關(guān)注城中村違建處理新規(guī)

專家稱,深圳對(duì)歷史違建分類處理的辦法對(duì)全國(guó)具有示范意義

據(jù)深圳市規(guī)劃土地監(jiān)察支隊(duì)綜合處相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹,根據(jù)這次解決歷史遺留違法建筑的《實(shí)施辦法》,原村民補(bǔ)償完地價(jià)之后,可以史無(wú)前例地獲得產(chǎn)權(quán)證。不過《實(shí)施辦法》也明確了相應(yīng)的法律責(zé)任,其中對(duì)以房地產(chǎn)開發(fā)為目的興建違法建筑的,除依法拆除、沒收等外,還要沒收違法所得。

確權(quán)住房符合條件可領(lǐng)房產(chǎn)證

根據(jù)《實(shí)施辦法》,歷史遺留違法建筑經(jīng)處理確認(rèn)、依法辦理初始登記后,符合下列條件的,可以按照深圳市有關(guān)規(guī)定申請(qǐng)轉(zhuǎn)為商品性質(zhì)。

其中,原村民符合“一戶一棟”原則的住宅類歷史遺留違法建筑在480平方米以內(nèi)的部分,按照申請(qǐng)轉(zhuǎn)為商品性質(zhì)時(shí)的公告基準(zhǔn)地價(jià)的10%補(bǔ)繳地價(jià);

原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位所建商業(yè)、辦公、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性歷史遺留違法建筑,按照申請(qǐng)轉(zhuǎn)為商品性質(zhì)時(shí)的市政府有關(guān)非農(nóng)建設(shè)用地和征地返還用地土地使用權(quán)交易的有關(guān)規(guī)定繳納地價(jià);

原村民、其他企業(yè)單位或者非原村民所建商業(yè)、辦公、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性歷史遺留違法建筑,按照申請(qǐng)轉(zhuǎn)為商品性質(zhì)時(shí)的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)補(bǔ)足地價(jià)。

已依據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)處理歷史遺留違法私房若干規(guī)定》處理取得非商品性質(zhì)房地產(chǎn)證的符合原村民“一戶一棟”原則的住宅類違法建筑,已取得經(jīng)區(qū)建設(shè)行政主管部門備案的房屋安全鑒定合格報(bào)告和消防驗(yàn)收或者備案憑證的,也可以按照本條規(guī)定申請(qǐng)轉(zhuǎn)為商品性質(zhì)。

開發(fā)違建房產(chǎn)違法所得全額沒收

此次《實(shí)施辦法》對(duì)當(dāng)事人相關(guān)法律責(zé)任也進(jìn)行了明確界定,其中,當(dāng)事人提供虛假材料或者利用隱瞞、欺騙手段獲得歷史遺留違法建筑處理確認(rèn),未發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、抵押等初始登記以外的其他登記行為的,撤銷《確認(rèn)決定書》,并對(duì)違法當(dāng)事人處以原初始登記所繳納罰款和地價(jià)總額20%的罰款,已收取的地價(jià)不予退還;已經(jīng)發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、抵押等初始登記以外的其他登記行為的,將對(duì)違法當(dāng)事人處以原初始登記所繳納罰款和地價(jià)總額100%的罰款,已收取的地價(jià)不予退還;涉嫌犯罪的,移送司法機(jī)關(guān)依法處理。

以房地產(chǎn)開發(fā)為目的興建違法建筑,除依法拆除、沒收或者征收所建違法建筑外,對(duì)已實(shí)際分割轉(zhuǎn)讓、造成重大經(jīng)濟(jì)損失或者嚴(yán)重影響的違法建筑轉(zhuǎn)讓方,依法沒收違法所得;涉嫌非法經(jīng)營(yíng)犯罪的,移送司法機(jī)關(guān)依法處理。

深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,對(duì)歷史遺留違建的處理確認(rèn)屬于有限確認(rèn),仍限制流轉(zhuǎn)獲利、限制征地搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),以使違法者難以從違法行為獲取利益。

■專家解讀

從寬或從嚴(yán) 分類處理是最大亮點(diǎn)

“深圳出臺(tái)這個(gè)《實(shí)施辦法》走在了全國(guó)的前列,具有很好的示范作用?！弊蛉?深圳綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁接受記者采訪時(shí)表示,目前深圳的歷史遺留違法建筑總面積達(dá)到了4億多平方米,占了深圳市全部土地面積的“半壁江山”。

十幾年違建增了三倍

宋丁表示,早在試點(diǎn)《實(shí)施辦法》出臺(tái)前,深圳就已經(jīng)對(duì)這些歷史遺留違建“摸了個(gè)底”?！?999年的時(shí)候,深圳的歷史遺留違法建筑大約為10萬(wàn)棟,到了現(xiàn)在,這個(gè)數(shù)字增加到了40萬(wàn)棟,這時(shí)候具體《實(shí)施辦法》的出臺(tái)就很有必要?！彼味≌f(shuō),目前深圳的歷史遺留違法建筑總面積達(dá)到了4億多平方米,占到了深圳市全部土地面積的一半,可以說(shuō)是占了“半壁江山”。

宋丁表示,“從辦法中可以看到,針對(duì)原村民和原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其繼受單位的這些歷史遺留違法建筑,辦法是從寬處理;而針對(duì)其他的歷史遺留違法建筑,辦法則提出要從嚴(yán)處理,這就是最好的亮點(diǎn)?！?/P>

不能認(rèn)為為小產(chǎn)權(quán)房“確權(quán)”

但宋丁同時(shí)指出,不能把《實(shí)施辦法》理解成為為小產(chǎn)權(quán)房“確權(quán)”?！八^的確權(quán),可以理解為有兩種方式:一種是通過城市更新將舊的小產(chǎn)權(quán)房納入新的流通領(lǐng)域,另一種則是給這些小產(chǎn)權(quán)房發(fā)紅本直接確權(quán)?！彼味≌J(rèn)為,深圳未來(lái)盤活甚至確權(quán)的更主要辦法將會(huì)是第一種。“如果硬性要求把這些違法建筑全部拆除的話,會(huì)造成原村民的強(qiáng)烈對(duì)立,甚至引發(fā)巨大的社會(huì)問題。但如果全部確權(quán)的話,這些數(shù)量巨大的違法建筑又會(huì)對(duì)現(xiàn)有的商品房市場(chǎng)造成巨大沖擊,因?yàn)槭忻窕ǜ邇r(jià)買的房子一下子貶值?！?/P>

宋丁認(rèn)為,下一步,深圳將在這些試點(diǎn)區(qū)域進(jìn)行分類分批地確權(quán),但量不會(huì)太多。

還需細(xì)化分類處理細(xì)則

宋丁提出,要解決深圳的歷史遺留違法建筑問題,僅靠《實(shí)施辦法》是不可能解決的,也不可能會(huì)在近幾年內(nèi)解決?！啊秾?shí)施辦法》的出臺(tái),更主要的作用是能夠處理現(xiàn)有的一些法律糾紛,調(diào)解原村民、原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織與政府之間存在的矛盾?！?/P>

宋丁指出,下一步深圳還需要對(duì)分類處理的細(xì)則進(jìn)一步細(xì)化,包括具體如何確權(quán),如何實(shí)施舊改等。此外,在試點(diǎn)實(shí)施過程中,應(yīng)該將不同類型的歷史遺留違法建筑納入試點(diǎn)當(dāng)中,要有責(zé)任到人的概念。