中國土地礦產(chǎn)法律事務(wù)中心

　　問：近幾天，我和我的同事多次接到推銷短信，稱某地郊區(qū)有“生態(tài)農(nóng)莊”、“私家菜園”出租銷售，租買房子贈送大棚，幾百平方米的獨(dú)立院落租期一般為20年至50年，每套價(jià)格18萬元至60萬元不等，水、電、氣、電話、寬帶及有線電視一應(yīng)俱全。請問，這類所謂的農(nóng)家院銷售廣告可信嗎？市民能否租買？ 

　　答：根據(jù)您所反映的情況，像這種利用手機(jī)短信、網(wǎng)絡(luò)廣告以及小廣告推銷的所謂“生態(tài)農(nóng)莊、農(nóng)家院、私家菜園”等，一般均屬違法建設(shè)或租售的所謂“大棚房”項(xiàng)目，購房人租買面臨巨大法律風(fēng)險(xiǎn)，權(quán)益無法得到保障。 

　　所謂“大棚房”，一般是以農(nóng)業(yè)設(shè)施為名進(jìn)行的違法建設(shè)。開發(fā)商一般以農(nóng)業(yè)科技公司等農(nóng)業(yè)開發(fā)企業(yè)的身份，以建設(shè)溫室大棚等農(nóng)業(yè)設(shè)施的名義，先與農(nóng)村集體簽訂土地租賃協(xié)議，約定由承租方進(jìn)行農(nóng)業(yè)種植養(yǎng)殖或農(nóng)業(yè)觀光園、生態(tài)園建設(shè)，從農(nóng)村集體租用農(nóng)用地。這類開發(fā)商在建蔬菜大棚時(shí)，在旁邊和內(nèi)部建設(shè)溫室大棚配套用房或管理用房，并故意把房屋擴(kuò)大成為大面積的住宅或別墅，隨后對外進(jìn)行銷售或租賃，租期一般為20年到30年，每套價(jià)格從15萬元到50萬元不等，因此被俗稱為“大棚別墅”、“大棚房”。由于這些項(xiàng)目都還會保留溫室大棚，所以很多大棚房往往會以生態(tài)園、采摘園等身份出現(xiàn)。 

　　為促進(jìn)設(shè)施農(nóng)業(yè)健康有序發(fā)展，完善設(shè)施農(nóng)用地管理，防止以發(fā)展設(shè)施農(nóng)業(yè)為名，擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地、擴(kuò)大建設(shè)用地規(guī)模，國土資源部、農(nóng)業(yè)部聯(lián)合制定了《關(guān)于完善設(shè)施農(nóng)用地管理有關(guān)問題的通知》（國土資發(fā)〔2010〕155號），該通知要求嚴(yán)格界定設(shè)施農(nóng)用地范圍，規(guī)定生產(chǎn)設(shè)施用地和附屬設(shè)施用地應(yīng)是直接用于或者輔助于農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)的用地，在以農(nóng)業(yè)為依托的休閑觀光項(xiàng)目以及各類農(nóng)業(yè)園區(qū)，涉及建設(shè)永久性餐飲、住宿、會議、大型停車場、工廠化農(nóng)產(chǎn)品加工、中高檔展銷等的用地，不屬于設(shè)施農(nóng)用地范圍，按非農(nóng)建設(shè)用地管理。該通知對設(shè)施農(nóng)業(yè)附屬設(shè)施用地規(guī)模作出了限制性規(guī)定，其中，進(jìn)行工廠化作物栽培的，附屬設(shè)施用地規(guī)模原則上控制在項(xiàng)目用地規(guī)模5%以內(nèi)，但最多不超過10畝；進(jìn)行規(guī)?；N植的附屬設(shè)施用地規(guī)模原則上控制在項(xiàng)目用地規(guī)模3%以內(nèi)，但最多不超過20畝。因此，一個(gè)500平方米的蔬菜大棚，最多能建25平方米左右的附屬房屋，推銷短信中上百平方米的獨(dú)立院落明顯違法。該文件還要求設(shè)施建設(shè)應(yīng)盡量利用荒山荒坡、灘涂等未利用地和低效閑置的土地，不占或少占耕地，嚴(yán)禁占用基本農(nóng)田。 

　　針對以發(fā)展設(shè)施農(nóng)業(yè)為名的系列違法用地行為，該文件規(guī)定設(shè)施農(nóng)業(yè)用地不得改變土地用途，禁止擅自或變相將設(shè)施農(nóng)業(yè)用地用于其他非農(nóng)建設(shè)。不得超過用地標(biāo)準(zhǔn)，禁止擅自擴(kuò)大設(shè)施農(nóng)用地規(guī)?；蛲ㄟ^分次申報(bào)用地變相擴(kuò)大設(shè)施農(nóng)用地規(guī)模；不得改變直接從事或服務(wù)于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的設(shè)施性質(zhì)，禁止擅自將設(shè)施用于其他經(jīng)營。對于擅自改變或變相將設(shè)施農(nóng)用地用于其他非農(nóng)建設(shè)的，擅自擴(kuò)大設(shè)施用地規(guī)模的，或擅自改變直接從事或服務(wù)于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的設(shè)施性質(zhì)、將設(shè)施用于其他經(jīng)營的，應(yīng)予及時(shí)制止、責(zé)令限期糾正和整改；對于逾期未予糾正和整改的，要依法做出行政處罰，恢復(fù)土地原狀。 

　　實(shí)際上，北京等地已經(jīng)多次對這種“大棚房”進(jìn)行過治理，一經(jīng)確認(rèn)違規(guī)，限期予以拆除。盡管開發(fā)商在廣告中宣稱與村鎮(zhèn)政府簽訂了合法的土地流轉(zhuǎn)合同，但如上所述，此類“大棚房”項(xiàng)目因明顯違背國家土地管理政策法律規(guī)定，對外租售行為明顯屬于違法行為，市民租買此類大棚房所簽訂的承租合同因違反國家法律規(guī)定也屬無效，一旦被政府查處拆除，租買方會承擔(dān)巨大經(jīng)濟(jì)損失，建議對此類“生態(tài)農(nóng)莊”、“私家菜園”等銷售廣告信息提高警惕，不要承租或購買。