2005年8月12日，童璐妮因出國留學(xué)，遂將其位于北京市海淀區(qū)西三環(huán)路127號花園公寓14號樓1608號房屋，以及北京市海淀區(qū)增光路150號的3間平房交給被告張繼軍居住、管理。2005年12月16日，被告張繼軍因做生意急需資金周轉(zhuǎn)，在未取得童璐妮同意的情況下，欲將童璐妮擁有的3間平房對外出賣。    北京天籟文化公司的職工李學(xué)明因結(jié)婚急需購買房屋，2006年8月13日得知張繼軍要出賣房屋，便請中間人與張繼軍協(xié)商買房。8月17日張繼軍和李學(xué)明達(dá)成購房協(xié)議后即簽訂書面房屋買賣合同。該合同約定，張繼軍將其所有的3間平房以2萬元的價格賣給李學(xué)明，李學(xué)明先交1.4萬元給張繼軍后即可居住，余款6000元在2個月內(nèi)付清。
         2006年8月25日，李學(xué)明按合同之約定將1.4萬元交給張繼軍，9月2日張繼軍將房屋交給李學(xué)明居住使用。2006年12月8日，童璐妮從海外來電，告知張繼軍，年底會從國外回來，并打算和一外國男孩回國結(jié)婚，要用三間平房，請張繼軍幫忙打掃和整理這三間平房。被告張繼軍見事情馬上就要暴露，使向原告李學(xué)明稱自己賣房沒有事先考慮好為由，要求與原告李學(xué)明解除房屋買賣合同，請原告李學(xué)明盡快搬出。    原告李學(xué)明認(rèn)為，自己已按合同的約定履行了義務(wù)，并將購房款1.4萬元交給了張繼軍，且自己已經(jīng)搬進(jìn)房屋實際居住了，因此該房屋應(yīng)當(dāng)歸自己所有，自己沒有義務(wù)再搬出。如果有義務(wù)，那便是按合同的約定在規(guī)定的時間內(nèi)將剩余的600()元交給被告張繼軍就行了。
        后因雙方意見分歧很大，無法達(dá)成一致。被告張繼軍怕童璐妮知道自己的行為，便多次找到原告李學(xué)明，要求其搬出。原告李學(xué)明無奈于2007年2月7日，以房屋買賣合同有效且自己已經(jīng)搬進(jìn)居住，房屋應(yīng)當(dāng)歸自己所有為由，起訴至北京市海淀區(qū)人民法院，要求法院確認(rèn)房屋買賣關(guān)系有效，依法維護(hù)自己的合法權(quán)益不受非法侵害。    
法院判決    
        北京市海淀區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，被告張繼軍對三間平房  不具有所有權(quán)，因此被告張繼軍就沒有權(quán)利處分這三間平房。且在本案中，被告張繼軍處分這三間平房也沒有得到其朋友童璐妮的同意和授權(quán)。因此，被告張繼軍處分三間平房的行為是無效的，即被告張繼軍和原告李學(xué)明之間簽訂的房屋買賣合同是無效的。被告張繼軍應(yīng)當(dāng)返還原告李學(xué)明購房款。根據(jù)《民法通則》第58條第2款之規(guī)定，判決如下:  
一、原、被告簽訂的房屋買賣合同無效;  
二、原告李學(xué)明應(yīng)當(dāng)返還所購買的房屋，被告張繼軍應(yīng)當(dāng)返還原告李學(xué)明的1.4萬元的房屋價款;  
三、被告張繼軍應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償原告李學(xué)明的經(jīng)濟(jì)損失即1.4萬元的法定利息692. 34元。  
爭議焦點  
1.無處分權(quán)人同他人簽訂的房屋買賣合同是否受到法律的保護(hù)?  
2.房屋買賣合同無效后，其法律后果應(yīng)當(dāng)如何處理?  
律師點評 
 一、無處分權(quán)人與他人簽訂的房屋買賣合同是無效的合同，其行為不能受到法律的保護(hù)。本案屬于無處分權(quán)人處分他人財產(chǎn)的行為。
       根據(jù)我國《合同法》第51條規(guī)定:“無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)人的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效?！边@里所指的處分他人財產(chǎn)，是指財產(chǎn)的買賣、贈與、轉(zhuǎn)讓、設(shè)定抵押等。以處分他人財產(chǎn)為內(nèi)容而訂立的合同，處分財產(chǎn)的一方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在訂立合同時就對該項財產(chǎn)享有合法處分權(quán)或者當(dāng)事人處分財產(chǎn)的行為應(yīng)當(dāng)獲得權(quán)利人的合法授權(quán)，否則，其行為侵犯了權(quán)利人的財產(chǎn)權(quán)，所訂立的合同因侵犯他人的利益而無效。  
       在本案中，被告張繼軍對這三間平房沒有所有權(quán)，因此對這三間平房也沒有合法的處分權(quán)。被告張繼軍和原告李學(xué)明在簽訂房屋買賣合同時，被告張繼軍既沒有取得房屋的處分權(quán)，也沒有獲得童璐妮的同意和授權(quán)。簽訂合同后更沒有得到童璐妮的追認(rèn)。因此，被告張繼軍在簽訂房屋買賣合同時，已經(jīng)侵犯了童璐妮的合法權(quán)益。  
       綜上所述，被告張繼軍在沒有處分權(quán)的情況下，和原告李學(xué)明簽訂的房屋買賣合同是無效的。因此，被告張繼軍在沒有處分權(quán)的情況下處分他人房屋的行為，是不能受到法律保護(hù)的。  
二、在本案中，李學(xué)明應(yīng)返還張繼軍管理的房屋，張繼軍也應(yīng)返還李學(xué)明的1.4萬元的價款，張繼軍還應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償李學(xué)明的經(jīng)濟(jì)損失即1.4萬元的法定利息。  
       房屋買賣合同被確認(rèn)無效后，必然產(chǎn)生一定的法律后果，應(yīng)當(dāng)依法予以適當(dāng)處理。我國《民法通則》第58條第2款規(guī)定:“無效的民事行為，從行為開始起就沒有法律約束力?！币虼耍课葙I賣合同被確認(rèn)無效后，自始就沒有法律約束力，但這并不意味著無效房屋買賣合同不發(fā)生任何法律后果。  
       對無效房屋買賣行為，有兩個方面的問題需要處理，一是無效房屋買賣合同所造成的財產(chǎn)后果;二是無效買賣的違法行為。無效房屋買賣合同的無效原因不同，所引起的法律后果也就不同，因此，對無效房屋買賣合同的處理方式也不盡相同。    我國《民法通則》第61條第1款規(guī)定:“民事行為被確為無效或者被撤銷后，當(dāng)事人因該行為取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)返還給受損失的一方。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任?！蓖瑮l第2款規(guī)定:“雙方惡意串通，實施民事行為損害國家的、集體的或者第三人的利益的，應(yīng)當(dāng)追繳雙方取得的財產(chǎn)，收歸國家、集體所有或者返還第三人?！备鶕?jù)上述之規(guī)定，對無效房屋買賣所引起的財產(chǎn)后果，按不同情況，處理方式有三種，即“返還”、“賠償”、“追繳”。  
1.返還原房屋:
       如果一項房屋買賣被確認(rèn)無效，那么當(dāng)事人依據(jù)該行為所取得的房屋應(yīng)返還給對方。由于房屋買賣行為被確認(rèn)無效，依據(jù)該行為取得的房屋也就失去了合法依據(jù)。房屋所有人對已交付對方居住或使用的房屋享有返還請求權(quán)，房屋買受人有返還該房屋的義務(wù)。當(dāng)然，如果房屋買賣雙方當(dāng)事人并未實際交付房屋，那也就不存在返還房屋的問題。    如果原房屋已滅失不能返還時，可以適用賠償損失的方法。  
2.賠償損失:
        房屋買賣被確認(rèn)無效后，有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。房屋買賣行為無效的原因在于一方當(dāng)事人的過錯的，有過錯的一方當(dāng)事人，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ疆?dāng)事人賠償因其過錯而遭受的經(jīng)濟(jì)損失。房屋買賣行為因雙方的過錯而無效的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，即依據(jù)各自過錯的大小，致害的多少，而承擔(dān)其應(yīng)負(fù)的責(zé)任。  
3.追繳財產(chǎn):
        房屋買賣雙方惡意串通，實施損害國家、集體或者第三人的利益的;或者私買私賣私有房屋，轉(zhuǎn)手倒賣謀取暴利的;或者偽造證據(jù)，倒賣他人房屋的，如果雙方當(dāng)事人都是故意的，則追繳雙方當(dāng)事人取得或約定取得的財產(chǎn)，一律收歸國有。如果一方是故意行為，則故意的一方應(yīng)將從對方取得的房屋或價金返還給對方并賠償損失，非故意的一方已經(jīng)從對方取得或約定取得的房屋或價金，應(yīng)當(dāng)收歸國有。    在實踐中，在處理無效的房屋買賣時，要注意保護(hù)善意有償購買的第三人的利益。這主要有兩種情況:  
        一是共有人擅自出賣共有房屋。《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見(試行)》第89條規(guī)定:“共同共有人對共有財產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的，一般認(rèn)定無效。但第三人善意、有償取得該項財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益;對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產(chǎn)的人賠償?！边@條規(guī)定也適用于共同共有房屋的部分共有人擅自出賣共有房屋的情況?！吧埔狻笔侵傅谌嗽谥饔^上沒有過錯，即對部分共有人擅自出賣共有房屋之事實不知情;“有償”是指第三人在客觀上支付的買房價款是比較公平合理的。在實踐中，保護(hù)善意、有償買房的第三人的合法利益時，可以作如下處理:第三人(買方)是善意、有償取得該共有房屋，過錯完全在賣方，而且買方已交付全部或者大部分房款，并已實際占有、使用、管理了該房屋，又無其他違法行為，如果否認(rèn)買賣關(guān)系則顯失公平，則可認(rèn)定買賣關(guān)系有效。對因此而給其他共有人造成的損失，由擅自出賣共有房屋的人賠償。  
       二是無所有權(quán)的房屋占有人將房屋出賣給他人。對此，除了宣布房屋買賣無效外，一般情況下，買受人都應(yīng)當(dāng)返還原房屋。但同時具備以下兩個條件時，可以不返還原房屋:
(1)被出賣的房屋屬于無主房屋，并且已經(jīng)超過規(guī)定期限仍無人認(rèn)領(lǐng);
(2)買受人必須是善意取得，即買受人不知道也不可能知道出賣人為非房屋所有人而購買房屋。非法的房屋買賣原則上應(yīng)返還房屋，但是如果非法轉(zhuǎn)賣使原房屋已不存在，就要采取賠償價金的方法處理。如果買受人是善意取得房屋，所有人只能向出賣人請求返還，再由出賣人負(fù)責(zé)追還房屋;出賣人還應(yīng)向買受人退還房屋的全部價金，并賠償由此而造成的損失。如果買受人是惡意取得(即買受人明知出賣人為非房屋所有人而購買)，所有人既可以向出賣人請求返還，也可以直接向買受人請求返還，而且房屋價金應(yīng)沒收歸國家所有，買受人不得要求返還，同時還可以對出賣人處以罰款。若所有人不存在，出賣人所得的價金，應(yīng)由房屋管理部門收歸國有。  
        綜上所述，在本案中，被告張繼軍與原告李學(xué)明簽訂的房屋買賣合同，因民事行為違反法律規(guī)定而無效。根據(jù)我國《民法通則》第61條第1款規(guī)定:“民事行為被確認(rèn)為無效或者被撤銷后，當(dāng)事人因該行為取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)返還給受損失的一方。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任?！币虼耍景钢?，原、被告雙方對造成房屋買賣合同的無效都有一定的責(zé)任，因此，應(yīng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。亦即，原告李學(xué)明應(yīng)返還被告張繼軍無處分權(quán)的房屋，張繼軍也應(yīng)返還李學(xué)明已支付房款1.4萬元，同時，張繼軍還應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償李學(xué)明的經(jīng)濟(jì)損失即1.4萬元的法定利息。

安居律師團(tuán)隊介紹
“安居律師”是中國房地產(chǎn)法律服務(wù)業(yè)最優(yōu)秀的律師品牌之一?！鞍簿勇蓭煛庇蓴?shù)十名房地產(chǎn)專業(yè)的資深律師組成，律師成員都經(jīng)過房地產(chǎn)法律實務(wù)的專業(yè)培訓(xùn)，并進(jìn)入房地產(chǎn)公司基層進(jìn)行實踐，深入了解房地產(chǎn)業(yè)的操作規(guī)程，準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)交易中的法律風(fēng)險點，現(xiàn)已累計辦理房地產(chǎn)案件數(shù)千起，積累了豐富的訴訟經(jīng)驗。“安居律師”是中國房地產(chǎn)法律專業(yè)最具優(yōu)勢的領(lǐng)軍律師團(tuán)隊。
“安居律師”擔(dān)任多家大型房地產(chǎn)公司的法律顧問工作。在深入研究現(xiàn)行房地產(chǎn)法律、法規(guī)及政策導(dǎo)向的基礎(chǔ)上，“安居律師”建立了房地產(chǎn)法律庫及案例大全，涵蓋了建國以來房地產(chǎn)全部法律法規(guī)及典型案例，并制定了一整套行之有效的辦案方法及規(guī)程，旨在建立中國最專業(yè)的房地產(chǎn)律師團(tuán)隊。多年以來，“安居律師”在房地產(chǎn)改革、市場調(diào)控、宏觀政策等方面進(jìn)行了深入的探討，表達(dá)具有前瞻性的觀點；在微觀上，對無權(quán)代理買賣、違約責(zé)任、定金責(zé)任、央產(chǎn)房、小產(chǎn)權(quán)房交易、夫妻共有房產(chǎn)、房產(chǎn)繼承等具體法律問題進(jìn)行了專業(yè)研究，有著獨到的法律觀點，并在不斷的被法律同行業(yè)人員所接受。安居律師研究的領(lǐng)域還輻射到與房地產(chǎn)相關(guān)的離婚、析產(chǎn)、拆遷、抵押、建設(shè)工程、物業(yè)管理、企業(yè)運營、中介、銀行等領(lǐng)域，甚至于房地產(chǎn)有關(guān)的刑事案件及其他行政、經(jīng)濟(jì)案件。
“安居律師”正憑借豐富的工作經(jīng)驗，精深的律師技巧，卓越的見地，極富創(chuàng)造力的思維，在房地產(chǎn)領(lǐng)域取得了更高的成就，在房地產(chǎn)法律服務(wù)市場競爭的浪潮中獨占鰲頭?！鞍簿勇蓭煛睂⒎A承安居團(tuán)隊的管理前提下，充分發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢，擬將建設(shè)成為中國房地產(chǎn)法律服務(wù)的風(fēng)向標(biāo)。
網(wǎng)站關(guān)鍵詞：
北京房產(chǎn)律師 北京房地產(chǎn)律師 北京專業(yè)房地產(chǎn)律師 北京房屋買賣律師 北京二手房律師 北京離婚律師 北京繼承律師 北京商品房買賣律師 北京經(jīng)濟(jì)適用房買賣律師無權(quán)代理 央產(chǎn)房 居間合同糾紛 房產(chǎn)訴訟 打房產(chǎn)官司 房地產(chǎn)中介 中介費 居間費
房產(chǎn)律師 房產(chǎn)法律咨詢 房地產(chǎn)律師 房地產(chǎn)專業(yè)律師 房地產(chǎn)律師咨詢 房產(chǎn)糾紛律師 二手房法律咨詢 婚姻房產(chǎn)律師 房屋繼承 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 北京房地產(chǎn)律師事務(wù)所北京房產(chǎn)律師事務(wù)所 找房產(chǎn)律師 聘請房產(chǎn)律師 北京房地產(chǎn)專業(yè)律師
(聲明：本站所使用圖片及文章如無注明本站原創(chuàng)均為 網(wǎng)上轉(zhuǎn)載而來，本站刊載內(nèi)容以共享和研究為目的，如對刊載內(nèi)容有異議，請聯(lián)系本站站長) 

熱點內(nèi)容范懷訴郭明華買房款未付清房屋買賣和換房無效糾紛案 如何處理這起“一物二賣”糾紛
房地產(chǎn)公司將爭議房屋出售給第三人是否構(gòu)成一房數(shù)賣 房地產(chǎn)糾紛典型案例點評
房屋買賣中的糾紛案例分析 房產(chǎn)到底該歸誰? 姐夫、小舅子法庭論辯
少婦為獨占房屋串通朋友廉價賣房 動遷房買賣合同有效案例
適用《物權(quán)法》判案 一中院作出京城首份生效判決 關(guān)于農(nóng)村房屋買賣合同的效力認(rèn)定