富士康入駐，引發(fā)了港區(qū)商業(yè)需求的急速增長(zhǎng)。目前富士康員工人數(shù)超過(guò)20萬(wàn)，2年后將達(dá)到50萬(wàn)，而未來(lái)整個(gè)港區(qū)人口將達(dá)到150萬(wàn)。百萬(wàn)消費(fèi)群體，對(duì)各種商業(yè)配套服務(wù)的需求非常強(qiáng)烈，港區(qū)孕育商圈的溫床日漸升溫。

　　需求激增　富士康帶來(lái)20余萬(wàn)人消費(fèi)需求

　　驅(qū)車(chē)行走在鄭州航空港區(qū)，到處是忙碌工作的塔吊、拔地而起的樓盤(pán)。而隨著一批國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)的入駐，這里正成為一個(gè)越來(lái)越繁華的地方。

　　上周一下午5點(diǎn)多時(shí)，鄭州航空港區(qū)保稅北路上，不少姑娘、小伙兒從鄭州富士康科技園大門(mén)走出來(lái)，到馬路邊的簡(jiǎn)易小店內(nèi)吃飯。

　　富士康入駐航空港區(qū)后，迅速帶來(lái)了20余萬(wàn)滾滾人流，也帶來(lái)了令人心動(dòng)的商機(jī)。路邊小水果攤、饸饹面等小吃店、網(wǎng)吧等休閑場(chǎng)所，一到富士康員工下班時(shí)間，這些地方都人潮洶涌。

　　根據(jù)鄭州市規(guī)劃，到2020年，這里將建成集科技、低碳、智慧、活力于一體的現(xiàn)代化新城，面積達(dá)100平方公里，人口150萬(wàn)人。

　　“商業(yè)第一重要的是人口?！币煌顿Y公司的高管說(shuō)，富士康的到來(lái)，讓航空港區(qū)人口急劇增加，并將迅速形成一個(gè)非常穩(wěn)定的消費(fèi)商圈，未來(lái)百萬(wàn)消費(fèi)人群形成的財(cái)富能量更是不可低估。

　　事實(shí)上，在富士康布局的國(guó)內(nèi)多個(gè)城市，也確實(shí)存在一個(gè)“富士康效應(yīng)”,其中之一便是其對(duì)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的拉動(dòng)作用，這自然帶來(lái)了商業(yè)繁榮最為看重的人氣。

　　“富士康員工年齡段集中于25~45歲，正是人生中消費(fèi)力最旺盛的階段，且如今的年輕人的消費(fèi)理念和方式早已與父輩們不同，敢于消費(fèi)，并有強(qiáng)烈的消費(fèi)欲望?！鄙虾Ｊ?lì)機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理俞兆年說(shuō)。

　　而隨著富士康不斷提薪，其員工的收入已有比較大提高，客觀上增強(qiáng)了其消費(fèi)能力。比如，2012年8月1日起，富士康鄭州廠區(qū)全面加薪，起薪與深圳廠區(qū)持平，一般情況下，員工月凈收入能達(dá)到2700元、2800元。這樣的收入已與鄭州市城鎮(zhèn)在崗職工平均工資水平相差無(wú)幾。

　　“生意火爆不火爆，看看租金就知道了?！鄙虾１\(chéng)基金合伙人、副總裁丁盟告訴記者，2010年年初的時(shí)候，鄭州航空港區(qū)的商鋪?zhàn)饨鹈科椒矫酌吭虏?0元，今年年初達(dá)到200元，現(xiàn)在有的能達(dá)到約280元。不少在富士康深圳廠區(qū)附近做生意的人，都紛紛到鄭州航空港區(qū)尋找新商機(jī)。

　　由于航空港區(qū)與市區(qū)尚有一定距離，因而富士康附近的商業(yè)消費(fèi)屬典型區(qū)域性消費(fèi)，其中蘊(yùn)涵的巨大商業(yè)潛力任何人都不敢小視。

　　商圈漸顯　“人口紅利”刺激富士康商圈形成

　　按照商界通行的人均零售商業(yè)面積指標(biāo)，150萬(wàn)人口的鄭州航空港區(qū)需要80萬(wàn)到200萬(wàn)平方米的商業(yè)物業(yè)面積，才能滿足區(qū)域內(nèi)的商業(yè)需求。

　　龐大的常住人群，再加上周邊全球500強(qiáng)企業(yè)所帶來(lái)的近百萬(wàn)流動(dòng)性人口，航空港區(qū)的商業(yè)需求十分強(qiáng)勁。

　　“富士康員工已達(dá)20萬(wàn)人，加快配套商業(yè)設(shè)施建設(shè)非常必要，但其周邊商業(yè)環(huán)境目前尚處于原始階段，周邊還有很多簡(jiǎn)易、破舊的棚戶商業(yè)，這與富士康員工的生活需求相距甚遠(yuǎn)?！痹鴮?duì)航空港區(qū)商業(yè)項(xiàng)目做過(guò)調(diào)研的河南省商業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、鄭州希瑞營(yíng)銷(xiāo)管理咨詢有限公司董事長(zhǎng)何宏劍認(rèn)為。

　　正因如此，圍繞富士康進(jìn)行的配套商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)分外搶眼，成為一大亮點(diǎn)。在富士康周邊，記者注意到，相關(guān)的已建、在建項(xiàng)目中涉及商業(yè)物業(yè)的項(xiàng)目就有五六家。比如，豫康新城、沃金商業(yè)廣場(chǎng)、華鴻國(guó)際廣場(chǎng)、裕鴻世界港和最近廣受關(guān)注的“港城793”等。

　　隨著這些商業(yè)項(xiàng)目的陸續(xù)入市，富士康周邊的商業(yè)格局無(wú)疑將有較大改變，一個(gè)以富士康起步區(qū)為核心的區(qū)域性商業(yè)中心已漸具雛形。

　　“從這些商業(yè)項(xiàng)目的規(guī)模、布局等衡量，該區(qū)域新的商業(yè)格局正在形成，也可以說(shuō)富士康商圈正在崛起，它將成為鄭州商業(yè)領(lǐng)域的一個(gè)亮點(diǎn)。”何宏劍認(rèn)為。

　　富士康的入駐帶動(dòng)周邊商業(yè)連鎖聚變的現(xiàn)象早有實(shí)例，1996年富士康內(nèi)遷深圳，從老街到世貿(mào)、天虹、廣百等，帶動(dòng)了深圳龍崗商圈的飛速起跳。在武漢、成都，富士康的進(jìn)駐所帶來(lái)的“人口紅利”優(yōu)勢(shì)，均引爆了當(dāng)?shù)厣倘Φ拇笞兏铩?

　　“航空港區(qū)成為一大商圈是經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的必然，這里有望成為鄭州的新興商業(yè)中心。”河南省商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)宋向清表示，港區(qū)的居民結(jié)構(gòu)，明顯存在年輕人多于中老年人，知識(shí)和技能型人才多于普通人才等傾向，因此，這里未來(lái)的商業(yè)業(yè)態(tài)將更趨新型化和國(guó)際化，商業(yè)品類(lèi)將更趨時(shí)尚化和新潮化。

　　投資升溫　商業(yè)地產(chǎn)剛起步價(jià)值財(cái)富洼地

　　2011年客運(yùn)吞吐量突破1000萬(wàn)人次，貨郵吞吐量突破10萬(wàn)噸。2012年上半年，客運(yùn)吞吐量突破561.5萬(wàn)人次，貨郵吞吐量突破6.1萬(wàn)噸，同比分別增長(zhǎng)19.1%和43.9%--這是鄭州新鄭綜合保稅區(qū)（鄭州航空港區(qū)）成立以來(lái)，鄭州新鄭國(guó)際機(jī)場(chǎng)交出的成績(jī)單。

　　這背后，則是鄭州航空港區(qū)商業(yè)地產(chǎn)投資的不斷升溫。

　　不少投資者將目光鎖定航空港區(qū)。“相對(duì)于成熟區(qū)域而言，鄭州航空港區(qū)的價(jià)值還未充分挖掘，是個(gè)‘財(cái)富洼地'.”在港城793購(gòu)置商鋪的劉女士認(rèn)為，動(dòng)線合理、有專(zhuān)業(yè)公司管理的鋪面會(huì)有更好的投資回報(bào)。最好是挨著富士康，因?yàn)檫@附近會(huì)率先成熟起來(lái)。

　　與劉女士一樣，越來(lái)越多的投資者意識(shí)到了港區(qū)蘊(yùn)涵的商業(yè)地產(chǎn)投資機(jī)遇，目前，在富士康員工比較集中的商業(yè)區(qū)，臨街一層的商鋪?zhàn)饨鸬蛣t180元/平方米/月，高的可達(dá)300元/平方米/月，平均租金約210元/平方米/月。

　　由于剛剛起步，富士康周邊商鋪的價(jià)格相較于市區(qū)內(nèi)動(dòng)輒每平方米七八萬(wàn)元，卻要低得多。據(jù)了解，目前航空港區(qū)商鋪價(jià)格多在2萬(wàn)元/平方米左右，頂級(jí)鋪位價(jià)格不過(guò)2.8萬(wàn)元/平方米，若以當(dāng)下租金水平，意味著回本時(shí)間不超過(guò)10年，甚至六七年即可。

　　“富士康50萬(wàn)員工意味著什么？鄭州市中原區(qū)人口67萬(wàn)、修武縣面積是678平方公里，人口只有30萬(wàn)，富士康周邊這么高的人口密度，這么旺盛的消費(fèi)人群，意味著遠(yuǎn)超區(qū)、縣的消費(fèi)能力?！倍∶苏f(shuō)。

　　而若從理論角度考慮，則目前在建商業(yè)體量更不足為慮。一位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，鄭州市零售業(yè)理想的狀態(tài)是人均商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)擁有面積2平方米，僅以富士康50萬(wàn)員工折算，合理的商業(yè)體量至少100萬(wàn)平方米，長(zhǎng)期看，供給缺口依然很大。顯然，港區(qū)商業(yè)還將高潮迭起。