9月4日，萬科在深圳南山區(qū)以54億元拿下三塊地，首次嘗試工業(yè)用地開發(fā)，折合樓面地價為7598元/平方米。這與同一天，融創(chuàng)在北京創(chuàng)下的7.3萬元/平方米單價地王和上海徐匯217億總價地王相去甚遠。

　　同一天，王石在微博上發(fā)出警示，“精明的李嘉誠先生在賣北京、上海的物業(yè)，這是一個信號，小心了！”而業(yè)內(nèi)也將此解讀為，萬科“喊話”：內(nèi)陸房產(chǎn)風險過大，首富看空房地產(chǎn)。

　　一位萬科高管對記者表示，今年萬科將拿地金額占銷售金額的比重始終保持在40%左右的低水平，以保留充足現(xiàn)金應對不可知的風險。

　　萬科調(diào)結(jié)構(gòu)

　　位于南山區(qū)西麗留仙洞總部基地首次出讓的三塊地，屬工業(yè)用地（新型產(chǎn)業(yè)用地）+商業(yè)服務業(yè)用地，土地面積約為39.4萬平方米，建筑總面積為133.55萬平方米，以一次競價方式公開出讓，掛牌起始價為28億元。最終，一向以做住宅見長的萬科，力挫佳兆業(yè)、中海，以53.99億元拿下該地塊，高出佳兆業(yè)報價3億元，溢價率達到93%。

　　萬科深圳公司內(nèi)部人士對記者表示，這并非傳統(tǒng)意義上的工業(yè)廠房用地，深圳在做產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，以后的工業(yè)用地，都不會以過去工廠的形式，改叫新型產(chǎn)業(yè)用地，還是寫字樓形式，與商業(yè)用地形式類似。

　　深圳美亨投資總裁吳茂萍認為，萬科主要看中該地塊的利潤空間。按照出讓要求，產(chǎn)業(yè)用房的建安工程造價不低于9000元/平方米，即該項目土地和建安成本至少在16598元/平方米以上，而留仙洞的二手商業(yè)寫字樓價格，在2萬元/平方米以上，一手樓售價至少可達到2.5萬元/平方米，顯然有利可圖。

　　“沒有西進，是萬科在深圳的最大失誤?！鄙钲诜慨a(chǎn)內(nèi)參總經(jīng)理半求認為，深圳近年來的發(fā)展重心向西移，但萬科卻始終未能在西面占據(jù)一席之地。

　　自2005年后，萬科已多年未通過公開招拍掛在深圳核心區(qū)拿到土地，上次現(xiàn)身土地交易市場是在7月26日前海首批土地出讓現(xiàn)場，最終不敵小房企。不過8月21日，萬科通過另一種方式進入前海，中標了前海合作區(qū)企業(yè)公館BOT項目，建筑面積為9萬平方米，預計總投資8億元，由萬科建設并運營8年后，移交給前海管理局。

　　萬科自身也坦言，該BOT項目并無利潤可言，更多出于公益性質(zhì)，“主要為西進拿地打基礎，深圳土地資源非常稀缺，七成以上住宅靠城市更新和舊城改造項目，一年公開出讓的住宅用地屈指可數(shù)，不管什么用地性質(zhì)，能拿到公開出讓的大塊土地就是好事?！眳敲既缡钦f。

　　從住宅到商業(yè)，再到工業(yè)地產(chǎn)，萬科在不斷嘗試做房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的加法，以應對市場供地結(jié)構(gòu)的變化。

　　購地偏謹慎

　　與北京、上海每平方米動輒一兩萬元的高價地相比，萬科留仙洞地塊的樓面地價顯然更理性，而相比萬科今年的銷售額，萬科拿地的動作也明顯慢于佳兆業(yè)、融創(chuàng)這類激進的后起之秀。

　　2013年1-8月份萬科累計實現(xiàn)銷售面積967.6萬平方米，銷售金額1129.3億元。

　　而根據(jù)萬科公布的拿地項目統(tǒng)計，今年1-8月，萬科已購入1692.93萬平方米土地儲備，權益面積為，購地金額為431.7億元，所購土地款占銷售金額比例為38%。

　　萬科內(nèi)部一位高管告訴記者，通常大開發(fā)商的購地金額占銷售額的比例不會超過60%，一般在40%-60%之間，低于40%說明是減倉，高于該比例說明是正常的補倉，而萬科今年上半年只有30%，所以7、8月在補倉，截至8月仍處于40%左右的低水平，對拿地較為謹慎。

　　而華人首富李嘉誠近期拋售北上廣物業(yè)，抄底英國，也被業(yè)內(nèi)解讀為看空國內(nèi)房地產(chǎn)，是高位逃頂?shù)呐e動。

　　近兩年來，房地產(chǎn)業(yè)似乎已達成一致看法，寧可在一二線城市高價拿地滿足剛需，也不可在三四線城市低價建無人居住的空城。而蘭德咨詢總裁宋延慶對記者表示，當主流開發(fā)商都一窩蜂回歸一二線城市，不惜血本高價搶地時，風險也在疊加，他并不看好如今瘋狂購入的這些地王前景。

　　極度瘋狂伴隨的往往是風險。一位龍頭房企高管分析稱，地王同時也意味著未來風險將加大，最典型的如綠城因2009年搶了太多高價地，拿地占比超過百分之百，結(jié)果造成資金鏈接近斷裂。

　　而如今多家房企沉醉在地王的光環(huán)下，萬科更像一個看客。在這輪地價暴漲中，萬科始終保持著冷靜，不拿地王，以現(xiàn)金流為王是萬科最近五年以來一直堅守的原則。

　　萬科董秘譚華杰多次對記者說，即使三四季度土地加倉也不會超過60%的比例，除非地價特別便宜，但萬科手頭持有的現(xiàn)金，必須超過一年到期的所有債務，以應對市場的不確定風險。