取得土地環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃

如何規(guī)避城鎮(zhèn)土地使用稅？推遲土地使用稅納稅時(shí)間

《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財(cái)稅[2006]186號(hào)）文件第二條規(guī)定：“以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅，合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從簽訂合同的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅?！?/P>

關(guān)于明確房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)業(yè)務(wù)問(wèn)題的通知遼地稅函【2011】225號(hào)

按照《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財(cái)稅[2006]186號(hào)）的有關(guān)規(guī)定，對(duì)由于政府動(dòng)遷不及時(shí)等原因，政府沒有按照合同約定的時(shí)間將土地交付給受讓者的，土地受讓人應(yīng)與出讓者簽訂補(bǔ)充協(xié)議，重新明確交付土地的時(shí)間；也可由國(guó)土部門出具有效證明，證明該宗土地確因政府的原因改變交付土地的時(shí)間。經(jīng)主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)后，可按補(bǔ)充合同或政府有關(guān)部門證明的時(shí)間，確定城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生的時(shí)間。

減免土地出讓金如何處理企業(yè)所得稅與土地增值稅？

企業(yè)所得稅：財(cái)稅[2011]70號(hào)：專項(xiàng)用途財(cái)政性資金所得稅處理

企業(yè)從縣級(jí)以上各級(jí)人民政府財(cái)政部門及其他部門取得的應(yīng)計(jì)入收入總額的財(cái)政性資金，要可以作為不征稅收入，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)從收入總額中減除，比如同時(shí)符合以下條件：

（一）企業(yè)能夠提供規(guī)定資金專項(xiàng)用途的資金撥付文件；

（二）財(cái)政部門或其他撥付資金的政府部門對(duì)該資金有專門的資金管理辦法或具體管理要求；

（三）企業(yè)對(duì)該資金以及以該資金發(fā)生的支出單獨(dú)進(jìn)行核算。

土地增值稅：

案例：某房開公司應(yīng)支付土地出讓金5000萬(wàn)元，政府以財(cái)政獎(jiǎng)勵(lì)方式返還3000萬(wàn)元。

政府獎(jiǎng)勵(lì)該企業(yè)招商引資3000萬(wàn)元，欠該企業(yè)，后該企業(yè)拿地，直接抵付政府欠款，付土地出讓金2000萬(wàn)元。

取得土地環(huán)節(jié)的契稅問(wèn)題？什么易忽略而產(chǎn)生涉稅風(fēng)險(xiǎn)？

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用”，計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。

《最高人民法院關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)國(guó)有劃撥土地使用權(quán)應(yīng)否列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)等問(wèn)題的批復(fù)》（法釋[2003]6號(hào)）文件第一條規(guī)定：“破產(chǎn)企業(yè)以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，在企業(yè)破產(chǎn)時(shí)，有關(guān)人民政府可以予以收回，并依法處置?！钡诙l規(guī)定：“企業(yè)對(duì)其以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)無(wú)處分權(quán)?！?/P>

取得的在建工程如何處理？土地增值稅如何確認(rèn)原值，可以加計(jì)扣除嗎？

取得的在建工程，憑發(fā)票據(jù)實(shí)扣除，且可以加計(jì)扣除。

但取得在建工程后必須實(shí)質(zhì)從事房地產(chǎn)開發(fā)，

如果取得在建工程，僅是精裝修？爾后出售

如何計(jì)繳印花稅，哪些合同不應(yīng)當(dāng)貼花，而哪些合同要貼花，為什么？

     根據(jù)《關(guān)于印花稅若干具體問(wèn)題的解釋和規(guī)定的通知》（國(guó)稅發(fā)[1991]155號(hào)）規(guī)定：“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目中“財(cái)產(chǎn)所有權(quán)”轉(zhuǎn)移書據(jù)的征稅范圍是：經(jīng)政府管理機(jī)關(guān)登記注冊(cè)的動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移所立的書據(jù)，以及企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓所立的書據(jù)。此處的動(dòng)產(chǎn)具體指什么？是否包括貨幣資金？如不包括，則以貨幣資金對(duì)外投資不繳印花稅，對(duì)否？

     動(dòng)產(chǎn)是指能夠移動(dòng)而不損害其經(jīng)濟(jì)用途和經(jīng)濟(jì)價(jià)值的物，一般指金錢、器物等，與不動(dòng)產(chǎn)相對(duì)。因此貨幣資金屬于動(dòng)產(chǎn)范疇，以貨幣資金對(duì)外投資入股雖然需要工商部門辦理驗(yàn)資手續(xù)，但并不需要辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，因此不需要申報(bào)繳納印花稅，但接受投資的企業(yè)應(yīng)就增加的實(shí)收資本與資本公積-溢價(jià)之和申報(bào)繳納印花稅，如果動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)需要辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，則兩個(gè)稅目都需要貼花完稅。

      印花稅暫行條例細(xì)則第八條：以后年度資金總額比已貼花資金總額增加的，增加部分應(yīng)按規(guī)定貼花?？梢娂{稅時(shí)間為會(huì)計(jì)年度。

      舉例：某企業(yè)年初實(shí)收資本1000萬(wàn)，資本公積500萬(wàn)，3月份增資500萬(wàn)，7月份減資200萬(wàn)，年末實(shí)收資本1300萬(wàn)，資本公積500萬(wàn)。

      如果按年度計(jì)算，當(dāng)年年末即次年年初實(shí)收資本與資本公積合計(jì)1800萬(wàn)，當(dāng)年年初實(shí)收資本與資本公積合計(jì)1500萬(wàn)，應(yīng)納印花稅300萬(wàn)×0.05%=1500元。

      如果錯(cuò)誤的按照增資后即納稅，則企業(yè)應(yīng)納500萬(wàn)×0.05%=2500元，減資部分不允許退稅，所以多交1000元。

      公司注冊(cè)資本1000萬(wàn)，實(shí)收資本300萬(wàn)。分次注資。印花稅按1000萬(wàn)征還是300萬(wàn)征？

    根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于資金帳薄印花稅問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)﹝1994）025號(hào)）文件規(guī)定：“生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)單位執(zhí)行兩則后，其記載資金的帳薄的印花稅計(jì)稅依據(jù)改為實(shí)收資本和資本公積兩項(xiàng)的合計(jì)金額。”因此應(yīng)當(dāng)就當(dāng)年年初實(shí)收資本與資本公積之和與去年年初實(shí)收資本與資本公積之和的增加數(shù)貼花。如你公司當(dāng)年實(shí)收資本只增加300萬(wàn)，則只就300萬(wàn)元貼花，而不是按注冊(cè)資本1000萬(wàn)貼花，因?yàn)?000萬(wàn)元注冊(cè)資本并不體現(xiàn)在帳薄中，帳薄中只體現(xiàn)實(shí)收資本（或股本）與資本公積。

      某房地產(chǎn)產(chǎn)公司預(yù)簽一個(gè)合同，但過(guò)了一段時(shí)間后由于市場(chǎng)行情發(fā)生變化，又和對(duì)方改簽了一份合同，是就兩份合同都貼花還是說(shuō)，因?yàn)楹贤瑢?shí)質(zhì)上都是一份合同，修改后的合同就不要貼花了？

      已貼花的憑證，修改后所載金額增加的，其增加部分應(yīng)當(dāng)補(bǔ)貼印花稅票。已貼用的印花稅票不得重用（理解就是多貼印花稅票不得申請(qǐng)退稅或抵用），如果修改后金額少了，對(duì)不起，也不退稅，即使這份合同最后沒兌現(xiàn)，對(duì)不起你了，一律不予退稅。為什么要這么做呢？主要是考慮到印花稅票已畫銷。對(duì)已履行并貼花的合同，只要不另簽合同，哪怕實(shí)際結(jié)算數(shù)額和合同有誤，也不補(bǔ)貼花。

     現(xiàn)在許多企業(yè)因?yàn)橛?jì)算錯(cuò)誤，導(dǎo)致印花稅多交了，印花稅多交是否真的不可以退嗎？

     多貼印花稅票是不可以申請(qǐng)退稅或抵稅的，但核定征收印花稅開具的是完稅憑證，根據(jù)征收管理法相關(guān)規(guī)定，納稅人發(fā)現(xiàn)多繳的稅款，可以在三年內(nèi)要求稅務(wù)機(jī)關(guān)予以退還，如果是稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)的，應(yīng)當(dāng)立即退還，而無(wú)三年的限制。因此如果是以完稅憑證交納的印花稅，符合條件情況下是可以退還的。

股權(quán)投資取得的土地，土地增值稅如何處理？

關(guān)于加強(qiáng)以房地產(chǎn)投資暫免征收土地增值稅管理的通知

國(guó)稅函［2010］888號(hào)

《關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》下發(fā)以來(lái)，各地稅務(wù)機(jī)關(guān)在貫徹執(zhí)行中，對(duì)第一條關(guān)于以房地產(chǎn)投資的土地增值稅暫征收工作中，出現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一的問(wèn)題，增加了稅企認(rèn)識(shí)分歧，經(jīng)研究決定，作如下規(guī)定：    企業(yè)以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)，凡符合暫免征收土地增值稅的納稅人，應(yīng)按土地增值稅清算程序的規(guī)定，完成土地增值稅清算，憑投資協(xié)議及相關(guān)評(píng)估資料，報(bào)主管地稅機(jī)關(guān)備案，暫免征收土地增值稅。    被投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)對(duì)上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)通知投資企業(yè)繳納該房地產(chǎn)暫免之土地增值稅，并憑投資企業(yè)該投資房地產(chǎn)土地增值稅完稅證明復(fù)印件、投資企業(yè)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的《土地增值稅暫免征收稅款已納稅證明》（見附件），作為土地增值稅扣除憑證，按投資企業(yè)確認(rèn)的投資收入額扣除。凡不能取得上述憑證者，該房地產(chǎn)土地增值稅扣除額一律以0元計(jì)算。

拆遷安置的土地增值稅處理？回遷房和安置房有何區(qū)別？

1、本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶
房地產(chǎn)企業(yè)利用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，其稅務(wù)處理為：
（1）安置用房應(yīng)該視同銷售，確認(rèn)土地增值稅的應(yīng)稅收入，根據(jù)“國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)”規(guī)定，安置用房的視同銷售收入按下列方法和順序確認(rèn)：
  A 按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；B由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。
  視同銷售收入同時(shí)，相應(yīng)的安置房建造支出可以獲得加計(jì)扣除。在確認(rèn)安置用房的視同銷售收入后，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

某房地產(chǎn)企業(yè)就地安置拆遷戶5000平米，市場(chǎng)售價(jià)8000元，土地成本2億元，建筑施工等其他開發(fā)成本8000萬(wàn)元，總可售面積80000平米。

①拆遷補(bǔ)償費(fèi)支出=5000×0.8=4000萬(wàn)元

②單位可售面積土地增值稅計(jì)稅成本

=【20000+（8000+4000) 】×1.2÷80000=0.48萬(wàn)元

③視同銷售所得=4000-0.48×5000=1600萬(wàn)元

④項(xiàng)目實(shí)際所得=8000×(80000-5000)-28000=32000萬(wàn)元

⑤項(xiàng)目稅收所得=8000×80000-【20000+（8000+4000) 】×1.2=25600萬(wàn)元

（1）異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價(jià)值按國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)第三條第（一）款的規(guī)定計(jì)算，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；（與原地安置少了收入表述）

視同銷售收入100萬(wàn)，屬于異地項(xiàng)目的收入，拆遷補(bǔ)償費(fèi)因?yàn)楫惖匕仓茫募?guī)定由本項(xiàng)目負(fù)擔(dān)，看來(lái)這視同拆遷補(bǔ)償費(fèi)100萬(wàn)只能由本項(xiàng)目來(lái)分?jǐn)?，?dǎo)致收入與成本歸屬于兩個(gè)項(xiàng)目。

（2）異地安置的房屋屬于購(gòu)入的，以實(shí)際支付的購(gòu)房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

購(gòu)入房屋應(yīng)由賣方與拆遷戶簽訂售房合同，房開企業(yè)代付房款，不能由房開企業(yè)先買房再送給拆遷戶，導(dǎo)致契稅問(wèn)題。

原地安置，安置房即回遷房，異地安置，安置房非回遷房，回遷房建造支出作為取得土地使用權(quán)的成本而非建安成本，而安置房建造成本顯然是不能作為取得土地使用權(quán)的成本的。

安置房往往有轉(zhuǎn)讓的限售期，而且政府往往進(jìn)行限價(jià)，所以以房換房的拆遷補(bǔ)償視同銷售時(shí)不宜以同期同類的商品房作為參照值，應(yīng)當(dāng)以政府的限定價(jià)作為視同銷售收入與視同拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

開發(fā)環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃

合作開發(fā)土地增值稅處理

甲房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡(jiǎn)稱“甲公司”）與乙經(jīng)濟(jì)開發(fā)公司（以下簡(jiǎn)稱“乙公司”）簽訂合作建房協(xié)議，共同開發(fā)A房地產(chǎn)項(xiàng)目，甲公司負(fù)責(zé)投入資金及全部開發(fā)活動(dòng)，乙公司將其所有的土地使用權(quán)投入該項(xiàng)目，建成后乙公司分得30%的房產(chǎn)（包括住宅及商鋪），甲公司分得其余房產(chǎn)。后經(jīng)協(xié)商，乙公司將分得房產(chǎn)的住宅部分以2000元/平方米出售給甲公司，共分得價(jià)款1200萬(wàn)元，其余4000平方米商鋪?zhàn)杂?，并開具轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的發(fā)票給甲公司。

若乙公司只取得房屋自用，根據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)）規(guī)定，對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征土地增值稅，建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。因此，對(duì)乙公司暫免征收土地增值稅，以后該公司將分得的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)首先按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)計(jì)算合作建房需繳納的土地增值稅，以分得房產(chǎn)當(dāng)時(shí)的公允價(jià)值作為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的收入，

再對(duì)轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)按轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物征收土地增值稅。

對(duì)甲公司來(lái)說(shuō)，相當(dāng)于用其建好的房產(chǎn)換取土地使用權(quán)，其應(yīng)將分給乙公司房產(chǎn)的公允價(jià)值計(jì)入開發(fā)成本，并將該部分公允價(jià)值計(jì)入銷售收入。

若乙公司將土地使用權(quán)作價(jià)投入甲公司，換取甲公司一定股份再由甲公司開發(fā)該項(xiàng)目，根據(jù)財(cái)稅〔2006〕21號(hào)文件的規(guī)定，自2006年3月2日起，對(duì)于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)投資入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，均不適用財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)文件第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定，應(yīng)按規(guī)定繳納土地增值稅。所以，應(yīng)將乙公司所獲取甲公司股份的協(xié)議價(jià)或評(píng)估價(jià)作為轉(zhuǎn)讓收入，按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)計(jì)算其應(yīng)繳土地增值稅。對(duì)甲公司來(lái)說(shuō)，應(yīng)將乙公司投入的土地協(xié)議價(jià)或評(píng)估價(jià)作為取得土地使用權(quán)的成本在清算土地增值稅時(shí)予以扣除。

若乙公司獲取的是部分貨幣資金和部分房產(chǎn)，如例中所述，乙公司得到1200萬(wàn)元現(xiàn)金及4000平方米商鋪，根據(jù)財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)文件的規(guī)定，其分得的商鋪暫免征收土地增值稅，但其分得的現(xiàn)金應(yīng)征收土地增值稅。在現(xiàn)行規(guī)定下，乙公司應(yīng)進(jìn)行如下處理：
（一）對(duì)于乙公司取得的現(xiàn)金部分，應(yīng)按照配比原則，與取得土地使用權(quán)的成本配比計(jì)算土地增值稅。如乙公司獲取的房產(chǎn)公允價(jià)值為2000萬(wàn)元，而該地塊土地使用權(quán)成本為1600萬(wàn)元，在不考慮其他稅費(fèi)的情況下，則允許扣除的土地使用權(quán)成本＝1600÷（2000＋1200）×1200＝600（萬(wàn)元），增值額＝1200－600＝600（萬(wàn)元），應(yīng)納土地增值稅額＝600×40%－600×5%＝210（萬(wàn)元）。
（二）對(duì)于分得的房產(chǎn)部分，處理方式為分房自用，暫不征收土地增值稅，待其對(duì)外銷售后再分別按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和銷售舊房繳納土地增值稅。
對(duì)于甲公司，應(yīng)將分給乙公司的現(xiàn)金加上房產(chǎn)的公允價(jià)值作為取得土地使用權(quán)的成本計(jì)入扣除項(xiàng)目，同時(shí)將房產(chǎn)的公允價(jià)值作為銷售收入計(jì)算應(yīng)繳納土地增值稅。

對(duì)于以下合作建房形式開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的，如何確認(rèn)有關(guān)收入和扣除項(xiàng)目金額問(wèn)題　

　（一）一方出地、一方出資合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，雙方不成立合營(yíng)企業(yè)，合作中出地方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)（房地產(chǎn)）為代價(jià)，換取部分房地產(chǎn)所有權(quán)，出資方以轉(zhuǎn)讓部分房地產(chǎn)所有權(quán)為代價(jià)，換取部分土地使用權(quán)（房地產(chǎn)）?！　?duì)于上述出地方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)（房地產(chǎn)）為代價(jià)，換取部分房地產(chǎn)所有權(quán)的，按“187號(hào)文”第三條第一項(xiàng)確認(rèn)收入，對(duì)于出資方以轉(zhuǎn)讓部分房地產(chǎn)所有權(quán)為代價(jià)，換取部分土地使用權(quán)（房地產(chǎn)）的，按“187號(hào)文”第三條第一項(xiàng)分別確認(rèn)收入和取得部分土地使用權(quán)所支付金額。 

出地方以土地使用權(quán)（房地產(chǎn)）、出資方以貨幣資金作價(jià)入股成立合營(yíng)企業(yè)，從事房地產(chǎn)開發(fā)，建成后雙方采取分配方式為：1.風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，利潤(rùn)共享的；2.按銷售收入一定比例提成或提取固定利潤(rùn)的；3.按一定比例分配房地產(chǎn)的。對(duì)于上述合營(yíng)企業(yè)，以出地方土地使用權(quán)（房地產(chǎn)）作價(jià)入股時(shí)確認(rèn)的評(píng)估價(jià)值作為取得土地使用權(quán)所支付金額；對(duì)于出地方，以土地使用權(quán)（房地產(chǎn)）作價(jià)入股時(shí)確認(rèn)的評(píng)估價(jià)值作為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)（房地產(chǎn)）所取得收入?！　「鶕?jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2006]21號(hào)）第六條規(guī)定，對(duì)于2006年3月2日以后發(fā)生的，出地方以土地使用權(quán)（房地產(chǎn)）作價(jià)入股，成立合營(yíng)企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)征收土地增值稅。

一方出資、一方出地合作開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，項(xiàng)目公司成立前為該項(xiàng)目各自支付的土地或工程款，能提供合法有效憑證的，允許在該項(xiàng)目清算時(shí)予以扣除。

基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和建筑安裝費(fèi)的區(qū)別

　建筑安裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。

　基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、

照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

代收燃?xì)庥芯€費(fèi)用的理解與合理運(yùn)用

室內(nèi)戶主必須是業(yè)主

室外戶主必須是開發(fā)商

前者不可加計(jì)扣除

后者可以加計(jì)扣除

代收費(fèi)用的界定（詳見蘇地稅函2011年81號(hào)）

營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)的企業(yè)所得稅與土地增值稅區(qū)別

利用開發(fā)產(chǎn)品的營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)

利用會(huì)所的營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)

臨時(shí)建造的營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)

租入的營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將樣板房獨(dú)立于銷售商品房以外單獨(dú)建造的，其裝修費(fèi)用計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用；對(duì)在銷售商品房?jī)?nèi)既作樣板房又作為開發(fā)產(chǎn)品對(duì)外銷售的，其樣板房裝修費(fèi)用計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。

在企業(yè)所得稅計(jì)算時(shí)，企業(yè)營(yíng)銷設(shè)施的建造費(fèi)計(jì)入開發(fā)成本中的開發(fā)間接費(fèi)用。國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)第二十七條規(guī)定，開發(fā)間接費(fèi)，指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)等。而在計(jì)算土地增值稅時(shí)，項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)應(yīng)作為銷售費(fèi)用處理，不計(jì)入開發(fā)成本中，不允許作為加計(jì)扣除的基數(shù)?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實(shí)施細(xì)則》第七條關(guān)于扣除項(xiàng)目中的開發(fā)成本中規(guī)定，開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

地下人防設(shè)施、地下車庫(kù)、地面車位的不同處理

武漢市地方稅務(wù)局規(guī)定：

　　　對(duì)于停車場(chǎng)（庫(kù)），僅轉(zhuǎn)讓使用權(quán)或出租使用期限與建造商品房同等期限的，應(yīng)按規(guī)定計(jì)算收入，并予扣除合理計(jì)算分?jǐn)偟南嚓P(guān)成本、費(fèi)用。

另外一種規(guī)定：視同租賃，相關(guān)成本予以保留

 車庫(kù)是報(bào)建時(shí)單獨(dú)的嗎？

    1、設(shè)計(jì)時(shí)沒有車庫(kù)，根據(jù)《人民防空法》用地下室等部位借用改建成的。這樣只能是出租。不繳納土地增值稅；
2、根據(jù)《人民防空法》和其他規(guī)定等規(guī)定面積設(shè)計(jì)的車庫(kù)，報(bào)建時(shí)是配套設(shè)施。這樣使用權(quán)屬于業(yè)主，開發(fā)公司只能收管理費(fèi)，不繳納土地增值稅；
3、設(shè)計(jì)有專門的獨(dú)立停車場(chǎng)或者車庫(kù)，報(bào)建時(shí)是經(jīng)營(yíng)出售的。這樣和其他房屋一樣計(jì)算收入和成本，繳納土地增值稅。

開發(fā)間接費(fèi)用與開發(fā)費(fèi)用的聯(lián)系與區(qū)別及正確運(yùn)用

      例1：A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》，2007年1月開發(fā)B小區(qū)項(xiàng)目，2010年1月小區(qū)項(xiàng)目竣工后辦理結(jié)算手續(xù)，6月份全部銷售完畢申請(qǐng)土地增值稅清算，清算項(xiàng)目即為B小區(qū)項(xiàng)目，2007年1月-2010年1月取得土地使用權(quán)的所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本共計(jì)8200萬(wàn)元，其中1200萬(wàn)元為計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的工商銀行利息，這個(gè)期間計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用的利息支出為250萬(wàn)元，2010年2月至申請(qǐng)土地增值稅時(shí)點(diǎn)發(fā)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用200萬(wàn)元。

      土地增值稅是對(duì)項(xiàng)目征稅，因此1200萬(wàn)元計(jì)入開發(fā)成本中的利息由于能夠按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，可以據(jù)實(shí)扣除，同期其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用包括財(cái)務(wù)費(fèi)用250萬(wàn)元只能按（8200-1200）*5%=350萬(wàn)元計(jì)算扣除，而項(xiàng)目竣工后的利息費(fèi)用200萬(wàn)元因?yàn)榕c項(xiàng)目無(wú)關(guān)且在項(xiàng)目建設(shè)期間已允許扣除350萬(wàn)元其他開發(fā)費(fèi)用，因此200萬(wàn)元利息支出不得扣除。

      例2：B房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》，2007年1月開發(fā)C小區(qū)項(xiàng)目，2010年1月小區(qū)項(xiàng)目竣工后辦理結(jié)算手續(xù)，6月份全部銷售完畢申請(qǐng)土地增值稅清算，清算項(xiàng)目即為C小區(qū)項(xiàng)目，2007年1月-2010年1月取得土地使用權(quán)的所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本共計(jì)7000萬(wàn)元，同期財(cái)務(wù)費(fèi)用共計(jì)1450萬(wàn)元，其中1200萬(wàn)元為計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本后又結(jié)轉(zhuǎn)入財(cái)務(wù)費(fèi)用的工商銀行利息，其它與C小區(qū)無(wú)關(guān)的費(fèi)用化利息支出為250萬(wàn)元，2010年2月至申請(qǐng)土地增值稅時(shí)點(diǎn)發(fā)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用200萬(wàn)元。

      1200萬(wàn)元利息支出雖然計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用，但由于其在當(dāng)初核算時(shí)先分?jǐn)傆?jì)入開發(fā)成本-C小區(qū)項(xiàng)目，爾后結(jié)轉(zhuǎn)入財(cái)務(wù)費(fèi)用的，也即可以做到按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偅虼丝梢該?jù)實(shí)扣除，其他利息支出與銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用一起按7000萬(wàn)元的5%即350萬(wàn)元計(jì)算扣除，2010年2月后發(fā)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用與項(xiàng)目無(wú)關(guān)且在項(xiàng)目建設(shè)期間已給予房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用5%比例的扣除，因此200萬(wàn)元利息支出不得扣除。

廣州

　四、關(guān)于如何區(qū)分開發(fā)間接費(fèi)用與開發(fā)費(fèi)用中管理費(fèi)用的問(wèn)題　　開發(fā)間接費(fèi)用與開發(fā)費(fèi)用中管理費(fèi)用應(yīng)按照有關(guān)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則或企業(yè)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定區(qū)分并分別核算。如劃分不清的，全部作為房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按規(guī)定的比例計(jì)算扣除。

《關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算工作若干問(wèn)題的處理指引的通知》（穗地稅函[2008]342號(hào)）第四條第一款“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有發(fā)生利息費(fèi)用，即利息支出為零，其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用《實(shí)施細(xì)則》第七條第（一）（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的5％計(jì)算扣除”規(guī)定停止執(zhí)行。

會(huì)所成本及售樓部裝修費(fèi)等正確處理

會(huì)所未必全是配套設(shè)施（廣州）

187號(hào)第四條第（三）項(xiàng)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫(kù)）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。

房地產(chǎn)企業(yè)單獨(dú)修建的售樓部、樣板房等營(yíng)銷設(shè)施費(fèi)，應(yīng)分不同情況處理：

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)小區(qū)內(nèi)、主體外修建臨時(shí)性建筑物作為售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用，應(yīng)計(jì)入房地產(chǎn)銷售費(fèi)用扣除。售樓部、樣板房?jī)?nèi)的資產(chǎn)，如空調(diào)、電視機(jī)等資產(chǎn)性購(gòu)置支出不得在銷售費(fèi)用中列支。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)在主體內(nèi)修建臨時(shí)售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用，建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入并準(zhǔn)予扣除。

三、房地產(chǎn)企業(yè)利用規(guī)劃配套設(shè)施（如：會(huì)所、物業(yè)管理用房），發(fā)生的售樓部、樣板房的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用，按以下原則處理：

    1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除。

    2.建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除。

    3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。

取得發(fā)票的注意點(diǎn)，真票假開、假票假開，假票真開，真票真開的問(wèn)題

真票假開（房地產(chǎn)企業(yè)的故伎）

假票假開

假票真開

真票真開

稅務(wù)如何相處？

甲供材，乙施工，

1、甲自產(chǎn)材料用于在建工程，乙施工，甲增稅視同銷售借在建工程，貸產(chǎn)成品，貸應(yīng)交增值稅銷項(xiàng)，不開發(fā)票，乙方需將材料并入營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)，僅開具工費(fèi)發(fā)票

2、甲外購(gòu)材料用于在建工程，乙施工，甲外購(gòu)材料進(jìn)項(xiàng)稅不得抵扣，乙方需將材料并入營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)，僅開具工費(fèi)發(fā)票

甲不供材，乙自產(chǎn)材料并提供勞務(wù)，提供建筑業(yè)勞務(wù)的同時(shí)銷售自產(chǎn)貨物的行為； 分別開票，分別征稅；

甲不供材，乙外購(gòu)材料并提供勞務(wù)，一項(xiàng)銷售行為如果既涉及應(yīng)稅勞務(wù)又涉及貨物，為混合銷售行為。除本細(xì)則第七條的規(guī)定外，從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的企業(yè)、企業(yè)性單位和個(gè)體工商戶的混合銷售行為，視為銷售貨物，不繳納營(yíng)業(yè)稅；其他單位和個(gè)人的混合銷售行為，視為提供應(yīng)稅勞務(wù)，繳納營(yíng)業(yè)稅。

甲供設(shè)備不交稅，乙供設(shè)備要交稅！建設(shè)方提供的設(shè)備的價(jià)款不包括。

關(guān)于提供建筑業(yè)勞務(wù)同時(shí)銷售自產(chǎn)貨物開具發(fā)票問(wèn)題的通知

粵地稅函〔2009〕640號(hào) 

發(fā)文日期：2009-08-04  各市地方稅務(wù)局：

    根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條規(guī)定，納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)的同時(shí)銷售自產(chǎn)貨物的混合銷售行為，應(yīng)當(dāng)分別核算應(yīng)稅勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額和貨物的銷售額，其應(yīng)稅勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額繳納營(yíng)業(yè)稅，貨物銷售額不繳納營(yíng)業(yè)稅；未分別核算的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其應(yīng)稅勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額。因此，納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)的同時(shí)銷售自產(chǎn)貨物的混合銷售行為，只就其繳納營(yíng)業(yè)稅的應(yīng)稅勞務(wù)營(yíng)業(yè)額開具《建筑業(yè)統(tǒng)一發(fā)票》。

綠化用地是否免征城鎮(zhèn)土地使用稅

在建期間，不得免稅

下列土地免繳土地使用稅：

（一）國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的土地；

（二）由國(guó)家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的土地；（三）宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地；

（四）市政街道、廣場(chǎng)、綠化地帶等公共用地；

（五）直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地；

（六）學(xué)校、圖書館（室）、文化宮（室）、體育場(chǎng)（館）、醫(yī)院、幼兒園、托兒所、敬老院等公共、公益事業(yè)自用的土地；

（七）財(cái)政部另行規(guī)定免稅的能源、交通、水利設(shè)施用地以及其他用地。

以房換房中的營(yíng)業(yè)稅處理

等面積按成本核定

超面積按市價(jià)計(jì)算

以土地使用權(quán)投資，但不成立法人的處理

　1.換取的開發(fā)產(chǎn)品如為該項(xiàng)土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在接受土地使用權(quán)時(shí)暫不確認(rèn)其成本，待首次分出開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，再按應(yīng)分出開發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應(yīng)分出的）的市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。如涉及補(bǔ)價(jià)，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。

  2.換取的開發(fā)產(chǎn)品如為其他土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在投資交易發(fā)生時(shí)，按應(yīng)付出開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。如涉及補(bǔ)價(jià)，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。

約定分配利潤(rùn)，但不成立法人，如何處理

1. 企業(yè)應(yīng)將該項(xiàng)目形成的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報(bào)繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項(xiàng)目的利潤(rùn)。同時(shí)不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。

2.投資方取得該項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)應(yīng)視同股息、紅利進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。

約定分配房屋，但不成立法人，如何處理

凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方（即合作、合資方，下同）分配開發(fā)產(chǎn)品的，企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，如該項(xiàng)目已經(jīng)結(jié)算計(jì)稅成本，其應(yīng)分配給投資方開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本與其投資額之間的差額計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；如未結(jié)算計(jì)稅成本，則將投資方的投資額視同銷售收入進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。

共同成本如何分?jǐn)?/P>

企業(yè)所得稅法規(guī)定，共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對(duì)象，具體分配方法有占地面積法、建筑面積法、直接成本法和預(yù)算造價(jià)法。其中，土地成本一般按占地面積法進(jìn)行分配；單獨(dú)作為過(guò)渡性成本對(duì)象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本,應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配；借款費(fèi)用按直接成本法或按預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分配；其他成本項(xiàng)目的分配法由企業(yè)自行確定。

土地增值稅項(xiàng)目清算時(shí)，對(duì)于清算單位共同負(fù)擔(dān)的扣除項(xiàng)目分?jǐn)偡椒ㄏ鄬?duì)簡(jiǎn)單，且可由納稅人自行選擇?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實(shí)施細(xì)則》第九條規(guī)定，納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?，或按建筑面積計(jì)算分?jǐn)?，也可按稅?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)?。?guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)規(guī)定，屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。因此，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)沒有特別規(guī)定的情況下，納稅人可以選擇任一種有利的扣除項(xiàng)目分?jǐn)偡椒ā?/P>

代扣營(yíng)業(yè)稅與預(yù)提所得稅的聯(lián)系與區(qū)別

境外設(shè)計(jì)代扣營(yíng)業(yè)稅，

不代扣預(yù)提所得稅

預(yù)提所得稅的范疇：股息，利息，特許權(quán)使用費(fèi)，租金，財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益

銷售環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃

誠(chéng)意金問(wèn)題

預(yù)收帳款的理解

第二十五條 納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。

　　納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。

收入確認(rèn)矩陣

     開發(fā)商    合同價(jià)PK買斷價(jià)           收入額

1     參與            大于                   合同價(jià)

2     參與            小于                   買斷價(jià)

3    不參與          大于                   買斷價(jià)

4    不參與          小于                   買斷價(jià)

超基價(jià)分成    矩陣

開發(fā)商      合同價(jià)PK基價(jià)       收入額

 參與               超                合同價(jià)

 參與            不超                基價(jià)

不參與             超                基價(jià)+分成

不參與           不超               基價(jià)

銷售傭金的合法合理處理

《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)手續(xù)費(fèi)及傭金支出稅前扣除政策的通知》（財(cái)稅〔2009〕29號(hào)）

房開企業(yè)賣房140萬(wàn)，支付中介機(jī)構(gòu)傭金20萬(wàn)，房開企業(yè)實(shí)得120萬(wàn)，業(yè)主實(shí)付140萬(wàn)。

營(yíng)業(yè)稅收入140萬(wàn)，契稅計(jì)稅依據(jù)140萬(wàn)，傭金可能面臨企業(yè)所得稅納稅調(diào)整。

房開企業(yè)賣房120萬(wàn)，業(yè)主實(shí)付140萬(wàn)，向房開企業(yè)關(guān)系人支付傭金20萬(wàn)，

營(yíng)業(yè)稅收入120萬(wàn)，契稅計(jì)稅依據(jù)120萬(wàn)，關(guān)系人因系個(gè)體，難以征管，偷了難補(bǔ)罰

低價(jià)售房是否一定要調(diào)整，是否一定要補(bǔ)稅要處罰？

(一)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定可以不設(shè)置賬簿的； 

(二)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬薄的；

(三)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

(四)雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以查賬的；

(五)發(fā)生納稅義務(wù)，未按照規(guī)定的期限辦理納稅申報(bào)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期申報(bào)，逾期仍不申報(bào)的

(六)申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的。

銷售環(huán)節(jié)中何時(shí)確認(rèn)城鎮(zhèn)土地使用稅終結(jié)時(shí)點(diǎn)

《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問(wèn)題的通知》

（財(cái)稅〔2008〕152號(hào)）文件第三條規(guī)定：“納稅人因房產(chǎn)、土地的實(shí)物權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而終止房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計(jì)算應(yīng)截止到房產(chǎn)土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末?！?/P>

　房地產(chǎn)企業(yè)占地期間必須繳納城鎮(zhèn)土地使用稅，而其商品房作為存貨，在實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)未發(fā)生改變時(shí)，不需要繳納房產(chǎn)稅。

銷售環(huán)節(jié)中的自用商品房土地增值稅如何處理

大產(chǎn)權(quán)和小產(chǎn)權(quán)的關(guān)系

在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。

　單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積

分期開發(fā)中未完工配套設(shè)施土地增值稅如何處理

對(duì)分期開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目確認(rèn)清算單位問(wèn)題　　對(duì)于分期開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目作為清算單位。如分期項(xiàng)目符合土地增值稅清算條件但未清算的，清算時(shí)應(yīng)將符合清算條件的各分期項(xiàng)目合并作為一個(gè)清算單位。

根據(jù)《關(guān)于貫徹<財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知>的補(bǔ)充意見》（穗地稅發(fā)[2006]167號(hào)）第一條規(guī)定，住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套住房?jī)?nèi)建筑面積120平方米或單套建筑面積144平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格的1.44倍以下的為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。

分期開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，部分分期項(xiàng)目已辦理核定征收，其余分期項(xiàng)目不符合核定征收條件的，清算時(shí)如何計(jì)算分?jǐn)側(cè)〉猛恋厥褂脵?quán)所支付金額和土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)問(wèn)題　　對(duì)于能夠按各分期項(xiàng)目土地面積劃分清楚的，直接分?jǐn)偢鞣制陧?xiàng)目取得土地使用權(quán)所支付金額和土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)；　　對(duì)于不能直接按各分期項(xiàng)目土地面積劃分清楚的，應(yīng)按照下列方法和順序計(jì)算分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)所支付金額和土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)：　?。ㄒ唬┌次辞逅惴制陧?xiàng)目和已按核定征收方式清算分期項(xiàng)目之間土地面積比例計(jì)算分?jǐn)側(cè)〉猛恋厥褂脵?quán)所支付金額和土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)；　?。ǘ┌次辞逅惴制陧?xiàng)目和已按核定征收方式清算分期項(xiàng)目之間建筑面積比例計(jì)算分?jǐn)側(cè)〉猛恋厥褂脵?quán)所支付金額和土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

分期開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，各清算單位扣除項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偡椒ㄒ恢滦詥?wèn)題　　分期開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目各清算單位扣除項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偡椒☉?yīng)保持一致性。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分期開發(fā)項(xiàng)目清算時(shí)，只就實(shí)際支付的款項(xiàng)且可提供合法有效憑證部分分?jǐn)偪鄢?。其分?jǐn)偡椒ㄒ话阏莆諡樵诓煌陧?xiàng)目之間按占地面積計(jì)算分?jǐn)偅谕黄陧?xiàng)目?jī)?nèi)按建筑面積計(jì)算分?jǐn)?。公共配套成本費(fèi)用未發(fā)生的，不得預(yù)提公共配套的成本費(fèi)用，待實(shí)際發(fā)生時(shí)，在發(fā)生當(dāng)期清算時(shí)計(jì)算扣除。　?。ǘ┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)不同的項(xiàng)目所共同擁有的公共配套設(shè)施，先按不同項(xiàng)目占地面積計(jì)算分?jǐn)?，再按清算?xiàng)目?jī)?nèi)建筑面積計(jì)算分?jǐn)偂?/P>

代收費(fèi)用的合理籌劃

（一）代收稅款，不計(jì)入銷售收入。　?。ǘ┐块T收取各項(xiàng)費(fèi)用，根據(jù)《關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]48號(hào)］第六條規(guī)定，對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中購(gòu)買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對(duì)于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)；對(duì)于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用?！　“恕㈥P(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)交納的堤圍防護(hù)費(fèi)（1998年1月1日前為防洪工程維護(hù)費(fèi)）視同為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金準(zhǔn)予扣除。

營(yíng)業(yè)稅

條例第五條所稱價(jià)外費(fèi)用，包括手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤(rùn)、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、違約金、罰息、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項(xiàng)、待墊款項(xiàng)以及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)，但不包括同時(shí)符合以下條件代為收取的政府性基金和行政事業(yè)性收費(fèi)（三個(gè)條件）

     1、由國(guó)務(wù)院或者省級(jí)政府批準(zhǔn)設(shè)立的政府性基金，由國(guó)務(wù)院或者省級(jí)政府及其財(cái)政、價(jià)格主管部門批準(zhǔn)設(shè)立的

        行政事業(yè)性收費(fèi)。

     2、收取時(shí)開具省級(jí)以上部門印制的財(cái)政票據(jù)。

     3、所收款項(xiàng)全額上繳財(cái)政。

銷售環(huán)節(jié)的個(gè)人所得稅注意點(diǎn)

個(gè)人所得稅問(wèn)題

其它所得

偶然所得

工資薪金所得

勞務(wù)報(bào)酬所得

股息紅利利息所得

分給政府開發(fā)產(chǎn)品補(bǔ)償款項(xiàng)如何處理

例：某企業(yè)賣房給拆遷戶，拆遷戶共付100萬(wàn)，其中40萬(wàn)交給政府，另60萬(wàn)交給開發(fā)商，問(wèn)如何處理？

質(zhì)量保證金問(wèn)題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例工程款，作為開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除?！　≡蛾P(guān)于印發(fā)土地增值稅清算工作若干問(wèn)題的處理指引的通知》（穗地稅函[2008]342號(hào)）第二條第六款“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未足額付款但已取得發(fā)票的工程質(zhì)量保證金，按不超過(guò)建設(shè)工程款5％的比例計(jì)算扣除。其他未付款雖已取得發(fā)票的，但在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)不允許扣除”規(guī)定停止執(zhí)行。

實(shí)際支付與實(shí)際發(fā)生的關(guān)系

土地出讓金未支付能否扣除？

建安成本未支付能否扣除？

廣州必須分開清算

關(guān)于同一項(xiàng)目中，既建造普通住宅又建造其他商品房的，是否分別清算的問(wèn)題　　依據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2006]21號(hào)）要求，同一項(xiàng)目中既建造普通住宅、又建造其他商品房的，進(jìn)行清算時(shí)，應(yīng)分別計(jì)算增值額、增值率，分別核算土地增值稅。

稅務(wù)稽查中對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)檢查的關(guān)注點(diǎn)與突破口

稽查案例例舉：

1、某房開企業(yè)建安成本真票假開

2、某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)教育用地低出讓金

3、某房地產(chǎn)企業(yè)退房

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機(jī)關(guān)確定