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這是一個黑色星期一。 今天（2月24日）早上一開盤，深滬股市就開始表演雙人高臺跳水，對周末的一個辟謠，一個傳言和一場辯論作出反應。到上午收市時，跌幅最大的板塊是房地產，多元金融和銀行分列第三、第四。 “一個辟謠”是指上周五收市后，證監(jiān)會例行新聞發(fā)布會上，發(fā)言人否定了“注冊制改革將暫緩”的傳言。這意味著，2014年股市按照傳統(tǒng)模式制造大行情的空間，將被大大壓縮。 “一場辯論”是指關于余額寶該不該取締的網(wǎng)上大辯論，凸顯了銀行業(yè)面臨的巨大沖擊和傳統(tǒng)經(jīng)營模式被顛覆的危險（本人也參與了大辯論，相關文章可在我的博客里查詢）。 “一個傳言”，是興業(yè)銀行等多家銀行，宣布暫停房地產貸款。雖然到今天早上媒體已經(jīng)辟謠，但部分細節(jié)是真的，這對市場產生了較大心理影響。此外，杭州等地部分樓盤大幅降價，人民幣匯率近日向下波動，也都對市場產生了負面影響。 從周末到周一發(fā)生的這一切，可以概括為一句有點粗俗的話：余額寶們攻城略地的氣勢，把傳統(tǒng)銀行嚇尿了；為了防范風險，有銀行采取了一些小舉措，把房地產商嚇尿了。隨后，股市跟著嚇跳水了，股民和購房者都陷入了觀望中。 1、興業(yè)銀行到底做了什么 暫停房地產貸款的傳聞，是從福建興業(yè)銀行開始的。這家銀行到底做了什么？它為什么這樣做？ 據(jù)今天媒體的報道，興業(yè)銀行其實是要暫停狹義口徑的房地產供應鏈金融業(yè)務（如鋼鐵、水泥和施工）、夾層融資業(yè)務（主要是股權融資擦邊球業(yè)務）以及房地產開發(fā)貸款，但不包括土地儲備貸款和按揭貸款。這一做法是在春節(jié)前風險管理例會上提出的，期限截至2014年3月底，到時會出臺新政策。至于多家銀行已經(jīng)跟隨興業(yè)銀行，采取了同樣措施的傳言，被證實是不靠譜的。 為什么興業(yè)銀行要這么做？如果你比較研究一下上市銀行的年報，就會發(fā)現(xiàn)這家銀行在房地產方面的風險相對偏高。 到2013年6月底，興業(yè)銀行的房地產行業(yè)貸款1226億元，占貸款余額的9.16%，在企業(yè)貸款中僅次于制造業(yè)（21.27%）和批發(fā)零售業(yè)（16.13%）。此外，該行還有3318億的個人貸款，占貸款余額的24.8%，這里面大部分是房屋按揭貸款。也就是說，興業(yè)銀行30%左右的錢貸給了“房子”！ 而同期的招商銀行，房地產行業(yè)貸款只占比5%，個人按揭貸款大約21%；同期的浦發(fā)銀行房地產行業(yè)貸款占比7%，個人按揭貸款不超過20%。但跟民生銀行比，興業(yè)銀行還算小巫見大巫。民生行到2013年6月底，房地產行業(yè)貸款占比9.48%，個人貸款占比37.3%（這里面大部分是房屋按揭貸款）！ 但有一點，興業(yè)銀行貸款業(yè)務的地域性非常強，占比最高的前三個省份分別是福建（14.6%）、廣東（11.7%）、浙江（7.15%）。眾所周知，浙江是全國房地產泡沫化程度最高的地區(qū)，也是去年以來房價漲不動的地區(qū)。而福建去年房價加速趕頂，廈門房價已經(jīng)超過廣州、三亞、溫州，位居全國第四。其實福建的人口總量、資金總量、經(jīng)濟總量，都只是一個中等省份而已。 在這樣的背景下，興業(yè)銀行采取上述措施，應該說是明智的。其實，民生銀行更應該這樣做了，因為在企業(yè)類貸款中，房地產行業(yè)是民生銀行第二大客戶，興業(yè)銀行第三大客戶，而只是招商銀行的第四大客戶。 2、銀行會全面停貸嗎 去年十一黃金周之后，銀行曾一度暫停房地產貸款，為房市降溫。當時的背景是，六月的錢荒之后，國家一度放松對房地產的調控，造成房價飛漲。眼看快到年底，經(jīng)濟增長守住底線心中有數(shù)了，而銀行額度又用得差不多了，所以緊了一下房貸。 從今年開局情況看，制造業(yè)增長乏力，通縮跡象顯現(xiàn)。在這樣的背景下，如果對房地產來硬的，顯然對全局不利。所以全面收緊房貸，我覺得不太可能出現(xiàn)。但是“房地產供應鏈金融”涉及到鋼鐵、水泥、玻璃等行業(yè)，這些行業(yè)處于壓縮落后產能的痛苦階段，其中鋼材貿易中已經(jīng)出現(xiàn)部分企業(yè)資金鏈斷裂現(xiàn)象，銀行對這一領域采取防范措施，是可以理解的。至于“夾層融資業(yè)務”，涉及到影子銀行風險，也是必須防范的。 但到目前，還沒有銀行對開發(fā)商土地儲備和按揭貸款采取限制，說明他們對這一塊還有信心。但未來對于三四線城市土地儲備，也許會收緊。此外，對于高價房、郊區(qū)房、度假房的按揭業(yè)務，也許會有限制。因為這些土地和房屋的風險，正開始顯現(xiàn)。 站在政府立場上，是絕對不能讓房地產崩潰的，尤其是今年和明年，國際環(huán)境和國內環(huán)境都非常特殊。國際上美國量化寬松政策正在退出，新興經(jīng)濟體遭遇巨大的回調壓力，國際上唱衰中國唱衰人民幣聲音不斷，這時候主動刺破房地產泡沫，無疑自己找死。而國內，反腐敗、打大老虎到了關鍵時期，這時候放任經(jīng)濟動蕩非常不明智。所以，中國房地產在今明兩年的基調是“挺住”，跟人民幣匯率的任務相同。 但能挺住嗎？畢竟政府只是博弈中的一方。這個嘛，我想有外匯管制在，問題暫時不大 3、股市房市該怎么辦 股市，唯一的變量是政策。如果因為“守增長底線”，改革向現(xiàn)狀讓步，比如注冊制名義推進其實暫緩，或者用傳統(tǒng)刺激方式刺激行情，那2014年可以有大行情。但由于基本面沒有變，這個牛市是假的，僅僅是大級別反彈而已。因為企業(yè)沒有轉型升級，經(jīng)濟沒有事實好轉，未來存在估值跟注冊制接軌的必然性，所以最終將以暴跌結束。如果堅持推進改革，那大級別反彈就不會有，2014年也許會跌破前期1849低點。這很痛苦，但為未來真正的大牛市奠定基礎。 房市，分化是必然趨勢。對于三四五線城市來說，他們的城鎮(zhèn)化其實已經(jīng)結束，未來沒有多少紅利可言，所以滯漲和下跌是主基調。那些偏遠的，沒有人住的房子，最終只能賣廢品價。但一二線城市的城鎮(zhèn)化還沒有結束，尤其是最頂尖的10到20個城市，需求非常大。這些地方的房子會繼續(xù)上漲，即便因為經(jīng)濟硬著陸出現(xiàn)回調，也是介入的機會。 中國最頂尖城市中心區(qū)的房價，必將是世界奇觀，這是中國權力運行模式?jīng)Q定的，公共資源分配模式?jīng)Q定的，中國人的文化傳統(tǒng)決定的。我想再次重申，在中國和美國，房子的含義完全不同，因此沒有必要拿美國的房價比中國的房價，中國的房子，尤其是大城市的房子，有太多太多的附加值。 |
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