|
第二部分 購(gòu)房意向階段 當(dāng)你產(chǎn)生購(gòu)房意愿的時(shí)候，你至少需要想清楚以下問(wèn)題，最好一條條寫下來(lái)，這對(duì)于制訂后面的戰(zhàn)略極為重要： 1、購(gòu)房用途：自 住、出租、坐等升值還是.....買著玩。如果是自住的話一定要考慮：誰(shuí)來(lái)住？打算住多久？（這一點(diǎn)很重要，如果你打算住10年，那么買20年房齡的房子 以后怎么置換？）想清楚這些問(wèn)題可以有效幫助你鎖定房屋的區(qū)域、環(huán)境、房齡、房型等等，不會(huì)看了半年一年的還沒(méi)法下手。說(shuō)句不客氣的話，要是你看了半多年 還不下手的要么不是真想買，要么心態(tài)會(huì)被搞壞，最終草草了事。 2、購(gòu)房預(yù)算：預(yù)算是指“極限的支付能力”。別不好意思向你 父母和你女朋友摸底，以后你好好報(bào)答他們就是了。了解自己的真正底線才不至于失去最好的機(jī)會(huì)。預(yù)算代表你的支付能力上限，一般買房中能夠觸及80%-90%已經(jīng)算很高了。很多人把預(yù)算等同于打算支付的房?jī)r(jià)，最終不是錯(cuò)失良機(jī)就是盲目看房。 經(jīng)常碰到的案例是：你制定了“購(gòu)房預(yù) 算”100萬(wàn)，某天看中一套各方面都滿意的房子，但算了下支付價(jià)得105萬(wàn)，其實(shí)你也覺(jué)得這個(gè)價(jià)是合理的，但出于“預(yù)算”限制不得不還房東5萬(wàn)，房東說(shuō)只 愿意還1萬(wàn)，你說(shuō)超預(yù)算了再想想。本打算回去后再湊錢的，但沒(méi)想到幾天后房東說(shuō)降1萬(wàn)房子賣掉了。你只能再找，找的過(guò)程中你突然發(fā)現(xiàn)其實(shí)加上這幾個(gè)月來(lái)的 工資收入和父母的額外資助你實(shí)際上咬咬牙還是能夠付105萬(wàn)，甚至106萬(wàn)107萬(wàn)的....如果在這個(gè)過(guò)程中房?jī)r(jià)跌了還好，要是漲了不就悲劇了嗎？要是 漲了而且還一時(shí)找不到像當(dāng)初滿意的房源不是悲劇中的悲劇嗎？ 第三部分 找房階段 想清楚上面的問(wèn)題就可以開(kāi)始找房源了，找房源無(wú)非就是一個(gè)篩選的過(guò)程，好的搜索技巧可以大幅減輕實(shí)地看房所花的精力。我個(gè)人總結(jié)的技巧如下：（僅適用于上海地區(qū)） 1、使用3D地圖鎖定樓盤，初步考察周邊環(huán)境和交通。注 意不是讓你用google earth，而是虛擬地圖，具體是“www.”。3D地圖的好處是直觀、詳細(xì)。記得把位置中意的樓盤都記 下來(lái)。很多人用安居客、"淘寶"等來(lái)定位樓盤，其實(shí)是錯(cuò)誤的，因?yàn)樗鼈冎饕峁┓吭葱畔?，區(qū)域定位方面他們不專業(yè)，你要是用這些網(wǎng)站進(jìn)行初選，出來(lái)的結(jié)果 覆蓋半徑都很大，樓盤大大地多，跑死你。最簡(jiǎn)單的例子就是：它們會(huì)認(rèn)為差幾公里的兩個(gè)樓盤居然屬于“同一區(qū)域”的“相鄰樓盤”。 有tx說(shuō)這個(gè)網(wǎng)站只能看內(nèi)環(huán)，實(shí)際上不是，由于網(wǎng)站不是經(jīng)常更新的，而且上海外環(huán)實(shí)在變化太快、區(qū)域太廣，要做3d有難度。所以上一次更新到哪里就算哪里了，有些區(qū)域到外環(huán)，有些只到中環(huán)，沒(méi)個(gè)準(zhǔn)。但比起普通地圖來(lái)找房好用很多！連高層多層都能地圖上一看就知！ 2、上“租售情報(bào)網(wǎng)”查詢小區(qū)信息，看下小區(qū)的綜合評(píng)價(jià)。上 面的小區(qū)信息比較全面、客觀，大部分是官方信息的，這方面安居客落后了。（注意只看小區(qū)介紹和評(píng)價(jià)，其他信息都是垃圾，這個(gè)網(wǎng)站就這個(gè)有價(jià)值）然后再上“第一房屋”查看小區(qū)實(shí)景（不是圖片?。∈腔脽羝?！而且可移步換景，身臨其境?。。??？赐赀@兩個(gè)后把完全不想要的小區(qū)pass掉。當(dāng)然這兩個(gè)網(wǎng)站上的房 源信息就別看了，不是他們的長(zhǎng)項(xiàng)。 完成初選后就可以上安居、"淘寶"、新浪上去找房源看價(jià)格了，但這里面房源眾多，真假難辨，還得繼續(xù)篩選，技巧如下： （1）按發(fā)布時(shí)間排序。這點(diǎn)很重要，中介經(jīng)常使用房源信息更新的手段獲得房源靠前顯示的效果，不排序的后果可想而知。所以應(yīng)該看發(fā)布時(shí)間（不是更新時(shí)間！），越新越有效，我基本上七天以前發(fā)布的房源都不看。 （2）盡量不要使用價(jià)格和面積的篩選功能。很多人會(huì)把價(jià)格和面積作為篩選標(biāo)準(zhǔn)，這也是不可取的。因?yàn)榘窗l(fā)布時(shí)間排序后有效房源也就一兩頁(yè)，全部看一遍都花不了五分鐘。全面了解各種房型的價(jià)格有利于正確評(píng)估小區(qū)的合理售價(jià)，哪怕你根本不會(huì)要的超大戶型，看看也不傷身體嘛。 （3）價(jià)格離譜的過(guò)濾掉。價(jià)格明顯過(guò)高或過(guò)低的看都不要看，過(guò)低的要么是釣魚，要么本身有缺陷；價(jià)格過(guò)高的要么吃差價(jià)，要么就是為了騰出殺價(jià)空間，還有可能為了抬高均價(jià)。 （4）底樓、靠街的房子要過(guò)濾。這兩類房源不管是自住還是投資盡量不選，哪怕價(jià)格再低也不要。這不是觀念的問(wèn)題，是確實(shí)有問(wèn)題。在上海底樓的房子容易引塵、泛潮、容易遭遇高空拋物、容易失竊等等，除非2元以上的新建高端社區(qū)底層可以考慮，對(duì)了別墅也可以的....。 另外靠街的房子噪音和空氣污染是重點(diǎn)，不要以為非主干道就沒(méi)問(wèn)題，將來(lái)是不是會(huì)拓寬改造呢？不要以為中空玻璃可以隔音，樓下要搞個(gè)菜場(chǎng)啊小龍蝦店啊怎么辦？天天讓你免費(fèi)享受十三香的待遇啊有木有！ 這里還有一個(gè)小技巧：中介在房源介紹里面一般會(huì)把不靠街的房源寫成“小區(qū)中心位置”或者明確寫“不靠路”，因?yàn)檫@是大賣點(diǎn)，可以賣價(jià)錢的！沒(méi)有這個(gè)字樣的要當(dāng)心，要么是中介轉(zhuǎn)帖別人的自己都沒(méi)搞清楚方位，要么就是真的靠路，就等你來(lái)杯具。 （5）不要刻意挑選大中介。大 部分人有個(gè)誤區(qū)，認(rèn)為大中介規(guī)范、賣力、資源多。其實(shí)不然，照我的觀點(diǎn)，只要有經(jīng)營(yíng)資質(zhì)、門店在三家以上的中介都可以找。大中介操作規(guī)范是沒(méi)錯(cuò)，但不一定 賣力，這與薪酬體制有關(guān)，也和業(yè)務(wù)員心態(tài)有關(guān)。而從資源角度來(lái)講，我更推薦小區(qū)門口的門店，注意看網(wǎng)上中介門店地址或者在電話里問(wèn)問(wèn)吧。 另外還想說(shuō)明的是無(wú)論是安居還是"淘寶"還是新浪，你會(huì)發(fā)現(xiàn)上面的中介公司和業(yè)務(wù)員就這么幾個(gè)，有一定的局限性。所以呢，當(dāng)你初次去中意的小區(qū)看房時(shí)，別忘了出來(lái)的時(shí)候去附近的其它中介門店逛逛，可能會(huì)有意外收獲。 第四部分 看房階段 按 照上面的流程篩選一遍之后剩下的不多了吧。有人說(shuō)一共挑剩沒(méi)幾套了，還怎么實(shí)地看啊。正是因?yàn)橄仍诩依锇淹耆灰亩既拥袅耍挪恢劣诔隽思议T走冤枉路。 多看房積累經(jīng)驗(yàn)我不反對(duì)，但經(jīng)驗(yàn)值滿了之后你又不能轉(zhuǎn)職后繼續(xù)升級(jí)，因此看房千萬(wàn)不能成為長(zhǎng)期負(fù)擔(dān)，不然到最后一定是心浮氣躁胡亂下單!當(dāng)然，你要是想看 房看成個(gè)職業(yè)中介.......小伙子，好好干！ 廢話不多說(shuō)，下面就可以拿起電話開(kāi)始找中介了。 幾條技巧供參考： 1、不要怕手機(jī)被中介打爆，現(xiàn)在他們不會(huì)每天不停給你電話了，甚至有時(shí)候你會(huì)期盼著他們給你帶來(lái)消息。當(dāng)然你有個(gè)找房手機(jī)更好，買完了就把卡扔掉（手機(jī)別扔，不要送給我） 2、一套房源要找多個(gè)中介。這 個(gè)要多說(shuō)兩句，現(xiàn)在大家都知道房源都是中介互相轉(zhuǎn)帖的，一般來(lái)說(shuō)一個(gè)小區(qū)的在售房源不會(huì)超過(guò)3套（除非特大型小區(qū)或投資客集中的次新小區(qū)）。那么就很簡(jiǎn)單 了，只要是發(fā)布時(shí)間接近、樓層一致、面積相近的房源基本上就能認(rèn)定是同一套。接下來(lái)就可以針對(duì)該套房源找2-3個(gè)中介電詢，通過(guò)電話溝通大致可以判斷該中 介對(duì)房源的熟悉程度。然后挑1-2個(gè)最熟悉的中介去帶看就行。這里要注意初次溝通最好說(shuō)點(diǎn)中介的好話，別裝大爺，還有不要告訴他你還問(wèn)了其它中介，當(dāng)然他 的話你最好記著，可以拿去其它中介印證。 3、實(shí)地看房時(shí)看和問(wèn)要注意分寸。具體做法是：提前去小區(qū)，看一下周邊，和小區(qū)安 保、物業(yè)聊聊鄰里環(huán)境情況，最好是大爺大媽，特別愿意聊，很多看不到的問(wèn)題都會(huì)提前暴露。然后中介來(lái)了就去看房，如果中介跟你說(shuō)這套看不了先看其它同類房 型，千萬(wàn)不要妥協(xié)，一定要看實(shí)房?？捶窟^(guò)程中一定要記住門牌號(hào)和房號(hào)?。。?/font>20塊錢就能做全套產(chǎn)調(diào)啊有木有，不做白不做啊有木有?。Ｗ⒁饪捶康倪^(guò)程中要 讓房東和中介多介紹，自己少搭嘴，最好別談價(jià)格（問(wèn)了也白問(wèn)，一般都會(huì)報(bào)高）。這時(shí)候不懂也要裝懂，可以略微透露一點(diǎn)之前打探到的小區(qū)缺點(diǎn)用來(lái)降低房東心 理預(yù)期，但也別一棍子打死，不然顯得你沒(méi)誠(chéng)意。這里面的度是個(gè)技巧，總之見(jiàn)機(jī)行事?？赐曛笳?qǐng)務(wù)必簽掉中介的“看房單”，一來(lái)人家也要回去交差，二來(lái)這玩意對(duì)你也沒(méi)實(shí)際法律約束，與人方便就是與己方便。最穩(wěn)妥的做法是簽的花哨點(diǎn)，難以辨別。有人在這里會(huì)建議簽個(gè)假名，我不贊同，除非這個(gè)中介你不想合作下 去，否則至少姓氏請(qǐng)如實(shí)告知，以免日后真要成交了你就不厚道了。 4、意向房看后就要報(bào)價(jià)。對(duì)于有意向的房子最好在第二天就 報(bào)價(jià)，把底價(jià)（注意不能太低！），房源缺點(diǎn)一起告訴中介，讓他馬上去談。這樣一來(lái)讓中介覺(jué)得你是一個(gè)意向客，他也會(huì)很積極，二來(lái)房東聽(tīng)到馬上就有報(bào)價(jià)也會(huì) 來(lái)精神。很多人會(huì)建議購(gòu)房者千萬(wàn)不能顯露出對(duì)房子的喜愛(ài)，也不要透露自己是剛需。這一點(diǎn)我倒覺(jué)得無(wú)妨，尤其是對(duì)中介你表示出比較急切是完全可以的，這樣中 介才會(huì)積極幫你找房，你無(wú)非就是顧慮一個(gè)價(jià)格問(wèn)題，只要自己把握住最后防線就行了（沒(méi)自制力的請(qǐng)慎重考慮是否要找個(gè)代理人，比如給點(diǎn)錢我來(lái)幫你找房哈）。 就像商店里營(yíng)業(yè)員對(duì)于window shopping（上海話可以叫打打樣）的客戶根本不會(huì)搭理，道理是一樣的。但要注意：意向金千萬(wàn)不要交！那玩意是中 介忽悠你的，房子合適就直接找房東下定金。交了意向金就等于綁定中介，拿錢容易要錢難！ 經(jīng)常會(huì)碰到這樣的案例：某中介掛牌一套性價(jià)比極高的房源，買價(jià)看房后很滿意就交了意向金。中介過(guò)了兩天很失望的告訴你房東不賣了（或者報(bào)一個(gè)很高的價(jià)格），你讓中介還意向金，中介說(shuō)可以再幫你找，你總不會(huì)為了這一萬(wàn)塊錢就去打官司吧，所以就被鎖定了....... 這里我是直接簽買賣合同的，意向定金全部不交。我認(rèn)為越是看中的房子就越要減少中間環(huán)節(jié)，應(yīng)該快刀斬亂麻！當(dāng)你告訴中介你不交易向不交定金，馬上簽買賣合同，中介絕對(duì)挺你啊，除非是假房源！ 如此反復(fù)，看到真喜歡的價(jià)格接近的就要進(jìn)入議價(jià)階段了。說(shuō)實(shí)話市場(chǎng)上的邊角料最多，真正好的價(jià)格合適的千萬(wàn)不要錯(cuò)過(guò)！就像找老婆，錯(cuò)過(guò)了就變成了過(guò)錯(cuò)了。 第五部分 面談議價(jià)階段 找到好的房源后就要馬上約房東來(lái)談，注意不要光和中介談，要把房東像挖卡大佐、拉登大帥一樣挖出來(lái)！一定要見(jiàn)到本人，至于具體是你直接談還是中介幫忙談都無(wú)所謂。記得約完之后去拉產(chǎn)調(diào)。議價(jià)過(guò)程中的技巧包括： 1、下家復(fù)制法。在確定面談時(shí)間后馬上去打電話給其它有該房源的中介（別多，1-2家即可），告訴他們你對(duì)這套房子感興趣，然后愿意出的最高價(jià)是xx萬(wàn)（比你報(bào)給面談的中介的價(jià)格略低），然后別忘了讓這些中介馬上把價(jià)格反饋給房東。這樣可以降低房東價(jià)格預(yù)期，為正式談判打下基礎(chǔ)。 2、訴苦裝衰法。涉 及到大把鈔票，請(qǐng)大家就不要顧忌體面了。這里除了列舉房屋的一些小缺陷外，還要把自己的錢還差幾萬(wàn)啊，父母攢錢不容易啊，貸款壓力很大啊都抖出來(lái)吧（沒(méi)房 找不到老婆這種就不要.....了吧），反正不管有用沒(méi)用，又不用花錢，多嘮叨吧。碰到年紀(jì)大的心地善良的大灰狼（哦...不對(duì)，是大房東），或許真會(huì)讓 你點(diǎn)小錢，話說(shuō)幾千一萬(wàn)也是錢啊，你不要可以送給我。另外大可放心房東既然人都來(lái)了，不會(huì)輕易就被你嚇跑的，有得你好發(fā)揮的了，發(fā)揮得好以后可以進(jìn)軍演藝 圈。 3、得寸進(jìn)尺法。談價(jià)格一定要一萬(wàn)一萬(wàn)五千五千磨，別一次讓很多，同時(shí)你還可以利用提高首付、快速付款、加急放款等手 段讓房東讓一點(diǎn)。這里有個(gè)例子，比如你可以跟房東這么說(shuō)：“你再讓我1萬(wàn)，賣99萬(wàn)，我馬上把首付給你，你存1個(gè)月就變100萬(wàn)了，和你1個(gè)月后找到出100萬(wàn)的買你房的效果一樣，你不損失，反正現(xiàn)在房?jī)r(jià)不會(huì)跌但至少也不敢漲。” 第六部分 合同簽約階段 一 旦價(jià)格談成了，其它細(xì)節(jié)都好辦，最好馬上按手印啊有木有！別讓煮熟的鴨子飛了啊有木有！這里我就建議要么多付點(diǎn)定金，要么就直接簽買賣合同。別老想著低了 還要低，別好樣不學(xué)去學(xué)中國(guó)股民！另外論壇里有好些簽約過(guò)程中的法律建議，都是以下家的立場(chǎng)擬的。我想告訴大家那些建議很完美！但如果真那么去操作，大多 數(shù)情況下是買不到房的！比如貸款免責(zé)條款，我要是上家我才不和你簽?zāi)?，你貸不到款就想一拍兩散？我至少得留下點(diǎn)東西吧！比如一條腿啊，一只胳膊啊之類。當(dāng) 然中介也不干啊。（當(dāng)然有變通的辦法，下面詳述）。 按手印的時(shí)候到了，千萬(wàn)別亂按，要付法律責(zé)任的，按手印之前要先確認(rèn)以下事項(xiàng)： 1、驗(yàn)明上家正身，權(quán)利人（包括沒(méi)上產(chǎn)證的配偶）必須全部持證到場(chǎng)。 2、合同中的補(bǔ)充條款中對(duì)過(guò)戶、付款、貸款發(fā)放、交房等重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)有明確的約束（因?yàn)楦袷胶贤杏屑s定，如果補(bǔ)充條款不約定就以格式條款為準(zhǔn)了）。并且注意這些重要的時(shí)間節(jié)點(diǎn)不能以年月日的形式載明（也就是說(shuō)每個(gè)事件是有因果關(guān)系的，并以上一事件的完成日來(lái)約束下一事件的起始日），這樣對(duì)上下家都有利，上家不會(huì)因?yàn)闆](méi)有及時(shí)注銷抵押影響過(guò)戶而違約，下家也不會(huì)因?yàn)橘J款沒(méi)批或來(lái)不及放款而違約。一般這樣的合同才是公平合同，大家不會(huì)有異議。 這里要注意看合同正文中有沒(méi)有“合同約定部分與補(bǔ)充條款沖突的以補(bǔ)充條款為準(zhǔn)”這一條，其它就看個(gè)大概，一般沒(méi)啥問(wèn)題，那么簡(jiǎn)單的東西還錯(cuò)就要打中介的小pp了。 這里很多fq會(huì)問(wèn)，你說(shuō)的下家貸款怎么保障啊。 別 急，首先需要說(shuō)明的是銀行貸款的事情買家自己隨時(shí)可以估，不用等到簽合同了再去找銀行，而且甚至也不用問(wèn)銀行。只要你征信沒(méi)問(wèn)題、符合購(gòu)房政策、稅后月收 入是還款額的兩倍就一定沒(méi)問(wèn)題。無(wú)非就是多換幾家銀行。其中征信可以去當(dāng)?shù)厝嗣胥y行自己拉（沒(méi)逾期，社保單位和收入證明單位一致就行）。 第二合同上不約定具體年月日就是給你換銀行留下了空間，反正沒(méi)約定審批通過(guò)時(shí)間，慢慢找，不急。 第 三如果首付、利率等政策發(fā)生宏觀調(diào)整后導(dǎo)致無(wú)法足額貸款（自己收入、征信等原因造成的不能足額只能怪你自己杯具，自己打自己pp，下不了手可以花點(diǎn)錢請(qǐng)我 來(lái)代勞），即使合同中不約定，合同也是可以撤銷的。這一點(diǎn)可引用合同法“情勢(shì)變更”原則，但要注意是國(guó)家或地方政策的變更，不是單個(gè)銀行自己的內(nèi)部政策調(diào) 整，如果是后者，剛才也說(shuō)了可以換人嘛。 3、注意一下戶口遷出的問(wèn)題，尤其是老公房、使用權(quán)房等權(quán)屬、住戶結(jié)構(gòu)復(fù)雜的案例更要約定戶口遷出時(shí)間、違約金額等細(xì)節(jié)問(wèn)題。這個(gè)上家一般不會(huì)拒絕，因?yàn)闆](méi)啥理由拒絕。 4、把中介費(fèi)談清楚。在 簽訂買賣合同（或者居間協(xié)議）之前是談中介費(fèi)的最佳時(shí)機(jī)，因?yàn)檫@時(shí)候最激動(dòng)的不是你，也不是房東，而是中介！所以趁他們最嗨皮的時(shí)候好好殺個(gè)價(jià)，一般7折 沒(méi)問(wèn)題，夠狠的話5折，也別太低，后面還要中介賣力呢。 確認(rèn)無(wú)誤后就可以按手印了，之后別忘了拿一本合同走，以免毀尸滅跡。這里有點(diǎn)需要說(shuō)明的是中介費(fèi) 一般要求簽完合同就付，論壇里很多人會(huì)建議不要給，到交房再給。個(gè)人認(rèn)為做得有些慘絕人寰（除非是小中介和夫妻老婆店，為了保障自己權(quán)益可以分期付）。大 中介的話這里我建議可以和中介再議個(gè)價(jià)，把零頭拉掉即付（或者和首付同時(shí)付也可以），記得拿**或收據(jù)。 之后付首付，記得讓上家?guī)е矸?/font> 證去，先查一下轉(zhuǎn)入卡是否為上家本人，然后再轉(zhuǎn)賬（別用網(wǎng)銀或自助設(shè)備，要柜面哦，要憑證哦，要找個(gè)漂亮點(diǎn)的銀行mm搭訕哦，這時(shí)候你是一分鐘大款 ?。。。。┻@里說(shuō)一下，如果上家忘帶身份證無(wú)法核實(shí)賬戶姓名的話，轉(zhuǎn)1分錢，就能偷窺戶名了，以免大額資金轉(zhuǎn)錯(cuò)人很麻煩！ 5、到手 價(jià)協(xié)議一定要寫清楚！這里我全部用黑體就是因?yàn)樽约寒?dāng)初考慮還不夠全面。如果以到手價(jià)為成交價(jià)寫進(jìn)買賣合同正本的話，一般還會(huì)有一個(gè)單獨(dú)的補(bǔ)充協(xié)議來(lái)約定 雙方的稅費(fèi)義務(wù)。這里買家會(huì)產(chǎn)生政策風(fēng)險(xiǎn)（比如年初的營(yíng)業(yè)稅調(diào)整）和操作風(fēng)險(xiǎn)（比如上家承諾唯一被揭穿等）。這里提供一個(gè)比較合理的雙方都可以接受的范本 供參考： “xx與xx雙方就xx房產(chǎn)的買賣事項(xiàng)在雙方自愿的情況下達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議如下： 1、買受人承擔(dān)xx房產(chǎn)交易中產(chǎn)生的稅金和費(fèi)用包括： （1）房屋交易營(yíng)業(yè)稅（或差額營(yíng)業(yè)稅）。 （2）房屋交易中賣出人個(gè)人所得稅。 （3）房屋交易中所產(chǎn)生的中介機(jī)構(gòu)服務(wù)費(fèi)用xx萬(wàn)元。 （4）其它法律規(guī)定的應(yīng)當(dāng)由買受人承擔(dān)的稅費(fèi)。 2、雙方承諾盡快辦理交易審稅事宜，如在辦理期間發(fā)生政策變化等不可抗力所導(dǎo)致的新增稅費(fèi)，按法律規(guī)定各自承擔(dān)。 （如果滿五唯一再補(bǔ)充下面一條） 3、房屋賣出人承諾該處房產(chǎn)已持有屆滿五年，并且至雙方過(guò)戶送件日止為賣出人唯一住宅。賣出人承諾在雙方審稅過(guò)程中提供購(gòu)入該處房屋的原始**（金額xx萬(wàn)元），并配合承諾唯一。 第七部分 貸款申請(qǐng)階段 一切搞定之后就去銀行貸款了，你既可以讓中介找貸款公司干，也可以自己干。貸款公司會(huì)根據(jù)貸款的難易程度收取一個(gè)打包價(jià)（包括手續(xù)費(fèi)、包裝費(fèi)和評(píng)估費(fèi)），其實(shí)評(píng)估費(fèi)說(shuō)是說(shuō)交易價(jià)的千分之一，但一般評(píng)估公司的底價(jià)（所謂成本價(jià)）是一單500元，大家看著辦。 為了免去麻煩，只要價(jià)格不離譜（一般3k以內(nèi)），建議不要和貸款公司議價(jià)，讓他們干活麻利點(diǎn)，畢竟這是小頭，要充分理解并發(fā)揮人民幣的價(jià)值。 貸款過(guò)程中要注意的方面包括： 1、材料盡快備齊。大部分銀行材料齊備后3個(gè)工作日就可出審批結(jié)果，一般審批通過(guò)后合同條款是不會(huì)改的，也就是說(shuō)政策風(fēng)險(xiǎn)就沒(méi)了。所以全速前進(jìn)吧，其實(shí)除了住房查詢單、公積金復(fù)議單外，其它材料都是當(dāng)場(chǎng)可取的，花一天時(shí)間全搞定吧。 2、附加條件盡量答應(yīng)。為了優(yōu)惠利率，有些銀行會(huì)讓你辦些其它業(yè)務(wù)，小妞你就從了吧！因?yàn)檫@些業(yè)務(wù)都無(wú)傷大雅，比如辦了信用卡、網(wǎng)上銀行等你轉(zhuǎn)手就可以注銷掉；基金保險(xiǎn)都能撤退啊。總之從了沒(méi)壞處、不從很危險(xiǎn)！ 3、注意貸款品種選擇。公積金貸款不一定劃算，因?yàn)?/font>5年以上的二手房只能貸15年，前期還款壓力大增，而且也失去了公積金提取的權(quán)利，要慎重考慮。商業(yè)貸款的還款方式要選擇好，最好老老實(shí)實(shí)等額本息，要搞創(chuàng)新最好自己先弄明白，別被坑爹了再來(lái)喊冤，叫破喉嚨也沒(méi)人理你的。 4、審批通過(guò)后要立即去審稅過(guò)戶，一般銀行的審批是有時(shí)效的，最好了解清楚。自己也別拖拖拉拉，同時(shí)也讓上家干脆點(diǎn)，女兒都已經(jīng)按了手印賣了，就趕快過(guò)門讓大爺早點(diǎn)享受吧！ 最 后記得在貸款審批通過(guò)之后讓貸款公司或親自去拿一本過(guò)戶用的貸款合同，如果銀行委托下家辦理抵押，那么別忘了拿抵押登記委托書?。ㄗ约耗潜敬蟛糠帚y行會(huì)在 放款后連同還款計(jì)劃表等其他材料一起寄給你）。其實(shí)在簽貸款的時(shí)候大部分人都沒(méi)仔細(xì)看合同，或者簽的時(shí)候還是空合同和空借據(jù)。不過(guò)沒(méi)關(guān)系，這時(shí)候就可以拿 回家好好看看了。 這里需要注意貸款合同在過(guò)戶送件前都是可以撤銷的，如果你發(fā)現(xiàn)利率不是優(yōu)惠的，或者其他貸款條款不合口味，或者不想貸那么多了，等等，最后一次反悔的機(jī)會(huì)就在送件前?。。ㄈ绻^(guò)戶前一直沒(méi)機(jī)會(huì)看到貸款合同，那么送件的時(shí)候是一定看得到的，好好觀賞吧?。?/font> 第八部分 審稅過(guò)戶階段（含放款） 首 先需要說(shuō)明其實(shí)簽完買賣合同就可以去審稅的（過(guò)戶由于需要貸款合同所以必須貸款審批后），而且如果貸款批不下來(lái)等任何原因?qū)е伦罱K交易撤銷的話所有的稅都 是可以退的！所以如果有錢替付上家稅又比較急的話可以審稅和申請(qǐng)貸款一起來(lái)！我也建議一起來(lái)！想想當(dāng)年上海地區(qū)營(yíng)業(yè)稅調(diào)整的時(shí)間居然切在了完稅點(diǎn)而不是網(wǎng) 上備案??！太黑暗了有木有....... 現(xiàn)在可以正式去審稅啦，啦啦啦。考驗(yàn)老鴇的（哦.....不對(duì)，是中介）時(shí)候到啦?。?！一個(gè)合格 的中介在這個(gè)階段應(yīng)該做到快速、準(zhǔn)確！所謂快速就是積極聯(lián)系上下家，協(xié)調(diào)時(shí)間，同時(shí)在交易中心要用盡關(guān)系做到少排隊(duì)！所謂準(zhǔn)確就是熟悉交易流程！經(jīng)常會(huì)看 到交易中心門口上下家等中介、過(guò)戶窗口前因?yàn)椴牧蠜](méi)帶齊罵中介........雖然我很同情中介的辛苦，但要是自己找罵就怪不得別人了！這里還要提一下交 易中心有專職“大堂引導(dǎo)員”，不少中介都會(huì)花點(diǎn)錢雇一個(gè)，拿號(hào)、整理材料、遞材料都很會(huì)很方便。這里作為下家需要注意： （由于各個(gè)區(qū)過(guò)戶的流程不一樣，所以就不寫流程了，這里我要罵一句，我們公司就知道收錢，流程上實(shí)在太gp） （1）盡快約定時(shí)間過(guò)戶。很 多人說(shuō)這是廢話，誰(shuí)不知道要快點(diǎn)過(guò)戶，問(wèn)題就在上家要是不配合怎么辦？威逼利誘吧。比如告訴上家稅收政策要變啊，購(gòu)房政策要變啊，如果稅收增加了、變成限 購(gòu)了大家就要散伙啦。還可以告訴上家銀行資金很緊張啊，如果不能及時(shí)過(guò)戶銀行以后放款會(huì)拖的很長(zhǎng)啊，等等。只要你之前的買賣合同條款簽的好，主動(dòng)權(quán)還是有 的。 （2）每次去交易中心之前都要讓中介確定所需材料。其實(shí)很多人過(guò)戶都不順利，因?yàn)樯俨牧?，防不勝防啊，?lái)來(lái)回回浪費(fèi)很多時(shí)間。所以每次去之前一定要讓中介去確認(rèn)上下家分別要帶哪些材料，讓中介和上家好好確認(rèn)清楚，語(yǔ)氣可以嚴(yán)厲些,這是他們的職責(zé)！ （3）要盡量約開(kāi)門時(shí)間。 交易中心一般都很忙，尤其是浦東（南泉北路那個(gè)屬于半殘，不能算），所以約在雙休日和工作日效果其實(shí)差不多。（也不知道哪里出來(lái)那么多大爺大媽，交易中心 和證券營(yíng)業(yè)部不相上下啊?。?。所以最節(jié)省時(shí)間的方法就是“等開(kāi)門！”這時(shí)候就不要嫌累了，親自上陣吧！畢竟一輩子也沒(méi)幾次。 約開(kāi)門時(shí)間去還有一個(gè)很重要的好處是萬(wàn)一少材料，你還有當(dāng)天補(bǔ)救的機(jī)會(huì)，如果下午去的話................ 當(dāng) 然如果你比較急，上家和中介都不急的話，這里提供一個(gè)方法：比如交易中心9點(diǎn)開(kāi)門，算準(zhǔn)時(shí)間先去找中介（比如8點(diǎn)），再去上家那里接上家（比如8點(diǎn)半）， 再一起到交易中心（比如8點(diǎn)45）。這樣總歸是前排就坐了吧?。e傻兮兮地約好時(shí)間在交易中心門口等上家和中介，又不敢拿號(hào)又不能離開(kāi)，吃西北風(fēng)吧你！ （4）契稅、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅是可以刷卡的....（信 用卡也可以，至少浦東可以的，但是沒(méi)有積分，也不建議大家用，因?yàn)榻痤~較大，萬(wàn)一沒(méi)準(zhǔn)備資金而使用透支的話，磁條壞了你就悲劇了）別拿現(xiàn)金去交。收款的人 可不是銀行的，碰到驗(yàn)鈔機(jī)卡鈔，拿出來(lái)有的好看了，你自己等也就算了，有木有看到背后鄙視、憤怒的目光？？有木有？？？另外刷完卡之后除了稅單之外別忘了 保存交易單，萬(wàn)一啥的....對(duì)吧，還能說(shuō)清楚這錢是你付的?。ㄣy行調(diào)單是有時(shí)效的，過(guò)了之后沒(méi)原始憑證可就說(shuō)不清了）。 （5）收件收據(jù)（就是領(lǐng)取新產(chǎn)證的憑證）最好下家保管！誰(shuí) 拿這個(gè)東西誰(shuí)就可以去領(lǐng)新產(chǎn)證，所以很重要啊，如果有些貸款是憑收件收據(jù)放款的話就更重要了！所以千萬(wàn)別讓中介拿（有些中介會(huì)拿這個(gè)來(lái)要挾上下家，不得好 死有木有?。?！最好是權(quán)利人拿（下家）。這里要提醒各位下家，買賣合同的補(bǔ)充條款中有些中介會(huì)約定由中介執(zhí)收件收據(jù)，如果簽約的時(shí)候看到請(qǐng)無(wú)情地刪除！另 外說(shuō)一個(gè)補(bǔ)救措施，如果中介拿了，又沒(méi)有按時(shí)去取，還威脅你來(lái)著，你可以去掛失，然后自己拿，因?yàn)槟闶菣?quán)利人，中介這時(shí)候啥都不是。 （6）稅款都是可以退的，請(qǐng)放心繳納。如果合同撤銷（送件前合同均可撤銷），過(guò)戶環(huán)節(jié)的所有稅費(fèi)都是可以退的。所以不要因?yàn)檫@樣那樣的顧慮而不交稅，有問(wèn)題可以再商量，只要在送件前把事情都搞定就行了。 （7）重要憑證要妥善保管。在 過(guò)戶階段，原則上所有的材料都要保留，最好放在一起。而在送件之后，甚至是拿到新產(chǎn)證之后，有些重要的憑證還是需要下家長(zhǎng)期保管的，有些甚至不能補(bǔ)！這牽 涉到以后的退稅、減稅、交易等，所以很重要！主要包括：產(chǎn)證（廢話），購(gòu)房**（二手房是由交易中心"跪求"的全額**，一手房在每筆款項(xiàng)到帳后由開(kāi)發(fā)商 開(kāi)具），契稅完稅憑證（**），買賣合同，上家各次收款憑證（二手房），房產(chǎn)稅認(rèn)定書，個(gè)稅完稅憑證（上家收?qǐng)?zhí)），等等....... （8）領(lǐng)證一定要快、準(zhǔn)、狠。一 般20天左右就可以領(lǐng)證了，網(wǎng)上或者電話都可以查詢。一旦查到了就馬上去領(lǐng)吧，如果收件收據(jù)在中介手里的話記得催一下。領(lǐng)證的隊(duì)不長(zhǎng)，可以拿到房產(chǎn)證、抵 押權(quán)證（如果有貸款的話這個(gè)是要交給銀行的）?，F(xiàn)在上海已經(jīng)取消貼花了，所以領(lǐng)證時(shí)啥都不用付。各位TX一定要注意，如果是中介去領(lǐng)證的話?cǎi)R上把產(chǎn)證和他 證要回來(lái)，因?yàn)槟憧梢詰{這個(gè)控制銀行放款....嘿嘿....（下面詳細(xì)說(shuō)） （9）放款并不是越快越好。放款拉.......TX們千萬(wàn)別雞凍，放款意味著你要還錢了，所以并不是越早放款越好。雖然現(xiàn)在資金面緊張的時(shí)期這一條估計(jì)用不上，但大多數(shù)情況下還是有用的，尤其對(duì)于無(wú)賴上家。這里分幾種情況： 第一種：優(yōu)惠利率要快放。這個(gè)不多說(shuō)了，最近農(nóng)行的事情不少人都吃了點(diǎn)小虧； 第二種：急等著房子住的要快放。這里需要注意的是先翻下買賣合同，是不是明確約定了上家放款后幾天內(nèi)不交房就要收違約金，如果有的話那就放心的快放款吧，如果沒(méi)有的話還是最好和上家再次確認(rèn)交房事宜再?zèng)Q定。 第三種：延遲交房的要慢慢放。很 多上家會(huì)說(shuō)要多住一段時(shí)間，新房還要裝修之類的話。那么就別急著放給他了，因?yàn)榧词鼓闶樟松霞业淖饨?，估?jì)也拿不到多少，尤其是對(duì)于貸款成數(shù)高、金額大、 上家租期長(zhǎng)的情況，可以詳細(xì)測(cè)算。具體算法是：月租金/貸款金額—貸款利率/12，大于0的可以租。否則寧可晚點(diǎn)放款交房。 第四種：自己手頭緊的慢慢放。這個(gè)道理就很簡(jiǎn)單了，等自己流動(dòng)資金充裕了再放款也不遲。 至于怎么控制放款時(shí)間，壓著他證不交銀行就行了。（大多數(shù)銀行貸款只要求在審批后N個(gè)月內(nèi)過(guò)戶，放款是沒(méi)有時(shí)間限制的，不過(guò)最好問(wèn)問(wèn)） （10）銀行不放款腫么辦？比如碰到無(wú)賴銀行說(shuō)沒(méi)錢怎么辦。這里提供幾個(gè)層面，一步步實(shí)施： 第一層信貸員。詢問(wèn)下信貸員啥原因不放。然后通過(guò)中介、貸款公司、其它朋友關(guān)系去給信貸員施加壓力。雖然信貸員大主意沒(méi)法定，但小主意還是可以定的，比如同一批貸款，先后還是可以由信貸員去爭(zhēng)取的。 第 二層"工作人員"熱線。銀行怕投訴是出了名的，所以去投訴吧。首先別用自己的電話和手機(jī)打，最好用家里人的手機(jī)，防止被貸款行記恨。然后電話里可以說(shuō)自己 是高端客戶，銀行不放款影響自己履行合同，一大筆違約金誰(shuí)來(lái)承擔(dān)....話可以重一點(diǎn)，最后別忘了說(shuō)你們不給解決就去銀監(jiān)會(huì)投訴。當(dāng)然電話里別用自己的真 實(shí)姓名，也別透露貸款人員姓名，不然很容易查到的，到時(shí)候計(jì)劃泡湯了別怪我。 第三層銀監(jiān)會(huì)。不到萬(wàn)不得已不要去....除非取消你的優(yōu)惠利率之類的原則問(wèn)題。 第九部分 驗(yàn)房交房階段 終于放款了吧，終于做房奴了吧，大家終于滿足了吧。別高興得太早，交房也不是件省心的是，應(yīng)為估計(jì)這時(shí)候中介已經(jīng)拿了錢逍遙去了，完全靠下家你自己了！交房階段需要注意的事項(xiàng)就兩項(xiàng)：驗(yàn)房和公用事業(yè)過(guò)戶。 （一）公用事業(yè)過(guò)戶（原則上來(lái)講只要賬單上有戶名的項(xiàng)目都必須過(guò)戶！不過(guò)好在除了物業(yè)之外，其他基本上都是7天服務(wù)??！找個(gè)周末一起辦掉吧） 1、水和電。水 和電都是跟戶走的，因?yàn)橘~單上只有地址，所以不必過(guò)戶。但也不能省心！第一步打電話去水、電公司，詢問(wèn)房東是否欠費(fèi)，報(bào)地址就可以查了。第二步讓上家搬走 前把水、電費(fèi)全部結(jié)清，另外一種方法是拿上個(gè)月賬單上的“抄見(jiàn)數(shù)”作為基數(shù)，自己去抄當(dāng)前的“讀數(shù)”，然后按照單價(jià)粗略可以估算費(fèi)用，并在尾款中扣除。 2、燃?xì)狻?/font>這 個(gè)是比較麻煩的，因?yàn)樯婕俺跹b費(fèi)，所以必須過(guò)戶！有些人認(rèn)為不過(guò)戶照樣用??！那你用吧，到時(shí)候被全滅了別找我。因?yàn)橛脩簦](méi)過(guò)戶的話就是上家啊）是可以隨 時(shí)斷你的氣的！這里需要說(shuō)明的是原則上煤氣過(guò)戶必須上下家都到場(chǎng)（因?yàn)樯婕俺跹b費(fèi)轉(zhuǎn)讓），但是如果上家不配合的話，下家持房產(chǎn)證、買賣合同（里面必須寫明 燃?xì)獬跹b費(fèi)轉(zhuǎn)讓給下家）去過(guò)戶，過(guò)戶的時(shí)候會(huì)讓你簽一個(gè)承諾書。（如果你打電話去燃?xì)夤締?wèn)，一定告訴你上家不來(lái)不能過(guò)戶，這個(gè)也是為了省去麻煩，你不用 管，可以直接去營(yíng)業(yè)廳，然后把上家不肯來(lái)的情況說(shuō)清楚，多搞搞，就會(huì)看到傳說(shuō)中的承諾書了?。?。最后燃?xì)膺^(guò)戶的時(shí)候別忘了讓上家把燃?xì)赓M(fèi)結(jié)清（不用等新賬 單，隨時(shí)可以抄數(shù)結(jié)清） 3、有線電視。有線電視需要區(qū)分：模擬有線和數(shù)字有線，因?yàn)椴皇峭患夜竟埽?/font>MD，反正就是怎么麻煩怎么來(lái)），所以要先問(wèn)清楚該房屋是否已經(jīng)數(shù)字改造（隨便找哪一家問(wèn)就行了，比如東方有線，他說(shuō)你的小區(qū)沒(méi)改造的話那就是模擬有線）。 （1）如果是模擬有線。第一步打各區(qū)的有線電視管理站，問(wèn)一下你的小區(qū)的模擬有線收費(fèi)站在哪，然后自己帶著產(chǎn)證身份證去過(guò)戶（不需要上家），過(guò)戶的時(shí)候需要把費(fèi)用繳清（很便宜的，不過(guò)賬單還是要扔給地主！尾款中扣?。?。 （2）如果是數(shù)字有線。第 一步打東方有線的統(tǒng)一熱點(diǎn)，MM會(huì)告訴你去哪里過(guò)戶。第二步帶著產(chǎn)證身份證自己去過(guò)戶，把費(fèi)用繳清。最后還要注意一點(diǎn)，別忘了在過(guò)戶的時(shí)候問(wèn)一下該戶安裝 了幾個(gè)機(jī)頂盒！讓地主把它們都留下！一個(gè)不準(zhǔn)帶走，否則扣尾款?。ㄖ匦掳惭b要付錢的?。?；然后再問(wèn)問(wèn)地主當(dāng)時(shí)還辦過(guò)哪些增值服務(wù)（啥iptv啊，AVTV 啊，深夜電視服務(wù)啊.......の.......），反正問(wèn)清楚，不想要的都取消了！讓地主的"干壞事"生活和你徹底劃清界限！當(dāng)然你可以繼續(xù)訂 avtv啊......歐美動(dòng)作片啊....日本......俄...... 4、電話和寬帶。這個(gè)就不存在過(guò)戶啥的了，讓地主移機(jī)，寬帶也移了?。。ㄒ茩C(jī)的時(shí)候會(huì)讓地主結(jié)賬的，放心）自己重新搞一個(gè)，地主的號(hào)碼肯定不夠旺的！ 5、物業(yè)。第一步帶著產(chǎn)證身份證自己去物業(yè)更名（維修基金跟房子走的，物業(yè)會(huì)幫你過(guò)的），然后問(wèn)下物業(yè)地主有沒(méi)有欠費(fèi)，同時(shí)把物業(yè)費(fèi)結(jié)清（尾款扣！）；同時(shí)還要問(wèn)問(wèn)地主有沒(méi)有車位，相關(guān)費(fèi)用有沒(méi)有結(jié)清！ 至此為止，公用事業(yè)基本上都算完了，如果還有其他的亂七八糟的，那就再去搞吧，反正一個(gè)原則是一切費(fèi)用都要地主結(jié)清！尾款不能輕易支付！交房確認(rèn)書也不能輕易簽字?。?/font> （二）驗(yàn)房 驗(yàn)房這個(gè)東西就屬于比較虛的了，如果你愿意花錢，可以找專業(yè)的第三方機(jī)構(gòu)來(lái)驗(yàn)，不過(guò)即使驗(yàn)出問(wèn)題估計(jì)地主也不會(huì)認(rèn)......所以還是自己搞吧，主要檢驗(yàn)的部分包括： 1、檢查是否有透漏電、水、煤氣等。主要檢查這些設(shè)置是否有改裝的跡象！有的話?cǎi)R上報(bào)警......哦不，找公司就行了..... 2、檢查房屋結(jié)構(gòu)是否正常。主 要檢查是否有滲水漏水，墻角開(kāi)裂等結(jié)構(gòu)性問(wèn)題（裝修問(wèn)題別提，不然把你當(dāng)傻帽別怪我）；房屋主結(jié)構(gòu)是否有明顯改動(dòng)（較新的房子都有房型圖或圖紙，自己對(duì)照 吧，不然去看看鄰居家的房型也可以）。有問(wèn)題的話就要問(wèn)地主要改裝費(fèi)了（尾款扣），嚴(yán)重的話可以找物業(yè)來(lái)評(píng)估....你要是愿意驚動(dòng)城管大 人.................我............. 3、檢查交付件是否齊全。如果在合同中有約定交付某些電器、設(shè)備等就需要一一檢查了，壞了、少了都要地主賠錢的（尾款扣！） 好吧，到此為止就基本差不多了，列一張交接清單，然后雙方簽署交房確認(rèn)書?。ㄈ绻心承╉?xiàng)目還不能確定，可以在交房書上寫清楚！將來(lái)還可以追溯的?。?/font> 買房之前的準(zhǔn)備 首先，確認(rèn)對(duì)方這套房產(chǎn)有房產(chǎn)證，沒(méi)有房產(chǎn)證的房子，是不能過(guò)戶交易的——因此，期房是不能交易的。 這里某位同志就是貪便宜，買了“二手”期房，被人騙了房款跑到國(guó)外了。 其次，確認(rèn)該房產(chǎn)屬于可以出售產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)，比如無(wú)抵押、動(dòng)遷房已經(jīng)滿5年。 這些屬性可以憑房屋地址門牌號(hào)在房產(chǎn)交易中心查詢，房產(chǎn)交易中心可以顯示該房產(chǎn)是否可以交易。 最后、產(chǎn)證上所有權(quán)利人必須同意出售該房產(chǎn)，權(quán)利人不能親自到場(chǎng)的，要有經(jīng)過(guò)公證的授權(quán)委托書，同意處分該房產(chǎn)。 如果沒(méi)有獲得所有權(quán)利人同意的交易行為，被視為無(wú)效。 產(chǎn)證上只有夫妻一方姓名的，從法律上來(lái)說(shuō)只需要有名字的人同意，但最好是夫妻沒(méi)有糾紛并且另一方也同意出售，至少有中介證明。否則將來(lái)他們夫妻鬧口水，影響你買的房子的交易。 房子里有2套戶口的房子最好別買。除非2套戶口的戶主都是房產(chǎn)權(quán)利人。 交付房款的步驟： 0)千萬(wàn)不要支付什么意向金。 意向金都是中介拿來(lái)騙人的。支付意向金是其他都沒(méi)有談攏的情況下單方面出錢，所以非常被動(dòng)，極可能被中介套牢，等于白給中介送錢。 一個(gè)中介利用意向金坑害客戶的例子： http://bbs.sh./t_507_3475299_1.htm 1）定金。 定金都是直接付給上家，并讓上家開(kāi)具有中介證明的收條，保存好收條。 不建議把定金給中介轉(zhuǎn)交，萬(wàn)一中介玩滑頭，上下家就會(huì)吃虧。 2）首付。 在確認(rèn)交付首付前，必須確認(rèn)該房產(chǎn)可安全交易（就是前面那三條）。首付一般是3成。 一個(gè)良好的中介服務(wù)，會(huì)確保交易的安全進(jìn)行。 也就是，確保上家沒(méi)有一房多賣（一般中介會(huì)把房產(chǎn)證壓在中介那里，并去做交易預(yù)告登記），確保下家的貸款足夠（貸款不夠的情況下，交易自動(dòng)取消），確**戶順利，并且房款能夠及時(shí)達(dá)到上家的賬戶。 首付，我建議直接給上家，中介能夠確保交易順利的話，這是最好的方式。 給中介很大的風(fēng)險(xiǎn)，萬(wàn)一中介拿了房款跑掉，你打官司都找不到人。 簽正式房地產(chǎn)買賣合同同時(shí)交首付之后，中介會(huì)為下家做貸款合同，申請(qǐng)貸款。 如果無(wú)法為下家貸款足額，按照法律規(guī)定，該交易自動(dòng)取消，上家無(wú)償退還定金與首付。 所以下家一般就擔(dān)心，萬(wàn)一貸款不成功上家不肯退錢怎么辦？ 這 個(gè)時(shí)候，如果你擔(dān)心自己不能成功貸款，你可以提前與上家商量好，去銀行申領(lǐng)一個(gè)資金監(jiān)管（交易中心也提供此服務(wù)），或者開(kāi)一個(gè)雙人賬戶，你把錢存在那里 面，只有等你和上家都到場(chǎng)的時(shí)候才能把錢取出來(lái)，資金唯一流向是轉(zhuǎn)給上家。除非你和上家都同意不用轉(zhuǎn)給上家，你一個(gè)人或者上家一個(gè)人都是不能動(dòng)用該賬戶 的。 如果上家不同意這個(gè)方式，那你就只能選擇把首付錢給中介的賬戶——我覺(jué)得這樣不安全，這年頭中介生意不好，業(yè)務(wù)員拿了這幾十萬(wàn)上百萬(wàn)跑了，你奈何？ 如果你都會(huì)擔(dān)心不能成功貸款，我估計(jì)上家也不愿意把房子賣給你。。。。。。 如果上家收了錢不肯交易，起碼他還有套房產(chǎn)你可以向法院打官司要這套房產(chǎn)。。。。。。。。 貸款批復(fù)，正式去過(guò)戶交易。 中介會(huì)為你們準(zhǔn)備合同，1式n份。 過(guò)戶成功后，房子從權(quán)利上就屬于下家了。 這個(gè)時(shí)候，擔(dān)心的一般就是上家了——什么時(shí)候才能拿到錢??？ 過(guò)戶申請(qǐng)的20天后，出產(chǎn)證，公積金貸款中心會(huì)自己去拿產(chǎn)證，出他項(xiàng)權(quán)利證明，放款給上家。 有商業(yè)貸款的，要自己去拿他項(xiàng)證明給銀行，銀行放款給上家。 3）尾款。 留住尾款的主要針對(duì)戶口遷移問(wèn)題。如果上家還有戶口在里面，建議尾款額度不少于5萬(wàn)，否則他要是不遷移戶口，你跟他有得耗了。尾款太少，沒(méi)有威懾力。他完全可以賴賬。 如果對(duì)方需要交房以后才遷出戶口，一定要把deadline寫在合同里，并寫明違約金，上不封頂。 在交易前沒(méi)有戶口問(wèn)題的，開(kāi)始交易后一般也不會(huì)遷移戶口進(jìn)去了，因?yàn)榉慨a(chǎn)證被中介拿了，過(guò)戶的當(dāng)天被交易中心收回。 如果上家沒(méi)有戶口問(wèn)題，尾款主要是針對(duì)水電煤過(guò)戶、物業(yè)過(guò)戶、房產(chǎn)維護(hù)等，額度可以少些，1萬(wàn)、5000都可以。 尾款在交房當(dāng)天付清。 直接給上家。 同時(shí)滿足以下三個(gè)條件的視為普通住房（否則為非普通住房）： 上海房地產(chǎn)交易稅費(fèi)清單：1、單套建筑面積140平方米以下， 2、內(nèi)環(huán)線以內(nèi)套總價(jià)245萬(wàn)元/套、內(nèi)環(huán)線和外環(huán)線之間140萬(wàn)元/套、外環(huán)線以外98萬(wàn)元/套以下， 3、五層以上（含五層）的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等。 合同公證費(fèi) 出售方:總房款×0.3% 購(gòu)買方:總房款×0.3% 備注：由引發(fā)方承擔(dān) 合同印花稅 出售方:總房款×0.05% 購(gòu)買方:總房款×0.05% 雙方（暫免征收） 交易手續(xù)費(fèi) 出售方:2.5元/平方米×建筑面積 購(gòu)買方:2.5元/平方米×建筑面積 交易登記費(fèi) 出售方:------ 購(gòu)買方:80元/套 備注：免收個(gè)人購(gòu)買普通住房的住房登記費(fèi)和個(gè)人買賣存量普通住房的住房交易(轉(zhuǎn)讓)手續(xù)費(fèi) 抵押登記費(fèi) 出售方:------ 購(gòu)買方: a.商業(yè)及組合200元/套 b.純公積金100元/套 配圖費(fèi) 出售方:------- 購(gòu)買方:25元/張 權(quán)怔印花稅 出售方:------- 購(gòu)買方:5元/本 契稅 出售方:------- 購(gòu)買方: a.普通住宅：總房款×1.5% 備注：對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%，首次購(gòu)房證明由市房地產(chǎn)交易中心出具。 b.非普通住宅：總房款×3% 營(yíng)業(yè)稅 出售方: 1.普通住宅： a.五年內(nèi)：總房款×5.55% b.五年后：------- 2.非普通住宅： a.五年內(nèi)：總房款×5.55% b.五年后：房款差額×5.55% 購(gòu)買方:------- 備注：售后公房和動(dòng)遷房首次轉(zhuǎn)讓可免征營(yíng)業(yè)稅（注：售后公房須有憑證，動(dòng)遷房應(yīng)該是唯一一套拿房的動(dòng)遷房，須有證明 所得稅 出售方: 1.普通住宅： 總房款×1%或 利潤(rùn)×20％ 2.非普通住宅： 總房款×2%或 利潤(rùn)×20％ 購(gòu)買方:------- 備注： １、個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年或5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，個(gè)人不負(fù)擔(dān)個(gè)人所得稅。 ２、出售前后１年內(nèi)按市場(chǎng)價(jià)重新購(gòu)房的先以保證金形式繳納，再視其重新購(gòu)房的金額與原住房銷售額的關(guān)系，全部或部分退還保證金。 ３、經(jīng)查詢無(wú)法確認(rèn)利潤(rùn)的按照普通住宅總房款的１％非普通住宅總房款的２％繳納。 土地增值稅 出售方: 1.普通住宅：征免 2.非普通住宅（暫免征收） a.可以提供購(gòu)房發(fā)票： 應(yīng)納稅額=（賣出價(jià)－買入價(jià)－買入的契稅－本次營(yíng)業(yè)稅及附加、印花稅－交易費(fèi)） X 適用稅率－扣除項(xiàng)目合計(jì) X 速算扣除系數(shù)。 ①增值率≤ 50%，適用稅率30％，速算扣除系數(shù)0； ②50%<增值率≤ 100%， 適用稅率40%，速算扣除系數(shù)5%； ③100%< 增值率≤200%， 適用稅率50%，速算扣除系數(shù)15%； ④增值率>200%， 適用稅率60%，速算扣除系數(shù)35% b.無(wú)法提供購(gòu)房發(fā)票及契稅單： 轉(zhuǎn)讓收入的0.5% 購(gòu)買方:------- 備注：凡符合以下兩項(xiàng)條件任何一項(xiàng)的，且居住滿五年的，免征土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半征收。 ①個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)出售房屋（需提供調(diào)動(dòng)雙方單位出具的調(diào)動(dòng)證明及營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件） ②因改善居住條件為目的出售房屋（需提供新購(gòu)入住房產(chǎn)權(quán)證）。 中介費(fèi) 出售方：總房款×1% 購(gòu)買方：總房款×1% 備注：或由一方支付2％ 簽約 時(shí)間：6月27 上家：一對(duì)夫婦，和女方的父母（產(chǎn)證上有四個(gè)人的名字） 下家：我和lg 早上，由于距離現(xiàn)在住的地方很近，我和lg很早就到了浦東新區(qū)房地產(chǎn)交易中心（張楊路德平路路口，郵電大廈那里），準(zhǔn)備等著拿號(hào)。這個(gè)時(shí)候已經(jīng)很多人了。 兩層樓。一樓是辦理交易登記，過(guò)戶受理，繳稅窗口和一樓各個(gè)業(yè)務(wù)的拿號(hào)處，二樓是買賣雙方分別審稅，核稅和二樓各個(gè)業(yè)務(wù)的拿號(hào)處，還有廁所...。 8點(diǎn)30分，開(kāi)始放號(hào)。由于是無(wú)中介的手拉手交易，所以我們拿的是“買賣交易登記”的號(hào)。（PS.過(guò)戶的時(shí)候，也是在這里拿號(hào)，是拿“辦理過(guò)戶”的號(hào)），號(hào)碼還比較靠前，是第二個(gè)。 這個(gè)時(shí)候，上家也剛好趕到。于是我們就到房產(chǎn)交易登記的窗口，遞上產(chǎn)證，身份證以及相關(guān)復(fù)印件。然后打印了格式合同（我們一共打印了5份，5元/份） 然后我們就近找了個(gè)落腳處，分別在合同上填寫了需要填寫的地方。關(guān)于補(bǔ)充合同以及附件的部分，由于雙方事先已經(jīng)溝通商量好了，所以就直接把預(yù)先準(zhǔn)備好的這些東西粘貼到合同上面，并且上下家騎縫蓋私章（上產(chǎn)證的都要蓋，我們一共6個(gè)章）。 （PS. 補(bǔ)充合同以及附件等這部分里面約定的東西相當(dāng)重要，大家盡可能把能想到需要約定清楚的東西諸如室內(nèi)設(shè)施，交房日期，違約賠償?shù)葘懮先ァＲ坏┏霈F(xiàn)糾紛的話， 法律主要是依照補(bǔ)充合同和附件部分約定的東西為主的.....由于字?jǐn)?shù)一般較多，所以最好事先就準(zhǔn)備好。 我們就是沒(méi)有事先準(zhǔn)備，上家打算自己全部手寫，結(jié)果寫完第一份后，手就酸得抬不動(dòng)了，于是趕緊去復(fù)印了第一份的手寫部分粘在其它幾份合同上的，只要蓋私章 就有效的.....） 簽約這個(gè)流程，很快的，不到半個(gè)小時(shí)就完成了。 繳稅（上） 由于，浦東這邊二手房交易的相關(guān)稅必須在德平路這個(gè)交易中心繳納，不能在南泉北路那個(gè)交易中心繳（不知道為啥這樣規(guī)定），所以我們決定今天上下家都在，就把各自需要繳納的稅也一并繳清，免得下次多跑一趟。 繳稅的窗口是在一樓，但是在此之前需要審稅核稅，是在二樓進(jìn)行的，所以我們上到二樓。 上 到二樓之后，才發(fā)現(xiàn)自己的失誤。原來(lái)二樓審稅需要單獨(dú)拿號(hào)，和一樓的號(hào)是一個(gè)時(shí)間開(kāi)始放的，所以我們應(yīng)該早上，同時(shí)樓上樓下拿兩個(gè)號(hào)的。前面簽約的時(shí)候， 我還上到二樓取了一下廁所，都沒(méi)意識(shí)到先拿個(gè)號(hào)，后來(lái)還是lg比較謹(jǐn)慎，簽約中途就跑去二樓拿了個(gè)號(hào)，不過(guò)前面也已經(jīng)很多人了。 二樓的號(hào)是兩聯(lián)的，一聯(lián)給上家，一聯(lián)給下家，分別在不同的窗口審自己的稅。 由于看到號(hào)上寫的我們兩家前面分別排隊(duì)的還有300+和200+，加上現(xiàn)場(chǎng)人山人海，異常嘈雜。 我們決定先去銀行付首付。 付首付 我們一起去到我家附近的建行，lg在柜臺(tái)把首付款項(xiàng)轉(zhuǎn)帳給了上家。 這比較保險(xiǎn)，而且有銀行的回單，表明上下家的交易關(guān)系?；貑涡枰蘸?，后面會(huì)用到。 如果是通過(guò)網(wǎng)上轉(zhuǎn)賬的tx，可以把網(wǎng)銀的轉(zhuǎn)賬的明細(xì)單打印出來(lái)，然后拿到柜臺(tái)來(lái)蓋章。 周末，銀行的人也很多，轉(zhuǎn)賬完成后，時(shí)間也快到中午了（真快....）。我們相約各自吃午飯休息，然后下午再去交易中心。 繳稅（中） 吃過(guò)午飯后，稍作休息后，我和lg就又到了交易中心等著。 交易中心下午是1點(diǎn)30分開(kāi)始工作，所以在此之前，下家審稅的窗口停止業(yè)務(wù)了。 不過(guò)由于人太多了，我發(fā)現(xiàn)上家審稅的窗口一直沒(méi)停止業(yè)務(wù)..... 下午1點(diǎn)半，各個(gè)窗口又開(kāi)始運(yùn)轉(zhuǎn)了。 下 家審稅的窗口雖然比較少，但是由于契稅的審核比較簡(jiǎn)單，所以很快先輪到我們下家了，由于上家也住得比較近，所以這時(shí)也趕到了，然后遞交了我和lg的身份 證，一份買賣合同（會(huì)收走），和上家?guī)?lái)的產(chǎn)證原件。只見(jiàn)紅章”啪啪啪“一陣狂敲，然后就審稅完畢，交還我們的身份證，產(chǎn)證和一張契稅審核單（這個(gè)單子等 下在上家審稅時(shí)候需要的）。 按照目前的政策，我們需要繳納1%的契稅（第一套房，小于90平） 然后就等著上家審稅了，這是一個(gè)異常漫長(zhǎng)的過(guò)程.....上家審稅的窗口雖然很多，但是上家的稅牽涉很多方面（是否第一套房，面積大小，是否兩年，產(chǎn)證上的人，能否申報(bào)退稅），還要填寫多張個(gè)人稅種申報(bào)的表...難怪超慢。 閑下來(lái)，我和lg就在旁邊的椅子坐著等待著，同時(shí)還要忍受著種種刺耳的“聲浪”?，F(xiàn)場(chǎng)有很多是中介帶領(lǐng)來(lái)辦理的，一般來(lái)說(shuō)，這么熱的天，還穿著襯衣的基本都是中介... 上 家審稅的這個(gè)過(guò)程很能看出一個(gè)中介的業(yè)務(wù)水平高低。有一個(gè)矮矮胖胖的男中介這天同時(shí)帶了4對(duì)前來(lái)交易的（汗...),他看來(lái)對(duì)業(yè)務(wù)比較熟悉，一早就幫這四 對(duì)拿了號(hào)排隊(duì)以后，就幫忙指導(dǎo)4個(gè)上家預(yù)先填好了一大堆稅務(wù)申報(bào)表，并且解釋了關(guān)于可以退稅的情況，然后每叫號(hào)到其中一家時(shí)，就飛快就遞上需要的東西，結(jié) 果他帶的四個(gè)上家都在很短時(shí)間內(nèi)辦好了審稅。 當(dāng)然也不是每個(gè)中介都這么高業(yè)務(wù)水平，很多中介明顯不行，需要準(zhǔn)備的東西臨時(shí)才去確認(rèn)，復(fù)印，退稅相關(guān)的更是不知道?，F(xiàn)場(chǎng)屢次發(fā)生由于中介不熟悉業(yè)務(wù)導(dǎo)致 爭(zhēng)吵的事件，有一對(duì)上下家從大老遠(yuǎn)跑來(lái)，因?yàn)橹薪闆](méi)有通知，帶掉一些相關(guān)證件無(wú)法今天辦 理，一頓大吵之后扔下中介扭頭離去.... 下午三點(diǎn)多，終于輪到我們交易的上家審稅了（真漫長(zhǎng)....） 上家審稅的時(shí)候，需要產(chǎn)證上的相關(guān)人員都到場(chǎng)，按身份證確認(rèn)長(zhǎng)相，然后簽字。 上家在窗口出遞交了上家四人的身份證，產(chǎn)證，下家的契稅審核單和一大堆稅務(wù)申報(bào)表，一頓”啪啪啪“之后，窗口出退回了產(chǎn)證，身份證等東西，其它相關(guān)材料被裝進(jìn)文件袋里。送到對(duì)面的一個(gè)窗口。 然后沒(méi)多久，該窗口叫上家的號(hào)之后，開(kāi)出了一張上家的個(gè)稅審核繳納單。（上家的第二套房，需要繳納個(gè)稅。不過(guò)由于產(chǎn)證上兩個(gè)人老人沒(méi)有工作，所以上家符合某項(xiàng)退稅條件還被免掉了個(gè)稅總額的一半...） 接下來(lái)才是去繳稅..... 繳稅（下） 重新回到一樓，到繳稅窗口排隊(duì)繳稅。窗口有兩個(gè)，上家和下家是分開(kāi)的。上家窗口的人很少，下家繳納契稅的窗口是一條長(zhǎng)龍.... 我 們上家趕緊繳完自己的個(gè)稅后，拿著回單重新回到二樓的原窗口（開(kāi)個(gè)稅繳納單的窗口），把回單遞交上去后，窗口開(kāi)出了兩個(gè)東西，一個(gè)是下家的契稅繳納單（前 面被收掉的是契稅審核單，不一樣的），還有一個(gè)是購(gòu)房發(fā)票（這個(gè)就是購(gòu)房的證明，由于上下家是個(gè)人，無(wú)法開(kāi)具發(fā)票，所以這個(gè)東西都是由交易中心統(tǒng)一開(kāi)給 你，上面寫的是房屋的總款，上下家各一聯(lián)） 至此上家的事情就告一段落，而我飛速的拿著契稅繳納單沖到樓下，要把這東西交給一個(gè)小時(shí)前就在那條契稅長(zhǎng)龍里面排隊(duì)的lg手里。 繳納契稅的人很多，插隊(duì)現(xiàn)象比較嚴(yán)重，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，40分鐘內(nèi)，出現(xiàn)了三次動(dòng)手事件（汗...）file:///C:/Users/chengj6/AppData/Local/Temp/msohtmlclip1/01/clip_image001.gif 由 于要憑契稅繳納單在窗口繳稅的，lg在還沒(méi)拿到單子前1個(gè)小時(shí)就排上了，快到他的時(shí)候，他還沒(méi)拿到單子，倒也一點(diǎn)不急，幾次后面有人因?yàn)樗掷餂](méi)單子都提 出要和他換位置，都被他擋下了，就在剛好臨到他的時(shí)候，我從樓上沖下來(lái)伸手穿過(guò)一堆人把單子塞他手里....（最后一秒，好有好萊塢電影的感 覺(jué).....）file:///C:/Users/chengj6/AppData/Local/Temp/msohtmlclip1/01 /clip_image002.gif 繳稅的窗口本來(lái)是推薦刷卡，刷卡其實(shí)很快，也比較方便的.但是依然有不少人使用現(xiàn)金，那么大額的金額清點(diǎn)起來(lái)很麻煩，速度就是這樣被拖下來(lái)的。需要提醒一下要用現(xiàn)金的tx，4點(diǎn)半后，柜臺(tái)不收現(xiàn)金了，只能刷卡. lg刷卡繳稅完了之后，拿著蓋好章的繳納單和購(gòu)房發(fā)票回到二樓某個(gè)窗口，該窗口會(huì)把一個(gè)“稅訖”的印花加到你的購(gòu)房發(fā)票上。 至此，今天下家的事情也完成了... 辦理貸款申請(qǐng) 時(shí)間：7月13日 地點(diǎn)：東方路東方路818號(hào)眾城大廈（建設(shè)銀行東方路支行旁邊） 人物：我和lg 由于上家之前的房屋抵押沒(méi)有注銷，所以等他們搞定這些之后，我們終于可以去銀行申請(qǐng)貸款了。 純公積金貸款可以找置業(yè)擔(dān)保公司申請(qǐng)辦理，也可以直接去找貸款銀行（建行或者農(nóng)村商業(yè)銀行） 由于我和lg平時(shí)都上班所以直接找銀行代辦（會(huì)需要額外的代辦服務(wù)費(fèi)，500元） 因?yàn)楣べY卡是建行的，而且建行網(wǎng)點(diǎn)又多，我們選擇了建行。 去之前，我們已經(jīng)和貸款業(yè)務(wù)員通過(guò)電話，確定好需要的材料。中午午休時(shí)，我們就從公司出發(fā)去他們的辦公室（公司就在附近，嘿嘿...） 他們辦理貸款業(yè)務(wù)辦公室是在眾城大廈上面，不是在旁邊的建設(shè)銀行里，我們一頓好找....file:///C:/Users/chengj6/AppData/Local/Temp/msohtmlclip1/01/clip_image003.gif 業(yè)務(wù)員是個(gè)50+的老阿姨，過(guò)程很簡(jiǎn)單：簽字——交錢... 需要材料是： 首付款證明 下家身份證及復(fù)印件 下家結(jié)婚證及復(fù)印件（我倆是按照家庭一起貸） 下家還款的銀行賬戶復(fù)印件 下家 借款人，配偶的公積金賬戶 上家的銀行卡復(fù)印件（就是銀行最后打款到上家的賬戶） 房產(chǎn)交易合同原件。 阿姨告訴我們 ：一切順利的話，7-10天后就審批下來(lái)，會(huì)通知我們?nèi)ミ^(guò)戶。但是由于我們貸款金額超過(guò)了房屋交易總價(jià)的50%，所以還需要評(píng)估，可能會(huì)多要幾天時(shí)間。（我們貸款金額大概是51%左右，稍微超了一點(diǎn)....） 繳納的費(fèi)用： 公積金評(píng)估費(fèi)：300 置業(yè)擔(dān)保費(fèi)：這個(gè)根據(jù)你的貸款額度和年限計(jì)算。 代辦服務(wù)費(fèi)：500 （如果你自己去跑，就不用交這個(gè)錢了，我和lg平時(shí)要上班，所以就委托他們代辦了） 最后，給了一張收款詳單給我們，單子上記得有上面各項(xiàng)收費(fèi)的東西（最后要憑這單子來(lái)領(lǐng)產(chǎn)證和各項(xiàng)收據(jù)的）。然后，我們就回公司上班，等通知了........ 過(guò)戶登記 時(shí)間：7月24日 地點(diǎn)：地點(diǎn)：浦東新區(qū)房地產(chǎn)交易中心（張楊路德平路路口，郵電大廈那里） 上家：一對(duì)夫婦，和女方的父母（產(chǎn)證上有四個(gè)人的名字） 下家：我和lg 原本想著由于我們的公積金貸款需要評(píng)估，可能間隔時(shí)間會(huì)長(zhǎng)一些。 不過(guò)，周一的時(shí)候，建行就打電話通知我們貸款審批下來(lái)，可以辦理過(guò)戶了。 看了下工作時(shí)間安排和黃歷，我們和上家約定到周四下午去交易中心過(guò)戶。 這是第二次來(lái)到交易中心了，雖然是非周末，但是大廳里面還是人山人海..... 如果已經(jīng)交完契稅，就憑契稅單在門口取號(hào)的窗口 ，領(lǐng)取辦理過(guò)戶的號(hào)。 如果沒(méi)有交契稅，那.....還等什么...難道能逃得掉嗎.....快去二樓交... 因?yàn)榻ㄐ械臉I(yè)務(wù)員之前已經(jīng)來(lái)過(guò),把我們的材料交到了窗口的業(yè)務(wù)員處,所以我們沒(méi)有拿號(hào),直接就辦理了,好方便啊~~~ 需要的材料： 上家所有產(chǎn)證上的人到場(chǎng) 上家所有產(chǎn)證上人的身份證及復(fù)印件 上家的產(chǎn)證 下家所有要上產(chǎn)證的人到場(chǎng) 下家所有要上產(chǎn)證的人的身份證和復(fù)印件 貸款合同（這個(gè)會(huì)由 辦理貸款的人當(dāng)天到場(chǎng)，帶來(lái)的） 流程非常簡(jiǎn)單： 簽字——交錢——上家交產(chǎn)證 繳納的費(fèi)用： 沒(méi)有交制圖費(fèi)，大概是因?yàn)榉孔颖容^新，產(chǎn)證上有圖，不需要另外制吧.... 對(duì)了，其中有一張簽字的紙是“收件辦理通知”，上面會(huì)有一個(gè)收件編號(hào)。由于這張紙不是給你的，所以最好記下來(lái)編號(hào)。 可以憑這個(gè)號(hào)碼在網(wǎng)上（）或者電話查詢 新產(chǎn)證的辦理狀態(tài)。（簽了一大堆字，我已經(jīng)暈了，還好lg比較冷靜，記下了這個(gè)編號(hào)） 然后，沒(méi)了...撒花!!!file:///C:/Users/chengj6/AppData/Local/Temp/msohtmlclip1/01 /clip_image004.gif file:///C:/Users/chengj6/AppData/Local/Temp/msohtmlclip1/01/clip_image004.giffile:///C:/Users/chengj6/AppData/Local/Temp/msohtmlclip1/01/clip_image004.gif 終于我們需要到場(chǎng)的步驟結(jié)束了!!! 接下來(lái)就是二十個(gè)工作日的等待，然后新的產(chǎn)證會(huì)出來(lái)。 再過(guò)7到10天，銀行會(huì)放款到上家的銀行賬戶上。 出產(chǎn)證!!!+放款 8月20日出產(chǎn)證 lg順便在電話里面問(wèn)到我們的新產(chǎn)證出來(lái)了。（上海市房產(chǎn)發(fā)證查詢電話是：68604570輸入前面我們記下的收件編號(hào)就行）。 然后打電話給辦理貸款的業(yè)務(wù)員，得知產(chǎn)證確實(shí)到了，然后進(jìn)入了放款階段，如果我們急需產(chǎn)證的話，可以去領(lǐng)了。我們一想，反正現(xiàn)在不急著要產(chǎn)證，而且放款了之后還要去拿放款證明等收據(jù)，就等到放款后再去拿好了，同時(shí)我們也通知了上家目前準(zhǔn)備放款了。 8月26號(hào)放款 lg順便（他一直都很“順便”file:///C:/Users/chengj6/AppData/Local/Temp/msohtmlclip1/01/clip_image002.gif) 登錄上海公積金網(wǎng)（www.） 的個(gè)人公積金賬戶，在“住房公積金貸款還款查詢"一欄看見(jiàn)貸款賬戶已經(jīng)開(kāi)戶，并已經(jīng)寫入我們貸款的金額了，就通知上家去查詢銀行賬戶。上家查詢了賬戶后就即刻通知我們錢已經(jīng)打入他的賬上。 8月27日，收到貸款業(yè)務(wù)員給我們的電話，通知我們放款證明等所有收據(jù)都辦好了，可以去領(lǐng)東西了。 于是中午lg就一個(gè)人去了（俺中午溜出去陪閨蜜逛街了....） 領(lǐng)東西的時(shí)候，去一個(gè)人就可以了，帶好上次那張”收費(fèi)詳單“過(guò)去領(lǐng)東西。 領(lǐng)回來(lái)的東西包括： 房產(chǎn)證 （綠油油的...） 貸款合同 房產(chǎn)評(píng)估報(bào)告（評(píng)估價(jià)格居然比我們的交易價(jià)還高了一點(diǎn)點(diǎn)...） 抵押權(quán)登記的復(fù)印件 （原件應(yīng)該是在銀行，到時(shí)候還完貸款得去注銷這個(gè)東西） 個(gè)人貸款支付憑證 （就是銀行給的一個(gè)貸款放款的回單） 公積金評(píng)估費(fèi)用的發(fā)票 （300元） 公積金貸款擔(dān)保費(fèi)用的發(fā)票 （根據(jù)你貸款的金額和年限，計(jì)算的，提前還款的話，可以退回部分） 代辦服務(wù)費(fèi)的發(fā)票 （500元） |
|
|
