房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入作為業(yè)務(wù)招待費(fèi)計(jì)提基數(shù)的依據(jù)

問(wèn)：我們房地產(chǎn)公司2008年1月開(kāi)發(fā)建設(shè)電梯公寓10萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)2009年6月竣工交付使用。2008年我們銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得收入2億元，當(dāng)年實(shí)際開(kāi)支業(yè)務(wù)招待費(fèi)120萬(wàn)元。請(qǐng)問(wèn)2008年開(kāi)支的業(yè)務(wù)招待費(fèi)是否可以稅前扣除？ 

　　答：《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第四十三條規(guī)定：企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出，按照發(fā)生額的60%扣除，但最高不得超過(guò)當(dāng)年銷售(營(yíng)業(yè))收入的5‰。 

　　“國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)文” 第六條規(guī)定： 企業(yè)通過(guò)正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。 

　　“國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)文”第九條 規(guī)定：企業(yè)銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入,應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季(或月)計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。 

　　從“國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)文”的第六條、第九條的規(guī)定可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)簽訂《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，在稅務(wù)處理上也應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。這一部分收入，實(shí)質(zhì)上是企業(yè)銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入。 

　　也就是說(shuō)，新31號(hào)文改變了舊31號(hào)文關(guān)于“預(yù)售收入不得作為廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)稅前扣除基數(shù)”的規(guī)定。在新31號(hào)文中，已經(jīng)沒(méi)有了“預(yù)售收入”的表述，而是被“銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入”所代替。 

　　由此可見(jiàn)，對(duì)貴公司2008取得銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的收入，是可以作為業(yè)務(wù)招待費(fèi)稅前扣除的計(jì)稅依據(jù)的。 

　　因此，貴公司應(yīng)該按照《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第四十三條規(guī)定計(jì)算2008年應(yīng)該稅前扣除的業(yè)務(wù)招待費(fèi)。 

　?。?/span>1）最多可以稅前扣除的業(yè)務(wù)招待費(fèi)：120萬(wàn)元×60％＝72（萬(wàn)元） 

　?。?/span>2）按照銷售收入計(jì)算可以稅前扣除的業(yè)務(wù)招待費(fèi)：2億元×0.5％＝100（萬(wàn)元） 

　　因此，貴公司2008可以稅前扣除的業(yè)務(wù)招待費(fèi)為72萬(wàn)元，應(yīng)該調(diào)增應(yīng)納稅所得額48萬(wàn)元（120萬(wàn)元－72萬(wàn)元）。 

　　上述處理的依據(jù)還有以下兩個(gè)可供參考： 

　　其一，2009年4月24日國(guó)家稅務(wù)總局所得稅司副司長(zhǎng)繆慧頻在線訪談?dòng)辛嗣鞔_答復(fù)。 

　　房地產(chǎn)當(dāng)年預(yù)售收入是否可以作為招待費(fèi)、廣告費(fèi)的依據(jù)？ 

　　按照國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文件規(guī)定，企業(yè)與客戶簽訂房地產(chǎn)銷售合同（包括預(yù)售合同），應(yīng)為企業(yè)銷售收入的實(shí)現(xiàn)。企業(yè)取得銷售收入前所發(fā)生的招待費(fèi)、廣告費(fèi)應(yīng)該累計(jì)，待企業(yè)取得銷售收入年度起，按照稅法規(guī)定計(jì)算招待費(fèi)、廣告費(fèi)扣除比例。 

　　其二，“蘇國(guó)稅發(fā)[2009]第079號(hào) ”明確規(guī)定： 

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在2008年1月1日以后銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入，可以作為計(jì)提業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)的基數(shù)，但開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工會(huì)計(jì)核算轉(zhuǎn)銷售收入時(shí)，已作為計(jì)提基數(shù)的未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的銷售收入不得重復(fù)計(jì)提業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)。 

房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收房款可否作為計(jì)提業(yè)務(wù)招待費(fèi)基數(shù)

內(nèi)    容：我公司為房地產(chǎn)企業(yè)，沒(méi)有主營(yíng)業(yè)務(wù)收入，但有預(yù)收房款，請(qǐng)問(wèn)預(yù)收房款能否作為計(jì)提業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)的基數(shù)。如何填寫(xiě)納稅申報(bào)表？

答復(fù)內(nèi)容：您在我們網(wǎng)站上提交的納稅咨詢問(wèn)題收悉，現(xiàn)針對(duì)您所提供的信息簡(jiǎn)要回復(fù)如下：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）文件第六條規(guī)定，企業(yè)通過(guò)正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得的預(yù)售收入應(yīng)計(jì)入銷售收入，作為計(jì)算業(yè)務(wù)招待費(fèi)扣除限額的基數(shù)。新所得稅申報(bào)表附表三填表說(shuō)明：第52行“五、房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入計(jì)算的預(yù)計(jì)利潤(rùn)”：第3列“調(diào)增金額”填報(bào)從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的納稅人本期取得的預(yù)售收入，按照稅收規(guī)定的預(yù)計(jì)利潤(rùn)率計(jì)算的預(yù)計(jì)利潤(rùn)；第4列“調(diào)減金額”填報(bào)本期將預(yù)售收入轉(zhuǎn)為銷售收入，其結(jié)轉(zhuǎn)的預(yù)售收入已按稅收規(guī)定的預(yù)計(jì)利潤(rùn)率計(jì)算的預(yù)計(jì)利潤(rùn)轉(zhuǎn)回?cái)?shù)。第1列“賬載金額”、第2列“稅收金額”不填。（答復(fù)單位： 泰安市國(guó)家稅務(wù)局所得稅科 答復(fù)時(shí)間： 2012-03-13 來(lái)源：山東省國(guó)家稅務(wù)局網(wǎng)）

預(yù)售收入是否可作為業(yè)務(wù)招待費(fèi)計(jì)算基數(shù)

　　【問(wèn)題】

　　我公司從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品尚未完工，和客戶簽訂房地產(chǎn)預(yù)售合同有預(yù)售收入，請(qǐng)問(wèn)業(yè)務(wù)招待費(fèi)的計(jì)算基數(shù)如何確定？

　　【解答】

　　根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）第六條規(guī)定：企業(yè)通過(guò)正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。

　　同時(shí)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第四十三條規(guī)定：企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出，按照發(fā)生額的60%扣除，但最高不得超過(guò)當(dāng)年銷售（營(yíng)業(yè)）收入的5‰。

　　《北京市國(guó)家稅務(wù)局、北京市地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知的通知（京國(guó)稅發(fā)[2009]92號(hào)）也明確：“二、關(guān)于計(jì)算廣告和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)的基數(shù)問(wèn)題房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，可作為廣告和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)的計(jì)算基數(shù)”。

　　因此，企業(yè)的預(yù)售收入可以作為業(yè)務(wù)招待費(fèi)的計(jì)算基數(shù)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售未完工產(chǎn)品取得的銷售收入能否作為計(jì)算業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)的銷售（營(yíng)業(yè)）收入基數(shù)？

答：根據(jù)《轉(zhuǎn)發(fā)〈國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知〉的通知》（蘇地稅發(fā)[2009]53號(hào)）規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入，可以作為計(jì)提業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)的基數(shù)，但開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工會(huì)計(jì)核算轉(zhuǎn)銷售收入時(shí)，已作為計(jì)提基數(shù)的未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的銷售收入不得重復(fù)計(jì)提業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)?？梢赃@樣理解，根據(jù)稅收規(guī)定，能夠作為計(jì)算業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)稅前扣除限額計(jì)算基數(shù)的銷售（營(yíng)業(yè)）收入包括主營(yíng)業(yè)務(wù)收入、其他業(yè)務(wù)收入和稅收上的視同銷售收入。企業(yè)只要與消費(fèi)者正式簽訂了《房地產(chǎn)預(yù)售合同》，其取得的銷售收入企業(yè)所得稅納稅義務(wù)時(shí)間已經(jīng)發(fā)生，企業(yè)就應(yīng)將此銷售收入并入收入總額計(jì)征企業(yè)所得稅。雖然會(huì)計(jì)核算上作為預(yù)收賬款處理，但稅收上屬于應(yīng)稅收入，可以將此部分收入理解為稅收上的視同銷售收入。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售未完工產(chǎn)品取得的銷售收入可作為計(jì)算業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)的銷售（營(yíng)業(yè)）收入基數(shù)。（蘇州吳中地方稅務(wù)局網(wǎng)）