2004年中國(guó)將呈現(xiàn)什么面貌？中國(guó)是否又處于另一個(gè)十字路口？阻礙中國(guó)前行的最 重要的障礙是什么？我們?cè)撊绾蜗蚴澜绫砻?，中?guó)提供的機(jī)遇遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于挑戰(zhàn)？

　　作為中國(guó)領(lǐng)先的商業(yè)媒體，《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》的觀察家年會(huì)，將邀請(qǐng)中國(guó)最頂尖的商 業(yè)、學(xué)術(shù)領(lǐng)袖與高級(jí)政府官員，共同探討2004年中國(guó)的經(jīng)濟(jì)走向，并作出某種或許過分大 膽的預(yù)測(cè)。搜狐財(cái)經(jīng)頻道全程報(bào)道此次盛會(huì)。

　　何力：我們的主講人是首創(chuàng)置業(yè)董事長(zhǎng)劉曉光先生，達(dá)利集團(tuán)總裁黃世達(dá)先生，上海中凱集團(tuán)副總裁陳映而女士。

　　謝謝，會(huì)開得像走馬燈一樣，各位嘉賓可能也比較累。今天上午，看了地產(chǎn)論壇的市場(chǎng)，有點(diǎn)像教科書的味道，從事這個(gè)行業(yè)，要先把這個(gè)行業(yè)的環(huán)境分析搞明白。剛才大家已經(jīng)就怎么拿地，房地產(chǎn)業(yè)最關(guān)鍵的問題進(jìn)行了更深入的討論。毫無疑問，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)這些年的發(fā)展投資渠道比較單一，這是非常普遍的現(xiàn)象。中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，從啟動(dòng)到發(fā)展的過程，都有投融資渠道從比較單一到多元化的過程。概括來講，房地產(chǎn)投融資的策略應(yīng)該是兩種手段，存在著兩種渠道。一種是市場(chǎng)的手段，市場(chǎng)的渠道。我們說有資本的市場(chǎng)，銀行直接融資，到銀行間接融資，還有一些新的投資工具。比如說國(guó)內(nèi)也開始有了房地產(chǎn)投資基金開始運(yùn)作，還有一類，就是非市場(chǎng)化的，比如說通過政府的公共的組織、住房互助會(huì)，這樣的形式實(shí)現(xiàn)房屋的開發(fā)和建設(shè)。但是我想，大家關(guān)心的是第一個(gè)，特別是目前，如何將比較單一的僅僅通過銀行信貸這樣的發(fā)展模式向一個(gè)比較豐富的、比較多元化的、越來越多的包括產(chǎn)業(yè)投資基金和其他的投資工具進(jìn)來的資金渠道更多元化的房地產(chǎn)的市場(chǎng)，下面有請(qǐng)我們今天的主講人，首創(chuàng)的董事長(zhǎng)劉曉光先生就這樣一個(gè)話題給我們做一個(gè)主題的演講。

　　劉曉光：大家知道，一個(gè)地產(chǎn)商很重要的是錢從哪里來的問題，房地產(chǎn)是一個(gè)高度資金密集型的企業(yè)，我們首創(chuàng)干的企業(yè)都是跟資金有關(guān)系的，基建、水、路、軌道交通，加上地產(chǎn)和金融，都是錢的問題。我們地產(chǎn)商最最重要的還是錢的問題，錢從哪里來，往哪里去好辦一點(diǎn)。

　　我講過我的觀點(diǎn)，錢最最核心的是投資，土地項(xiàng)目資源是不是能吸引市場(chǎng)，有了好項(xiàng)目，就有無數(shù)的錢追你，有了壞的項(xiàng)目，再想找錢也沒有用。我想多講一點(diǎn)什么概念呢？原來我們也是沒有錢的，八年前，97億的資產(chǎn)，33億的凈資產(chǎn)，把政府這些部門的公司組織在一起之后，又交回了40億資產(chǎn)，15億的凈資產(chǎn)、60多億的資產(chǎn)，地產(chǎn)基本上沒有錢。今天我們的總裁湯軍先生到了，當(dāng)年就給了他兩千萬(wàn)，這是九年前的事，到了7年前，又給他追加了三千萬(wàn)，八年過去了，他成長(zhǎng)了122倍，后續(xù)的東西還可能有100倍。有人說，要買你的公司多少錢，我說150億的現(xiàn)金。一個(gè)公司從沒有錢到有錢，從很窮到比較富了，這確實(shí)是一個(gè)過程。最慘的時(shí)候，我曾經(jīng)為地產(chǎn)的一百萬(wàn)發(fā)愁，一分錢掰成兩半花，很快的就成長(zhǎng)起來了。非常核心的問題，就是解決了錢從哪里來。

　　這個(gè)是我們的過程，我給大家講講一張表，大家都是花錢來的，我一定認(rèn)真地給大家講一講這張表：首創(chuàng)來講，歷史上沒有錢，也很小，從沒有錢到有錢，從單一的銀行貸款渠道，變成了19個(gè)通道，是一個(gè)歷史的過程?，F(xiàn)在，我們的資金構(gòu)成主要是這樣的，母公司是首創(chuàng)集團(tuán)，這是首創(chuàng)置業(yè)的概念，這是首創(chuàng)集團(tuán)幾個(gè)公司的集成。錢有19個(gè)渠道，首先是自有資金，母公司當(dāng)前肯定要給他自有資金，兩千萬(wàn)，后來三千萬(wàn)，然后基本上就沒有了。接下來開始有一些其他的渠道了，重要的渠道是銀行，當(dāng)時(shí)不是一個(gè)公司，而是六個(gè)公司，再加上一個(gè)上市公司。從銀行貸款來講，很順暢，做到今天，他現(xiàn)在有50億左右的額度是可以隨時(shí)動(dòng)用的，帳上隨時(shí)要保持十幾億、二十億的現(xiàn)金，遇到項(xiàng)目，已經(jīng)沒有錢的問題了。

　　第三個(gè)渠道是發(fā)債，在幾年前，我們專門發(fā)了一次債，那時(shí)候還是比較窮，這5億多債，非常好，一天的時(shí)間全部發(fā)完，當(dāng)時(shí)是以首創(chuàng)集團(tuán)母公司的名義發(fā)的，因?yàn)楫?dāng)年首創(chuàng)地產(chǎn)的信譽(yù)沒有那么大，是這樣發(fā)的債。

　　然后是國(guó)內(nèi)上市公司，他當(dāng)時(shí)收購(gòu)了廣西護(hù)威，開始信貸融資、資本市場(chǎng)融資就開始了。

　　還有一個(gè)渠道，海外的直接上市，把公司重組起來，海外的機(jī)構(gòu)投資者、股票投資者，甚至一些國(guó)內(nèi)投資者都在海外的公司，在上海、廣州、深圳一帶有很多國(guó)內(nèi)投資者在投資，他們是有港幣的，在北京這種現(xiàn)象比較少，但是南方來講，我們見到很多的國(guó)內(nèi)投資者，比如說廣州和上海，對(duì)首創(chuàng)置業(yè)非常清楚。

　　海外基金是一個(gè)渠道，我們組織了一些海外的基金，比如說ING和我們之間的基金，第一期二億美金，第二期八億美金，我們提供一個(gè)項(xiàng)目，基金可以進(jìn)來。

　　還有就是客戶資金，那是另外一回事了，預(yù)售房的時(shí)候，我們的預(yù)售率一年之內(nèi)基本上都是96％，拿來基本上都賣掉。像陽(yáng)光麗景，六個(gè)月，第三置業(yè)，賣得非?？?。我們給投資者留了一個(gè)縫，買完房子保證讓你漲。第三職業(yè)，甲級(jí)的玻璃幕墻寫字樓，應(yīng)該是一萬(wàn)三開價(jià)，為什么一萬(wàn)就開了呢？就留了一個(gè)縫，讓你不斷地追我。

　　施工企業(yè)肯定有一塊，如果你不帶資金你就別來，這是一種商業(yè)行為，我保證給你一塊利潤(rùn)，最后給你付款，跑不掉的，是靠信譽(yù)來賺錢的。

　　還有現(xiàn)在正在研究的是房地產(chǎn)基金，我們想建立一個(gè)比較大的基金，現(xiàn)在方案已經(jīng)出來了，就是200億人民幣，這個(gè)做法由于現(xiàn)在沒有基金法，我只能用投資公司的方式來做，但是管理的方式，基金管理人、項(xiàng)目基金管理人、發(fā)起人的構(gòu)成、回報(bào)怎么鎖定，怎么樣發(fā)起，都有一套技術(shù)，是我們的專利了?，F(xiàn)在很多大商人跟我一起在探討，他們都愿意做發(fā)起人，你發(fā)起四億，我追加你四億，給你八億，但是你必須給我15左右的凈回報(bào)的項(xiàng)目，大家都有利。我這個(gè)技術(shù)解決了發(fā)起難和回報(bào)難的問題，剩下的100多億，可以做并購(gòu)，收購(gòu)?fù)恋?，資金的來源和通道就投了，如果做得好，很快就上市。

　　資產(chǎn)證券化，現(xiàn)在很苦惱，沒有通道，我們把寫字樓、商場(chǎng)、酒店或者公寓，有現(xiàn)金收入的，是持有型的、出租型的物業(yè)，打起包來，發(fā)債，或者賣給大的基金，甚至一些國(guó)際上的銀行愿意買這種包。

　　這個(gè)圖，基本上是我們地產(chǎn)商的投融資通道。昨天我講到，銀行是嫌貧愛富的，如果我們光指它，它一頭疼我們就得發(fā)燒。所以我的體會(huì)是四條，第一，首先你的公司是好的，公司不好，騙人家，騙來第一筆，第二筆可能就沒有了。如果上了銀行的黑名單，那很麻煩的。第二個(gè)原則，項(xiàng)目必須要好，項(xiàng)目不好，人家投了錢最后回不去，不管是銀行還是資本市場(chǎng)投資者還是債券投資者，也很麻煩。第三條，在融資過程中，不能光指著銀行一個(gè)獨(dú)木橋，要全方位地考慮你的資金來源組合，這樣才能解決你未來的生存和發(fā)展問題。第四條，一定要有一個(gè)好公司的遠(yuǎn)景，我在路演的過程中，很多人問我，你這個(gè)公司沒上市之前套多少現(xiàn)金？我說七十億資金，我用最簡(jiǎn)單的一個(gè)圖跟大家說一說，大家有什么問題，可以討論。