一、房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營特點
　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營具有復雜性、多樣性和滾動開發(fā)性以及生產(chǎn)周期長、投資數(shù)額大、往來對象多等特點。因此，其開發(fā)經(jīng)營活動不同一般的工商企業(yè)。
　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動的主要業(yè)務。
　　房地產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱。房地產(chǎn)開發(fā)可將土地和房屋合在一起開發(fā)，也可將土地和房屋分開開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就是從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)，它既是房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)者，又是房地產(chǎn)商品的經(jīng)營者。進行的主要業(yè)務有：
　　1．土地的開發(fā)與經(jīng)營。
　　企業(yè)將有償獲得的土地開發(fā)完成后，既可有償轉(zhuǎn)讓給其他單位使用，也可自行組織建造房屋和其他設施，然后作為商品作價出售，還可以開展土地出租業(yè)務。
　　2．房屋的開發(fā)與經(jīng)營。
　　房屋的開發(fā)指房屋的建造。房屋的經(jīng)營指房屋的銷售與出租。企業(yè)可以在開發(fā)完成的土地上繼續(xù)開發(fā)房屋，開發(fā)完成后，可作為商品作價出售或出租。企業(yè)開發(fā)的房屋，按用途可分為商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、安置房和代建房等。
　　3．城市基礎設施和公共配套設施的開發(fā)。
　　4．代建工程的開發(fā)。
　　代建工程的開發(fā)是企業(yè)接受政府和其他單位委托，代為開發(fā)的工程。
　?。ǘ┓康禺a(chǎn)行業(yè)開發(fā)經(jīng)營管理過程。
　　房地產(chǎn)開發(fā)大體上分為兩大階段，八個環(huán)節(jié)、五個行政管理審批過程。
　　兩大階段是：房地產(chǎn)開發(fā)建設階段；房地產(chǎn)銷售和租賃階段，兩大階段在一定程度上相互交叉。
　　八個環(huán)節(jié)是：①投資機會尋找、②投資機會篩選、③可行性研究、④取得土地使用權(quán)、⑤規(guī)劃設計與方案報批、⑥簽署有關(guān)合作協(xié)議、⑦施工與竣工驗收、⑧商品房出租或出售與物業(yè)管理。
　　五個行政管理審批過程是：
　?。?）立項和投資計劃審批：由建委、經(jīng)委、計委負責。一般是由開發(fā)公司向建委提出立項申請，申請的內(nèi)容包括項目的名稱、地址、用地面積、總投資金額、項目的性質(zhì)（住宅、商住樓、辦公樓、商場或樓堂館所）。建委與經(jīng)委會簽審批文件，開發(fā)公司憑立項文件，向計劃委員會申請投資計劃批文。
　?。?）規(guī)劃許可審批：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)劃許可申請的條件是立項批文和投資計劃批文，規(guī)劃許可證通常包括辦理“兩證一書”。（1）建筑工程規(guī)劃許可證，內(nèi)容包括房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃方案、綠化率、容積率等。（2）規(guī)劃用地許可證、即許可項目用地，憑此證向土地管理局領取土地使用證。（3）選址意見書，確定用地范圍，審核紅線圖。
　　規(guī)劃許可證的領取過程分三步，第一步審核批準，即由房地產(chǎn)公司向規(guī)劃局報送項目開發(fā)方案、紅線圖等資料文件，由規(guī)劃局審核，取得批準手續(xù)，但暫時拿不到“兩證一書”。第二步是繳納各種規(guī)費。由于規(guī)費基本都是根據(jù)建筑面積繳納的，首先要確定建筑面積。在此之前，房地產(chǎn)公司要聘請設計師對工程進行設計，畫出工程平面圖，由建設委員會審核，確定建筑面積。房地產(chǎn)公司根據(jù)以上的審批文件、手續(xù)和審定的建筑面積，向有關(guān)部門繳納人防費、商業(yè)網(wǎng)點費、教育費附加等規(guī)費。第三步憑繳納的規(guī)費憑證領取規(guī)劃許可證。
　　（3）施工審批。房地產(chǎn)公司向建委報送規(guī)劃許可證和規(guī)費繳納憑證等資料，申請施工許可證，由建委、消防、環(huán)保、市政公用等部門分別負責。施工許可審批的內(nèi)容包括工程招投標書、工程施工單位的資質(zhì)、工程工期等內(nèi)容，至此，項目可以開工。
　?。?）銷售審批。依據(jù)《商品房銷售管理辦法》、《城市商品房預售管理辦法》，項目工程主體竣工后，房地產(chǎn)公司對工程進行審計和驗收，結(jié)算工程款項，辦理整個項目的產(chǎn)權(quán)證書，向房產(chǎn)局申請銷售許可證，對外銷售房產(chǎn)。
　?。?）產(chǎn)權(quán)審批。商品房交付使用后，由業(yè)主向房管局報送購買房產(chǎn)的資料，辦理房產(chǎn)證。
　　從以上房地產(chǎn)開發(fā)過程看，各行政管理部門之間的工作衍接相當嚴密，一環(huán)套一環(huán)，沒有上個環(huán)節(jié)的審批、許可、規(guī)費繳納手續(xù)，下一個管理部門就不會再辦下去，房地產(chǎn)項目的開發(fā)過程就會中斷。因此，我們在對房地產(chǎn)行業(yè)檢查過程中，要主動與政府管理部門加強信息溝通，充分利用政策管理部門信息，提高檢查工作的效率，尤其是要加強與房產(chǎn)管理部門的工作聯(lián)系。
　　（三）收入和成本費用的構(gòu)成。
　　1、收入的構(gòu)成。
　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入，從經(jīng)營的業(yè)務內(nèi)容來區(qū)分，具體可分為三個類別：
　　一是開發(fā)產(chǎn)品的銷售和結(jié)算收入，包括土地轉(zhuǎn)讓收人、商品房銷售收入、配套設施銷售收入、代建房和代建工程結(jié)算收入等；
　　二是出租開發(fā)產(chǎn)品及多種經(jīng)營業(yè)務收入，包括出租土地和房屋的經(jīng)營業(yè)務收入、工業(yè)收入、商業(yè)收入、飲食服務業(yè)收入等；
　　三是其他業(yè)務收入，包括商品房售后服務收入、材料銷售收入、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入、固定資產(chǎn)出租收入等。
　　2、成本費用的構(gòu)成。
　　房地產(chǎn)建設項目各項費用的構(gòu)成復雜，變化因素多、不確定性大，依建設項目的類型不同而有其自身的特點，因此不同類型的建設項目，其投資和費用構(gòu)成有一定的差異。對于一般房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，投資及成本費用，可分成三塊，一塊是開發(fā)成本，一塊是稅費，一塊是期間費用。
　　開發(fā)成本由七部分組成：土地使用權(quán)出讓金、土地征用及拆遷安置補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、不可預見費。
　　期間費用由與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的管理費用、銷售費用和財務費用構(gòu)成。這三項費用大約占成本費用總額的10%。
　　稅費包括營業(yè)稅、承建稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、綜合規(guī)費七項，大約占成本費用總額的10%。  

二、房地產(chǎn)行業(yè)所得稅稅收政策
　?。ㄒ唬﹥?nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策。
　　國稅發(fā)（2003）83號：《國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知》（本通知自2003年7月1日起執(zhí)行。此前發(fā)生的尚未進行稅務處理的事項，也按本通知執(zhí)行）
　　 財稅字[94]001號：《財政部、國家稅務總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干優(yōu)惠政策的通知》（新辦企業(yè)免征所得稅3年）
　　 國稅發(fā)［2000］084號：國家稅務總局關(guān)于印發(fā)《企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》的通知
　　國稅發(fā)〔2006〕31號：《國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知》（本通知自2006年1月1日起執(zhí)行，國稅發(fā)〔2003〕83號同時廢止。此前沒有明確規(guī)定且尚未進行處理的稅務事項，按本通知執(zhí)行）
　　    國稅函[2002]172號《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以房屋抵頂?shù)貎r計算繳納企業(yè)所得稅問題的批復》
　　    國稅發(fā)【2005】172號《國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個具體問題的通知》
　　    國稅函[1996] 8號《國家稅務總局關(guān)于在企業(yè)所得稅預繳中對偷稅行為如何認定問題的復函》
　　    國稅發(fā)【1999】34號《關(guān)于企業(yè)的免稅所得彌補虧損問題的通知》
　　    國稅函發(fā)（1995）593號：《關(guān)于企業(yè)未按期預繳所得稅加收滯納金問題的批復》
　　(二 )外資房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策。
　　國稅發(fā)（1995）153號：《國家稅務總局關(guān)于外商投資企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營征收所得稅有關(guān)問題的通知》
　　國稅發(fā)（2001）142號：《關(guān)于外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅管理問題的通知》
　　國稅函（1996）8號：《關(guān)于在企業(yè)所得稅預繳中對偷稅行為如何認定問題的復函》
　　國稅發(fā)（1999）242號：《關(guān)于從事房地產(chǎn)業(yè)務的外企若干稅務處理問題的通知》
　　三、主要稅收違法類型及特點
　　1、以房換地、以房抵債不計銷售收入。有些房地產(chǎn)公司以聯(lián)建名義建房，一方出土地，另一方出資金合作建房，而在取得土地使用權(quán)時，不需要支付任何款項，而是以建成的房屋為代價抵頂?shù)貎r款。也有房地產(chǎn)公司用商品房償還貸款，抵頂工程款、抵付其他債務，房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移后不作銷售處理，不計收入，借以房換地、以房抵債手段，偷逃稅款。
　　2、將售房款或預售款長期掛賬不申報納稅。收到預售款或售房款長期掛在往來科目，或不申報納稅，或不按期結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入，造成賬面上只有成本費用，沒有收入或收入很少，從而不繳或少繳企業(yè)所得稅。
　　3、偽造或高估開發(fā)成本。一是利用建筑安裝業(yè)發(fā)票監(jiān)管不夠嚴密的漏洞，虛列建筑安裝工程成本。二是進行成本核算時，不分項目設立成本明細，而是將完工和未完工的多個項目成本混在一起，導致賬面虧損或隱瞞巨額利潤。三是用假票、白條或不符合規(guī)定的收據(jù)列支成本。
　　4、少結(jié)轉(zhuǎn)自用經(jīng)營房成本。當開發(fā)項目中既有用于銷售的，也有自用的，企業(yè)將自用部分成本縮水，企業(yè)自用房產(chǎn)僅分攤前期工程費、基礎設施費等費用，而土地成本、借款利息、建筑安裝等費用由出售房分攤，加大用于銷售的成本，以減少銷售部分的利潤；
　　5、利用關(guān)聯(lián)交易轉(zhuǎn)移利潤。或以明顯偏低價格銷售給其關(guān)聯(lián)企業(yè)，或以高手續(xù)費支付代理銷售公司，或利用關(guān)聯(lián)關(guān)系承包或分包工程，如建筑、裝飾、建材、綠化工程和物業(yè)等，通過虛開建筑發(fā)票加大建安成本造價、虛加工作量等非法手段減少或轉(zhuǎn)移利潤。
　　6、未按標準列支費用。部分房地產(chǎn)公司將與生產(chǎn)經(jīng)營無關(guān)的各項營業(yè)外支出在稅前列支，或者對稅前準予扣除項目超標準列支，從而加大費用支出，減少收益，少繳企業(yè)所得稅。
　　7、通過資產(chǎn)評估虛增開發(fā)成本。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了減少應稅所得額，人為加大某些項目的成本，先將用于銷售的商品房以自用的名義低價位轉(zhuǎn)資，隨后企業(yè)再通過資產(chǎn)評估將資產(chǎn)升值，當用于對外銷售時，再將評估增值的商品房轉(zhuǎn)入完工產(chǎn)品，或以轉(zhuǎn)讓固定資產(chǎn)的名義對外銷售，按評估后的價值結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營成本，減少經(jīng)營利潤。如在以開發(fā)產(chǎn)品對外投資時，先將完工產(chǎn)品或在建項目評估增值，增加對外投資的初始成本價，在收回投資或投資股權(quán)轉(zhuǎn)讓以及結(jié)轉(zhuǎn)一次性取得固定利潤時，減少投資收益。
　　8、利用稅收優(yōu)惠政策，人為調(diào)整應稅所得。利用新辦企業(yè)享受稅收優(yōu)惠，通過不按規(guī)定納稅期限申報納稅達到少交稅款目的。對于減免稅期滿的企業(yè)要特別關(guān)注，重點檢查是否存在將未實現(xiàn)的收入提前計入，而將已完工產(chǎn)品的開發(fā)成本延后計算。
　　9、公共配套設施改變用途，出售或租賃，少繳或不繳納稅，小區(qū)的配套工程是根據(jù)規(guī)劃設計要求無償建造的配套成本已經(jīng)全部攤?cè)肷唐贩砍杀?，有的企業(yè)自行改變其用途，將配套項目有償出售，重復結(jié)轉(zhuǎn)成本，造成偷稅。

四、檢查的主要內(nèi)容及證據(jù)要求
　　●內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)所得稅
　　(一)檢查應稅收入的真實性、完整性。
　　1. 各種主營收入、其它業(yè)務收入、營業(yè)外收入（包括各種形式的財政返還在內(nèi)）、投資收益等是否全部按規(guī)定入賬。
　　2. 有無故意壓低售價轉(zhuǎn)移收入的行為，有無不按實際收取的售房金額足額申報納稅的情況。
　　4. 對于跨年度房地產(chǎn)開發(fā)項目的已完工出售部分，有無不按權(quán)責發(fā)生制原則確認收入或故意推遲實現(xiàn)工程結(jié)算收入的現(xiàn)象。
　　5. 檢查其開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入、預售收入、視同銷售收入、代建工程和提供勞務的收入確認，是否符合有關(guān)規(guī)定：
　　(1)開發(fā)產(chǎn)品出售后是否嚴格按照稅法規(guī)定的六大原則確認收入的實現(xiàn)。
　　(2)檢查視同銷售行為是否按照稅法規(guī)定確認為收入并在納稅申報時進行了納稅調(diào)整。視同銷售行為是否于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認收入的實現(xiàn)。
　　(3)代建工程、提供勞務持續(xù)時間超過12個月的，是否按照完工百分比法確認收入的實現(xiàn)。
　　(4)代建工程、提供勞務過程中節(jié)約的材料、下腳料、殘料留歸企業(yè)所有的，是否按公允價確認收入。
　　(5)其他收入如施工方延誤工期的罰款收入、政府給予的安全獎、優(yōu)質(zhì)獎等是否計入“營業(yè)外收入”核算。
　　(6)檢查與建筑商抵債的房屋、與銀行抵貸的房屋及關(guān)聯(lián)方購房的房屋是否進行收入的確認，申報的價款與實際結(jié)算價是否相符或根本未申報。
　　(7)以房屋抵頂?shù)貎r款賠償給原住戶的房屋、合作建造開發(fā)產(chǎn)品以房屋抵頂投資額、以土地使用權(quán)、股權(quán)等權(quán)利換取開發(fā)產(chǎn)品是否作收入處理。
　　6. 將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的，是否根據(jù)《國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2003]83號）、《國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕31號）文件確認收入的實現(xiàn)。
　　7.客戶放棄的購房定金有否及時轉(zhuǎn)作其他業(yè)務收入。
　　8.商品房售后服務收入，如代客裝修、清潔等取得的收入有否作其他業(yè)務收入。
　　9.收取的質(zhì)量保修金處理是否正確。
　　(二)檢查稅前扣除項目的真實性、合法性。
　　1.重點檢查構(gòu)成房地產(chǎn)成本的各類費用的支付憑證是否合法、真實、有效，有無收受虛開、代開、偽造的假發(fā)票等不合法的發(fā)票入賬支付費用，尤其是建安企業(yè)和個人所提供的安裝工程成本是否真實；重點查看是否存在以虛假發(fā)票列支、虛開工程施工發(fā)票、虛開勞務發(fā)票、利用虛假資料向稅務機關(guān)申請代開發(fā)票，列支虛假成本以及編造虛假人員名單，虛列動、拆遷補償費，以有關(guān)聯(lián)關(guān)系的銷售公司或辦事處的名義虛增經(jīng)費、銷售費用等虛增成本套取現(xiàn)金的情況。
　　2.檢查成本與收入的配比性、合法性，是否將未完工程項目的成本轉(zhuǎn)移到已完工程成本項目中。重點檢查房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本歸集是否正確。
　　(1)是否準確區(qū)分期間費用、開發(fā)成本和銷售成本的界限，有無虛列、重復列支有關(guān)的成本、費用。土地征用及拆遷補償費、公共設施配套費是否按成本對象進行歸集。
　　(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)借款費用的檢查。檢查其為開發(fā)房地產(chǎn)所發(fā)生的借款費用，是否在房地產(chǎn)完工之前計入開發(fā)成本，在房地產(chǎn)完工之后，計入財務費用。對于同時開發(fā)多個項目的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的借款費用，是否按不同開發(fā)項目的開發(fā)面積、投資比重或其他合理的方法對借款費用進行分配，以確定應計入開發(fā)成本和財務費用的數(shù)額，是否存在一次性把借款費用列入財務費用或當期銷售成本內(nèi)。
　　(3)檢查企業(yè)是否預提尚未支付的土地征用及拆遷補償費、尚未建造的公共配套設施成本，是否在土地征用及拆遷補償費尚未支付、公共配套設施尚未建造時就全額估算計入項目建筑成本。
　　(4)配套設施成本結(jié)轉(zhuǎn)是否正確。
　　(5)開發(fā)間接費用分配結(jié)轉(zhuǎn)是否正確。
　　(6)銷售成本的結(jié)轉(zhuǎn)是否正確，同一企業(yè)有多個房產(chǎn)開發(fā)項目，其發(fā)生的成本、費用能否劃分清楚，在結(jié)轉(zhuǎn)當期銷售成本與費用時是否與收入相匹配，有無混雜其他未結(jié)轉(zhuǎn)收入項目的成本、費用；有無多計開發(fā)產(chǎn)品單位工程成本和已售商品房面積。
　　3.“廣告費”、“業(yè)務宣傳費”、“業(yè)務招待費”、“壞賬損失”等期間費用是否按規(guī)定的范圍和標準進行扣除，是否存在為規(guī)避扣除比例的限制而將上述費用部分計入開發(fā)成本的情況；其他費用列支和稅前扣除項目是否符合稅法尤其是《企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》（國稅發(fā)[2000]84號）文件規(guī)定。
　　(三)重點檢查項目。
　　1.檢查開發(fā)產(chǎn)品會計成本與計稅成本、完工開發(fā)產(chǎn)品與未完工開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、已開發(fā)產(chǎn)品成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本是否按規(guī)定歸集分配。特別重點檢查土地征用及拆遷補償費、前期設施建設費、建筑安裝工程費、公共設施配套費以及開發(fā)間接費用、借款費用是否不遵循配比原則在完工產(chǎn)品與在產(chǎn)品之間正確歸集與分配，將前述費用全部擠占完工產(chǎn)品成本；檢查企業(yè)自用房產(chǎn)是否僅分攤前期工程費、基礎設施費等費用，而土地成本、借款利息、建筑安裝等費用由出售房分攤；
　　2、檢查由免稅期進入全額征稅期的企業(yè)，成本、費用計算是否準確，是否存在把免稅期開發(fā)成本和費用或已完工產(chǎn)品成本延至征稅期結(jié)轉(zhuǎn)，檢查是否存在把征稅期的收入提前計入免稅期，從而加大征稅期成本、減少征稅期收入。
　　3.檢查是否以工程完工未結(jié)算為由，高估建筑安裝工程費和配套設施費，將其長期掛在“其他應付款”和“應付帳款”科目，虛增成本；
　　4.檢查有扣除標準的費用和支出是否超標準列支或扣除，主要包括：（1）注冊資本金不到位，將應繳資本的支出和利息作為經(jīng)營性費用扣除；（2）超標準列支或扣除人員工資及職工福利費；（3）超標準列支或扣除業(yè)務招待費、宣傳費和廣告費；（4）超標準、超范圍列支、扣除各類捐贈和贊助支出等等。
　　5.檢查建筑成本是否真實、準確?？词欠翊嬖谥貜腿胭~，在取得建筑發(fā)票結(jié)轉(zhuǎn)完工成本入賬的同時，又簽訂虛假單項合同，或者將建材發(fā)票重復進入開發(fā)成本。
　　6. 檢查企業(yè)與其關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的關(guān)聯(lián)交易情況。(建筑安裝企業(yè)、建材銷售公司、建材生產(chǎn)企業(yè)、代理銷售公司等)
　　7.檢查房地產(chǎn)項目中建造的各類營業(yè)性的“會所”是否按規(guī)定作為固定資產(chǎn)管理。
　　●外商投資企業(yè)所得稅
　　(一)檢查各項應稅收入（收益）的真實性、完整性。
　　1.檢查房地產(chǎn)銷售開始時間是否正確，根據(jù)《國家稅務總局關(guān)于外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅管理問題的通知》(國稅發(fā)（2001）142號)第三條規(guī)定：（房地產(chǎn)）企業(yè)應以房地產(chǎn)管理部門出具工程項目合格證明之日，或者首筆房地產(chǎn)使用權(quán)交付之日，或者辦理首筆產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)之日的較早者為房地產(chǎn)銷售開始。工程項目合格證明是指規(guī)劃局出具的《建設工程規(guī)劃驗收合格證》、可售項目面積是指房產(chǎn)管理局監(jiān)理處出具的面積測定報告。
　　2.檢查銷售收入、預售收入、視同銷售收入、其它業(yè)務收入是否按《國家稅務總局關(guān)于外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅管理問題的通知》（國稅發(fā)［2001］142號），《國家稅務總局關(guān)于外商投資企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營征收所得稅有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)（1995）153號）、桂國稅發(fā)［1995］271號確認收入。
　　3. 財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入、租賃收入、利息收入、特許權(quán)使用費、股息收入等是否存在少計收入的情況；國庫券利息收入是否多計收入。
　　4. 其他收入（包括固定資產(chǎn)盤盈收入、罰款收入、因債權(quán)人緣故確實無法支付且兩年以上的應付款項、物資、現(xiàn)金的溢余收入、應稅的補貼收入、逾期包裝物押金、保險無賠款優(yōu)待、手續(xù)費收入等）是否存在少計收入的情況。
　　(二)檢查稅前扣除項目的真實性、合法性、合理性。
　　1. 是否多列支制造費用、生產(chǎn)成本、產(chǎn)品銷售成本，有無多計其他業(yè)務成本。
　　2. 核實下列各項費用的列支是否超過法定比例或標準；跨行業(yè)經(jīng)營的，是否按適用比例分別計算列支限額：交際應酬費、廣告費、工資福利費、工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、借款利息費用等。
　　3. 核實須經(jīng)稅務機關(guān)備案列支的項目（如財產(chǎn)損失、壞帳準備金及其它減值準備）：
　　(1)相關(guān)列支項目是否按規(guī)定向稅務機關(guān)備案。
　　(2)計提金額是否超過規(guī)定的列支比例。
　　(3)有無應在減半期列支的損失而在全額征稅期列支從而人為調(diào)節(jié)應納所得稅額的問題。
　　(4)實際發(fā)生壞帳損失時是否沖減壞帳準備；對于超過上一年度計提的壞帳準備部分，是否作為當期損失列支；少于上一年度計提的壞帳準備部分，是否計入本年度應納稅所得額；已經(jīng)作為壞帳損失在所得稅稅前扣除的應收賬款，在以后年度收回時是否計入當期應納稅所得額。
　　(5)存貨跌價減值準備、短期投資跌價減值準備、長期投資減值準備、固定資產(chǎn)減值準備、無形資產(chǎn)減值準備、在建工程減值準備、委托貸款減值準備等七項預提準備金是否已經(jīng)進行納稅調(diào)整。
　　4、固定資產(chǎn)折舊、改良。
　　(1)確認折舊政策和方法是否與稅法規(guī)定一致。
　　(2)折舊年限是否準確；采用加速折舊法的，是否經(jīng)過有權(quán)稅務機關(guān)批準；取得已經(jīng)使用過的固定資產(chǎn)，其尚可使用年限比稅法規(guī)定短的，如按尚可使用年限計提折舊，是否經(jīng)過有權(quán)稅務機關(guān)批準。
　　(3)計提的起止時間是否正確，有無已經(jīng)提足折舊繼續(xù)使用的固定資產(chǎn)仍然提取折舊；新增固定資產(chǎn)計提折舊起始時間是否準確；有無多提或少提折舊；
　　(4)對已交付使用但未辦理竣工決算的固定資產(chǎn)，是否已暫估入賬并按規(guī)定計提折舊；正式竣工后，是否及時調(diào)整。五是是否按規(guī)定殘值率提取殘值；不留殘值的固定資產(chǎn)其原因是否成立。
　　(5)固定資產(chǎn)的改良支出，是否一次性稅前列支。
　　5、開辦費攤銷。
　　(1)是否有將不屬于開辦費的費用計入開辦費。
　　(2)攤銷期限是否低于5年；經(jīng)營期不滿5年按照實際經(jīng)營期攤銷開辦費的，是否經(jīng)主管稅務機關(guān)批準。
　　(3)開辦費的攤銷是否從投產(chǎn)經(jīng)營之日起計算。
　　6.房屋裝修費。
　　(1)有無將產(chǎn)權(quán)屬于本企業(yè)的房屋投入使用前的裝修費直接計入當期費用；
　　(2)核查裝修費用的真實性；
　　(3)攤銷期限的確定、攤銷額的計算是否準確。
　　7、檢查關(guān)聯(lián)企業(yè)即關(guān)聯(lián)交易。
　　檢查關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的購銷業(yè)務是否按獨立企業(yè)之間的業(yè)務往來作價的。檢查是否存在通過原材料高進和產(chǎn)品低出，向境外關(guān)聯(lián)企業(yè)轉(zhuǎn)移利潤的情況。檢查是否存在以管理費、特許權(quán)使用費、商標使用費等名目向境外控股公司支付巨額費用的情況。檢查企業(yè)是否在所得稅優(yōu)惠期滿后，與享受優(yōu)惠的其他境內(nèi)關(guān)聯(lián)企業(yè)之間存在轉(zhuǎn)移產(chǎn)品銷售、勞務和費用等情況。
　　8、審核資本性支出，無形資產(chǎn)受讓、開發(fā)支出，違法經(jīng)營的罰款和被沒收財物的損失、各項稅收的罰款、滯納金，支付給總機構(gòu)的特許權(quán)使用費及其他不予稅前列支的項目是否在稅前列支或按現(xiàn)行稅法的有關(guān)規(guī)定進行檢查調(diào)整。
　　9、檢查虧損彌補。
　　檢查納稅人虧損彌補是否合法，有無人為調(diào)節(jié)利潤而在年度之間多轉(zhuǎn)少轉(zhuǎn)成本，一是彌補數(shù)額是否準確；二是彌補期限是否準確；三是有無經(jīng)過稅務審計、檢查已經(jīng)調(diào)整過的虧損額仍然按原先的虧損數(shù)額申報彌補。
　　(三)重點檢查項目。
　　1. 檢查預收款是否按規(guī)定申報預征所得稅
　　預收款應按國稅發(fā)（1995）153號文件的規(guī)定按季預征所得稅，預計利潤率按照桂國稅發(fā)［1995］271號文件的規(guī)定執(zhí)行。
　　預收款的定義：按國稅發(fā)［2001］142號第三條之規(guī)定，預收款是指房地產(chǎn)銷售之前所收取的購房款。
　　2. 檢查銷售收入計算是否正確
　　銷售收入的確認應按國稅發(fā)（2001）142號第四條的規(guī)定執(zhí)行，檢查企業(yè)有否存在銷售收入計算不準確的情況。如少計收入（車庫收入、價外收入）; 將各項代收代交款先計入成本，但在收回該款項時仍掛往來，未增加收入;未按規(guī)定的時限確定銷售收入，預估銷售收入等行為。
　　3. 檢查可售面積申報是否準確
　　房地產(chǎn)企業(yè)所得稅申報表附表中的可售面積指總可售面積。檢查企業(yè)有否將預計銷售面積（或?qū)嶋H銷售面積）作為總可售面積進行申報，在可售項目總成本不變的情況下，造成單位面積的成本上升，從而增加了本期銷售成本。
　　4. 檢查成本計算是否準確
　　當期銷售成本的確認應按國稅發(fā)［2001］142號文件第五條的規(guī)定執(zhí)行。檢查是否存在按預估銷售成本的行為，如按銷售收入的一定比例預估銷售成本。
　　5. 檢查企業(yè)的原始憑證，是否以不合法憑證列支成本費用
　　根據(jù)《外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅法》第十七條的規(guī)定，各項會計記錄必須完整準確，有合法憑證作為記帳依據(jù)。檢查是否存在以不符合規(guī)定的發(fā)票、假票或白條等列支成本費用。
　　6.檢查收到的財政返還是否按規(guī)定計入收到當期的利潤總額
　　根據(jù)《關(guān)于退還外商投資企業(yè)改征增值稅、消費稅、營業(yè)稅后多繳稅款如何計算征收企業(yè)所得稅問題的通知》(國稅發(fā)（1994）145號)的規(guī)定，外商投資企業(yè)實際收到的退稅稅款，不論屬于哪一年度的多繳稅款，均應計入收到退稅當年該企業(yè)的應納稅所得額，依照外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅法的規(guī)定，計算繳納企業(yè)所得稅。
　　7.檢查三項基金列支是否準確
　　企業(yè)可予在所得稅前列支的三項基金應根據(jù)《國家稅務總局關(guān)于外商投資企業(yè)和外國企業(yè)為其雇員提存醫(yī)療保險費等三項基金以外的職工集體福利類費用稅務處理問題的通知》(國稅函（1999）709號)的規(guī)定執(zhí)行。
　　對于在房地產(chǎn)項目銷售前企業(yè)帳面列支的三項基金，應先按稅法的規(guī)定計算出準予列支的部份，計入可售項目總成本，然后計算出可售項目單位成本。對于在房地產(chǎn)銷售后發(fā)現(xiàn)的三項基金，按可予列支的部份計入當期稅前成本。
　　8.檢查交際應酬費超支是否作納稅調(diào)整
　　在房地產(chǎn)企業(yè)銷售前發(fā)生的交際費，先全部計入可售項目總成本，按當期實現(xiàn)的銷售面積計入當期銷售成本；房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)銷售后發(fā)生的交際費計入當期費用。在申報繳納企業(yè)所得稅時，應將二者合計數(shù)計算可予當期稅前列支的部份。
　　●    取證要求
　　調(diào)查取證應注意證據(jù)的客觀性、關(guān)聯(lián)性和合法性，應注意收集房地產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移、相應利益體現(xiàn)、結(jié)算方式、財務處理等方面的證據(jù)，在收集反映違法事實基本證據(jù)的基礎上，收集其他相關(guān)證據(jù)形成完整的證據(jù)鏈條。
　?。ㄒ唬╇[瞞銷售收入、未按規(guī)定計算完工產(chǎn)品已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本的證據(jù)。
　　1. 確認收入真實性及實現(xiàn)時間的證據(jù)：銷售收入明細帳復印件；銷售部門的房屋銷售合同、統(tǒng)計數(shù)據(jù)表、售房發(fā)票存根、收款收據(jù)、銷售臺賬等資料復印件；證明房屋已交付客戶使用的房屋交接單；根據(jù)不同的銷售方式收集房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利益已經(jīng)實現(xiàn)的證據(jù)，如《商業(yè)用房抵押借款合同》、《樓宇抵押借款合同》、《商品房買賣合同》、《個人住房借款合同》或現(xiàn)金收據(jù)、轉(zhuǎn)帳憑證。
　　2. 反映已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本的帳簿、記帳憑證及納稅申報資料復印件。
　　3.確認計稅成本及面積的證據(jù)：建設工程竣工驗收備案表、建設工程規(guī)劃驗收合格通知書、立項審批表、房屋開發(fā)規(guī)劃書、預售許可證、土地轉(zhuǎn)讓書及轉(zhuǎn)讓合同、項目建筑平面圖、施工合同、竣工驗收單、項目建筑面積測繪報告、從房地產(chǎn)主管部門收集各項目建筑面積資料復印件、建筑施工合同及開發(fā)產(chǎn)品成本明細賬復印件。
　?。ǘ┤〉锰摷侔l(fā)票，虛增成本方面的證據(jù)。
　　1.反映虛假業(yè)務過程的帳簿、憑證等資料復印件，虛假發(fā)票的發(fā)票聯(lián)的原件或復印件及有權(quán)單位的鑒定結(jié)論。
　　2.反映虛假業(yè)務過程的資金支付情況、資金回流情況等方面的書證材料。
　　3.當事人對虛構(gòu)經(jīng)營過程和發(fā)票收受過程的陳述及相關(guān)人員詢問筆錄。
　　4.供票方相關(guān)人員的證人證言。
　　5.反映材料購進及領、用、存等情況的臺帳及單據(jù)。
　　6.房屋建造概算書、招投標合同、施工合同、材料采購合同
　　7.竣工驗收單、結(jié)算書、監(jiān)理合同。
　　（三）其他證據(jù)。
　　收集其他反映不列、少列收入，多列支出的帳簿、憑證資料、發(fā)票單據(jù)復印件。
　　五、房地產(chǎn)行業(yè)各運作環(huán)節(jié)的檢查重點
　?。ㄒ唬┤〉猛恋丨h(huán)節(jié)應檢查的重點。
　　在一級市場，房地產(chǎn)開發(fā)商須支出土地成本；在二級市場，房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)讓土地必定從中獲利。這種獲利有些比較明顯，有些則較為隱蔽。如通過企業(yè)股權(quán)增值轉(zhuǎn)讓、吸收新股東加入，讓新股東以大資金獲取小股權(quán)，自己以小資金獲取大股權(quán)等，這些行為都可能涉及企業(yè)所得稅。以房換地是房地產(chǎn)企業(yè)取得土地使用權(quán)的一種方式,具體形式是企業(yè)以無償轉(zhuǎn)讓建成后的部分房屋所有權(quán)為代價,換取土地所有人土地使用權(quán)的一種行為，往往雙方都不作會計核算，不申報納稅。實際上，在這過程中，房地產(chǎn)企業(yè)以轉(zhuǎn)讓建成后的部分房屋所有權(quán)為代價，換取了土地使用權(quán)，發(fā)生了銷售不動產(chǎn)行為，土地所有人以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)為代價，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為，因此都應對其所得征稅。有的開發(fā)商采用以建成后新房等面積換取需拆占老城區(qū)或舊有居民點原住戶面積，對原住戶在拆一還一基礎上增加的面積依市場價或優(yōu)惠價出售的方法取得土地使用權(quán)。開發(fā)商往往隱瞞這部分收入。有的開發(fā)商以幫政府修路修橋換取土地使用權(quán)，成本確定應以修路修橋發(fā)生的實際支出為準，一定要取得合法票據(jù)，包括財政專用收據(jù)銷售不動產(chǎn)發(fā)票和完稅證明。否則不予稅前扣除其成本。
　?。ǘ┲Ц锻恋夭疬w補償環(huán)節(jié)應檢查的重點。
　　一些不法開發(fā)商可能利用土地補償、地上建筑物補償政策，偽造補償費用，抬高土地成本，最后達到偷逃企業(yè)所得稅目的。
　?。ㄈ┮?guī)劃設計環(huán)節(jié)應檢查的重點。
　　首先，比對規(guī)劃設計定稿后的工程預算和實際發(fā)生的工程成本。如果企業(yè)會計上的工程成本較工程預算高出很多，必須做出分析。其次，房地產(chǎn)商最終的規(guī)劃設計圖紙，是工程決算的主要依據(jù)，如會計工程成本高出本地的正常水平，必須考慮將工程結(jié)算中的工程量與施工圖紙中反映的工程量進行對比，從中確定工程決算是否真實，確定是否有必要對有關(guān)施工企業(yè)進行檢查。
　?。ㄋ模┗I資環(huán)節(jié)應檢查的重點。
　　開發(fā)商是否以商品房抵債，抵債后是否在帳面上反映銷售它涉及所得稅；是否存在關(guān)聯(lián)企業(yè)的融資借貸，如存在，是否超過注冊資本的50%，超過部分利息是否在稅前扣除。其次，要注意股東是否故意將資本金抽回，又將抽回的資本金重新以借貸的方式列支成本費用等問題。國稅發(fā)[2006]31號文規(guī)定，將自有資金依法借給全資企業(yè)的，全資企業(yè)支付的利息不得在稅前扣除。
　　（五）建造施工環(huán)節(jié)應檢查的重點。
　　首先，要掌握本地一般建筑物的單位面積建造成本，對比房地產(chǎn)商賬簿資料中反映的開發(fā)商品房的單位成本，從中判斷其成本的真實性；其次，要了解開發(fā)商與施工企業(yè)的關(guān)系。如施工企業(yè)是否為開發(fā)商的下屬企業(yè)，或是房地產(chǎn)開發(fā)商以掛靠施工企業(yè)形式承包的，是否存在故意虛增建造成本，轉(zhuǎn)移利潤問題。再次，要注意委托建造合同中，是否有房地產(chǎn)商自行購買部分建筑材料(簡稱甲供材)的約定，其甲方供材是否直接計入房地產(chǎn)商的開發(fā)成本。如計入，就要檢查這些材料是否計入施工企業(yè)的工作總量，以此查驗房地產(chǎn)企業(yè)是否重復列支開發(fā)成本問題。
　?。╀N售策劃、預售、銷售環(huán)節(jié)應檢查的重點。
　　委托他人銷售的，是否將預售商品房收入記入往來帳；或拖延不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅的預繳時間；是否以商品房抵付應付的代理費。對于銷售收入明顯偏低問題，應當深入了解，是否購房者為了少繳契稅，與開發(fā)商惡意串通，造成合同價格少于實際支付價格；在銷售商業(yè)店面或精裝修商品房時，是否有意將總價格分解為購房款和裝修價款；如果施工、裝修企業(yè)為開發(fā)商的下屬或關(guān)聯(lián)企業(yè)時，更應引起重視。
　?。ㄆ撸╅_發(fā)產(chǎn)品完工后轉(zhuǎn)為自用、出租環(huán)節(jié)應檢查的重點。
　　可按31號文件規(guī)定確認收入。對于在銷售合同中約定售后高價返租條款的，檢查是否以應付租金沖減不動產(chǎn)銷售收入。要重點檢查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否將商品房作為利潤分配給股東，或以明顯偏低價格銷售給股東。
　　（八）項目完工環(huán)節(jié)應檢查的重點。
　　房地產(chǎn)項目完工是房地產(chǎn)業(yè)所得稅結(jié)算的納稅義務時間。按國稅發(fā)[2006]31號文規(guī)定，房地產(chǎn)商品房完工后，企業(yè)所得稅由預交轉(zhuǎn)入按規(guī)定結(jié)算階段。當房地產(chǎn)利潤較高，結(jié)算后所得稅高于預交所得稅時，房地產(chǎn)企業(yè)可能不愿結(jié)算實際利潤，長期停留在所得稅預繳狀態(tài)環(huán)節(jié)，應重點檢查開發(fā)產(chǎn)品的完工時限問題。

六、檢查方法
　?。ㄒ唬┝私馄髽I(yè)基本情況。
　　主要了解：企業(yè)的業(yè)務性質(zhì)、經(jīng)營規(guī)模、組織機構(gòu)和經(jīng)營情況；財務會計機構(gòu)及其工作組織；以前年度接受審計和稅務檢查的情況；企業(yè)的內(nèi)部控制制度和財務管理制度；公司的重要會計政策的選擇；企業(yè)會計銷售收入的確認時限；企業(yè)銷售成本的計算方法等。
　?。ǘ┮笃髽I(yè)提供一些與項目基本信息有關(guān)的證件資料。
　　稅務檢查前期工作中需要企業(yè)提供的資料包括以下方面：
　　1．查賬原始記錄、收入核實記錄（根據(jù)帳簿記錄、發(fā)票存根統(tǒng)計、銀行記錄等確定）、重要業(yè)務的憑證及帳簿記錄。
　　2．與日常經(jīng)營活動有關(guān)的各項合同，如：房屋租賃合同、借款合同、售房合同、投資協(xié)議。
　　3．與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的各項合同、協(xié)議
　　按照開發(fā)成本項目，合同協(xié)議大致可進行如下分類：
　　土地征用及拆遷補償：土地征用及拆遷補償合同、協(xié)議；
　　前期工程：規(guī)劃設計、勘察、測繪、三通一平等合同、協(xié)議；
　　建安工程：建筑工程、安裝工程、土方工程、工程監(jiān)理等合同、協(xié)議；
　　基礎設施：供熱、供水、供電、供氣、道路、消防、污水工程等合同協(xié)議；
　　公共配套：配電室、熱力站、煤氣站、公共設施等合同協(xié)議；
　　4．納稅申報表及繳款書、稅務機關(guān)的減免稅文書、工商營業(yè)執(zhí)照復印件（外資還是內(nèi)資）等書面證據(jù)。
　　5．年度決算報告、審計報告、企業(yè)所得稅申報表（含納稅調(diào)整表）、被投資公司的所得稅政策（所得稅稅率）、投資合同、分紅記錄（被投資公司的賬務記錄）。
　　6．員工花名冊、投資（產(chǎn)權(quán)）關(guān)系圖。
　　7．其他與稅務檢查結(jié)果有直接證明關(guān)系的資料。
　　稅務檢查前期工作中需要企業(yè)提供的政府部門的批件包括以下方面：
　　1. 建委的立項批復
　　2. 建設部頒發(fā)的建設用地規(guī)劃許可證
　　3. 城鎮(zhèn)國有土地使用出讓合同以及相關(guān)補充合同
　　4. 國土資源和房屋管理局頒發(fā)的國有土地使用證
　　5. 土地開發(fā)協(xié)議及補充協(xié)議（通過協(xié)議列支拆遷費和開發(fā)費的依據(jù)）
　　6. 城市規(guī)劃管理局建設用地許可證、建設工程規(guī)劃許可證
　　7. 建委頒發(fā)的施工許可證
　　8. 企業(yè)與施工企業(yè)的施工合同，了解企業(yè)的建安工程支出
　　9. 規(guī)劃局頒發(fā)的建設工程規(guī)劃驗收合格通知書和建委頒發(fā)的建設工程竣工驗收備案表（確定開發(fā)成本的終止日）
　　10．房地產(chǎn)管理局測繪隊頒發(fā)的測繪明細等登記表
　　11. 房屋所有權(quán)證，作為檢查人員了解企業(yè)自用產(chǎn)權(quán)、移送產(chǎn)權(quán)、轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)以及銷售產(chǎn)權(quán)的依據(jù)
　　12. 房屋管理局頒發(fā)的商品房銷售（預售）許可證，作為可售面積的依據(jù)
　　企業(yè)簽署的所有商品房預售契約和商品房買賣合同，作為衡量銷售收入的依據(jù)。
　?。ㄈ嵉赜^察了解企業(yè)的建設項目相關(guān)情況。
　　檢查人員要到建設項目現(xiàn)場實地巡視項目的進展情況；要注意到企業(yè)的銷售部、工程部、預算部、財務部、人力資源部、檔案等部門實地觀察了解企業(yè)各部門的職責及彼此之間的相關(guān)資料傳遞流程，掌握企業(yè)與財務信息有關(guān)的內(nèi)部資料的傳遞和保存方式。
　　具體包括：
　　1. 到企業(yè)售樓部了解樓盤銷售價格、進度，注意索取 “銷控表”。該表通常都已標明房屋銷售的具體情況。
　　2. 要注意到物業(yè)管理部門索取入住檔案資料，到負責協(xié)助業(yè)主辦理房屋產(chǎn)權(quán)的部門索取辦理房屋產(chǎn)權(quán)底冊。
　　3. 按照企業(yè)已開發(fā)完畢的項目總建筑面積、銷售進度和市場平均價格估算總收入，然后和企業(yè)賬面項目歷年累計收入比對，測試項目收入的完整性和可信性。
　　4. 根據(jù)企業(yè)“銷售費用”科目中發(fā)生的房地產(chǎn)交易中心收取的房屋買賣交易服務費估算企業(yè)已經(jīng)辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的商品房銷售收入，用倒算結(jié)果和企業(yè)賬面銷售收入進行比較，測試其業(yè)已辦理完畢房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的銷售收入完整性。
　　5. 企業(yè)為了加快資金回流速度，通常設置專人負責協(xié)助購房客戶辦理銀行按揭手續(xù)。注意對企業(yè)負責此項業(yè)務的相關(guān)人員進行詢問，結(jié)合其設置的有關(guān)備查簿進行自查。
　　6. 注意將檢查銀行賬號結(jié)果和企業(yè)向稅務機關(guān)備案的銀行賬號進行核對。
　?。ㄋ模┳プ≈饕?，突出檢查重點。
　　1. 把好收入關(guān)。
　　查閱該企業(yè)的銷售定價資料，一般企業(yè)都有自己的定價原則，每一段地方都有定價的原則，查閱銷售合同和委托代銷合同，房管局和財政局的合同一般都不可取，因為購房者想少繳契稅和辦房產(chǎn)證的費用，銷售商想少繳銷售房屋的地方稅收，往往簽假的售房合同和分開幾張收據(jù)，達到少開發(fā)票，每個開發(fā)商都有自已的銷售部門，檢查銷售部門的銷售臺賬，對每一套住房和車庫（含轎車庫）一一編制方格圖，注明購買者和購買的單價、總價，對照當?shù)厥袌鐾囟蔚氖蹆r從中發(fā)現(xiàn)問題，看有無銷售不入賬的行為，要從幾個方面看，一是房屋已售出，收入未入賬或已收售房款未申報稅收;二是看有無捐贈或售價明偏低；有無諸如水電安裝、水電開戶、防盜門等收入未作計稅依據(jù)的；四看有無拆遷補助直接沖減房價造成收入減少；五看有無用房屋抵材料款、工程款及借款、利息而不作收入或收入明顯偏低；尋找熟悉的客戶，反證客戶購買的單價和總值，從中尋覓證據(jù)。
　　（1）到企業(yè)的售樓一線部門直接了解樓盤的銷售狀況、掌握尚有未賣出的樓房狀況，要求結(jié)合企業(yè)的售房合同、銷售方式、物業(yè)管理部門的入住檔案資料、企業(yè)負責協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)的部門辦理房屋產(chǎn)權(quán)底冊，同企業(yè)“銷售收入”和“預收帳款”明細帳進行比對。
　?。?）根據(jù)企業(yè)“銷售費用”科目中發(fā)生的房管局收取的房屋買賣交易服務費（根據(jù)售房面積按定額費率收取），可以估算企業(yè)應按照其會計口徑確認的收入，用倒算結(jié)果和企業(yè)的帳面銷售收入進行比較，測試其銷售收入的完整性。
　?。?）對企業(yè)采用按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，檢查其首付款是否于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款是否在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入的實現(xiàn)。
　　2. 扼住成本費用關(guān)。
　?。?）是否準確區(qū)分期間費用、開發(fā)成本和銷售成本的界限，有無虛列、重復列支有關(guān)的成本、費用。土地征用及拆遷補償費、公共設施配套費是否按成本對象進行歸集。
　?。?）銷售成本的結(jié)轉(zhuǎn)是否正確，同一企業(yè)有多個房產(chǎn)開發(fā)項目，其發(fā)生的成本、費用能否按項目劃分清楚，在結(jié)轉(zhuǎn)當期銷售成本與費用時是否與收入相匹配，有無攙雜其他未結(jié)轉(zhuǎn)收入項目的成本、費用；有無多計開發(fā)產(chǎn)品單位工程成本和已售商品房面積。
　?。?）為開發(fā)產(chǎn)品公共部分、共用設施設備維修計提的維修基金余額是否作納稅調(diào)整。
　?。?）為房地產(chǎn)開發(fā)而借入資金所發(fā)生的借款費用，在房地產(chǎn)完工之前發(fā)生的，是否資本化，是否就稅法和會計口徑差異進行了調(diào)整。
　?。?）逐筆核對企業(yè)的成本計算單。重點要放在建筑安裝工程費數(shù)據(jù)的復核上，要結(jié)合帳載數(shù)據(jù)、預算、建安合同和結(jié)算等相關(guān)資料進行復核檢查。
　　3．關(guān)注資金。
　　由于房地產(chǎn)本身屬于資金集中的，一方面體現(xiàn)在收入、支出資金量大，另一方面資金性質(zhì)比較復雜，特別是戴上面具的資金往來。
　　檢查中要特別注意“現(xiàn)金”和“銀行存款”科目，關(guān)注大額的現(xiàn)金增、減變化。這些業(yè)務如果是虛假的，一般會涉及少計收入或者多列成本。此時要注意追查資金來源渠道，要多翻看憑證，要看日期和數(shù)字是否奇異、是否違背常理。如果是真實的，要結(jié)合債務債權(quán)方的性質(zhì)，核查相關(guān)借款費用正確處理。
　　4．測算房屋的開發(fā)成本。
　　開發(fā)成本主要由土地成本、建筑成本和政府收取的費用三大塊組成。其中土地成本和政府費用相對固定的。而土建成本主要是由人工成本和材料成本組成，就某一個地區(qū)來說，人工成本和材料成本差異不會太大，所以，只要測算出土建成本，再加上土地成本和政府收取的費用就基本上可以確定房屋的單位成本。只要企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)的的單位銷售成本與測算的單位成本相差太大，就應當注意深入檢查。
　　七、完工房地產(chǎn)企業(yè)所得稅清算方法
　　按31號及142號規(guī)定，開發(fā)商開發(fā)的商品房完工后，企業(yè)所得稅由預交轉(zhuǎn)入按規(guī)定結(jié)算階段。142號規(guī)定：“企業(yè)應以房地產(chǎn)管理部門出具工程項目合格證明之日，或者首筆房地產(chǎn)使用權(quán)交付之日，或者辦理首筆產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)之日的較早者為房地產(chǎn)銷售開始。企業(yè)自房地產(chǎn)銷售開始，應根據(jù)當期實際房地產(chǎn)銷售收入、相關(guān)成本費用，計算企業(yè)年度實際應納稅額。” 31號文件對于完工開發(fā)產(chǎn)品也作出與外資房地產(chǎn)業(yè)相近的規(guī)定。兩類房地產(chǎn)業(yè)都須在開發(fā)產(chǎn)品完工年度，進行開發(fā)項目所得稅結(jié)算。由于現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)利潤較高，按預征率（83號文規(guī)定）或按預計計稅毛利率計算企業(yè)所得稅比實際所得結(jié)算所得稅負擔較低，因此不少開發(fā)商不愿進行所得稅結(jié)算，有意拖延所得結(jié)算。在這種情況下，如進行納稅檢查，就有必要強行進行房地產(chǎn)項目的所得稅結(jié)算。因此，有必要掌握房地產(chǎn)項目的所得稅清算辦法。它一般包括資料的搜集、數(shù)據(jù)整理、成本的歸集與分配、實際銷售毛利額的計算、按預計計稅毛利率預繳企業(yè)所得稅期間所扣除的期間費用及營業(yè)稅金及附加情況、該項開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入毛利額與其預售收入毛利額之間差額的計算，查找預售階段期間費用的納稅調(diào)整等階段。
　　（一）資料準備階段。
　　應責成納稅人提供開發(fā)項目的地理位置、概況、占地面積、開發(fā)用途；土地取得政府批文、土地出讓或轉(zhuǎn)讓合同；預售面積、完工后的測繪面積、賬面可銷售面積與最終測繪的可售面積的差額；已售面積；建造合同、建造合同的結(jié)算情況、追加的工作量與追加工作量預算成本、開發(fā)成本的列支情況；可售商品房的門牌號(編號)、已售與末售的門牌號(編號)、與銷售相對應的收據(jù)、發(fā)票開具情況；應發(fā)生但尚未發(fā)生的成本費用；初始開發(fā)時間、完工時間；預售收入及其毛利額、已稅收扣除的預售至完工期間的營業(yè)稅金及附加數(shù)額；開發(fā)期間發(fā)生的直接開發(fā)成本、間接開發(fā)成本、共同開發(fā)成本；經(jīng)中介或自行結(jié)算的其實際銷售成本、實際銷售收入及其銷售毛利額。
　?。ǘ┣闆r了解及協(xié)商確定分配分攤方法階段。
　　由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可能同時存在著多個開發(fā)項目、或同個開發(fā)項目多期開發(fā)，滾動進行，因此存在著直接開發(fā)成本、間接開發(fā)成本、共同開發(fā)成本。除直接成本和能夠分清成本負擔對象的間接成本，直接計入成本對象中，其余共同成本應按各個成本對象（項目）占地面積、建筑面積或預算造價等方法計算分配。采用不同分配、攤銷方法，對計稅所得有不同程度的影響，因此需要尋求雙方都能接受的方法。協(xié)商是房地產(chǎn)開發(fā)項目所得稅（結(jié)算）清算不可逾越的過程。
　　例如：某開發(fā)地塊，分一、二、三期滾動開發(fā)。一期為已完工商品房，二期為在建寫字樓，三期為尚未規(guī)劃設計的空地。在這片開發(fā)地塊上，開發(fā)商建有學校、菜市場、一二三期共用配電設施，如何分配，有多種合理方法。是按土地面積分配？還是按建筑面積分配？或是按受益對象分配？這些都需要稅企雙方商定。
　?。ㄈ┯嫸惓杀举M用的歸集、稅收調(diào)整、分配分攤計算計稅所得額階段。
　　房地產(chǎn)業(yè)完工后的所得稅清算，一定要遵循先按帳面會計進行成本歸集，后按稅法規(guī)定進行調(diào)整，最后才進行成本分配、攤銷和計稅扣除。切忌歸集后就分配計算，而后才進行納稅調(diào)整。如果這樣，對于共同成本與期間成本的納稅調(diào)整，還須再做一次分配調(diào)整。
　　1、外資房地產(chǎn)企業(yè)完工項目所得稅清算中的計算步驟：
　　外資房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅清算，遵從國稅發(fā)［2001］142號文件。
　?、偻旯ろ椖恳咽凼杖氲拇_認：企業(yè)應以房地產(chǎn)管理部門出具工程項目合格證明之日，或者首筆房地產(chǎn)使用權(quán)交付之日，或者辦理首筆產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)之日的較早者為房地產(chǎn)銷售開始，企業(yè)自房地產(chǎn)銷售開始，應根據(jù)當期實際房地產(chǎn)銷售收入，將相應的預售收入轉(zhuǎn)為銷售收入。
　?、诳墒劭偝杀举M用：即將所有應歸屬于可售房地產(chǎn)的土地使用費，拆遷補償費，七通一平、勘察設計等開發(fā)前期費用；建筑安裝費；基礎設施費，公用設備，綠化、道路等配套設施費以及企業(yè)為開發(fā)建設工程而發(fā)生的管理費用、財務費用和銷售費用歸集成可售總成本費用。
　　③ 可售單位工程成本費用=可售總成本費用÷總可售面積。
　?、墚斊诳啥惽翱鄢某杀举M用=可售單位工程成本費用×已售完工開發(fā)產(chǎn)品面積。
　?、菘煽蹨p的預提費用：企業(yè)發(fā)生的綠化、道路等配套設施費，有些是在售后繼續(xù)發(fā)生的，可在銷售房地產(chǎn)時進行預提。售后發(fā)生的配套設施費預提比例，可由企業(yè)提出申請，主管稅務機關(guān)審核同意后執(zhí)行。配套設施建設全部結(jié)束后，應進行匯算。
　　⑥可扣減的當期營業(yè)稅金及附加：對于完工前預繳的預售商品房的營業(yè)稅金及附加，可扣除與收入相對應的營業(yè)稅金及附加。
　　2、內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)完工項目所得稅清算中的計算步驟：
　　內(nèi)資企業(yè)的所得稅計算應嚴格按31號文規(guī)定，同時應當考慮與被明令廢止的83號文件的銜接。31號文件規(guī)定：本通知自2006年1月1日起執(zhí)行，83號同時廢止。此前沒有明確規(guī)定且尚未進行處理的稅務事項，按本通知執(zhí)行。
　　①完工項目已售收入的確認：
　　商品房的銷售收入：開發(fā)產(chǎn)品完工后，開發(fā)企業(yè)應根據(jù)收入的性質(zhì)和銷售方式，按照收入確認的原則，合理地將預售收入確認為實際銷售收入。開發(fā)產(chǎn)品完工應具備的條件：竣工證明已報房地產(chǎn)管理部門備案的開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）；已開始投入使用的開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）；已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明的開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）。開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟利益。
　　視同銷售的收入：開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)或用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)。
　　合作建造開發(fā)產(chǎn)品收入的確認：開發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)合資開發(fā)房地產(chǎn)項目，且該項目未成立獨立法人公司的，凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方分配開發(fā)產(chǎn)品的，開發(fā)企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時，投資方的投資額視為銷售收入。如該項目已經(jīng)結(jié)算計稅成本，其應分配給投資方（即合作、合資方，下同）開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當期應納稅所得額。
　　接受土地使用權(quán)的開發(fā)方應在首次分出開發(fā)產(chǎn)品時，將其分解為按市場公允價值銷售該項目應分出的開發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應分出的）和購入該項土地使用權(quán)兩項經(jīng)濟業(yè)務進行所得稅處理，并將該項土地使用權(quán)的價值計入該項目的成本。
　　②開發(fā)成本的扣除：開發(fā)企業(yè)發(fā)生的應計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用，屬于成本對象完工前發(fā)生的，應按計稅成本結(jié)算的規(guī)定和其他有關(guān)規(guī)定直接計入成本對象；屬于成本對象完工后發(fā)生的，應按計稅成本結(jié)算的規(guī)定和其他有關(guān)規(guī)定，首先在已完工成本對象和未完工成本對象之間進行分攤，然后再將應由已完工成本對象負擔的部分，在已銷開發(fā)產(chǎn)品和未銷開發(fā)產(chǎn)品之間進行分攤。
　?、?nbsp; 可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷總可售面積
　?、芤唁N開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本=已實現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本
　?、輰嶋H銷售收入毛利額=完工開發(fā)產(chǎn)品銷售收入－已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本。
　?、迲{(diào)增的應納稅所得額=實際銷售毛利額－預售收入毛利額
　　⑦計提費用的扣減：由于開發(fā)企業(yè)取得的預售收入不得作為廣告費、業(yè)務宣傳費、業(yè)務招待費等三項費用的計算基數(shù)，因此在預售毛利額扣減期間費用時，應將這三項費用從期間費用中剔除，至預售收入轉(zhuǎn)為實際銷售收入時，再將其作為計算基數(shù)。但新辦開發(fā)企業(yè)可以向后結(jié)轉(zhuǎn)三個納稅年度，
　　（四）其他事項核查。
　　對可能牽涉本期或以后各期所得稅計算的事項，要進行查實。如對于進入成本的應付未付款項、預提費用等，要查明是否符合稅法的扣除條件；對允許扣除的上述成本費用，是否在實際支付時進行了重復扣除。
　　八、總結(jié)及建立行業(yè)檔案
　　房地產(chǎn)行業(yè)稅收專項檢查結(jié)束后，應及時對房地產(chǎn)行業(yè)稅收專項檢查工作進行總結(jié)，分析歸納專項檢查發(fā)現(xiàn)的主要稅收違法手段及稅收違法犯罪新動向。同時對所檢查企業(yè)分戶建立房地產(chǎn)行業(yè)檔案，為以后檢查該行業(yè)提供參考.