盡管已經(jīng)想象過(guò)小產(chǎn)權(quán)房的規(guī)模不會(huì)小，但筆者在看到相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)后還是大吃一驚。
REICO工作室（由全國(guó)工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)和中國(guó)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商策略聯(lián)盟聯(lián)合設(shè)立的房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)）的數(shù)據(jù)顯示，1995-2010年間全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房建筑面積累計(jì)約7.6億平方米，相當(dāng)于同期城鎮(zhèn)住宅竣工面積總量的8%。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，北京（樓盤(pán)）的小產(chǎn)權(quán)房約占去樓盤(pán)總量的20%；而深圳（樓盤(pán)）市規(guī)劃土地監(jiān)察支隊(duì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2010年6月2日，深圳市農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑普查總量為37.94萬(wàn)棟，占全市建筑物總量的55.93%。
為什么小產(chǎn)權(quán)房能夠在政府的嚴(yán)厲打擊下越來(lái)越大？很重要的一個(gè)原因是價(jià)格差異。因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房不需要向政府繳納土地出讓金，和商品房相比，它無(wú)疑具有成本優(yōu)勢(shì)，這個(gè)成本優(yōu)勢(shì)最后就轉(zhuǎn)化為價(jià)格優(yōu)勢(shì)。
根據(jù)2013年中國(guó)家庭金融調(diào)查（CHFS）的數(shù)據(jù)和研究，2012年全國(guó)商品房的成交均價(jià)為6993元，而同年小產(chǎn)權(quán)房成交均價(jià)則為2236元，僅為商品房的1/3。這么低廉的價(jià)格自然吸引了被房?jī)r(jià)壓得喘不過(guò)氣來(lái)的居民，因此交易也是相當(dāng)活躍。也正是如此，很多買不起商品房的民眾不得不選擇小產(chǎn)權(quán)房。換句話說(shuō)，小產(chǎn)權(quán)房之所以大有市場(chǎng)，是因?yàn)槭袌?chǎng)中有這樣的需求，而且這種需求隨著城市化進(jìn)程的擴(kuò)大，愈來(lái)愈大。
在巨額存量之下，如何化解小產(chǎn)權(quán)房就成為考驗(yàn)政府的一個(gè)燙手山芋。允許小產(chǎn)權(quán)房存在吧，眼睜睜地看著巨額的土地出讓金損失，地方政府著實(shí)于心不甘；但真的要把這些小產(chǎn)權(quán)房按照《土地管理法》的規(guī)定“拆除”，或者是由政府對(duì)其進(jìn)行“沒(méi)收”，則難度也是相當(dāng)大：畢竟目前它已經(jīng)占了存量房的8%，政府要對(duì)這樣一個(gè)龐大的群體進(jìn)行沒(méi)收恐怕也不盡現(xiàn)實(shí)。
（呂建設(shè) / 供圖）
在這種背景下，“補(bǔ)繳土地出讓金”就成為很多專家的建議——小產(chǎn)權(quán)房主要補(bǔ)繳了土地出讓金，那么就能夠獲得和普通商品房的同等待遇。根據(jù)西南財(cái)經(jīng)大學(xué)甘犁教授的測(cè)算，補(bǔ)繳土地出讓金的成本并不高。財(cái)政部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2012年全國(guó)土地出讓收入總額達(dá)2.89萬(wàn)億，折合每平米商品房需要分?jǐn)?934元。若政府允許小產(chǎn)權(quán)房通過(guò)補(bǔ)繳當(dāng)年商品房平均土地出讓金的形式合法上市流通，則2012年全國(guó)成交的小產(chǎn)權(quán)房可以為地方財(cái)政貢獻(xiàn)5287億。因政府不需要負(fù)擔(dān)數(shù)額龐大的征地與拆遷成本，所獲收入可以有效彌補(bǔ)土地出讓金凈收入的84%。
這似乎是一個(gè)雙贏的游戲，小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主只要補(bǔ)繳土地出讓金就可以合法化——即便加上土地出讓金房?jī)r(jià)也還是低于市場(chǎng)價(jià)格。同時(shí)，政府也不吃虧——因?yàn)檎疁p少了征收成本，補(bǔ)繳的土地出讓金盡管比直接從市場(chǎng)上拍賣來(lái)得低，但總量來(lái)看也很樂(lè)觀。按照甘犁教授的算法，如果現(xiàn)有小產(chǎn)權(quán)房補(bǔ)繳2012年土地出讓金后全部轉(zhuǎn)正，可為政府貢獻(xiàn)4.9萬(wàn)億。
但這辦法真的可行嗎？我看很難。首先需要確定的一個(gè)問(wèn)題是，以哪一年的土地價(jià)格來(lái)補(bǔ)繳土地出讓金？最近幾年來(lái)，土地出讓金的價(jià)格逐年在漲：那么該以哪一年的土地價(jià)格來(lái)確定補(bǔ)繳基數(shù)？是小產(chǎn)權(quán)房的開(kāi)工年份、交易年份還是今年？不同的年份選擇會(huì)影響小產(chǎn)權(quán)房持有人的價(jià)格。
其次，政府有能力征收這么龐大的金額嗎？盡管每平米2934元的價(jià)格并不高，但如果以100平米計(jì)算，那么一套房就接近30萬(wàn)。眾所周知，購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的都是經(jīng)濟(jì)能力不高的人群，如何在這個(gè)群體中征收30萬(wàn)元的土地出讓金，這是個(gè)難題。很多城市中的業(yè)主為每年不到1000元的物業(yè)費(fèi)而斤斤計(jì)較，要在這個(gè)群體中征收幾十萬(wàn)的土地出讓金就是難上加難。
再次，僅僅補(bǔ)繳土地出讓金就夠了嗎？幾天前萬(wàn)科公司針對(duì)央視指責(zé)其的拖欠土地增值稅一事，公布了近三年所繳納的繳納稅金：在過(guò)去的三年中，共繳納620億元稅費(fèi)，其中土地增值稅144億，而其2010-2012三年來(lái)凈利潤(rùn)不過(guò)294.53億。如果真要合法化，那么政府絕對(duì)不會(huì)僅滿足于補(bǔ)繳土地出讓金，還有土地增值稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等一干費(fèi)用。
更為重要的一個(gè)問(wèn)題是，與當(dāng)年城市住房制度改革的獲益者相比，小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主們實(shí)在是太過(guò)于冤屈了。1998年啟動(dòng)住房制度改革以來(lái)，絕大部分的存量房都以低廉的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給了居民，而這些住宅所依據(jù)的土地當(dāng)年都是通過(guò)劃撥所得——?jiǎng)潛芫鸵馕吨?dāng)年沒(méi)有繳納土地出讓金。既然當(dāng)年房改房的業(yè)主不需要補(bǔ)繳土地出讓金，為何小產(chǎn)權(quán)房的業(yè)主就需要？而且從房產(chǎn)價(jià)值來(lái)看，當(dāng)年房改房?jī)r(jià)值更是遠(yuǎn)高于當(dāng)下小產(chǎn)權(quán)房：因?yàn)榍罢咛幱诔鞘泻诵牡貛В绊懛績(jī)r(jià)最重要的因素就是地段、地段和地段！
當(dāng)然，補(bǔ)繳土地出讓金后最大的好處就是可以合法交易，從而增加其房產(chǎn)價(jià)值。但問(wèn)題在于，小產(chǎn)權(quán)業(yè)主在購(gòu)買那一天開(kāi)始，就知道了其交易風(fēng)險(xiǎn)，它可不會(huì)為這些所謂的合法交易額外支付成本。很多研究都已經(jīng)指出，房?jī)r(jià)之所以高在很大程度上就是因?yàn)槌杀驹黾佣鴮?dǎo)致，在不補(bǔ)繳土地出讓金的情況下他可以通過(guò)轉(zhuǎn)讓小產(chǎn)權(quán)房獲益，為何還要再到政府那里走一遭？
由此看來(lái)，通過(guò)補(bǔ)繳土地出讓金的辦法給小產(chǎn)權(quán)房合法化，既不現(xiàn)實(shí)也不可行，它只是學(xué)者們的一廂情愿而已。
（責(zé)任編輯：余江波）
