《梁慧星在法官學(xué)院的講座》(一)一、所謂“宅基地買(mǎi)賣(mài)案件”
出賣(mài)人以違反宅基地禁止買(mǎi)賣(mài)的法律法規(guī)為由，請(qǐng)求法院確認(rèn)合同無(wú)效。郊區(qū)農(nóng)村為規(guī)避土地征收制度，以宅基地名義將土地分配給農(nóng)戶(hù)建房，以低于商品房的價(jià)格出售給城市工薪階層。因房地產(chǎn)價(jià)格猛漲，出賣(mài)人反悔要求確認(rèn)無(wú)效，開(kāi)始好些法院死摳法律規(guī)定，支持了出賣(mài)人的請(qǐng)求，認(rèn)定合同無(wú)效，判決退房、退款。 后來(lái)法官注意到這樣判決不公正，對(duì)買(mǎi)受人非常不利，使其無(wú)端遭受重大損失，并且判決支持了出賣(mài)人背信棄義的行為，與合同法誠(chéng)信原則相悖。于是改變裁判方案，判決認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同有效。（實(shí)質(zhì)是國(guó)家利益和農(nóng)民利益沖突的表現(xiàn)，大體上有一定的手續(xù)，不同于一個(gè)農(nóng)民把自己的承包地蓋房，遲早小產(chǎn)權(quán)房要合法化）（認(rèn)定無(wú)效形式上沒(méi)有問(wèn)題，但會(huì)導(dǎo)致社會(huì)的動(dòng)蕩以及對(duì)買(mǎi)受人的不公平） 認(rèn)定有效，有無(wú)理由？一是采目的性限縮解釋方法，法律法規(guī)禁止買(mǎi)賣(mài)“宅基地”，是指農(nóng)戶(hù)現(xiàn)在居住的房屋的宅基地，并不包括以“宅基地”名義分配給農(nóng)戶(hù)建房出售的土地。二是通過(guò)解釋當(dāng)事人之間的合同性質(zhì)，屬于“房屋買(mǎi)賣(mài)合同”未涉及“土地使用權(quán)問(wèn)題”，這里的宅基地不是物權(quán)法意義上的宅基地，且不是宅基地買(mǎi)賣(mài)合同，當(dāng)然不違反禁止宅基地買(mǎi)賣(mài)的法律法規(guī)。退一步，既是認(rèn)定合同無(wú)效，也可以通過(guò)適用合同法關(guān)于合同無(wú)效的規(guī)則，判決由具有過(guò)錯(cuò)的出賣(mài)人承擔(dān)買(mǎi)受人遭受的損失，實(shí)現(xiàn)個(gè)案的工作（北京法院判決，認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，依合同法58條，買(mǎi)受人的巨大損失依過(guò)錯(cuò)程度分擔(dān)，出賣(mài)人的目的就達(dá)不到） 因法院判決確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，使違背誠(chéng)信的出賣(mài)人獲得不正當(dāng)利益，誘使許多人效仿，社會(huì)效果當(dāng)然不好?，F(xiàn)在法院判決駁回出賣(mài)人的起訴，維護(hù)房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力，打消了其他出賣(mài)人通過(guò)玩弄法律、獲得不當(dāng)利益的僥幸心理，維護(hù)了當(dāng)事人之間的公平正義，維護(hù)了法律秩序，得到好的社會(huì)效果。 二、第三人自愿承諾替?zhèn)鶆?wù)人還債 （一）合同雙方約定由第三人履行 合同法第65條規(guī)定：當(dāng)事人約定由第三人向債權(quán)人履行債務(wù)的，第三人不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，債務(wù)人應(yīng)當(dāng)向債權(quán)人承擔(dān)違約責(zé)任。 按照本條：雙方約定由第三人履行，第三人實(shí)際履行，則債務(wù)人免責(zé)；不履行，債務(wù)人不免責(zé)（趙薇案，電影學(xué)院與制片人簽訂合同，趙薇未演出） （二）債務(wù)承擔(dān)84條 債務(wù)承擔(dān)，須經(jīng)債權(quán)人同意，該第三人代替原債務(wù)人成為新債務(wù)人，原債務(wù)人退出債權(quán)債務(wù)關(guān)系，如新債務(wù)人不履行，與原債務(wù)人無(wú)關(guān)。 （三）債務(wù)加入：第三人自愿承諾替代債務(wù)人履行債務(wù) 最高法公報(bào)2012-5第7頁(yè)廣東達(dá)寶物業(yè)管理有限公司訴廣東中岱企業(yè)集團(tuán)有限公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓合作糾紛案。裁判摘要：合同外的第三人向合同中的債權(quán)人承諾承擔(dān)債務(wù)人義務(wù)的，如果沒(méi)有充分的證據(jù)證明債權(quán)人同意債務(wù)轉(zhuǎn)移給第三人或者債務(wù)人退出合同關(guān)系，不宜輕易認(rèn)定構(gòu)成債務(wù)轉(zhuǎn)移，一般應(yīng)認(rèn)定為債務(wù)加入。第三人向債權(quán)人表明債務(wù)加入的意思后，即使債權(quán)人未明確表示同意，但只要其未明確表示反對(duì)或未以行為表示反對(duì)，仍應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為債務(wù)加入成立，債權(quán)人可以依照債務(wù)加入關(guān)系向該第三人主張權(quán)利。 債務(wù)加入：第三人自愿加入，未經(jīng)債權(quán)人同意，不構(gòu)成債務(wù)承擔(dān)（84條）原債務(wù)人的債務(wù)并不免除，而自愿加入的第三人與原債務(wù)人，成為共同連帶債務(wù)人。 現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，共同連帶債務(wù)人制度，亦可用于擔(dān)保目的，借款合同的擔(dān)保人，不以保證人名義與債權(quán)人訂立保證合同，而是作為債務(wù)人與借款人成為共同連帶債務(wù)人，以規(guī)避保證人的抗辯權(quán)。 第三人履行債務(wù)的，原債務(wù)人免責(zé)。債權(quán)人有權(quán)單獨(dú)起訴該第三人履行債務(wù)，也有權(quán)單獨(dú)起訴原債務(wù)人履行債務(wù)，還可以將該第三人和原債務(wù)人作為共同被告。在起訴該第三人不能得到清償或者清償不足之后，還可以在起訴原債務(wù)人。因訴訟時(shí)效起算時(shí)點(diǎn)不同，債權(quán)人先起訴該第三人未獲得清償，再起訴原債務(wù)人時(shí)債務(wù)人可能因訴訟時(shí)效經(jīng)過(guò)而免責(zé)。（加入人的時(shí)效起算） （三）第三人履行后可否向債務(wù)人追償 如經(jīng)原債務(wù)人委托（同意），當(dāng)然可以追償。未經(jīng)原債務(wù)人無(wú)委托或者同意，可否追償？一種意見(jiàn)認(rèn)為純屬自愿行為，未經(jīng)債務(wù)人同意，可以拒絕償還。 行使追償權(quán)的法律根據(jù)： 一是無(wú)因管理。債務(wù)人不知道 二是第三人替?zhèn)鶆?wù)人履行債務(wù)后，當(dāng)然取代原債權(quán)人的地位，有權(quán)行使原債權(quán)人對(duì)債務(wù)人的債權(quán)。 三是構(gòu)成債務(wù)加入，加入后成為連帶債務(wù)人，根據(jù)民法通則第87條后段關(guān)于連帶債務(wù)人的規(guī)定，有權(quán)要求原債務(wù)人向自己清償。 四是結(jié)果無(wú)異于債務(wù)人無(wú)法律上的根據(jù)而獲得不當(dāng)利益，可根據(jù)民法通則第92條關(guān)于不當(dāng)?shù)美囊?guī)定，請(qǐng)求債務(wù)人償還。 以上四項(xiàng)任選其一。 三、關(guān)于合同解除 解除情況下，可否使用原來(lái)合同的違約金條款？ 三種合同解除：其一協(xié)議解除合同93條第一款，新合同取代舊合同。 其二、約定解除權(quán)93條第二款 其三、法定解除權(quán)： 94條 解除權(quán)的行使：一種方式要起訴，96條 依此規(guī)定，解除權(quán)（約定、法定）之行使，采通知（意思通知）方式，不采訴訟方式，通知到達(dá)對(duì)方時(shí)發(fā)生合同解除的效力。對(duì)方不同意解除的，可向法院提起確認(rèn)之訴（確認(rèn)解除的效力），法院審查是否有解除權(quán)及行使方式。若審查結(jié)果是肯定的，即判決確認(rèn)合同自通知到達(dá)之時(shí)已經(jīng)解除。反之，則判決認(rèn)定合同并未解除。
依規(guī)定通知到達(dá)發(fā)生合同解除的效力，但因?qū)Ψ揭婪ㄌ崞鸫_認(rèn)之訴，屬于雙方對(duì)于合同是否解除發(fā)生爭(zhēng)議，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為自法院受理案件之時(shí)，至法院作出判決，這段時(shí)間，合同處于是否解除未定狀態(tài)。一旦判決確認(rèn)已解除，其解除溯及于通知到達(dá)之時(shí)；判決未解除，則自始不發(fā)生解除的效力。 關(guān)于解除權(quán)行使方式，規(guī)定通知方式，并不是不可以采訴訟方式。未履行，采通知方式有利；已履行須判決返還、賠償問(wèn)題，則采訴訟方式有利。解除權(quán)人采起訴方式行使解除權(quán)，對(duì)方收到起訴狀副本未表示異議，則法庭應(yīng)認(rèn)定起訴狀副本送達(dá)，發(fā)生解除的效力，這種情形法庭僅依據(jù)第97條就恢復(fù)原則及損害賠償做出判決；對(duì)方表示異議的，經(jīng)審查原告有解除權(quán)，則判決解除并依97條判決 解除權(quán)期限95條：第一款 第二款經(jīng)對(duì)方合理期限內(nèi)不行使的，解除權(quán)消滅。不通知、不催告怎么辦 權(quán)利失效規(guī)則 人民司法2011年12期33-37頁(yè)“合同一方當(dāng)事人因?qū)Ψ降倪t延履行致使合同目的落空，依法享有法定解除權(quán)。在不具約定或法定除斥期間時(shí)，當(dāng)相對(duì)人有正當(dāng)理由信賴(lài)解除權(quán)人不欲再行使解除權(quán)時(shí)，則根據(jù)禁止權(quán)利濫用原則，不得再行使解除權(quán)?！薄皶r(shí)隔年，令被告以及第三人產(chǎn)生了合理信賴(lài)，認(rèn)為原告已不行使該解除權(quán)?，F(xiàn)原告起訴主張行使解除合同，返還股權(quán)，有為誠(chéng)實(shí)信用原則。”2010青民商終字562號(hào) ？享有解除權(quán)，繼續(xù)接受對(duì)方履行，視為放棄解除權(quán)。 96條第一款，異議有無(wú)時(shí)間限制，合同法解釋二24條彌補(bǔ)了這個(gè)漏洞。3個(gè)月異議期間。 合同解除與違約責(zé)任 關(guān)于解除效果，規(guī)定在合同法97條。無(wú)論判決解除合同或者確認(rèn)合同已經(jīng)解除，均應(yīng)一并判決恢復(fù)原狀（退貨退款）和損失賠償，不能死摳條文，不得要求反訴或另訴。羈束性的合同不可恢復(fù)原狀，一次性的合同可以恢復(fù)原狀。 ？合同解除的損失賠償，可否適用約定的違約金條款 梁慧星：合同法嚴(yán)格區(qū)分違約責(zé)任的損害賠償，與合同解除的損害賠償。前者賠償履行利益，后者賠償信賴(lài)?yán)妫C(jī)會(huì)損失）。違約金屬于違約損害賠償額之預(yù)定，屬于違約損害賠償。合同違約金條款不同于合同法第57條所謂“獨(dú)立存在的有關(guān)解決爭(zhēng)議方法的條款”（僅指仲裁條款）。應(yīng)當(dāng)肯定，違約金條款因合同解除而當(dāng)然喪失效力。 最高法公報(bào)2010年355-363：廣西桂冠電力股份有限公司與廣西泳臣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案?！昂贤ǖ?7條規(guī)定，---合同解除導(dǎo)致合同關(guān)系歸于消滅，故合同解除的法律效果不表現(xiàn)為違約責(zé)任，而是返還不當(dāng)?shù)美?、賠償損失等形式的民事責(zé)任?！?BR>？合同解除的賠償損失，應(yīng)有當(dāng)事人主張證明，但可否考慮把合同約定的違約金或者違約金的計(jì)算方法作為計(jì)算合同解除的損失賠償?shù)膮⒖迹勺鳛橛?jì)算的參考） 梁慧星：區(qū)分違約責(zé)任賠償可得利益，與合同解除賠償機(jī)會(huì)損失（實(shí)際損失），在商事合同有重要意義，在一般民事合同并沒(méi)有實(shí)質(zhì)差別，如買(mǎi)房合同。鑒于此，審理商事合同，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格區(qū)別違約損害賠償與合同解除的損失賠償，而對(duì)于一般民事合同，區(qū)分違約的損害賠償與合同解除的損失賠償，并不那么重要，將合同約定的違約金條款作為計(jì)算合同解除的損失賠償額的參考，并無(wú)不妥。但此與認(rèn)為合同解除后原違約金條款仍然有效，可以適用約定違約金，是不同。 四、買(mǎi)賣(mài)合同解釋第2條：預(yù)約合同 第二條【買(mǎi)賣(mài)預(yù)約規(guī)則】當(dāng)事人簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)、訂購(gòu)書(shū)、預(yù)訂書(shū)、意向書(shū)、備忘錄等預(yù)約合同，約定在將來(lái)一定期限內(nèi)訂立買(mǎi)賣(mài)合同，一方不履行訂立買(mǎi)賣(mài)合同的義務(wù)，對(duì)方請(qǐng)求其承擔(dān)預(yù)約合同違約責(zé)任或者要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。（針對(duì)在市場(chǎng)交易活動(dòng)中存在形形色色的預(yù)約，諸如認(rèn)購(gòu)書(shū)、訂購(gòu)書(shū)、預(yù)訂書(shū)、意向書(shū)、允諾書(shū)、備忘錄等預(yù)約的法律效力，明確承認(rèn)其獨(dú)立契約效力，固定雙方交易機(jī)會(huì)，制裁惡意預(yù)約人。） （一）預(yù)約 預(yù)約與本約，訂立預(yù)約是為了在一定期間內(nèi)訂立本約。 單方預(yù)約與雙方預(yù)約 單方預(yù)約，僅一方享有預(yù)約權(quán)，有預(yù)約權(quán)一方一經(jīng)表示訂立買(mǎi)賣(mài)合同本約的意思，相對(duì)方必須對(duì)此承諾而成立買(mǎi)賣(mài)合同本約。 雙方預(yù)約，雙方均有要求對(duì)方履行訂立買(mǎi)賣(mài)合同本約義務(wù)的權(quán)利，均負(fù)有應(yīng)對(duì)方要求訂立本約的義務(wù)。 （三）第2條規(guī)定的是雙方預(yù)約 （四）如何區(qū)分買(mǎi)賣(mài)預(yù)約與買(mǎi)賣(mài)本約 （1）標(biāo)準(zhǔn)之一：是否須另外訂立買(mǎi)賣(mài)合同？ 應(yīng)依當(dāng)事人的意思，通觀合同全部?jī)?nèi)容，直接根據(jù)合同內(nèi)容就可交房、付款，是本約，不是預(yù)約。若從合同約定，須另行訂約才能完成，則是本約 （2）標(biāo)準(zhǔn)二：交貨付款義務(wù)是否直接發(fā)生？ （3）標(biāo)準(zhǔn)三：違約時(shí)對(duì)方作何請(qǐng)求？ |
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