(yǎng)工作月度計劃由維修主管于29日前將匯總后的工作計劃報管理處經理，經管理處經理批準的月度工作計劃于下月1日前報品質部備存。 管理處應嚴格執(zhí)行月度計劃，如因特殊原因變更計劃時間，應提前兩天知會品質部。 5.2.6年度檢修計劃由管理處在每年十二月十五日前上報品質管理部審核。管理處應嚴格執(zhí)行年度計劃，如因特殊原因需變更檢修計劃時間，應提前一周報品質部核準。 5.2.7管理處應設專人負責保存必要的、與運行設備設施相符合的技術圖紙、產品說明書及相關資料，以便系統(tǒng)地、歷史地掌握設備狀態(tài)。 5.3維修工程 5.3.1公共設施、設備的大、中修工程 5.3.1.1維修主管應根據(jù)年度檢修計劃及設施、設備運行情況填寫《維修工程審批表》，制定維修方案及預算，報管理處經理、品質部及公司經理審批。 5.3.1.2維修主管組織維修工按照設備維修操作規(guī)程進行維修。 5.3.1.3設備維修完成后，維修主管應及時組織設備責任人及值班人員進行試運行。設備鑒定標準參照國家部級行業(yè)驗收規(guī)范執(zhí)行。 5.3.1.4維修內容及結果要詳細記錄在《設施維修保養(yǎng)記錄表》中。 5.3.2開發(fā)商委托的維修工程（如房屋質量問題） 5.3.2.1接到開發(fā)商委托的維修工程任務后，維修主管應及時組織人員編制維修方案及預算，填寫《維修工程審批表》?！毒S修工程審批表》按照5.3.1.1條款報批外，還需報開發(fā)商審批后方可實施。 5.3.2.2維修主管組織工程的實施。工程施工應按照各專業(yè)施工規(guī)范及驗收標準要求進行。 5.3.3委托供方維修的維修工程 管理處難以處理的問題，可提請專業(yè)供方解決。 5.3.3.1維修主管組織人員對供方編寫的施工方案及預算進行初審， 初審結果填入《維修工程審批表》中。 5.3.3.2供方施工時，要嚴格按照施工規(guī)范要遵守小區(qū)各項管理規(guī)定，要聽從管理處管理人員的管理。如有違章、違紀現(xiàn)象管理處有權進行處罰。 5.3.4維修施工組織 5.3.4.1施工材料、備件、設備：對工程材料的采購及驗收，責任部門要嚴格把關，杜絕劣質材料、備件及設備流入現(xiàn)場并使用。 5.3.4.2施工時，維修部應在施工現(xiàn)場設置標識，并要求施工人員或單 位做好圍檔或安全護欄。 5.3.4.3維修主管根據(jù)工程規(guī)模及周期轉告客服中心在小區(qū)或施工附近園區(qū)張貼對業(yè)主的通知。 5.3.4.4維修主管對施工現(xiàn)場要進行監(jiān)督檢查。 5.3.4.5維修主管負責安排供方施工人員到客服中心辦理施工人員登記及《臨時出入證》。 5.4供配電系統(tǒng)管理 5.4.1管理處應嚴格遵守《供用電協(xié)議》（或其它等效性文件），明確高低壓設備的分界點及供配電設備的產權屬性，并保存相關資料。 5.4.2工作人員在巡視設備中發(fā)現(xiàn)產權分界點處它方管理的設備有異常情況時，應做好記錄并及時告知它方，以免影響本小區(qū)的供電安全。 5.4.3低壓帶電作業(yè)安全注意事項： A.嚴禁在感性負載的主回路中或電流互感器的二次回路中作業(yè)。 B.維修主管向管理處經理匯報帶電檢修設備的原因、時間，并經批準后方可進行檢修。檢修時，維修主管必須指定一名現(xiàn)場監(jiān)護人。 C.作業(yè)人員必須戴絕緣手套和穿絕緣鞋。 5.5水暖系統(tǒng)管理 5.5.1管理處應嚴格遵守《供用熱協(xié)議》、《供用水協(xié)議》（或其它等效性文件），明確供用雙方的分界點及設備的產權屬性，并保存相關資料。 5.5.2工作人員在巡視設備中發(fā)現(xiàn)產權分界點處它方管理的設備有異常情況時，應做好記錄并及時告知它方，以免影響正常的供熱/水工作。 5.5.3無自動切換功能的水泵每月做一次主、備泵手動切換試驗并記錄。 5.5.4采暖、熱水、自來水管網(wǎng)每年3至6月份進行年檢。 5.5.5雨水（污水）泵、管網(wǎng)每年4至6月份進行年檢。 5.5.6采暖、熱水、自來水系統(tǒng)換熱器、水泵等設備房設備每年7至9月份進行年檢。 5.5.7水管的防腐涂層及管網(wǎng)支架的檢修，應視情況而定，但至少5年應重新涂刷一次。 5.5.8泵房控制柜日常維護由維修人員負責并記錄。 5.5.9市政供水/熱單位計劃性停水/熱，設備責任人應提前2天填寫記錄，并通知客服中心，由客服中心提前1天以書面方式通知顧客，并做好解釋工作。 5.5.10管理處需要計劃性停水/熱： 5.5.10.1停水/熱范圍涉及顧客用水/熱，應提前兩天書面通知顧客。 5.5.10.2計劃性停水/熱的時間安排，盡可能避免妨礙顧客用水/熱需求。 5.5.10.3由維修主管指定1名設維修人員提前1天作好停水/熱檢修所需工具、材料的準備工作，并檢查。 5.5.11飲用水箱每年由政府部門認定的二次供水清洗單位進行清洗一次，并將水樣送指定部門檢測，化驗結果由管理處存檔。 5.6電梯管理 與供方簽訂保養(yǎng)合同時，應明確當出現(xiàn)保養(yǎng)不合格或不及時的扣款條款，維保合同中應明確零配件的價格。 5.7安防系統(tǒng)管理 5.7.1報警裝置、聯(lián)動裝置、管網(wǎng)末端試水裝置的試驗必須由設備責任人或專業(yè)技術人員在場，試驗時不應妨礙小區(qū)正常秩序。 5.7.2消防水管的防腐涂層及管網(wǎng)支架的檢修，根據(jù)使用情況至少5年重新涂刷一次。 5.7.3水流指示器每半年檢修一次，檢修前書面報管理處經理審批。 5.7.4送風閥、排煙閥、每季度由維修人員清潔一次，保證表面清潔、油漆完好無損、轉動軸靈活、復位正常，在自動狀態(tài)下聯(lián)動正常，并做好記錄。 5.7.5破玻璃火警按鈕每季檢查一次，保持報警按鈕外表清潔、字跡清晰、玻璃完好無損、具有報警功能。 5.7.6送風、排煙風機每季清潔外部一次，保證運行正常。 5.7.7消防管閥門每月檢查一次，保證閥門開關位置正確，特別是需要常開的閥門。 5.7.8消防泵、噴淋泵每兩周試運行一次，保證手動、自動啟動正常。 5.7.9消防箱每季檢修一次，要保持表面清潔，配件齊全，箱內無雜物，箱門關閉嚴密、開啟靈活，消火栓玻璃完整、牢固，按鈕功能正常，檢修后貼上封條，并做好記錄。 5.7.10室外地下/地上式消防栓、水泵接合器每季度檢修一次，要保持標識醒目易辨，井內無雜物和積水，井蓋完好嚴密、開啟靈活，消防栓、水泵接合器功能正常，開啟鑰匙、水帶、水槍等配件齊全完好，檢修完后做好記錄。 5.7.11管理處須編制室內外消防栓、水泵接合器分布清單，列明消防栓、水泵接合器及其它配件的規(guī)格、數(shù)量、分布位置，以備查。 5.7.12滅火器材須每月檢查并記錄，要求壓力表指針保持在綠色安全壓力區(qū)域范圍內，滅火器表面保持干凈，擺放整齊；標簽、鉛封完好無損，并核對滅火器的使用說明及有效期限，按照使用說明要求對滅火器進行壓力測試和充裝。管理處須編制滅火器分布清單，標明滅火器品名、規(guī)格、數(shù)量、分布位置及有效期，以備年檢。 5.7.13消防工具是小區(qū)發(fā)生火災或消防演習時為專職消防人員滅火所用，任何人不得挪做它用，必須按指定位置擺放，并保持清潔、整齊，標識清晰，油漆完好。 5.8房屋本體的管理及維護 5.8.1對于小區(qū)紅線內的公用設施以及房屋本體的公用部分，應每日巡視， 發(fā)現(xiàn)問題及時向管理處經理匯報。管理處經理根據(jù)問題的復雜程度確定解決方案，如屬保修期內，應通知施工隊及時維修；超過保修期，按照相關法規(guī)要求，在完善手續(xù)后合理安排自修或委托它方維修，并做好相關質量記錄。 5.8.2天臺、陽臺、外墻、窗臺滲水在保修期內的，通知地產公司返修隊及時處理并對進度進行跟蹤；保修期以外的，需聯(lián)系專業(yè)防水補漏公司查明原因后處理，并做好與業(yè)主的協(xié)調工作。 5.8.3樓梯間的墻面、臺階、扶手等設施，一般每五年修繕粉刷一次；房屋的天面和外墻一般每十年修繕粉刷一次。所需款項從住宅維修基金支付，基金使用的明細表應當向業(yè)主公布。每次粉刷和修繕，須經業(yè)委會批準后方可執(zhí)行。 5.8.4房屋的空調架等外觀設施一般每三年粉刷一次，其費用由業(yè)主或承租人承擔，申請手續(xù)同5.10.3之規(guī)定。 5.8.5管理處應對裝修方案嚴格審核并對裝修過程進行監(jiān)督，嚴禁對房屋的內外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面及通道進行違章鑿、拆、搭、占，不得影響相鄰房屋的使用或危及其他業(yè)主房屋的安全。 5.8.6房屋本體防雷系統(tǒng)應在每年五月中旬進行一次全面檢查，檢查避雷裝置焊接點連接是否可靠，同時對避雷帶進行除銹刷漆，確保接地體能可靠接地，并做好相關記錄。 5.8.7外圍及車場的照明燈罩，每半年至少清潔一次；溝、井、渠蓋，木、鐵圍欄，公園椅、旗桿、大型吊燈等設施一般每年進行一次油漆翻新或徹底清潔。 6.0設備設施的報廢及更新改造 維修主管根據(jù)設備、設施的運行或保養(yǎng)狀態(tài)，確定其是否達到報廢程度及需要更新改造，并以專項報告的形式呈管理處經理審閱后報業(yè)主委員會審批。維修主管應積極跟蹤報告批復情況，得到回復后須及時組織實施。 7.0質量記錄和表格 《設施保養(yǎng)維修記錄表》 《維修工程審批表》 《巡查記錄表》 《設備臺帳》 《巡查問題處理表》 |
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