房地產(chǎn)成本決定房地產(chǎn)價(jià)格，而房地產(chǎn)價(jià)格又是影響社會(huì)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)關(guān)鍵因素。房地產(chǎn)成本關(guān)乎人們的生活水平，關(guān)乎房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。各相關(guān)職能部門(mén)應(yīng)完善政策、加強(qiáng)協(xié)調(diào)，企業(yè)應(yīng)從內(nèi)部加強(qiáng)管理，共同平抑過(guò)高的房?jī)r(jià)，使房地產(chǎn)業(yè)朝著健康的方向發(fā)展。

　　房地產(chǎn)行業(yè)一直都是最火熱的行業(yè)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)也尤為被關(guān)注，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本控制是指為開(kāi)發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用。日常的成本工作就是要將這些費(fèi)用按項(xiàng)目進(jìn)行歸集和分配，最終計(jì)算出開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總成本和單位建筑面積成本。

　　一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的構(gòu)成

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的構(gòu)成主要有土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、市政公共設(shè)施費(fèi)用、管理費(fèi)用、貸款利息、稅費(fèi)以及其他費(fèi)用等。

　　1、土地費(fèi)用包括城鎮(zhèn)土地出讓金，土地征用費(fèi)或拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)等。一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地方式有兩種：一是協(xié)議出讓?zhuān)蚴钦姓鷾?zhǔn);二是掛牌拍賣(mài)出讓。隨著土地宏觀管理政策趨緊，通過(guò)拍賣(mài)方式獲得開(kāi)發(fā)用地成為大多數(shù)開(kāi)發(fā)商的主要方式。隨著招、拍、掛的普及,在住宅商品房?jī)r(jià)格構(gòu)成中，土地費(fèi)用有進(jìn)一步上升的趨勢(shì)。

　　2、前期工程費(fèi)主要指房屋開(kāi)發(fā)的可行性研究、地質(zhì)勘查、前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)用，以及“三通一平”或“七通一平“等土地開(kāi)發(fā)、整理費(fèi)用。這部分占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的比例相對(duì)較低。

　　3、建筑安裝工程費(fèi)，又稱(chēng)房屋建筑安裝造價(jià)，指房屋建造過(guò)程中所發(fā)生的建筑工程、設(shè)備及安裝工程費(fèi)用等。它在整個(gè)成本構(gòu)成中占有較大比例。

　　4、市政公共設(shè)施費(fèi)用包含基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)兩部分?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)主要指道路、自來(lái)水、污水、電力、燃?xì)?、電信、電視、綠化等的建設(shè)費(fèi)用;公共配套設(shè)施費(fèi)用指建設(shè)為項(xiàng)目?jī)?nèi)居民提供配套服務(wù)的各種非營(yíng)利性的公用設(shè)施(如學(xué)校、醫(yī)院、派出所、自行車(chē)棚等)和各種營(yíng)利性的配套設(shè)施(如糧店、菜市場(chǎng)等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn))等所發(fā)生的費(fèi)用。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成中，該項(xiàng)目所占比例也較大。

　　5、管理費(fèi)用主要是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為組織和管理相關(guān)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所發(fā)生的各種費(fèi)用，它包括管理人員工資、差旅費(fèi)、辦公費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、職工教育費(fèi)、養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)等，在整個(gè)成本構(gòu)成所占比例很小。

　　6、貸款利息指在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中通過(guò)借貸籌集資金而應(yīng)支付給金融機(jī)構(gòu)的利息。它的多少與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的大小、融資額度的多少有密切關(guān)系，占成本構(gòu)成比例相對(duì)不穩(wěn)定。

　　7、稅費(fèi)包含兩部分：一部分是稅收，主要有房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占有稅、土地增值稅、兩稅一費(fèi)(營(yíng)業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加)、契稅、企業(yè)所得稅、印花稅、外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅等;另一部分是行政事業(yè)性收費(fèi)，主要由地方政府和行政主管部門(mén)及其所屬單位、壟斷企業(yè)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收取的費(fèi)用。其中政府和行政主管部門(mén)所收取的規(guī)費(fèi)相對(duì)較少，也比較規(guī)范;但部門(mén)直屬事業(yè)單位和強(qiáng)制參與工程的壟斷企業(yè)所收取的費(fèi)用，不僅項(xiàng)目繁多，且行為多不規(guī)范。這些費(fèi)用在開(kāi)發(fā)成本中所占比例較大。

　　房地產(chǎn)業(yè)需要繳納的稅種比較多，綜合計(jì)算，企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)可達(dá)到營(yíng)業(yè)收入的12%—14%，相對(duì)于其他行業(yè)來(lái)說(shuō)，稅收偏高，負(fù)擔(dān)偏重。企業(yè)要保證合理的利潤(rùn)，快捷而有效的途徑就是提高房屋售價(jià)。

　　3、融資渠道相對(duì)狹窄，貸款利息居高不下。長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)屬于典型的“香港模式”，即開(kāi)發(fā)商大量利用銀行資金買(mǎi)地、建房、賣(mài)房，然后再開(kāi)始新一輪循環(huán)，開(kāi)發(fā)商自有資金比例很低，且融資渠道多是通過(guò)銀行間接融資，而通過(guò)股票市場(chǎng)、債券市場(chǎng)、基金、信托、外資、民間資本等直接融資的很少。近年來(lái)，國(guó)家不斷收緊房地產(chǎn)銀根，人行甚至提出了取消期房銷(xiāo)售的建議，對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金實(shí)力的要求越來(lái)越高，房地產(chǎn)業(yè)資金鏈日益趨緊。雖然近幾年幾次下調(diào)貸款利率，一年期貸款利率現(xiàn)為5.22%-7.60%，但由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)信貸資金的依賴十分嚴(yán)重，且具有資金大量、集中投入，回收周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，相對(duì)于其他行業(yè)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)貸款利息居高不下。