裁判要旨

  商品房買賣合同中，“一戶一表” 指供水應(yīng)實(shí)行裝表到戶、抄表到戶、計(jì)量收費(fèi)，而開(kāi)發(fā)商提供的總分表制的配套用水設(shè)施，使業(yè)主不能自行到自來(lái)水公司繳費(fèi)，不符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定與合同目的。

  案情

  2009年10月22日，崇安公司（甲方）與蔡長(zhǎng)芬、黃嵐星（乙方）簽訂商品房買賣合同。雙方在合同附件“住宅裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)”中約定，生活用水的標(biāo)準(zhǔn)為“一戶一表”。合同簽訂后，蔡長(zhǎng)芬、黃嵐星履行了合同約定的付款義務(wù)。2010年10月13日，崇安公司向蔡長(zhǎng)芬、黃嵐星交付了商品房屋。蔡長(zhǎng)芬、黃嵐星入住后一直按照物管公司公示的分?jǐn)偹M(fèi)的方式繳納水費(fèi)。

  蔡長(zhǎng)芬、黃嵐星向重慶市沙坪壩區(qū)人民法院起訴，要求崇安公司為二人辦理能單獨(dú)到自來(lái)水公司交費(fèi)的一戶一表。

  審判

  沙坪壩區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，蔡長(zhǎng)芬、黃嵐星與崇安公司簽訂的商品房預(yù)售合同，合法有效。雙方簽訂的商品房買賣合同及其附件的文本由崇安公司提供，關(guān)于“生活用水：一戶一表”的條款系崇安公司為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定的，并在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的條款，屬于格式條款。因此，合同約定的“生活用水：一戶一表”應(yīng)當(dāng)理解為安裝能夠自行到自來(lái)水公司交費(fèi)的一戶一表。崇安公司交付的房屋，雖形式上安裝了一個(gè)能計(jì)量用水?dāng)?shù)量的水表，但不符合合同約定。

  沙坪壩區(qū)人民法院判決：由被告崇安公司在判決生效后30日內(nèi)安裝蔡長(zhǎng)芬、黃嵐星能夠自行向自來(lái)水公司交費(fèi)的水表。

  宣判后，崇安公司不服，向重慶市第一中級(jí)人民法院提起上訴。

  重慶市第一中級(jí)人民法院查明：該小區(qū)能夠改造成購(gòu)房人與供水企業(yè)直接建立供用水關(guān)系的“一戶一表”。

  重慶一中院經(jīng)審理認(rèn)為：根據(jù)《重慶市城市供水節(jié)水管理?xiàng)l例》第二十三條第一款規(guī)定，“一戶一表”制不同于傳統(tǒng)的總分表制，且優(yōu)于總分表制。本案當(dāng)事人訂立合同的目的之一是保證購(gòu)房人能夠順利地向供水企業(yè)交費(fèi)。而涉案小區(qū)現(xiàn)有的總分表制使購(gòu)房人在供水企業(yè)處未建立獨(dú)立的水表戶頭無(wú)法自行交費(fèi)，該模式不符合合同目的。本案爭(zhēng)議的“一戶一表”條款出現(xiàn)在合同附件部分，并非參照示范文本訂立，一審法院認(rèn)定屬于格式條款，并無(wú)不當(dāng)。經(jīng)查，涉案小區(qū)能夠改造成購(gòu)房人與供水企業(yè)直接建立供用水關(guān)系的“一戶一表”，崇安公司關(guān)于履行不能的上訴理由不能成立。

  重慶一中院終審判決：駁回上訴，維持原判。

  評(píng)析

  該案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為“一戶一表”概念的理解。

  １.總分表制下自來(lái)水消費(fèi)模式對(duì)業(yè)主實(shí)現(xiàn)購(gòu)房目的的影響 一是本案所涉小區(qū)安裝一個(gè)總表，再傳輸?shù)叫^(qū)各戶分表，由于管網(wǎng)漏損、計(jì)量誤差等因素，總表和戶表之間存在輸差水損，增加了業(yè)主的使用成本。二是供水企業(yè)只負(fù)擔(dān)表前設(shè)施的維護(hù)，涉案小區(qū)只有總表一個(gè)戶頭，總表至戶表之間的管道、閥門(mén)等修繕成本只能由業(yè)主承擔(dān)，導(dǎo)致額外支出。三是自來(lái)水進(jìn)入小區(qū)總表后由物業(yè)公司管理二次供水，缺乏專業(yè)維護(hù)人員，水池清潔難以到位，末端水質(zhì)難以得到保證。四是物業(yè)管理公司通常不將二次供水成本單列，在分?jǐn)偹畵p和電耗時(shí)往往與其他物業(yè)管理成本混在一起，造成信息不公開(kāi)、不透明。五是整個(gè)小區(qū)只有總表一個(gè)戶頭，若其他住戶欠繳，影響整個(gè)小區(qū)按時(shí)繳費(fèi)，若遭到供水企業(yè)停水，則牽連繳費(fèi)業(yè)主。

  ２.“一戶一表”稱謂的由來(lái)、行業(yè)理解 國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部1998年發(fā)布的《城市供水價(jià)格管理辦法》第二十七條規(guī)定：“城市供水應(yīng)實(shí)行裝表到戶、抄表到戶、計(jì)量收費(fèi)”，普遍認(rèn)為此規(guī)定為“一戶一表”稱謂的具體表述。重慶市政府渝府發(fā)[2005]116號(hào)文《關(guān)于推進(jìn)水價(jià)改革促進(jìn)節(jié)約用水保護(hù)水資源的實(shí)施意見(jiàn)》第三條明確規(guī)定：“（一）加快推進(jìn)‘一戶一表’和抄表到戶工作。全市新建住宅（含新建高層二次供水住宅）應(yīng)實(shí)行‘一戶一表’計(jì)量制度。加快主城區(qū)‘一戶一表’安裝及社區(qū)供水老管網(wǎng)改造的工作進(jìn)度，支持供水企業(yè)推行抄表到戶。”該文件明確提出了“一戶一表”概念，并在區(qū)分傳統(tǒng)管網(wǎng)的基礎(chǔ)上布置了“一戶一表”工程及責(zé)任單位。

  重慶市二次供水有限責(zé)任公司專門(mén)針對(duì)“一戶一表”的概念作了詳細(xì)解釋，認(rèn)為：“一戶一表”是指一個(gè)家庭住戶安裝一個(gè)貿(mào)易結(jié)算計(jì)量水表，計(jì)量水表安裝在住宅的公共部位，供水企業(yè)抄表到戶，按戶計(jì)量收費(fèi)。根據(jù)國(guó)家建設(shè)部文件的要求，戶表工程應(yīng)該是在“水表出戶”的前提下，做到“一戶一表、計(jì)量到戶”。

  ３.本案業(yè)主接受“一戶一表”條款的合同目的 前面已經(jīng)分析，在國(guó)家政策的指引及輿論宣傳的背景下，本案合同訂立時(shí)，業(yè)主完全有理由相信，合同條款表述的“一戶一表”應(yīng)是不同于傳統(tǒng)總分表制下物理形態(tài)的一戶一表，而是政府所倡導(dǎo)的完全意義的“一戶一表”；原告接受開(kāi)發(fā)商“一戶一表”的承諾，其合同目的為：能夠享有自來(lái)水獨(dú)立用戶資格，與供水企業(yè)建立直接的消費(fèi)服務(wù)關(guān)系，不受小區(qū)物管與其他用戶影響。崇安公司作為合同版本的提供者，作為熟悉政策的開(kāi)發(fā)商，其更應(yīng)理解“一戶一表”用語(yǔ)在政府全面推進(jìn)“一戶一表”工程語(yǔ)境下的實(shí)質(zhì)含義，其交付的房屋必須滿足合同約定，符合政府相關(guān)規(guī)定精神，保障房屋應(yīng)有的質(zhì)量底線與使用價(jià)值。

  總之，不管“一戶一表”的規(guī)范定義如何界定，本案崇安公司的理解顯然回避了其合同義務(wù)，業(yè)主主張“一戶一表”系可以自行到供水企業(yè)交費(fèi)的一戶一表，應(yīng)當(dāng)采信。

  本案案號(hào)：（2011）沙法民初字第2040號(hào)；（2011）渝一中法民終字第06021號(hào)

  案例編寫(xiě)人：重慶市第一中級(jí)人民法院 朱華惠