離婚訴訟中按揭房屋的權(quán)屬

婚前以個(gè)人名義購買的，婚后以夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸，且在婚內(nèi)獲得產(chǎn)權(quán)證的房屋，其權(quán)屬在離婚訴訟中比較棘手，有夫妻共同財(cái)產(chǎn)的主張，亦有個(gè)人財(cái)產(chǎn)的觀點(diǎn)。北京、江蘇、上海、廣州等地法院針對(duì)同類型案例作出了截然相反的判決。

    一、全國各地法院對(duì)離婚按揭房屋權(quán)屬的基本態(tài)度

    離婚訴訟中按揭房屋分割的法律癥結(jié)集中在兩個(gè)方面：按揭房屋的權(quán)屬以及房屋增值部分的分割?；榍耙詡€(gè)人名義購買按揭房屋，婚后獲得房屋產(chǎn)權(quán)證，且以婚后共同財(cái)產(chǎn)還貸，由于整個(gè)房屋權(quán)屬變動(dòng)過程跨越了婚姻關(guān)系，難以確定按揭房屋權(quán)屬，而房屋權(quán)屬不明導(dǎo)致房屋增值部分分割困難。對(duì)此全國各地法院主要有兩種觀點(diǎn)：婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)和夫妻共同財(cái)產(chǎn)。即使都主張個(gè)人財(cái)產(chǎn)，有關(guān)房屋增值部分的分割問題上，也存在截然不同的觀點(diǎn)。

    （一）按揭房屋屬于婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)

    1．房屋為婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)

    主張按揭房屋為婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)的法院主要有：上海市高級(jí)人民法院、廣東省高級(jí)人民法院和深圳市中級(jí)人民法院。上述三者明確承認(rèn)按揭房屋的個(gè)人財(cái)產(chǎn)屬性。其他地區(qū)法院的法官雖然在判決中也支持婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)的觀點(diǎn)，但是法無明文規(guī)定，僅為法官個(gè)人觀點(diǎn)。

    若按揭房屋為夫妻婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，必須滿足以下要件：第一，婚前以按揭的方式購買；第二，以個(gè)人名義購買；第三，在婚姻存續(xù)期間獲得房屋產(chǎn)權(quán)證；第四，用夫妻共有財(cái)產(chǎn)還貸。

    但也有例外情況：若配偶方有證據(jù)證明，在婚前雙方對(duì)共同購買的房屋已經(jīng)達(dá)成合意，認(rèn)可所購買房屋為共同共有，并且出資。此時(shí)雖然該房產(chǎn)登記在一方名下，仍宜認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，分割時(shí)應(yīng)按共同財(cái)產(chǎn)的分割原則進(jìn)行處理。對(duì)此上海高級(jí)人民法院和廣東高級(jí)人民法院持相同的觀點(diǎn)?？梢娪泄餐灿械囊馑急硎荆瑫r(shí)共同出資的情況下就可以認(rèn)定屬于按揭房屋屬于夫妻共有財(cái)產(chǎn)。

    然而深圳中級(jí)人民法院雖然也認(rèn)可上述兩院的例外觀點(diǎn)，但是提出了更多的參考因素，其中包括出資的比例，婚后是否共同生活以及婚姻存續(xù)時(shí)間的長短等。這些因素不影響按揭房屋為夫妻共有的屬性，但會(huì)直接影響分割的比例。

    這種觀點(diǎn)考慮了婚前購買按揭房屋的行為與產(chǎn)權(quán)登記之間的關(guān)聯(lián)性。房產(chǎn)證是取得物權(quán)的標(biāo)志。在婚姻關(guān)系存續(xù)期間獲得房產(chǎn)證，僅僅是婚前購買房屋期待權(quán)的延續(xù)，而房產(chǎn)管理部門發(fā)放房產(chǎn)證的行為，實(shí)際上是一方婚前期待權(quán)在婚后演化成物權(quán)的過程。 “一方用婚前個(gè)人積蓄購買的有形財(cái)產(chǎn)的歸屬問題，由于這只是原有財(cái)產(chǎn)價(jià)值存在形態(tài)發(fā)生了變化，其價(jià)值取得始于婚前，即所謂萬變不離其宗，故應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。” 尚未償還的貸款，為個(gè)人債務(wù)。共同財(cái)產(chǎn)還貸的行為并不改變房屋的權(quán)屬。

    （二）按揭房屋屬于夫妻共同共有財(cái)產(chǎn)

    江蘇高級(jí)人民法院認(rèn)定婚前以個(gè)人名義購買的房屋為夫妻共有財(cái)產(chǎn)。盡管一方婚前購買按揭房屋，但只要再婚姻存續(xù)期間獲得產(chǎn)權(quán)證，無論產(chǎn)權(quán)證上登記的所有權(quán)人為一方或雙方，均視為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。這種觀點(diǎn)也具有普遍性，建立的基礎(chǔ)是，婚后夫妻共同購買或還款的事實(shí)使得原屬于一方婚前特有的權(quán)益在雙方之間平分，以維護(hù)婚姻關(guān)系的穩(wěn)定。根據(jù)《中華人民共和國婚姻法》（以下簡稱《婚姻法》）第十七條、第十八條和第十九條的相關(guān)規(guī)定，將跨越婚姻關(guān)系的以按揭方式購買的房屋視為夫妻婚后的共同財(cái)產(chǎn)。房屋為夫妻雙方共有，在離婚訴訟中應(yīng)當(dāng)作為共有財(cái)產(chǎn)分割。

    （三）離婚訴訟中按揭房屋增值部分的分割

    與按揭房屋有關(guān)的款項(xiàng)共有三部分：房屋的首付款；償還貸款；房屋的增值部分。其中婚前以個(gè)人名義購買，房屋的首付款視為買受人的婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)；以共同財(cái)產(chǎn)還貸的性質(zhì)也比較明確；而房屋的增值部分歸屬卻未有定論。根據(jù)民法理論，房屋的權(quán)屬直接決定了房屋增值部分的歸屬。然而因?yàn)橛谢橐鲫P(guān)系的存在，房屋增值部分的歸屬并不完全適用財(cái)產(chǎn)法的規(guī)則。對(duì)此存在兩種觀點(diǎn)。

    1．不能分割房屋增值部分

     持此種觀點(diǎn)的是上海市高級(jí)人民法院。該院認(rèn)為，婚前以個(gè)人名義購買的房屋，婚后取得房產(chǎn)證，此時(shí)房屋為夫或妻婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，并非夫妻共同財(cái)產(chǎn)，另一方并非房屋所有權(quán)人，其只能要求返還共同還貸金額的一半。這顯然是按揭房屋為婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)的當(dāng)然結(jié)論，增值部分歸屬于房屋的所有人。

    2．可以分割房屋增值部分

    對(duì)于房屋增值部分的分割部分有兩種觀點(diǎn)。第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，根據(jù)2003年12月4日《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（二）》（以下簡稱《婚姻法解釋（二）》）第十一條規(guī)定：“一方以個(gè)人財(cái)產(chǎn)投資取得的收益，應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。”此種觀點(diǎn)，將房屋的增值部分分成兩部分：婚前還款引起的房屋增值；婚后共同還款引起的房屋增值。婚前個(gè)人還款部分引起的相應(yīng)房屋增值部分也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，連同婚后還款部分引起的房屋增值部分均由雙方平分。

    第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，婚前個(gè)人還款部分引起的相應(yīng)房屋增值部分歸購房一方，就婚姻關(guān)系存續(xù)期間該房屋的增值部分，購房一方應(yīng)當(dāng)對(duì)另一方適當(dāng)補(bǔ)償。  

   三、離婚訴訟中按揭房屋權(quán)屬之爭的原因

    從公示的角度出發(fā)，按揭房屋的買受人為房屋唯一的所有權(quán)人；然由于婚前沒有對(duì)房屋權(quán)屬作出明確的約定，并且獲得產(chǎn)權(quán)證的事實(shí)發(fā)生在婚姻存續(xù)期間，易得出房屋為夫妻共同財(cái)產(chǎn)的結(jié)論，尤其以夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸的事實(shí)強(qiáng)化這種觀點(diǎn)。離婚訴訟中按揭房屋權(quán)屬之爭，反映了財(cái)產(chǎn)法與身份法中財(cái)產(chǎn)權(quán)屬確定規(guī)則之間的沖突。

    （一）法律行為和非法律行取得物權(quán)之間的沖突

    不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)可以通過法律行為和非法律行為取得。通過法律行為取得的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，是指以一方當(dāng)事人或相對(duì)人共同意思表示為基礎(chǔ)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)取得，即為法律行為?；榍巴ㄟ^按揭的方式購買的房屋，就屬于通過雙方法律行為獲得所有權(quán)。

    1．登記為依法律行為取得物權(quán)的生效要件

    根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》（以下簡稱《物權(quán)法》）第九條的規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”按此條規(guī)定，按揭房屋未完成登記前，買受人尚未獲得房屋法律上的所有權(quán)。

    2．法律規(guī)定直接導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)

    非法律行為取得物權(quán)是指該不動(dòng)產(chǎn)能夠取得的法律本源，并非取得人的相對(duì)人即原權(quán)人的意思表示，而不意味著在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)取得時(shí)不需要取得人的意思表示及其積極的作為。這種情況是在物權(quán)人或法律有意識(shí)排斥原權(quán)人的意思表示的情況下發(fā)生的，取得人在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)取得時(shí)當(dāng)然要有積極的作為。

    我國夫妻財(cái)產(chǎn)制為混合財(cái)產(chǎn)制，在雙方?jīng)]有約定且無法律其他規(guī)定的情況下，推定雙方在婚后取得的財(cái)產(chǎn)為共同共有。因?yàn)榉ǘǚ蚱挢?cái)產(chǎn)制，使得婚姻關(guān)系存續(xù)期間獲得的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，歸屬于夫妻雙方共同所有，除法律規(guī)定的除外。所有權(quán)登記發(fā)生在婚姻存續(xù)期間，且有關(guān)財(cái)產(chǎn)歸屬的規(guī)定，《婚姻法》為特別法，因此出現(xiàn)按揭房屋為夫妻共有財(cái)產(chǎn)的觀點(diǎn)。

    （二）物權(quán)變動(dòng)模式與夫妻財(cái)產(chǎn)制之間的沖突

    按揭房屋歸屬之爭不僅體現(xiàn)了法律行為和非法律行為物權(quán)取得方式的差異，實(shí)際上也凸現(xiàn)出我國的物權(quán)變動(dòng)模式與法定夫妻財(cái)產(chǎn)制之間的沖突。

    我國的物權(quán)變動(dòng)模式與瑞士較為接近，即債權(quán)形式主義。若不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因行為被認(rèn)定為無效或者被撤銷，不動(dòng)產(chǎn)登記也會(huì)被認(rèn)定為無效或被撤銷?？隙ú粍?dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因行為與登記之間存在因果關(guān)系。辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記屬于房屋買賣合同的應(yīng)有內(nèi)容，而登記機(jī)關(guān)也會(huì)根據(jù)房屋買賣合同中的買受人來確定房屋產(chǎn)權(quán)歸屬。

    若以房屋產(chǎn)權(quán)證的取得作為所有權(quán)取得的標(biāo)志，因產(chǎn)權(quán)證的取得發(fā)生在婚姻存續(xù)期間，所以該按揭房屋為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。即使婚前以個(gè)人名義購買，只要婚姻存續(xù)期間取得產(chǎn)權(quán)證，就視為以合法方式獲得的夫妻共有財(cái)產(chǎn)。

    四、離婚訴訟中按揭房屋增值部分的分割

    廣東省高法認(rèn)為，夫妻共同還貸的行為不僅具有償還貸款的性質(zhì)，同時(shí)也具有出資的性質(zhì)。配偶另一方的出資為共同還貸部分的一半。江蘇省高法僅表明，若配偶一方主張分割房屋增值部分，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。而江蘇高法此種觀點(diǎn)建立的基礎(chǔ)是按揭房屋為夫妻共有。但是各法院并沒有確定統(tǒng)一的、具有可操作性的計(jì)算規(guī)則。因此，實(shí)務(wù)界贊成配偶另一方分割房屋的增值部分。

    （一）分割按揭房屋增值部分的正當(dāng)性

    1．按揭房屋增值部分的性質(zhì)

    不可否認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)是最具有長線投資潛力的投資方式，中國城市發(fā)展速度快，房屋的增值空間極大。有的人購買房屋時(shí)，更關(guān)注房屋的物業(yè)、交通、醫(yī)療、教育和購物等生活的便利；有的人更關(guān)注生活質(zhì)量，例如居住的噪聲、空氣、水源和陽光，同一小區(qū)業(yè)主的素質(zhì)等等。在購買二手房時(shí)，房屋內(nèi)部的裝修以及家具不為人們所看重。房屋的增值主要是由市政建設(shè)和城市規(guī)劃所引起的。

    因?yàn)樵摬糠衷鲋导炔皇峭ㄟ^房屋的自然屬性獲得的，也不是通過法律規(guī)定獲得的，無法判斷增值體現(xiàn)在房屋的哪個(gè)部分。只能通過貨幣的方式才能夠體現(xiàn)出來，這正是所有權(quán)價(jià)值化、觀念化的一種體現(xiàn)。

    2．婚姻的本質(zhì)

    按期償還銀行貸款的目的就是為了防止銀行行使抵押權(quán)，保證展開婚姻生活載體的穩(wěn)定性。結(jié)婚的目的就是要共同生活，它意味著榮辱與共，用法律術(shù)語來解釋更為合適：共同出資，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享利益。而這恰恰符合民事合伙的特征。若用合伙的理論來解釋婚姻，無論是共同財(cái)產(chǎn)還是個(gè)人財(cái)產(chǎn)投入到婚姻生活中，性質(zhì)都類似于對(duì)合伙的出資。離婚等于合伙解散。作為合伙人之一有權(quán)取回自己的合伙出資，同時(shí)按照其出資，分享合伙的營利部分。由此看來以共同財(cái)產(chǎn)還貸的行為就屬于出資行為，而分割按揭房屋增值部分屬于分享合伙利益。使用合伙理論解釋婚姻關(guān)系，尤其對(duì)于共同還貸的性質(zhì)，也符合廣東省高院的理由。同時(shí)可以解釋配偶一方可以參與房屋增值部分分配的正當(dāng)性，無論增值的原因是客觀環(huán)境還是當(dāng)事人的努力。

     更重要的是，將合伙視為婚姻的基礎(chǔ)，可以避免對(duì)按揭房屋增值部分權(quán)屬認(rèn)定的困難，特別是對(duì)配偶另一方主張分割增值部分請(qǐng)求權(quán)性質(zhì)的認(rèn)定，即配偶另一方享有的是物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，還是債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。

   （二）按揭房屋增值部分分割的計(jì)算規(guī)則

    １．實(shí)務(wù)界計(jì)算規(guī)則

    在肯定配偶另一方可以分割房屋增值部分的前提下，需要確定房屋增值部分的具體計(jì)算規(guī)則。實(shí)務(wù)界人士針對(duì)按揭房屋分割時(shí)，共同還貸部分償還的問題，曾提出了計(jì)算補(bǔ)償?shù)墓剑?span lang="EN-US">

    共同還貸部分補(bǔ)償額=         婚后共同還貸額        ×現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)值

                  實(shí)際總房款(總房款本金+已還利息額)

    ２．本文提出的計(jì)算規(guī)則

    本文認(rèn)為這個(gè)公式除了本身不清晰外，其結(jié)果并不公平，損害了婚前一個(gè)人名義購買房屋一方的利益。按照婚前和婚后兩個(gè)階段，房屋的增值部分也可以分為兩個(gè)部分：（1）婚前房屋增值價(jià)值，此部分為結(jié)婚時(shí)房屋的市場(chǎng)價(jià)值與房屋合同價(jià)格之差；（2）婚后房屋增值價(jià)值，此部分為離婚是房屋的市場(chǎng)價(jià)值與結(jié)婚時(shí)房屋市場(chǎng)價(jià)值之差。

    因配偶另一方采用夫妻共有財(cái)產(chǎn)還貸，因此其可以主張分割房屋的增值價(jià)值，但該增值價(jià)值為婚姻關(guān)系存續(xù)期間的增值價(jià)值。本文認(rèn)為，針對(duì)按揭房屋問題，配偶的另一方可以獲得賠償內(nèi)容包括兩部分：共同還貸的一半（基于夫妻財(cái)產(chǎn)共有下對(duì)共有財(cái)產(chǎn)的分割規(guī)則），以及對(duì)婚姻存續(xù)期間房屋增值部分的計(jì)算。因共同還貸的事實(shí)發(fā)生在結(jié)婚后，所以也僅能對(duì)結(jié)婚后的增值部分主張權(quán)利。

    該部分的計(jì)算公式為：

    房屋增值部分的分割=         婚后共同還貸額        ×婚后房屋增值部分

               實(shí)際總房款(總房款本金+已還利息額)

    假設(shè)一案例，甲于2000年購買房屋一套，合同價(jià)是30萬元，支付首付10萬元，于2005年于小李結(jié)婚，當(dāng)時(shí)房屋市值是60萬元， 2010年二人準(zhǔn)備離婚，婚姻期間共償還10萬銀行元貸款本金，共償還銀行利息5萬元，離婚時(shí)房屋市值120萬元。

    若根據(jù)本文的觀點(diǎn)：兩人婚后還款額10萬元本金與5萬元銀行利息/房屋總價(jià)（合同價(jià)30萬元+已支付銀行利息5萬元）×婚后增值（離婚時(shí)市價(jià)120萬元-結(jié)婚時(shí)市價(jià)60萬元）此時(shí)房屋婚后增值部分為25.7萬元。配偶可分得增值價(jià)值的一半12.85萬元。同時(shí)加上共同還貸的一半，也就是10萬元本金加上5萬元利息的一半，即7.5萬元。該配偶另一方針對(duì)按揭房屋在離婚時(shí)共獲得的賠償為20.35萬元。

    兩種計(jì)算規(guī)則相比較，后者分配較多，尤其對(duì)于婚姻關(guān)系存續(xù)較長，共同財(cái)產(chǎn)還貸較久，且房屋增值價(jià)值較大的情況，以個(gè)人名義購買房屋一方的利益受到較大損害。該計(jì)算規(guī)則下，配偶另一方參與了婚前增值部分的分割，而婚前支付的首付款和償還的貸款，完全屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)，因此婚前增值部分應(yīng)當(dāng)完全屬于購買房屋的一方

    3．間接計(jì)算規(guī)則

    直接計(jì)算規(guī)則的操作困難不言自明。實(shí)務(wù)界可以采用間接的計(jì)算規(guī)則。在掌握首付款項(xiàng)、還貸總數(shù)，房屋現(xiàn)今市場(chǎng)價(jià)格以及購買房屋時(shí)價(jià)格也可以計(jì)算具體的增值部分的具體數(shù)額。

    具體公式如下：

    共同還貸部分的增值=房屋增值總額—首付款增值額

    當(dāng)然此公式僅為核心公式，還有尚未還貸部分等因素的影響。間接計(jì)算規(guī)則的最大好處就是不需要對(duì)結(jié)婚時(shí)房屋的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。

    在計(jì)算按揭房屋增值部分時(shí)，所有提出的公式都不會(huì)實(shí)現(xiàn)絕對(duì)的精準(zhǔn)和公正，但是這兩個(gè)公式相比較，前者更能公平的對(duì)待夫妻雙方的財(cái)產(chǎn)利益。實(shí)務(wù)界對(duì)于結(jié)婚時(shí)房屋的市場(chǎng)價(jià)值如何確定產(chǎn)生疑問。本文認(rèn)為，就目前而言，雖然無法獲得按揭房屋在結(jié)婚時(shí)的準(zhǔn)確市場(chǎng)價(jià)值，但是可以比較同一時(shí)期，同一地區(qū)房屋的均價(jià)來處理；在物業(yè)稅實(shí)施將來，必然會(huì)對(duì)房屋定期評(píng)估，增值部分會(huì)更加直接清晰的體現(xiàn)出來。