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實踐中，當事人通過出讓方式取得土地后，不是申請將土地登記到其名下，而是申請直接登記到其成立的公司名下。土地登記機構能否直接將土地登記到新成立的公司名下呢？筆者認為應當因情況而定：一般情況下，土地登記機構應當將土地先登記到當事人的名下，然后再變更登記到其新成立的公司名下。但特殊情況下，也可以直接登記到新成立的公司名下。具體建議進行如下操作：
1、一般將土地使用權先登記到當事人名下，然后再變更登記到新成立的公司名下
2008年4月29日，國土資源部、國家工商行政管理總局發(fā)布的《國有建設用地使用權出讓合同》示范文本（GF-2008-2601）第十一條規(guī)定， “受讓人應在按本合同約定付清本宗地全部出讓價款后，持本合同和出讓價款繳納憑證等相關證明材料，申請出讓國有建設用地使用權登記”，根據(jù)《土地登記辦法》第二十七條的規(guī)定，土地登記機構可以為當事人辦理出讓國有建設用地使用權初始登記。根據(jù)示范文本第二十一條的規(guī)定，“受讓人按照本合同約定支付全部國有建設用地使用權出讓價款，領取國有土地使用證后，有權將本合同項下的全部或部分國有建設用地使用權轉讓、出租、抵押。首次轉讓的，應當符合本條第_項規(guī)定的條件：（一）按照本合同約定進行投資開發(fā)，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上；（二）按照本合同約定進行投資開發(fā)，已形成工業(yè)用地或其他建設用地條件”。當事人將土地申請登記到其新成立的公司名下其實就是一種轉讓，土地登記機構可以根據(jù)《土地登記辦法》第三十九條的規(guī)定為其辦理國有建設用地使用權的變更登記。
2、如果當事人在取得土地之前與出讓人就此進行了特別的約定，并且簽訂土地出讓合同的受讓人為新成立的公司的，登記機關可以直接將土地權利登記到新成立的公司名下
在實踐中，當事人取得土地后，自己本身不能進行開發(fā)建設，而需要成立新的公司或者與他人合作成立公司進行開發(fā)建設。因為我國法律對取得土地權利的當事人資格一般沒有限制，但是對其取得土地之后進行開發(fā)建設設定了條件限制。根據(jù)我國《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第三條的規(guī)定，“中華人民共和國境內外的公司、企業(yè)、其他組織和個人，除法律另有規(guī)定者外，均可依照本條例的規(guī)定取得土地使用權，進行土地開發(fā)、利用、經營”。因此實踐中，政府在通過招標拍賣掛牌方式出讓土地時，對當事人基本上沒有什么限制，一般來說，任何當事人都可以通過招標拍賣掛牌方式取得土地。《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)范（試行）》（國土資發(fā)〔2006〕114號）也規(guī)定，“國有土地使用權招標拍賣掛牌出讓的申請人，可以是中華人民共和國境內外的法人、自然人和其他組織，但法律法規(guī)對申請人另有限制的除外。申請人可以單獨申請，也可以聯(lián)合申請”。但當事人取得土地之后進行開發(fā)建設特別是進行房地產開發(fā)建設的，則需要符合《城市房地產管理法》、《城市房地產開發(fā)經營管理條例》的規(guī)定。
《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)范（試行）》考慮到了這種情形，并專門進行了規(guī)定：“申請人競得土地后，擬成立新公司進行開發(fā)建設的，應在申請書中明確新公司的出資構成、成立時間等內容。出讓人可以根據(jù)招標拍賣掛牌出讓結果，先與競得人簽訂《國有土地使用權出讓合同》，在競得人按約定辦理完新公司注冊登記手續(xù)后，再與新公司簽訂《國有土地使用權出讓合同變更協(xié)議》；也可按約定直接與新公司簽訂《國有土地使用權出讓合同》”。另外《規(guī)范》所附的《國有土地使用權招標出讓須知示范文本》、《國有土地使用權拍賣出讓須知示范文本》、《國有土地使用權掛牌出讓須知示范文本》，也都有類似之條文。因此在實踐中，如果當事人提供的出讓合同的受讓方為新成立的公司或者出讓合同變更協(xié)議將受讓人變更為新成立的公司的，則土地登記機構可以直接將土地登記到新成立的公司名下。(中國土地礦產法律事務中心登記事務處 蔡衛(wèi)華)
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