如何做一名合格的職業(yè)化項(xiàng)目經(jīng)理初探

物業(yè)管理是一項(xiàng)以服務(wù)為本質(zhì)，以管理體現(xiàn)服務(wù)的工作。作為業(yè)主和客戶，誰都希望聘請(qǐng)到高水平的物業(yè)管理公司，享受貨真價(jià)實(shí)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。而現(xiàn)代物業(yè)小區(qū)逐漸取向于技術(shù)含量高，管理范圍廣，不能只憑經(jīng)驗(yàn)辦事。要積極探索制定并不斷完善一套覆蓋各個(gè)方面的管理制度，使整個(gè)管理工作有章可循，有據(jù)可依，管理與服務(wù)走上物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化，服務(wù)專業(yè)化、人員職業(yè)化的軌道；要有高素質(zhì)的員工隊(duì)伍，較高的管理手段，高標(biāo)準(zhǔn)的管理要求。只有這樣，才能達(dá)到好的管理效果。同時(shí)，項(xiàng)目經(jīng)理的技能水平對(duì)整個(gè)管理服務(wù)項(xiàng)目的服務(wù)品質(zhì)起到了至關(guān)重要的作用，因此對(duì)我們企業(yè)來講，項(xiàng)目經(jīng)理的培養(yǎng)是關(guān)系到有限公司戰(zhàn)略發(fā)展和房產(chǎn)置業(yè)品牌建沒、集團(tuán)軟實(shí)力的提高至關(guān)重要、今天和大家探討一下、“怎樣做一個(gè)合格的職業(yè)化項(xiàng)目經(jīng)理”。

一、首先要清楚什么是職業(yè)化：

所謂職業(yè)化不等于高學(xué)歷，也不等于高稱職、高職位，同樣也不等于經(jīng)驗(yàn)豐富的所謂的實(shí)干家。職業(yè)化包括由內(nèi)而外三個(gè)層次的含義：首先，每一位員工應(yīng)該體現(xiàn)出一種職業(yè)素養(yǎng)，而不是憑個(gè)人興趣自行其是；其次，每一位員工應(yīng)該掌握相當(dāng)程度的專業(yè)技能；最后，職業(yè)化應(yīng)該有本行業(yè)特定的行為規(guī)范或行為標(biāo)準(zhǔn)，而且每一位員工做事要符合該行為規(guī)范或行為標(biāo)準(zhǔn)的要求。

具備良好的職業(yè)素養(yǎng)是職業(yè)化的基本特征：

一個(gè)人職業(yè)化的基本特征是他是否具有良好的職業(yè)態(tài)度，在工作中是否體現(xiàn)了優(yōu)良的職業(yè)風(fēng)范，從內(nèi)心里認(rèn)同職業(yè)規(guī)則，表現(xiàn)出很好的職業(yè)素養(yǎng)。今天談的是項(xiàng)目經(jīng)理職業(yè)化、所以就以物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理為例。項(xiàng)目經(jīng)理是否具備真心誠(chéng)意為業(yè)主服務(wù)的意識(shí)，是否認(rèn)同有限公司的企業(yè)文化和年度戰(zhàn)略規(guī)劃，都應(yīng)該成為項(xiàng)目經(jīng)理最基本的職業(yè)特征。如果項(xiàng)目經(jīng)理不具備良好的職業(yè)素養(yǎng)，大家有法不依，不按流程和規(guī)范辦事，八仙過海，各顯其能（盡管有時(shí)是出于好心），找規(guī)章的空子，繞道而行，形成一個(gè)動(dòng)態(tài)的惡性循環(huán)，那么規(guī)則和流程也就成了擺設(shè)。

掌握嫻熟的職業(yè)技能是職業(yè)化的基本要求：

職業(yè)化可以體現(xiàn)出一個(gè)員工的職位勝任能力，它關(guān)注員工了解專業(yè)知識(shí)的精深程度、關(guān)注員工掌握哪些職業(yè)技能、關(guān)注員工的工作成果，能夠做出什么東西等等。例如；物業(yè)管理企業(yè)的項(xiàng)目經(jīng)理要掌握保安、保潔、綠化、工程養(yǎng)護(hù)、房屋的基本構(gòu)造等相關(guān)的專業(yè)知識(shí)和技能以及廣泛的社交能力等等。

按照KPI行為規(guī)范開展工作是職業(yè)化的具體體現(xiàn)

有限公司KPI規(guī)范是經(jīng)驗(yàn)的積累，是風(fēng)險(xiǎn)防控的手段,很多是由失敗的教訓(xùn)換來的。KPI規(guī)范是效果和效率的保證，能對(duì)工作中的疏漏進(jìn)行有效的防范。一般來講，各小區(qū)項(xiàng)目的硬件條件各不相同，但可以通過“區(qū)域管理和四種服務(wù)模式”的辦法，確定不同的管理類別，在一個(gè)管理類別中推行相同的規(guī)范，這樣就可以把各個(gè)項(xiàng)目以及項(xiàng)目經(jīng)理成功的經(jīng)驗(yàn)和失敗的教訓(xùn)加以總結(jié)，轉(zhuǎn)變?yōu)橛邢薰镜慕?jīng)驗(yàn)教訓(xùn)和寶貴的財(cái)富。

目前我們?cè)诼殬I(yè)化管理上的問題;

在員工職業(yè)化方面，我們與國(guó)內(nèi)標(biāo)桿企業(yè)之間存在這巨大的差距。從我們企業(yè)發(fā)展歷程看，我們的企業(yè)未受過專業(yè)化的洗禮，而是來自于不同行業(yè)、工種、員工缺乏基本的職業(yè)化意識(shí)；從勞動(dòng)力培訓(xùn)看，缺乏對(duì)技能和素質(zhì)的培養(yǎng)；從行為習(xí)慣看，缺乏對(duì)程序和方法的興趣。從年令結(jié)構(gòu)上來看普遍大、正是由于這些歷史原因，我們的企業(yè)在職業(yè)化的歷程中往往存在以下的問題：

1.管理者角色錯(cuò)位，忙而無效；

“在其位、謀其政”可是在我們的企業(yè)里，管理者在其位卻未謀其政的現(xiàn)象比較普遍。企業(yè)發(fā)展速度隨說很快，但內(nèi)部各級(jí)管理者的成長(zhǎng)速度和人員培養(yǎng)速度卻跟不上企業(yè)發(fā)展的速度。在企業(yè)中存在的“高崗低就”就是這樣。以項(xiàng)目經(jīng)理為例，有些不太符合條件的項(xiàng)目經(jīng)理由于人才匱乏“跑步上崗”后，往往不知道該怎么做，也沒有見過一個(gè)真正的職業(yè)化的項(xiàng)目經(jīng)理怎么做，于是就無所適從，或隨心所欲憑習(xí)慣而做。而各項(xiàng)目又相對(duì)獨(dú)立，完全憑借項(xiàng)目經(jīng)理的個(gè)人悟性和能力，就很難保證管理、服務(wù)、經(jīng)營(yíng)的整體質(zhì)量。

2.高素質(zhì)＋強(qiáng)動(dòng)機(jī)1高績(jī)效；

我們企業(yè)里有不少員工有不同的經(jīng)歷、自身素質(zhì)相當(dāng)不錯(cuò)，而且也有強(qiáng)烈的愿望把事情做好，可對(duì)于如何才能把事情做好、做正確卻知之甚少，因此，即使是高素質(zhì)、好態(tài)度的員工也很難創(chuàng)造理想的工作績(jī)效。

3.同樣的錯(cuò)誤在我們公司項(xiàng)目?jī)?nèi)重復(fù)多次；

工作中出錯(cuò)誰都難免，但是同樣的錯(cuò)誤犯了多次就不能容忍。然而在我們的企業(yè)中，這種不能容忍的事情確比比皆是。員工沒有意識(shí)地去總結(jié)出錯(cuò)的原因，項(xiàng)目也沒有相應(yīng)的機(jī)制要求來保證同一位員工或不同的員工避免犯同樣的錯(cuò)誤，因而造成同樣的錯(cuò)誤在項(xiàng)目犯了多次，嚴(yán)重影響了工作效，服務(wù)質(zhì)量、業(yè)主高滿意度、浪費(fèi)了有限公司的資源，房產(chǎn)置業(yè)董總多次強(qiáng)調(diào)、建立學(xué)習(xí)型企業(yè)，不斷加強(qiáng)學(xué)習(xí)，善于總結(jié)，不要重復(fù)復(fù)制錯(cuò)誤。這就需要項(xiàng)目經(jīng)理有高度的責(zé)任心意識(shí)，精品意識(shí)，集體榮譽(yù)感。

什么是職業(yè)化標(biāo)準(zhǔn)：通過以上的論述，我們可以比較容易得理解職業(yè)化標(biāo)準(zhǔn)的含義。職業(yè)化標(biāo)準(zhǔn)是專業(yè)人員以職業(yè)化的行為方式開展業(yè)務(wù)工作，創(chuàng)造高績(jī)效的一系列專業(yè)技能與行為要求的總和，它反映了企業(yè)戰(zhàn)略對(duì)員工成長(zhǎng)和發(fā)展的內(nèi)在需求，是經(jīng)營(yíng)理念與組織文化的重要載體之一。職業(yè)化標(biāo)準(zhǔn)的主體內(nèi)容分為兩個(gè)部分；1、資格標(biāo)準(zhǔn)、2、行為標(biāo)準(zhǔn)、

1、資格標(biāo)準(zhǔn)---是任職資格不同能力級(jí)別表現(xiàn)出來的特征，如知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)和技能的綜合。它強(qiáng)調(diào)的是員工在專業(yè)領(lǐng)域中處在什么樣的位置上，是員工技能水平的標(biāo)尺。

資格標(biāo)準(zhǔn)主要包括必備知識(shí)、專業(yè)經(jīng)驗(yàn)、專業(yè)技能和專業(yè)成果四個(gè)部分。其中，專業(yè)技能是資格標(biāo)準(zhǔn)的核心。

1、必備知識(shí)；它是支持員工完成業(yè)務(wù)工作所必備的知識(shí)，包括：公司知識(shí)（公司文化、公司組織結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品或服務(wù)種類、行業(yè)地位等公司基本概況和相關(guān)業(yè)務(wù)流程）專業(yè)知識(shí)（專業(yè)基礎(chǔ)理論）周邊知識(shí)（例如人力資源從業(yè)人員需要掌握社會(huì)統(tǒng)計(jì)知識(shí)、基礎(chǔ)財(cái)務(wù)知識(shí)等）

2、專業(yè)經(jīng)驗(yàn)；在公司內(nèi)外、從事本專業(yè)或相關(guān)專業(yè)的經(jīng)歷與時(shí)間長(zhǎng)短。

3、專業(yè)技能；專業(yè)技能的要求是資格等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的核心內(nèi)容，是衡量一個(gè)人是否達(dá)到某個(gè)專業(yè)級(jí)別的最主要的指標(biāo)。包括若干的技能要素，每個(gè)要素中可能還包括若干技能標(biāo)準(zhǔn)的要求。

4、專業(yè)成果、指在所屬工作領(lǐng)域取得的工作成績(jī)。

2、行為標(biāo)準(zhǔn)：

行為標(biāo)準(zhǔn)是完成某一業(yè)務(wù)范圍工作活動(dòng)的成功行為的總和。它強(qiáng)調(diào)的是員工做了什么，怎么做的，是員工職業(yè)化水平的標(biāo)尺。

行為標(biāo)準(zhǔn)描述的是成功完成業(yè)務(wù)活動(dòng)的行為總和，它的基本結(jié)構(gòu)包括行為模板（以KPI行為規(guī)范考核標(biāo)準(zhǔn)為標(biāo)）、行為要項(xiàng)和行為標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)三個(gè)部分，

1、行為模塊；影響某類業(yè)務(wù)人員業(yè)績(jī)最關(guān)鍵的若干個(gè)工作活動(dòng)。

2、行為要項(xiàng)；描述的是公司期望員工以什么行為方式來完成行為模塊描述的工作活動(dòng)。它是行為模塊的第一級(jí)組成部分，是更小的工作活動(dòng)模板。一系列的行為要項(xiàng)組成一個(gè)行為模塊，同一行為模塊不同行為要項(xiàng)之間存在著一定邏輯關(guān)系，反映行為模塊成功實(shí)現(xiàn)的內(nèi)在規(guī)律。

例如：基層管理者的行為標(biāo)準(zhǔn)的行為模塊和相應(yīng)的行為要項(xiàng)，見表1：

3、行為標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目；行為標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目是員工完成行為要項(xiàng)時(shí)需要遵循的行為過程動(dòng)作及結(jié)果。例如，上表中的第一行為模塊“工作任務(wù)管理”的行為要項(xiàng)“組織實(shí)施工作計(jì)劃”中，又可細(xì)分為以下的“行為標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)”。

行為要項(xiàng)：組織實(shí)施工作計(jì)劃

行為標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)：組織各種資源及時(shí)到位，向下屬明確說明工作任務(wù)要求和職責(zé)、衡量標(biāo)準(zhǔn)，并記錄和保存。

二、項(xiàng)目經(jīng)理職業(yè)化管理對(duì)企業(yè)的實(shí)際意義

一個(gè)企業(yè)并不是每個(gè)業(yè)務(wù)類別都要同時(shí)建立職業(yè)化標(biāo)準(zhǔn)。我們可以分期分批的進(jìn)行設(shè)計(jì)和實(shí)施。到底哪些業(yè)務(wù)類別需要建立標(biāo)準(zhǔn)，可以考慮以下幾個(gè)方面：

這類業(yè)務(wù)成熟度如何？也就是這類業(yè)務(wù)是剛剛開始運(yùn)作呢，還是已經(jīng)運(yùn)作了相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間了。物業(yè)項(xiàng)目的管理是我們的主業(yè)和長(zhǎng)期開展的業(yè)務(wù)，已經(jīng)有了多年的歷史，從經(jīng)驗(yàn)、人才的積累方面都有很好的基礎(chǔ)。

這類業(yè)務(wù)的從業(yè)人員多少？在物業(yè)管理企業(yè)的管理者中，項(xiàng)目經(jīng)理的數(shù)量最多。

這類業(yè)務(wù)在將來企業(yè)發(fā)展中的價(jià)值，即是收縮性的業(yè)務(wù)，還是擴(kuò)張性的業(yè)務(wù)？物業(yè)管理服務(wù)始終是物業(yè)管理企業(yè)的主業(yè)和開展其他增值服務(wù)的基礎(chǔ)，所以物業(yè)項(xiàng)目的管理是我們最基礎(chǔ)、最有價(jià)值的業(yè)務(wù)。

從以上三個(gè)方面分析，我們認(rèn)為物業(yè)管理企業(yè)（或者相關(guān)機(jī)構(gòu)）可以首先開始項(xiàng)目經(jīng)理（也可以包括專業(yè)主管）的職業(yè)化管理的設(shè)計(jì)和實(shí)施。

具體而言，開展項(xiàng)目經(jīng)理的職業(yè)化管理主要有以下三個(gè)方面的實(shí)際意義：

1、戰(zhàn)略目標(biāo)的分解

在物業(yè)管理企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃中，人力資源規(guī)劃已經(jīng)成為許多企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃的重要組成部分，而其中高素質(zhì)的項(xiàng)目經(jīng)理的培養(yǎng)更是重中之重。職業(yè)化管理可以提高我們培養(yǎng)項(xiàng)目經(jīng)理的效率，是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃的重要舉措。因?yàn)椋?span lang="EN-US">

2、提供可操作性的工作指南

很多項(xiàng)目經(jīng)理在剛上任時(shí)往往無所適從，有些比較年輕，工作和生活閱歷都比較少，如果能夠提高可操作性的項(xiàng)目經(jīng)理的工作指南，明確地告訴他們應(yīng)該做些什么，怎么做，從哪些方面著手，那么將大大提高人才培養(yǎng)的效率。同時(shí)分類分級(jí)的工作指南也可以在一定程度上保證項(xiàng)目的服務(wù)質(zhì)量和物業(yè)管理企業(yè)的整體發(fā)展。

3、加速企業(yè)經(jīng)驗(yàn)的復(fù)制

每個(gè)項(xiàng)目都是一個(gè)活生生的案例，每天都在發(fā)生和物業(yè)管理有關(guān)的事情，有些是成功的經(jīng)驗(yàn)，有些是失敗的教訓(xùn)。如果能夠把這些經(jīng)驗(yàn)、行業(yè)的經(jīng)驗(yàn)以及物業(yè)管理企業(yè)多年的積累進(jìn)行系統(tǒng)的整理，一定會(huì)對(duì)全行業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理的培養(yǎng)和整體素質(zhì)的提高有很大幫助。

隨著企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大，公司已經(jīng)很難對(duì)所有的項(xiàng)目經(jīng)理都非常了解。即便是熟悉了解、也只是過去，若沒有客觀的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，憑感覺和拍腦袋，是難以對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理的能力做出準(zhǔn)確的判斷。職業(yè)化有利于企業(yè)真正實(shí)現(xiàn)人與職位的匹配，提高人力資源的利用效果。

三、那么如何做一名合格的項(xiàng)目經(jīng)理呢；

廣義上的項(xiàng)目經(jīng)理的職責(zé)就是對(duì)公司及上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)。從狹義上講就是具體崗位職責(zé)。小區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理是個(gè)特殊的職業(yè)，它是個(gè)基層領(lǐng)導(dǎo)崗位，又是全方位掌控的。有的小區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理不僅要做好日常管理工作外，往往還充當(dāng)保潔、保安、維修等工作。行業(yè)有句話，做物業(yè)管理的人，人人都是保潔工。意識(shí)是小區(qū)的環(huán)境整潔不能只靠幾個(gè)保潔工，作為每一個(gè)物業(yè)人員，保安、維修及管理員都有責(zé)任維護(hù)好小區(qū)環(huán)境整潔的義務(wù)。一個(gè)團(tuán)隊(duì)的領(lǐng)導(dǎo)者的素質(zhì)很關(guān)鍵，看什么樣的將帶什么樣的兵。“忙”與“閑”有兩種解釋。

有的小區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理很忙，你幾乎看不到他在辦公室，那有兩種可能。第一種是工作需要，一個(gè)合格的小區(qū)經(jīng)理，每天早晨必做的功課就是巡視小區(qū)，有的小區(qū)10幾萬以上甚至幾十萬以上的小區(qū)，一個(gè)巡視就可能1到2個(gè)小時(shí)。巡視不是每個(gè)部位都要看到，而是根據(jù)小區(qū)規(guī)模及實(shí)際情況而定。比如小區(qū)地面車輛停放就可以看出保安管理的能力和指揮是否得當(dāng)；查看監(jiān)控錄像，看一看保安夜間工作是否存在問題，同時(shí)確保監(jiān)控中心設(shè)備運(yùn)作是否正常。再比如，樓道巡視中，是否有異樣情況，像樓道堆物、室內(nèi)裝修規(guī)范、管道進(jìn)門是否有異樣等。上下電梯時(shí)，轎廂內(nèi)整潔度情況，大堂保潔工作是否到位，業(yè)主信箱有無廣告垃圾。這些都是面子形象，卻又是容易忽視的地方。如果規(guī)模較小的小區(qū)，小區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理充當(dāng)?shù)慕巧蔷C合型的，他協(xié)助保安指揮小區(qū)機(jī)動(dòng)車輛，接到簡(jiǎn)單的報(bào)修任務(wù)，小區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理在有電工證的前提下，協(xié)助解決。小區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理同樣是前臺(tái)接待人員，當(dāng)其他工作人員忙碌或臨時(shí)不在的時(shí)候，小區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理會(huì)計(jì)算物業(yè)管理費(fèi)及收取。但也有小區(qū)經(jīng)理的忙是另一種忙，叫瞎忙。整天在外面跑，一會(huì)公司開會(huì)，一會(huì)房辦開會(huì)，當(dāng)小區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理坐在辦公室時(shí)又不知道什么事情，全部交給其他人處理。

小區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理也有“閑”的時(shí)候，閑的時(shí)候在小區(qū)巡視一下，一個(gè)合格的小區(qū)經(jīng)理，心里必須有本帳，下個(gè)月的預(yù)算，本月的結(jié)算，做好如何開源節(jié)流。無論小區(qū)管理經(jīng)營(yíng)模式是那一種，核算是小區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理一項(xiàng)基本能力。我們都說外行看熱鬧，內(nèi)行看門道。物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的成本核算是直接關(guān)系到項(xiàng)目盈利能力。所以，小區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理第一“閑”著算賬，成本核算中，除了人員工資基本固定外，其余費(fèi)用都是變化著。比如設(shè)備運(yùn)行費(fèi)，小區(qū)日常管理費(fèi)用等。例如明筑花都為了改善門禁系統(tǒng)的照明情況，節(jié)約開支，自己動(dòng)手利用廢棄的舊燈桿經(jīng)過刷漆、裝飾后安裝射燈，使門禁的照明效果得到了極大改善，受到了車主和行人的一致好評(píng)。為了降本增效，小區(qū)高桿燈陸續(xù)壞了不少、經(jīng)過檢查發(fā)現(xiàn)是接線不合理而燒壞鎮(zhèn)流器，他就組織電工改進(jìn)鎮(zhèn)流器接線后再使用；經(jīng)過三個(gè)多月的運(yùn)行非常穩(wěn)定，取得了良好的效果。根據(jù)小區(qū)路燈照明效果差、易損壞、維修成本高的實(shí)際情況，組織電工對(duì)現(xiàn)有的路燈進(jìn)行了改造。僅改造后的六個(gè)月與去年同期相比就節(jié)約用電近3600多度。在維修工作中，單元門的主機(jī)板、門鎖損壞較多，且價(jià)值較高，他就買來配件，組織電工動(dòng)手拆拼返修；今年已修復(fù)主機(jī)板6塊，門鎖18個(gè)，經(jīng)使用效果良好。為降本增效做出了貢獻(xiàn)。

今年，小區(qū)主干道路面破損嚴(yán)重，需要返修，為了充分利用施工隊(duì)廢棄的花崗巖，他建議用廢棄的花崗巖修補(bǔ)西區(qū)廣場(chǎng)場(chǎng)地370平米，節(jié)約維修費(fèi)數(shù)萬元。

第二個(gè)“閑”就是多走多看，有限公司一直提倡有效節(jié)能，但是初看要做好有效節(jié)能措施也不是一件容易的事情。例如名筑花都，他們發(fā)現(xiàn)二次供水系統(tǒng)電耗很高，就主動(dòng)了解小區(qū)用水實(shí)際；根據(jù)對(duì)實(shí)際用水情況的了解，主動(dòng)與廠方技術(shù)人員聯(lián)系，請(qǐng)其對(duì)系統(tǒng)重新調(diào)試，僅調(diào)試后的4個(gè)月就比上年同期節(jié)電三萬多度，節(jié)約電費(fèi)1.7萬余元、你不去做也沒人找你麻煩、因一直是這樣、這就看你用不用心去做。

作為小區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理，在小區(qū)里要分白晝看。白天看設(shè)備運(yùn)行耗費(fèi)情況，比如白天盡量保持走到燈關(guān)閉，水、景、動(dòng)力、盡量少開或只開部分，地下車庫(kù)內(nèi)的燈光設(shè)置可以分區(qū)設(shè)置，主要交通干道燈光確保明亮，車位地方可是適當(dāng)用節(jié)能燈或功率較低的燈替代。晚上是最耗電力的，業(yè)主進(jìn)進(jìn)出出頻繁，樓道“電梯”使用頻繁，（電梯實(shí)際功率與電梯載重有關(guān)）。小區(qū)草坪燈圍墻燈全部開啟，也是電耗比較大的一塊。小區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理夜巡時(shí)候，注意觀察，對(duì)小區(qū)主要道路口的燈光保持明亮，進(jìn)出大門口燈光要明亮，監(jiān)控探頭下看得清機(jī)動(dòng)車進(jìn)出小區(qū)時(shí)的車牌號(hào)。對(duì)草坪燈瓦數(shù)可以適當(dāng)調(diào)低或用節(jié)能燈替代，圍墻可以錯(cuò)開設(shè)置等等。第三個(gè)“閑”，就是小區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理要經(jīng)常與業(yè)主代表、居委會(huì)、民警經(jīng)常溝通，雖然說業(yè)委會(huì)、物業(yè)和居委會(huì)是三位一體，但是使其成為一體運(yùn)作的我們物業(yè)必須起到積極作用。居委會(huì)、房協(xié)、民警是社區(qū)綜合管理主要方，平時(shí)不燒香，臨時(shí)抱佛腳并不是每次都靈驗(yàn)。所以，小區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理必須做好三位一體運(yùn)作的橋梁、企業(yè)文化的宣導(dǎo)員。

高瞻遠(yuǎn)矚才能運(yùn)籌帷幄；

小區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理是駕馬車的車夫，前面的四匹馬就是保安、保潔、保綠和維修，要使馬車行駛穩(wěn)當(dāng)，就要看車夫的技術(shù)。其中任何一匹馬跑得快了或慢了，都要影響到馬車的平穩(wěn)。所謂要高瞻遠(yuǎn)矚就是你必須知道前方的路是平坦還是顛簸曲折，你就知道該什么時(shí)候拉緊韁繩，什么時(shí)候要快馬加鞭。

就是領(lǐng)導(dǎo)提出的“領(lǐng)導(dǎo)干部要有事業(yè)心、干部要有進(jìn)取心、員工要有責(zé)任心”的重要體現(xiàn)。小區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理并不是做在辦公桌前那么簡(jiǎn)單，還必須要具備幾個(gè)常見的相關(guān)業(yè)務(wù)常識(shí)：

第一、應(yīng)急預(yù)案的實(shí)施意識(shí)。小區(qū)日常管理中難免會(huì)發(fā)生一些突發(fā)事件，也是我們管理中不可予控的，比如發(fā)生火災(zāi)、水管爆裂、停水停電、偷盜事件等，如果發(fā)生類似的突發(fā)事件，小區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理現(xiàn)場(chǎng)指揮得當(dāng)十分重要，同樣反應(yīng)我們物業(yè)公司業(yè)務(wù)水平。突發(fā)事件發(fā)生，往往需要保安、保潔及維修人員配合應(yīng)急處理，但是要讓三方連貫配合，就需要指揮人員，小區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理指揮是否得到也就是體現(xiàn)應(yīng)急處理能力以及體現(xiàn)和業(yè)主的危機(jī)公關(guān)處理能力。

第二、內(nèi)部協(xié)調(diào)能力。小區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理并非是現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際操作者，而是一位管理者，也是協(xié)調(diào)者。有時(shí)保安、保潔與工程維修在處理業(yè)務(wù)上會(huì)發(fā)生各種矛盾，小區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理要有協(xié)調(diào)的能力，不是任其發(fā)展而是取得權(quán)力制衡，因?yàn)闊o論是保安、保潔還是維修，他們服務(wù)對(duì)象都是一致特定的，就是我們小區(qū)業(yè)主，所以不存在利益沖突，如果由于內(nèi)部工作人員發(fā)生矛盾，而相互拆臺(tái)，那么不利于小區(qū)管理工作開展。所以小區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理不能把此類現(xiàn)象當(dāng)戲看，而是要化解于無形中。從而可以提升小區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理本身的威信，及團(tuán)隊(duì)凝聚力。

第三、用心記憶。小區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理固然是個(gè)基層管理領(lǐng)導(dǎo)，但是有個(gè)良好的記憶能使你事游刃有余。有些保安、保潔及維修人員掌握業(yè)主的信息要比小區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理多，那是因?yàn)樗麄兠刻炫c業(yè)主接觸，甚至知道張家長(zhǎng)李家短，而小區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理就未必對(duì)每個(gè)業(yè)主都了解。有的大小區(qū)業(yè)主根本不認(rèn)識(shí)或者不了解小區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理是誰，甚至有些業(yè)主向小區(qū)鬧事或投訴時(shí)，小區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理還呆若木雞似的，這樣會(huì)造成對(duì)業(yè)主很不尊重之嫌，業(yè)主也會(huì)認(rèn)為小區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理很沒水平而得不到尊重。所以，小區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理在巡視工作中，把接觸到的業(yè)主要盡量記憶留心，做小區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理都應(yīng)該有本小本子，可以隨時(shí)記錄，事后整理，因?yàn)橥对V類事件，業(yè)主更愿意與小區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理直接接觸，所以，小區(qū)經(jīng)理如果對(duì)小區(qū)業(yè)主情況熟悉，比如性格、脾氣等，那么就有助于采取什么樣的語氣或處理方式。服務(wù)行業(yè)常說，一句話可以讓人笑，也可以讓人跳。你可以暫時(shí)忘記某個(gè)員工叫什么名字，但是記得某個(gè)業(yè)主信息，就對(duì)工作越有利，所以我們每一個(gè)小區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理就好比古代的一個(gè)太守，他不僅要負(fù)責(zé)本地區(qū)安全，把經(jīng)濟(jì)搞上去，即懂得小區(qū)盈利能力與管理成本控制。同時(shí)，小區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理要搞好精神文明建設(shè)，企業(yè)文化宣傳、不能大意失荊州。一個(gè)小區(qū)的管理團(tuán)隊(duì)，實(shí)際領(lǐng)導(dǎo)者就是小區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理一個(gè)人，他就好比是軍隊(duì)中的統(tǒng)帥，這個(gè)統(tǒng)帥不僅要起到表率作用，要有一定的公信力。因?yàn)樵趯?shí)際管理服務(wù)中，小區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理不僅僅管理員工隊(duì)伍，同時(shí)業(yè)主間的“私事”，有時(shí)也會(huì)求助于我們物業(yè)，那么物業(yè)就要處于一定的公信力，不偏袒任何一方。所以，小區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理不但要練好內(nèi)功，也要練好外功招式，在小區(qū)內(nèi)開展積極向上、公眾樂見的社區(qū)文化活動(dòng)，是我們物業(yè)管理的基本內(nèi)容，也是營(yíng)造小區(qū)良好的人文環(huán)境、融洽小區(qū)業(yè)主關(guān)系的重要手段。因此，如何不斷提升社區(qū)文化活動(dòng)的質(zhì)量和范圍，讓更多小區(qū)業(yè)主參與，是小區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理需要經(jīng)常思考的問題。“細(xì)微之處見真情”的工作態(tài)度，用專業(yè)、優(yōu)質(zhì)、高效的服務(wù)不斷超越業(yè)主的“期望值”。在管轄的小區(qū)，和社區(qū)每半年要開展一次業(yè)主問卷調(diào)查和召開一次“小區(qū)業(yè)主代表懇談會(huì)”，邀請(qǐng)業(yè)主為物業(yè)服務(wù)工作提意見，為小區(qū)的未來發(fā)展出謀劃策。設(shè)立“項(xiàng)目經(jīng)理接待日”、“ 項(xiàng)目經(jīng)理信箱”、方便加強(qiáng)與業(yè)主的溝通聯(lián)系，及時(shí)了解業(yè)主的心聲，促進(jìn)服務(wù)水平的不斷提高，推行首問負(fù)責(zé)制，通過定期回訪、聘請(qǐng)義務(wù)監(jiān)督員等措施，確保服務(wù)質(zhì)量的持續(xù)改進(jìn)，并在每個(gè)樓棟安裝了“心連心信息板”，及時(shí)通過它傳達(dá)物業(yè)理念，反饋業(yè)主對(duì)小區(qū)管理服務(wù)的意見和建議，使小區(qū)的各項(xiàng)管理工作呈現(xiàn)出“時(shí)時(shí)有控制、處處有人管、事事無遺漏”的局面，開展“文明住戶、文明單元、文明樓棟”評(píng)選活動(dòng)，不間斷的灌輸、不間斷培養(yǎng)業(yè)主的文明居住意識(shí)，提升業(yè)主的道德層次，形成“心齊、氣順、勁足、家和”的局面，實(shí)現(xiàn)孫主席提出的共享成功的“一家人文化”在我物業(yè)率先實(shí)現(xiàn)、達(dá)成業(yè)主高滿意度。例如風(fēng)尚翠園小區(qū)建80歲老人檔噓寒問暖、給90歲老人過生日構(gòu)建和諧一家人文化。還在小區(qū)內(nèi)舉辦猜謎燈會(huì)，小區(qū)業(yè)主都積極參與，特別是假期中的中小學(xué)生更為踴躍。頻繁舉行的各種社區(qū)文化活動(dòng)使小區(qū)內(nèi)部呈現(xiàn)出文明、祥和、美好的生活氛圍。