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松江區(qū)一樓盤均價(jià)僅為5500元 
直接點(diǎn)圖進(jìn)下一頁(yè)查看更多 接待中心每天要接待不少來(lái)看房的人 近日，網(wǎng)上一則“滬現(xiàn)6000元每平米樓盤”的消息吸引不少欲購(gòu)房者的目光。帖子稱7月底，在松江開盤的“三盛公寓”毛坯房均價(jià)“驚爆”6000元一平方米，花20多萬(wàn)元就能購(gòu)得一套40多平方米小戶型住房。 然而，記者深入了解得知，此樓盤毛坯房均價(jià)實(shí)為5500元/平方米，但土地性質(zhì)屬于工業(yè)用地，購(gòu)房后沒有個(gè)人產(chǎn)權(quán)證，只有50年使用權(quán)的一紙合同，不但需要一次性付清房款，水電等收費(fèi)也按照工業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，相比民用價(jià)格幾乎翻倍。 35的房子16.8萬(wàn)元就能購(gòu)得 “三盛公寓”樓盤位于松江松匯東路1號(hào)，7月底剛開盤。8月22日中午時(shí)分，記者來(lái)到松匯東路附近的樓盤接待中心，正巧遇到一位置業(yè)顧問帶著兩位看房人準(zhǔn)備去看房。在接待中心，來(lái)咨詢的人不在少數(shù)，多數(shù)都是松江本地人，不乏中年人帶著老母親一起來(lái)看房。置業(yè)顧問劉先生接待了記者，他表示，樓盤一共有三棟樓，一期開盤的是1號(hào)樓的三樓和3號(hào)樓的二樓，共有60多套房源。 劉先生說(shuō)，此次出售的房屋“主力軍”為40至60平方米，“也就是說(shuō)二三十萬(wàn)元就能在松江有套房子了?！彼麕в浾邔?shí)地看了樓盤，搭著腳手架的樓房剛剛結(jié)構(gòu)封頂，1號(hào)樓有六層，裝有三部電梯，結(jié)構(gòu)呈“回”字形，當(dāng)中是走廊，兩邊皆有房屋，共有40多套，“內(nèi)層的房屋可以靠中間的天井采光?！?/p> 1號(hào)樓的一、二層樓還沒有進(jìn)行分層，走過堆滿建筑材料、黃沙的一樓，劉先生帶記者在一期出售的三樓實(shí)地看了樣板房，房?jī)?nèi)只有衛(wèi)生間被隔開，一房一廳的房源只能從裝修好的房頂才能看出廳與房分割的痕跡。 他表示靠天井采光的房源較便宜，“只有5380元/平方米，而‘回’字形外圍的房屋則要5680元/平方米。”他甚至表示，有一間35平方米的房子，因?yàn)椴晒庀鄬?duì)較差，已經(jīng)特價(jià)出售了，“出售價(jià)格才16.8萬(wàn)元，折下來(lái)就4800元/平方米?！?/p> 劉先生表示，目前三樓共40多套房子只有7間未售出，記者也看到，在他手上拿的銷售單子上，近30套房子有23套已用紅筆打上“已售出”標(biāo)記?！坝胁簧偃耸琴I兩套打通，估計(jì)入住時(shí)只有30戶左右。我們二期已在8月下旬開售，先前預(yù)訂數(shù)也有六七套房了?！?/p> 而3號(hào)樓則是精裝修房源，一期共出售兩樓18間樓房，“也分6380元和6680元兩個(gè)檔次。”3號(hào)樓兩樓，有工人已經(jīng)在安裝洗漱設(shè)施，“到時(shí)候你只要拎包就能入住?！眲⑾壬f(shuō)。
沒有產(chǎn)權(quán)證 房款需要一次付清 記者看到，“三盛公寓”因?yàn)榕R近松江城東汽車站，有十幾條公交線路，交通十分便利。地鐵9號(hào)線延伸運(yùn)營(yíng)后，樓盤到地鐵站就5分鐘車程。而周邊有兩個(gè)菜場(chǎng)方便買菜，配套設(shè)施完善。 另?yè)?jù)了解，與“三盛公寓”相同地段的周邊樓盤的均價(jià)在10000元至11000元/平方米?！叭⒐ⅰ钡乩砦恢萌绱朔奖?，為何房?jī)r(jià)比周邊樓盤便宜一半還多？對(duì)此劉先生道出，這和產(chǎn)權(quán)證有關(guān)，“事實(shí)上此樓盤屬于工業(yè)用地，形式做成了酒店式公寓。樓盤內(nèi)每棟樓都有大的產(chǎn)權(quán)證，但每戶業(yè)主沒有自己的產(chǎn)權(quán)證，只有50年的使用權(quán)，到時(shí)簽的也是使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。”不過他也擔(dān)保說(shuō)，簽合同后會(huì)把“大房產(chǎn)證”的復(fù)印件一并給業(yè)主。 此外，對(duì)于50年之后房子的歸屬問題，另一位置業(yè)顧問張小姐表示，50年后房子還是歸業(yè)主所有，“跟70年有產(chǎn)權(quán)證的房子性質(zhì)相同，都是按照國(guó)家政策的?！背耸褂脵?quán)轉(zhuǎn)讓合同之外，只有發(fā)票作為憑證，“但是現(xiàn)在只有收據(jù)，等明年4月底交房后，所有款項(xiàng)都付清，我們會(huì)給業(yè)主稅務(wù)局的發(fā)票?！倍?dāng)記者索要合同想先過目時(shí)，置業(yè)顧問在征詢經(jīng)理后表示目前合同“不好拿”。 對(duì)于房款支付，劉先生表示首先要一次性付清房款，“每套房子也就二三十萬(wàn)元，買其他房子可能付個(gè)首付都不夠。一般簽約者都能一次性付款。先付95%，等到交房后再付剩下的5%?！眲⑾壬f(shuō)，“另外屋內(nèi)沒有煤氣可用，如果要煮東西可以用液化氣或者電磁爐?！?/p> 房管局無(wú)登記規(guī)土局稱是工業(yè)用地 記者致電松江區(qū)房屋土地管理局市場(chǎng)科，工作人員查詢后告訴記者，他們并沒有“三盛公寓”的備案：“我們這里沒有記錄，那這個(gè)樓盤肯定不提供產(chǎn)權(quán)證?！彪S后，記者又登錄“網(wǎng)上房地產(chǎn)”網(wǎng)站查詢，在輸入所在區(qū)縣“松江區(qū)”，項(xiàng)目名稱“三盛公寓”后，顯示的項(xiàng)目記錄為“0”。 另外，記者致電松江規(guī)劃與土地管理局，工作人員聽聞“三盛公寓”所在地松匯東路1號(hào)后，明確表示是“工業(yè)用地”?！斑@是沒有產(chǎn)權(quán)的，要想清楚再購(gòu)買?！彼嵝颜f(shuō)，業(yè)主在購(gòu)房及簽約過程中要問清情況，“如果是自己居住那還好，如果將來(lái)想要二次買賣，因?yàn)闆]有產(chǎn)權(quán)估計(jì)比較困難，只能私下進(jìn)行。而且還有一點(diǎn)需要注意，有時(shí)開發(fā)商會(huì)將一間房賣給多位業(yè)主然后‘跑路’，以前發(fā)生過這種事?！?/p>
律師說(shuō)法 無(wú)備案涉嫌違規(guī) “租賃”合同期限只有20年 根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十八條規(guī)定，土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的，應(yīng)當(dāng)征得出讓方同意并經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)，依照本章的有關(guān)規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記?！跋嚓P(guān)部門并無(wú)備案登記，顯然是有違規(guī)之嫌?！庇坡蓭熓聞?wù)所的李文華律師對(duì)記者說(shuō)道。 此外，李文華律師明確表示，國(guó)家法規(guī)和政策嚴(yán)禁在工業(yè)用地上建造除工業(yè)廠房、工業(yè)辦公用房、工業(yè)配套用房以外的其他房屋，“50年使用權(quán)屬于工業(yè)用地，現(xiàn)在開售房屋，這樣變更土地性質(zhì)的操作又無(wú)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，不具備可售性，開發(fā)商變相‘以租代售’，可能導(dǎo)致購(gòu)房人權(quán)利無(wú)法保障?！?/p> 而針對(duì)購(gòu)房所簽的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，李律師表示，這和租賃合同是一個(gè)概念，“使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同本質(zhì)就是租賃合同，只是叫法不同?！?/p> “按照《合同法》第二百一十四條規(guī)定，租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無(wú)效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。所以業(yè)主所簽的合同，雖說(shuō)有50年的使用權(quán)，但20年以后就失去了法律保障?！崩盥蓭熣f(shuō)。 風(fēng)險(xiǎn)提醒 入住后配套設(shè)施 以工業(yè)用地為標(biāo)準(zhǔn) 因?yàn)闃潜P的土地性質(zhì)為工業(yè)用地，業(yè)主入住后會(huì)遇到一系列“衍生問題”。李文華律師說(shuō)：“業(yè)主拿不到個(gè)人獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，除了不能向銀行進(jìn)行貸款，戶口也不能遷入?！贝送?，水、電、煤等日常使用也將按照工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，水費(fèi)單價(jià)要2元，電費(fèi)白天單價(jià)1.06元，晚上也要0.5元，基本比民用的水電費(fèi)貴了一倍。 另外，小區(qū)設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)也有所不同，“比如住宅小區(qū)的綠化率一般在30%以上，而根據(jù)《工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)》第四條中的有關(guān)規(guī)定，工業(yè)企業(yè)內(nèi)部一般不得安排綠地。但因生產(chǎn)工藝等特殊要求需要安排一定比例綠地的，綠地率不得超過20%。綠地覆蓋面積少可能會(huì)影響入住后的舒適度?！崩盥蓭熣f(shuō)，“此外諸如鍛煉器械等小區(qū)配套設(shè)施也不完善。簡(jiǎn)單說(shuō)來(lái)，工業(yè)性質(zhì)土地造房出售不符合居住標(biāo)準(zhǔn)?！?/p> 而采訪中，置業(yè)顧問也向記者說(shuō)明了樓盤內(nèi)的綠化不多，“地面上需要為停車位留出空地，所以綠化面積相應(yīng)就少了。”而若要鍛煉，置業(yè)顧問指著圍墻對(duì)面一處空地表示，“那兒有公共的運(yùn)動(dòng)器械，業(yè)主可以使用?！?/p> 沒有產(chǎn)權(quán)證 要防開發(fā)商“?；印?/strong> 李律師表示，就算簽訂了使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，但因?yàn)闆]有產(chǎn)權(quán)證，業(yè)主對(duì)所購(gòu)買的房子沒有所有權(quán)，其實(shí)“主動(dòng)權(quán)”還是在開發(fā)商手里?！艾F(xiàn)在房子還是期房，要到明年4月底才能交房，如果開發(fā)商經(jīng)營(yíng)不善，一旦發(fā)現(xiàn)運(yùn)作不下去攜款潛逃，憑著一紙使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，業(yè)主很難維權(quán)。有的開發(fā)商也會(huì)做‘一女多嫁’的事情，將一套房子賣給多位業(yè)主，分別簽合同。如果真的遇到這種情況，業(yè)主也只能認(rèn)栽。” 此外，李律師認(rèn)為，在入住后業(yè)主也要面臨一定的風(fēng)險(xiǎn)，“如果開發(fā)商因?yàn)榻?jīng)營(yíng)欠了別人的錢難以歸還，對(duì)方有權(quán)將房子進(jìn)行拍賣，開發(fā)商在急需用錢的情況下也可以把房子作為抵押。業(yè)主沒有產(chǎn)證，就只能處于被動(dòng)地位?！?/p> 合同到期后房子 歸屬問題成“未知數(shù)” 李律師指出，如果業(yè)主購(gòu)買的是70年有產(chǎn)權(quán)的房子，到期后是自動(dòng)無(wú)償續(xù)期的?！案鶕?jù)《物權(quán)法》規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理?！?/p> “而若購(gòu)買的是‘三盛公寓’樓盤，因?yàn)闆]有產(chǎn)權(quán)，50年后的房子歸屬問題就成了‘未知數(shù)’?！崩盥蓭熣f(shuō)?？v然樓盤的置業(yè)顧問肯定了“50年后房子還是你的”，但李律師認(rèn)為開發(fā)商的說(shuō)法沒有依據(jù)和效力，工業(yè)用地50年使用期屆滿后的續(xù)期問題和房屋歸屬問題有待法律法規(guī)作出進(jìn)一步規(guī)定，但基本上是要補(bǔ)交土地出讓金的?！傲硗?，如果在未來(lái)50年內(nèi)房屋出現(xiàn)拆遷、收回等各種狀況，在補(bǔ)償利益等方面業(yè)主很難維護(hù)自己的權(quán)益?！?/p>
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