從1995年開始，我在一家國營企業(yè)做房地產(chǎn)開發(fā)。如今，房子成了完全商業(yè)化的東西。我從一個小職員到某集團華北大區(qū)的副總裁，從月薪450元整到年薪幾十萬。我的15年基本是中國地產(chǎn)最風(fēng)云波詭的15年。我的這15年也是整個時代超速發(fā)展的15年。3個月前回老家過年，和朋友喝酒吹牛的時候，我說，我不干了。所有人都瞪大了眼，一個人能有幾個15年，我從22歲的毛小伙到如今人到中年。怎么說不干就不干了呢？到今天，也算是一般的成功人士了。所有人紛紛以為我喝大了開玩笑。卻不知我是真下了決心。 因為，我明白，我這些年在地產(chǎn)業(yè)做了幾乎所有的職位，從銷售到策劃，從打字員到總裁助理，從工程監(jiān)理到營銷副總。房地產(chǎn)這個越來越被唾罵甚至充滿了神秘的行業(yè)，我涉足過所有的環(huán)節(jié)。 我卻累了，在人到40的時候決定不做了。 我說，我不能再做了，這些年，到處送禮，送來送去，我早晚得把自己送進去。我又說，世界上有兩大經(jīng)濟泡沫，第一個是美國國債，第二個是中國的房地產(chǎn)?！∥以僬f，我不做這個行業(yè)了，我退出后，寫一本書，把和房子有關(guān)的事情說得清清楚楚。希望對在買房的人、已經(jīng)買房的、打算買房的、不打算買房的、一輩子買不起房的、一輩子不用買房的、還有二次改善住房的人，能有一點用處，能多長一個心眼。我做得不多，只想把這15年中國地產(chǎn)的黑幕一一揭露出來。寫得詳細(xì)點，啰嗦點不要緊，但是不嚴(yán)肅，不說教。而是要通俗的、有趣的、詼諧的、幽默的、嘲諷的、無聊的、娛樂的、把房子這玩意兒弄個明明白白。

再次警告，本書兇猛：房地產(chǎn)商、炒房團以及XX請繞行。歡迎咬牙！ 是為序。

第2節(jié)：住宅結(jié)構(gòu)的初級掃盲

選房篇

01 住宅結(jié)構(gòu)的初級掃盲

都說地球在開會，調(diào)成振動模式了。先前的幾次大地震，讓國人對房子的質(zhì)量備加關(guān)注，為什么有的建筑如同錫紙，有的建筑如同磐石？咱們小老百姓，覺得結(jié)實就成，哪考慮過房子是用什么材料建的。

我們選房子，把太多的目光放在了開發(fā)商的名氣、樓盤的地段、小區(qū)的建設(shè)、物業(yè)是否完善等上面，很少去考慮這個自己幻想擁有70年的“籠子”是用什么建的、是怎么建的。

房子的建筑形式多種多樣，結(jié)構(gòu)卻不外乎幾種：磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。這些名字你也許耳熟能詳，我簡單說說，咱是買房不是蓋房，略懂一二即可。

磚混結(jié)構(gòu)

通俗點講，就是磚+土。承重的是磚，磚的強度決定了墻的強度，墻的強度又決定了房子的結(jié)實程度。換句話說，磚的好壞在一定程度上決定你和家人的安全系數(shù)。裝修的時候你可以親力親為，建材啊耗材啊花錢買個安心?？墒欠孔釉凼琴I現(xiàn)成的，你要是沒有個當(dāng)包工頭的朋友，這中間的貓膩你就別自個兒琢磨了。（地基呢？不重要嗎？）

磚木結(jié)構(gòu)

按字直譯，就是磚+木。承重的還是磚，樓板結(jié)構(gòu)、屋架用木頭，國內(nèi)中小城市中非常普遍，（大城市的奢侈別墅另說）?？臻g分隔較方便，自重輕。你要真在農(nóng)村有個一畝三分地，愛怎么折騰怎么折騰，什么環(huán)保什么低碳都邊兒去，非得把盯著房價走勢的大伙眼紅死。又扯遠(yuǎn)了。

鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)

顧名思義，磚+鋼筋混凝土。鋼筋聽起來多堅韌不摧啊，“混凝”聽起來多密不透風(fēng)啊，這種結(jié)構(gòu)也是目前國內(nèi)大眾商品房最為牢靠的結(jié)構(gòu)了。柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料建造。你現(xiàn)在去買房，售樓小姐一定會加上這句——“我們的房子抗震性能好，能抗幾級幾級地震?！币源藖砦拷鍑藰O沒安全感的小心靈。

第3節(jié)：不能不研究的房子的建筑形式

從洞穴到草棚，從平房到樓房，我們賴以居住的房子，其建筑形式可謂一變再變。于是，在這變化的過程中，原來選個地兒就立馬建房的時代一去不復(fù)返了，取而代之的就是70年有限的房產(chǎn)關(guān)系。這話怎么說？聽我給你簡單聊一聊。

也就是70年的事兒

要說咱們買房子第一想的是什么??？是建筑面積。但是問你建筑面積是怎么算出來的，很少人能說明白。很多人以為自己拿了房產(chǎn)證，有了上面的條條框框就是爺了。其實呢，你是孫子了，因為在打算買房前你就被涮了。這其中的原因，咱先說大的，小點的不說你都明白。

房地產(chǎn)商在拿地時，有個文書，其中的兩條就是規(guī)劃用地面積，以及規(guī)劃建筑面積。

什么是規(guī)劃用地面積？就是規(guī)劃批準(zhǔn)的紅線內(nèi)占地的面積。這就好比清朝初期，那些立功大臣跑馬轉(zhuǎn)了一個圈，好，這圈里的地是你的了?？上鞘乔宄?，咱們現(xiàn)在是現(xiàn)代社會，社會主義社會。這地還是地，可惜不能把樓蓋滿了。于是，內(nèi)陸的咱不說，去看看香港的樓靠靠。那叫一個打開窗戶就是對窗的內(nèi)褲。所以開發(fā)商得在這個用地面積上告訴我你的建筑面積是多少。開發(fā)商不是清朝的立功大臣，你花錢圈了地也不是讓你在上面隨意涂抹玩的。

什么是規(guī)劃建筑面積？建筑面積在法規(guī)上的意思是規(guī)劃批準(zhǔn)的項目總建筑面積。這就好比你去餐廳吃飯點菜的技巧。你點多了吧，吃不了，剩了就餿了?！梆t了”這詞好玩，有一次我去廣州，看見一大片地就餿了。你點少了吧，自己餓著對不對？做地產(chǎn)的人都是壞心眼，一個比一個壞，他們總想著花最少的錢買最大的地，用最少的地搞最大的建筑面積。你別急，有國家管著他們呢。國家讓他們隨意亂畫嗎？不能。

于是國家就給房地產(chǎn)商個數(shù)字，這個地啊，靠近商業(yè)區(qū)，高層啊，建筑面積要在多少以上，你如果使用必須控制在多少以下。

這么一看，其實地產(chǎn)商也挺憋屈的，但他們的壞心眼不少。比如，競標(biāo)的時候，你一看，哪一家的建筑面積都是最少的，全是綠化面積，只有兩根形似柱子的建筑戳在那里。不懂的人以為是建球場呢。然后呢，只要地拿下來了，你再去一看，足球場變臺球廳了，密密麻麻的樓盤出來了。

你能讓拆了重建嗎？

我說這些就是給大家提個醒兒，其實這個建筑面積與規(guī)劃面積的多少是與房主有很大聯(lián)系的。你問有多大？其實也不大，就70年的事兒。

低層、多層和高層樓房之間的PK

咱接著說建筑形式的層數(shù)問題。這一說到住宅的層數(shù)，就讓人想起高層、中層、低層之說?？芍^是名堂繁多。這“層數(shù)”前加了那么多不同的名堂，到底是什么意思呢？先看看國家的規(guī)定。

按《國家住宅設(shè)計規(guī)范》規(guī)定：低層住宅是指層數(shù)在1到3層的住宅，多層住宅是指4到6層的住宅，中高層住宅為7到9層的住宅，高層住宅為層數(shù)在10到30層的住宅。曾經(jīng)有上限不超過30層的規(guī)定，但隨著《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》的修訂，高層建筑突破了樓高100米的限制，所以市場上也出現(xiàn)了30層以上的超高層公寓，像華亭嘉園等。關(guān)于這些名目不同的樓房后面的奧秘，讓我來為大家說道說道。

所謂“遠(yuǎn)近高低各不同”，那自然“層高層低也不同”了。我朋友說，站得高，看得遠(yuǎn)；我媽說，住得低，少爬樓梯。到底這些樓層都有哪些優(yōu)點和不足呢？一起來盤點一下吧。

1.低層住宅

別看低層住宅層數(shù)低，恰好這層數(shù)低成了它的優(yōu)勢。因為層數(shù)少，所以樓群密度低、周邊環(huán)境好。同樣的道理，建筑層數(shù)較低，樓梯的坡度不大，用起來就方便，尤其是咱們那些大伯大媽們，那叫一個喜歡。還有一個原因，低層住宅結(jié)構(gòu)單一，平面布置緊湊，組合靈活，可謂雅俗共賞。你看，城市的低層住宅，既有Townhouse、別墅、獨門獨院的標(biāo)準(zhǔn)四合院，也有大量的平房、大雜院。農(nóng)村里的低層住宅就是普通的民居，可謂遍地都是，這也是民風(fēng)民情。

目前，低層住宅在我國城市住宅的建設(shè)中，所占比重較小，在小城鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村的住宅建設(shè)中所占的比重較大。如今在城市中，新的低層住宅因地價、環(huán)境等原因，大部分都集中在城鄉(xiāng)結(jié)合的地區(qū)。

2.多層住宅

多層住宅在市場占有相當(dāng)大的比例，但在北京，因為成本原因，即使擁有一套普通標(biāo)準(zhǔn)的多層住宅，只要地段不太差，那你就是在享受一種高標(biāo)準(zhǔn)的生活了。多層住宅的優(yōu)點到底好在哪兒？咱們來看看：

首先，與低層住宅比，多層住宅可以提高土地的利用率；與高層住宅相比，工期短，工藝簡單。你不服不行，看看那些多層住宅，每一層少說也住4家。一次我去一朋友那兒，愣在他住的那層轉(zhuǎn)了半天兒才找到他家的門。

第4節(jié)：不能不研究的房子的建筑形式

其次，多層住宅不需要電梯、泵房等輔助設(shè)施，因此，像公共走道等公攤的面積就比較小。自然物業(yè)管理費和修護費用相對就較低了，這可是讓咱尋常百姓省下不少錢。

第三，多層住宅在建房時，建材沒有特殊要求，建筑構(gòu)件可以大規(guī)模工業(yè)化生產(chǎn)。因此，總體來說，造價也比較低。那相對來說房價自然要便宜多了。當(dāng)然，目前市場上也有框架結(jié)構(gòu)的高標(biāo)多層住宅。這又是另一碼事兒了。

當(dāng)然了，普通的多層住宅一般壽命比較低，加上大部分沒電梯，那人要是老了，爬這樣的樓梯是夠受的。

3.高層住宅

高層住宅是城市化、工業(yè)現(xiàn)代化的產(chǎn)物，它滿足了像我朋友他們那些人想站得高，看得遠(yuǎn)的心愿。這個龐然大物，由于形狀不同，被美其名曰為塔式、板式和墻式、蝶式。又由于內(nèi)部空間組合的方式不同，可分為單元式和走廊式。

高層住宅因為高，所以電梯成了必配的硬件。于是，在眼界開闊的基礎(chǔ)上，它又多了一個優(yōu)點，就是只要不停電，就不用爬樓梯。對于國家和開發(fā)商來說，高層住宅可以節(jié)約土地，增加住房和居住人口。同一面積的土地如果采用高層住宅，將住宅向高空發(fā)展，就可以實現(xiàn)較高的容積率，換句話說，就是可以多住幾戶人家。在對于目前建設(shè)用地緊張、寸土寸金的一線城市，像北京、上海來說，實在是一種最適宜的建筑方式。

當(dāng)然了，高層住宅也有一些不足之處：住在這樣的樓房里，大家不說做到老死不相往來，至少鄰里之間的交流可是惜話如金了。再有，由于配置電梯、水泵，維持設(shè)備的正常運轉(zhuǎn)，物業(yè)費和維修費自然就高了，公攤面積也不小。加上高層住宅連片建筑，追求低碳生活自然就難點兒了。

不過，從目前房地產(chǎn)市場上看，很多高層住宅社區(qū)，在設(shè)計方面都各顯其能，有了一些獨特的設(shè)計，使高層住宅的舒適度大幅度提高。

披著馬甲的板式小高層

為啥把小高層單獨拿出來說呢？這是因為一提到小高層，我就想起那句“披上馬甲就不認(rèn)識你了”。

作為住宅中的新品種，板式小高層目前沒有明確的定義。一般說來，8至14層、板式結(jié)構(gòu)、帶電梯的住宅樓被稱為板式小高層。這種房子好啊。好在哪兒？你來看看：

1.朝向好，多是南北朝向的，采光通風(fēng)充分。

2.看著小，用著不小，就是說容積率小，但視野開闊。

3.安全可靠，入口集中，安全；多是一梯兩戶，私密性較好。

4.實惠，公攤面積少，使用率高，當(dāng)然，這是和塔樓相比。

5.空間結(jié)構(gòu)靈活，戶型富于變化。

看看，這正應(yīng)了俗語“小的是美好的”的一說?，F(xiàn)如今，這板式小高層，搖身一變，一件馬甲披在身，頓時成了樓市點金石，與“e”并肩，成就新的時尚。為什么這么說呢？讓咱們看看小高層現(xiàn)在在上海、北京樓盤的風(fēng)云變幻吧。

第5節(jié)：不能不研究的房子的建筑形式

小高層在上海、武漢首先成為“主流樓盤”，可謂星途亨通。緊接著，進軍京城也漸成氣候。過去，高層塔樓曾經(jīng)是高檔物業(yè)的要件，相對于普通的五六層樓房，帶地下車庫、花園小品、錯落有致的高層塔樓的確使人們的居住品質(zhì)大大提升。但隨著人們對于居住的舒適度要求越來越高，高層塔樓的弱點就暴露出來了。像通風(fēng)、采光不良，私密性差，高容積率造成生活品質(zhì)下降等。就這樣，獨具中國特色的板式小高層就輕扭腰肢俘獲了人心。

這腰肢可不是白扭的，好處也在那兒擺著呢。板式小高層則充分揚“板式”之長，補“多層”之短，一般保持在8至14層，最高的達到18層，以一梯兩戶居多，私密性可謂強矣，戶型均好性明顯。同時，小高層設(shè)有電梯，方便出行，并且吸取了許多高層塔樓的設(shè)計經(jīng)驗，建有地下車庫和組團綠地等。

最重要的是板式小高層建筑成本較高層為低。咱來算筆賬，根據(jù)有關(guān)建筑設(shè)計規(guī)范，一臺電梯的使用戶數(shù)最多是90戶，而14層以上要建兩個樓梯，因此一般的塔樓都要建兩個樓梯，配置至少兩部電梯，此外，建安費用也隨著樓高而水漲船高。但小高層的樓高和戶數(shù)，決定了它的成本要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于塔樓。所以，目前北京市區(qū)的許多小高層售價30000余元，與塔樓相當(dāng)甚至略低。

當(dāng)然啦，前面咱也說了，開發(fā)商的心眼都是壞的。在板式小高層的建筑上，他們也想出了餿辦法。什么辦法？開發(fā)商想“多出面積”，于是使進深太長，面寬又不擴大，房間呈狹長性，中部的采光通風(fēng)就受到了影響，并就此產(chǎn)生了暗間。

第6節(jié)：選套合適的房子其實很簡單

在房地產(chǎn)業(yè)中混了這么多年，常聽到的就是有人說：“選套房子咋這么難。”可不是，對于不知道房子的選購方法的人來說，那就跟娶個稱心如意的老婆一樣，難啊，不是一般的難?？赡阋钦莆樟诉x房的技巧，那就是再簡單不過的事兒了。

讓實用掀起概念的蓋頭來

買房子干什么用，自然是用來住，用來過日子的，這是首先需要記住的原則，在這個大原則的指導(dǎo)之下，你需要把那些花里胡哨的什么概念啊、環(huán)境啊、配套啊這些詞用“實用”這個標(biāo)準(zhǔn)來衡量一下，就會發(fā)現(xiàn)其實很簡單，表面的這么多層修飾剝?nèi)ブ?，要想選一套適合自己的、物有所值的房子，還是很簡單的。

1.概念＝什么人買什么房

什么叫概念，這詞聽著很玄，現(xiàn)在什么古典主義風(fēng)格啊，什么未來的房子啊，聽得人是一愣一愣的，其實你把這些詞都套上實用主義這個原則，就會發(fā)現(xiàn)，其實很簡單，概念就是市場定位。從這個概念中，你可以看出開發(fā)商這房子是想賣給誰，這直接決定著你將來的鄰居都是些什么樣的人，你要和這個居住環(huán)境和感覺貼合，才能住得舒服。要不符合，那就是自己找罪受了，你想啊，要是一傳統(tǒng)觀念很強的人，住進了一個很潮流、行為很現(xiàn)代的人居住的環(huán)境中，那還不得憋屈死，整天不是看這個不舒服，就是看那個不順眼，這不是自己給自己下絆子嘛，所以，概念這玩意兒雖然不能太過追求，不能盲從，但還是要稍微注意一些，要把概念當(dāng)成一種標(biāo)簽，來判斷一下這個標(biāo)簽適不適合你。

2.期房＝海市蜃樓

期房，真的就是一個海市蜃樓的存在，因為你看不到實物，所以就有了許多的風(fēng)險存在，在“變現(xiàn)”的時候，有很多不確定的因素，面積可能有誤差，規(guī)劃設(shè)計可能被人修改了，本來該用的好的建筑材料也成了次的，種種這樣的風(fēng)險不能不防。就算開發(fā)商很有良心，這些方面都保持著你想象中的樣子，那時間呢，是否能保證，在規(guī)定的時間內(nèi)，能否如期交房。這些都是極有可能出現(xiàn)的問題。因此，作為一個實用主義者，在售樓小姐天花亂墜地向你宣傳這個期房有多好，將來會怎么怎么樣時，要把握好一個原則，想象中的永遠(yuǎn)是美好的，要想將來不接受殘酷的現(xiàn)實，就需要在買房合同中把開發(fā)商限定死，讓他不能輕易地變更，要么，就放棄期房，干脆選套現(xiàn)房，這些問題就可以有效地避免。

3.樣板間＝時裝表演

模特兒在T型臺上做“秀”穿的衣服，大家都喜歡，但恐怕沒有多少人會真正買來穿在自己身上，為什么，不實用，真正穿在大街上，肯定得被人當(dāng)成怪物，因此，這玩意兒是沒有實際的市場空間的，樣板間也是同樣的道理。這樣的擺設(shè)工程為了能夠達到吸引人眼球的效果，一般會請著名的設(shè)計師設(shè)計、一流的施工單位嚴(yán)格地按照圖紙裝修、請專業(yè)的燈光師打光，使得每一片兒的燈光、線條都很富有美感，甚至就連犄角旮旯也處處體現(xiàn)細(xì)節(jié)，然而，這樣的房子要想真正地搬到自己家中實用，是很難的，單不說造價很高，我知道有些人有錢，不在乎這個，但實際卻是，這樣的樣本搬到屋子里，根本就派不上用場，甚至還會是阻礙?？粗煨秃苊赖男D(zhuǎn)樓梯事實上連床都沒法搬上樓，地面凹凸動感的設(shè)計根本就沒法擺家具……看到這樣的差異，你就得明白一個深刻的道理，樣板間這玩意兒是不能作為參考的，一切只是為了表演而存在。什么時間樣板間撇去了那些豪華，真正與交到你手上的實物差不多的時候，才能作為選房時候的參考，否則，還是敬而遠(yuǎn)之吧。

4.使用率＝房價“系數(shù)”

使用率這個說法，這些年，被挑得很高，某某小區(qū)85%，某某家園84%，然而，很多人并沒有真正地重視這個“高”，沒有把使用率和房價掛上鉤，實際上，這是極其錯誤的。你想想，同樣是花50萬買一套50平的房子，使用率是70%，還是80%，平均到房價上，那每平米得差出好幾百塊，因此，不要走過場一樣問問使用率的問題，最好弄清楚你為多少面積掏了錢，然后自己家可以使用的面積是多少，這樣，你會得出真正有效的房價。

5.戶型＝功能空間的組合方式

房、廳、衛(wèi)的數(shù)目、房間的大小、形狀、朝向，這些在戶型圖上可以一目了然的東西對每個人都有著不同的意義：他認(rèn)為糟糕的戶型，在你那里可能正合適。所以，戶型的實質(zhì)其實是：在你的需要之下，空間可被賦予什么功能？它的組合方式是否能最大限度地體現(xiàn)這些功能？

比如，早出晚歸的上班丁克族不必講究房子的朝向；很少引客進門的人不需要40平方米的客廳；經(jīng)常在家辦公的人不能把電腦搬進臥室，要有工作間；花200萬元以上買房子的人，三大一小的概念就要作廢：一間放不下10平方米衣櫥的主臥，怎么安放她浩如煙海的衣服？

把自己放在房子中假想著生活一下，你將會發(fā)現(xiàn)戶型中掩藏最深的劣勢。

6.環(huán)境＝升值或享受的空間

環(huán)境這個東西，是商品房衍生出來的一個價值，也是必須要考慮到的因素。周圍環(huán)境好了，才能住得舒服。當(dāng)然，這個環(huán)境也有大小之分，大環(huán)境就是指小區(qū)外部的環(huán)境、整體氛圍和設(shè)置如何、小區(qū)處在一個什么樣的位置。小環(huán)境就是指社區(qū)內(nèi)部的環(huán)境規(guī)劃和整體布置。如果這兩個方面，能夠兼得，那是最好，否則的話，就需要區(qū)別對待了，看看你具體需要的是什么樣的，一切從需求出發(fā)，不要被售樓小姐的介紹牽著鼻子走。

在考察小環(huán)境的時候，實用主義的標(biāo)準(zhǔn)就更為重要了，什么歐陸風(fēng)情、新加坡格調(diào)，你盡可以把它就當(dāng)成一個口號，口號之后是否有貨真價實的東西才是最重要的，比如說，給孩子、老人專設(shè)的活動區(qū)，就比那些羅馬風(fēng)格的雕塑啊、柱子啊，要人性化很多，真正滿足需求；在你走累了的時候，能找到些小凳子、小石墩什么的，也比那些高高低低的、有錯落感的隔斷墻要好很多。

7.配套＝門當(dāng)戶對的設(shè)施

配套這個東西，只有和你買的這個房子真正能配得上，才有實際作用，否則的話，不是錦上添花，而是畫蛇添足了。不信，你想想看，一個檔次比較低的房子用得上每戶一個的地下車位？如果都用這種實用的觀點來看房子，這些配套設(shè)施就可以擺脫無謂的攀比，真正做到適合就好。

到工地去一定要到工地去

外行看熱鬧，內(nèi)行看門道。你要是恰好有做過工程的朋友，他會告訴你“抽查”的必要性。所謂抽查，就是在適當(dāng)?shù)臅r間，去看看工地重要節(jié)點的施工狀況，以此來判斷施工的質(zhì)量。往往一般人到了工地，就像二傻子進城，哪兒哪兒都覺得新鮮，亂花漸欲迷人眼，估計北在哪兒都不知道了。說話更是說不到點子上，盡說白話。

我陪客戶去看過房，那個假行家抱怨：“唉，怎么鋼筋都是生銹的啊，不行不行，這房敢買嗎？”內(nèi)行的人就會告訴你，工地上用鋼筋就是要用帶點銹的，帶銹的鋼筋表面粗糙有紋理，這樣和混凝土的粘結(jié)才更易更牢固。不懂不要裝懂，鬧了笑話不說，更暴露了你容易被宰的本質(zhì)。

記住我這句話，衛(wèi)生狀況不可小覷！

衛(wèi)生檢查各行各業(yè)都有，為什么？說明“面子”的重要性。越是有經(jīng)驗的項目經(jīng)理，越會注重工地的整潔。你想啊，工地是個什么地方，在你印象中一定是嘈雜瑣碎，雜七雜八的建筑材料遍地都是，民工們灰頭土臉，攪拌機一刻不停地轟隆作響。其實不然，干凈利索的工地有幾個比較明顯的特點：建筑材料碼放得井然有序，這是效率的保證；地面也都經(jīng)過了硬化處理，別說垃圾了，應(yīng)該說浮土都很少；另外，用于防塵的護網(wǎng)，就是那種類似紗窗的把整個建筑籠在其中的東西，一般都是藍綠色居多，你注意了，那種材料即使是風(fēng)吹雨打，變化的頂多是色澤，不該是大面積的撕扯破爛；還要看施工區(qū)內(nèi)，工人們是不是都按規(guī)定佩戴安全帽和掛牌。這些基本的表征不是小題大做，一個施工團隊的素質(zhì)很大程度上決定了施工的質(zhì)量。

我有過這樣的經(jīng)歷，有次到一個工地，看到A建筑公司的一個項目經(jīng)理，為了相鄰工地（B建筑公司）飄過來的塑料屑和人爭執(zhí)。我覺得至于嘛這，可后來兩邊的活一比較，A工地的總體質(zhì)量高出B一大截。還有我注意了B工地的防塵護網(wǎng)，爛得像使用多年的蒼蠅拍，果不其然，那個工程成本高、效率低、工期長還質(zhì)量差。

你別以為工地的衛(wèi)生狀況是可以像辦公室那樣突擊一下應(yīng)付檢查足矣，其實不然，工地與其他地方的大掃除完全是兩個概念。要是沒有多年的施工經(jīng)驗、嚴(yán)格的施工管理、高素質(zhì)的施工團隊、嚴(yán)密的施工組織，想要工地井井有條干凈利落，那簡直是不可能的。道理很簡單，所謂熟能生巧，經(jīng)驗足了才會知道施工到哪一步需要做些什么具體工作，需要什么建筑材料，同時進行的幾道工序會不會產(chǎn)生相互干擾，如何避免這些干擾。

工地布局怎么安排才經(jīng)濟合理高效，從而避免施工進程中臨時的變動以及設(shè)施的搬移造成的勞動力損耗。建筑施工不是紙上談兵，只有通過嚴(yán)格嚴(yán)密的管理，藍圖才能得以落實，而高素質(zhì)的施工隊伍，才能真正領(lǐng)會你的意圖，知道活要怎么干，干得恰到好處，不該干的活，盡量避免。

單說建筑垃圾吧，一層樓下來廢棄物怎么都得有個百八十噸，工人素質(zhì)高的隊伍，垃圾絕不會隨手丟棄，而差勁兒的隊伍，剛清理的場地，先是一小撮雜土，10分鐘后，就能發(fā)展到一手推車那么多，轉(zhuǎn)天再過來，一座假山就拔地而起了，所以，在那種工地，你不到最后，也別清理。工地的整潔度其實最終應(yīng)該歸結(jié)為施工前嚴(yán)密的組織規(guī)劃，也就是在這地兒還是一塊空地的時候，就得把今后的事想個八九不離十，不能走一步看一步。這是什么？這就是水平！

當(dāng)然，咱是去買房的，不是去挑刺兒的，專業(yè)上的事兒咱不用操心，也確實操不上什么心，咱就去檢查個衛(wèi)生，就我之前說的這些細(xì)節(jié)，你該注意的都注意下，基本該了解的也了解得差不多了。另外給你個提醒，工地越狹小，做到整潔就越難。還有就是去檢查的時機，一定要在整體建筑結(jié)構(gòu)封頂，而外裝修結(jié)束以前，其他的時間，人也不見得能讓你進去，施工重地，閑人免進嘛！

選樓座要向曹雪芹學(xué)習(xí)

你在選房時一定要有最優(yōu)樓座的理念，要縱觀全局。你要知道，房子在樓座中的位置，樓座在社區(qū)中的位置優(yōu)劣，和戶型、面積大小等“局部”問題同樣重要。你看曹雪芹的《紅樓夢》里每個人物的出現(xiàn)都是有一定原因的，甚至每一句話都是有布局的。如果老曹來買房子，絕對是房精。當(dāng)然我是說他得把寫書的精神頭拿到買房子上來。

現(xiàn)在有不少項目采用了“賣完一個再開一個”這樣的方法，如果樓盤賣得火的話，恐怕你還沒機會縱觀全局呢，房子都沒了。但是如果整體開盤的話，是絕對有必要整體看一下，選擇整體的“最優(yōu)樓座”的。

選房如何眼觀全局，應(yīng)先從總平面圖或沙盤入手，當(dāng)然，前提是這個規(guī)劃圖和沙盤基本屬實，無欺詐現(xiàn)象，然后綜合以下要素，方能在一個位置理想的樓座中選擇出滿意的房子。

出行便利絕對是首要考慮的問題?！耙率匙⌒小保『竺婢o跟著行，充分說明兩者不容置疑的緊要關(guān)系。任何一種家庭架構(gòu)的組成，無論上班族、孩子或是老人，出行的人便利都是至關(guān)重要的。如果一個社區(qū)很大，你從自己家出門到走出小區(qū)，要走超過5分鐘甚至10分鐘，那這麻煩了，當(dāng)然，你要是每天純把這段路當(dāng)健身，那沒問題，只是萬一有急事的話，這段路可就是個考驗了。當(dāng)然，如果家里有老人、小孩這種“坐家族”或者說是很潮流地選擇在家辦公的話，就需要考慮遠(yuǎn)離噪聲了。根據(jù)上面的這兩個原則來進行判斷，就要求選的樓不能離大門太遠(yuǎn)，也不能挨著小區(qū)道路、地下車位的出入口、地上停車位、運動場所、學(xué)校等。

另外，安全因素也絕對不容小視。要全面了解社區(qū)情況，看是否處于安防“盲點”。如果對一個小區(qū)的物業(yè)管理有疑問，那選樓時你最好注意一下安全距離，對多層樓來說尤應(yīng)如此。背靠區(qū)外馬路或位于邊邊角角上的樓，可能因為保安的疏忽被“外來人口”鉆空子。別為了圖個清靜反而沒有安全保障。

另一個要考慮的是社區(qū)內(nèi)的交通隱患。雖然多數(shù)社區(qū)號稱人車分流，但仍然會保留很多地上車位，這些停車場所以及地下車位的出入口可能對孩子的安全造成威脅，如有可能，盡量遠(yuǎn)離。從規(guī)劃圖上看，地下車庫出入口、地上車位一般都會標(biāo)明，選樓的時候要看清楚。

再者，心理舒適度也不容忽視。小區(qū)的變（配）電站一般不會對居民有威脅，但在設(shè)計中，它一般都被要求有一個“安全距離”。現(xiàn)在的很多小區(qū)都會把配電房等用鐵、木柵欄等圍起來，甚至還蓋個小屋子來裝飾一下，使它不至于直接暴露在人前。另外，化糞池也是必須要注意的，它雖然不至于有什么安全隱患，但是成天看著這個東西，總是會心里不舒服，因此，選樓的時候，就要問清楚，它設(shè)置在哪里，有沒有圍擋。當(dāng)然，如果是現(xiàn)房的話，實際去看一下，才會比較安心。如果是期房，你就只能把這些細(xì)節(jié)都寫進合同里，否則的話，出了差錯，連個說理的地兒都找不著。

戶型就是你的隱秘情人

長期以來，人們對戶型的關(guān)注和了解就像過去娶老婆——“給什么，要什么”，媒婆給你說個臉上有痣的，你就睜只眼閉只眼；房子人家給改成什么樣無所謂，反正有個地兒生老病死就成。現(xiàn)在早不這樣了，爺們兒都知道，買個房遠(yuǎn)比娶個老婆要貴多了，而且你還誓死要和這房扛上70年，說是找個情人這比喻的力度都還嫌不夠。所以無論如何得買個稱心如意的，歸結(jié)到實際生活中，戶型絕對是你需要好好琢磨的。

這個“情人”究竟什么樣的好呢，我給你支支招。房子的功能設(shè)計、質(zhì)量優(yōu)劣以及面積的科學(xué)測量，這些你以前忽略的方方面面現(xiàn)在都要重視起來了。

1.大不見得就好

大戶型當(dāng)然顯得氣派，不過并不能簡單地理解為大戶型就是中小戶型圖紙的放大，它應(yīng)該是一種全新理念上的設(shè)計，房屋層高的合理高度一般在2.7米以上；新型的采光設(shè)計，比如景觀落地窗等。否則，簡單的面積擴大會顯出住房的低矮，從而使人產(chǎn)生“大而無當(dāng)”的壓抑感。

2.忌一覽無遺

許多老的戶型，進入戶門后沒有玄關(guān)設(shè)計，廳內(nèi)景象一覽無遺，房屋整體缺乏層次感，臥室、書房的私密性和安適度受到影響?，F(xiàn)在一般采用的玄關(guān)有“密閉式”和“屏風(fēng)式”兩種設(shè)計，“密閉式”會侵占一定的空間，本身房子就比較小的話，就不適合用這種了?！捌溜L(fēng)式”實際上就是用玻璃啊，鏤空的木板啊等材質(zhì)，做出各種造型，不僅美觀，還有實際的功用。

3.忌廚廁扎堆

在不少蹩腳的戶型設(shè)計中，廚房和衛(wèi)生間緊連在一起，隨著人們生活品位的提高，這種設(shè)計應(yīng)棄用。如果套房的面積較小，兩房間保持較長的距離，其房門也最好別設(shè)計成相對或并列的形式。

4.忌廳內(nèi)多門

起居室（廳）內(nèi)的戶門過多，形成了對廳實際面積的擠占。過去的設(shè)計往往忽略了這一點，在實際使用當(dāng)中，起居室往往變成了走廊和過道，而人們都愿意在廳中擺放沙發(fā)、電視，多門的起居廳使得以上家具難以擺放。

5.忌光線暗淡

采光是選房子時必須要考慮的一個因素，否則，屋子整日不見光，是非常不好的。當(dāng)然，在現(xiàn)在的戶型設(shè)計中，也不可能所有的屋子都向陽，就需要有一個權(quán)衡了，一般來說，臥室、客廳、廚房、衛(wèi)生間的采光依次減弱就可以了。

如果說房子里，不可能所有的臥室都朝陽，那最起碼要有一間朝向正南，差一點的，也必須要朝向東、西，不見光絕對是個大忌。

6.忌動靜相擾

所謂動靜結(jié)合，就是要把房間的各項功能組合好。臥室屬靜，就要求位置要深一些，并且最好不要把門直接對著客廳，否則的話，不可能做到安靜的要求。相對來說，客廳里就屬動，人來人往的，而且還有電視、音箱這類的發(fā)聲設(shè)備，應(yīng)該盡量地和臥室離開一定的距離，以免相互干擾。

廚房和餐廳最好相連，這樣既方便生活，也有利于室內(nèi)的衛(wèi)生。

7.忌廚房深藏不露

廚房在使用中要排放煙氣、產(chǎn)生噪音，所以切忌把廚房設(shè)計在單元房的深處。

8.忌房屋通透性差

房間之間的公共活動區(qū)域的通風(fēng)狀態(tài)的好壞，也是衡量戶型設(shè)計成功與否的重要標(biāo)志之一。過于曲折的戶型設(shè)計往往使室內(nèi)空氣受阻，夏日室內(nèi)溫度偏高。戶內(nèi)的空氣對流是一項很重要的環(huán)保指標(biāo)，只不過長期以來不太被人重視罷了。

親愛的，到底哪層好（一）

早些年我們這邊流行的順口溜是“一樓臟，二樓亂，三樓四樓住高干，五樓六樓住混蛋……”聽起來未免偏激卻無比直觀。我那時候理解五樓六樓相當(dāng)于那時候的頂樓，因為高，所以大多是年輕人在住，年輕人嘛，被說是混蛋也沒什么不妥，哈哈。不是也有“三金四銀”或者“四金三銀”的說法嗎？無疑確定了三樓和四樓在眾樓層間的王者地位。

但是現(xiàn)在大中城市皆是高層，小高層反而更貴了。說到頭，咱小老百姓買房，可能絕大多數(shù)是把價格放在計劃的第一位。我敢說，要是一幢高樓不分樓層先到先得都是一個價錢的話，絕對是越往上越爭搶得厲害。

就實際來說吧，家里有老人和孩子的，還是不要選太高的樓層，有人說了，不是有電梯嗎？不是電梯的事兒，你要明白個小常識，無論酷暑還是嚴(yán)寒，底層和頂層相對底層溫差變化要小點。再說樓層低點，老人孩子包括不服老的你，都可以爬樓健身，另外也避免了突發(fā)狀況，如火災(zāi)啊地震啊啥的，逃掉的機會大點，翹辮子的機會就相對小點。話糙理不糙，各位可以琢磨一下。

補充一點，很多人覺得一樓臟，二樓亂，一到四樓噪音不斷，此類擔(dān)憂其實沒有那么夸張。樓盤若在鬧市，噪音難以避免，臟亂的問題就要和樓盤結(jié)構(gòu)以及社區(qū)物業(yè)有關(guān)聯(lián)了，關(guān)鍵還有業(yè)主素質(zhì)，這些都是你在入住后才能體會到的。

據(jù)我所知，近年來底層越來越走俏，這并不是完全因為價格相對比較便宜，而是因為有些人認(rèn)定，這里某一天可以做小賣店、作坊、停車房、庫房等，升值潛力極大；也有的人認(rèn)為底層能種花植樹、更接近自然、“腳踏實地”、方便進出；有些人專門看中底層則因為更喜歡泥土氣息，在條件允許的范圍內(nèi)還可圍成一個小小的庭院，設(shè)一處假山盆景，置一池魚游淺水，種一方蔥蒜香菜，真是別有一番情趣。

頂層也有頂層不可忽略的優(yōu)勢，視野開闊自不必說，“更上一層樓”從古至今都是國人骨子里作祟的遺傳基因，哪管它“高處不勝寒”啊，此理放之四海，放之各行各業(yè)皆準(zhǔn)。在有關(guān)建筑審批部門嚴(yán)格的審批手續(xù)和物管部門統(tǒng)一、規(guī)范的綠化措施限制之外，頂樓的利用價值在不斷提高，這和人們對生活質(zhì)量的要求日益增高也不無關(guān)系。比如說，樓頂可以單獨或聯(lián)合開辟成小園林或休閑、活動、娛樂場所，仿佛世外桃源，別有洞天，成為喧鬧都市中難得的一塊凈土寶地，養(yǎng)花種草、觀魚下棋、品茶打牌、葡萄園、薔薇園、奇石園；有的則為練音、繪畫、休閑、待人接客等辟成一獨特景觀而令人驚羨不已……此時，房主那怡然自得的滿足和津津樂道的情趣，不知為生活平添了多少金錢之外難以尋覓的樂趣！

生活情趣對你選房的影響一定遠(yuǎn)不如價格來得有分量。大家都有概念，開發(fā)商比較青睞的高層定價法則大同小異：最底層的房源最便宜，然后逐步往上加價，幅度一般是每高一層，平均加10～100元左右不等，少數(shù)品牌樓盤可能會幅度更大；同一樓層的房子，則一般是東邊套最貴、西邊套次之、中間套再優(yōu)惠些。

這就不難看出朝向這個定價的標(biāo)準(zhǔn)也是選房要考慮的，而且是要著重考慮的。在我國廣闊無垠鱗次櫛比的樓盤中，“坐南朝北”簡直是金科玉律，這個你趕緊記下來，絕對沒錯。

所謂“坐南朝北”，一是中國傳統(tǒng)的風(fēng)水傳統(tǒng)，二是南北向可以不夕曬。較真兒的人會拿全世界整個地球和我說事，別，你可千萬別，我只說中國這960萬平方公里的土地，您要到國外置業(yè)得找外籍的房老祖。風(fēng)水暫且不說，最后我會專門寫寫中國人在房子風(fēng)水上的死磕情結(jié)。

接下來咱班門弄斧一下地理知識。太陽的直射點，只有在赤道附近地區(qū)來回移動，最北只能到達23°27′N，那就是我們所謂的“北回歸線”。而向南移動只能到達23°27′S，也就是所謂的“南回歸線”?！氨被貧w線”以北的地區(qū)，太陽是不可能跑到頭頂上來的。所以，太陽總是掛在南邊的天空。而中國絕大部分的領(lǐng)土都在北回歸線以北，就因為如此，在中國，向陽的房屋，大部分都是朝南這個說法是比較科學(xué)的。廣東廣西云南的南部有些地方不在這個范圍內(nèi)。

親愛的，到底哪層好（二）

有人可能要說，5～8層有點矮，會看不到陽光。其實這種憂慮大可不必有。為什么？這還是朝向的問題。我家就住5樓，光線好得不得了，這跟小區(qū)規(guī)劃分不開。樓盤布局合理了，自然不存在看不到陽光的問題。有些城市的城中村那才叫恐怖呢，就某個有名的古城，我有次拜訪一個朋友，彼時他在城中村租了個套間，那些房子大多是給外來打工者住的，基本上是樓靠靠，對面家里做什么菜你一清二楚，夸張的是人家醬油沒了，伸手到你家窗子來借，瞧這鄰里關(guān)系多和諧！話說回來，要是有個小摩擦什么的，人直接登堂入室拍你，你就慘了……

眾所周知，9～12層是揚沙層，據(jù)說還是生態(tài)學(xué)家研究發(fā)現(xiàn)的，若是高層建筑周圍有公交干道或者各類工廠，在高層之間就會形成“峽谷效應(yīng)”，那些含有灰塵的氣流在高樓之間的某個區(qū)間左沖右突上下徘徊，這個區(qū)間大概離地30米左右。要說這些懸浮物會和住在9～12層的你親密接觸多久，這個科學(xué)家也沒有定論。我所了解的是，這些樓層的房子并不會因為是揚沙層而空置，還是綜合考慮比較實際。因為你不能忽略的還有電梯費，現(xiàn)在的高層一般從3層開始收取電梯費用，當(dāng)然，有些是從1層就開始收的，這沒地兒說理去。每往上1層相應(yīng)增加3～5元不等的電梯費用（請參考當(dāng)?shù)仉娞葙M用的標(biāo)準(zhǔn)）。還有，電梯也有使用壽命，20年后，我是說你有幸擁有這個房子20年后，電梯更換的費用該由誰來付呢？從這個角度來說，還是高度適中比較合適，不然后期費用誰也保不齊你是不是還要多掏腰包。考慮長遠(yuǎn)點總沒有錯。

這么說來，樓層太高是不好。同時，高層到達一定層數(shù)后，給水設(shè)施都和普通的住宅是有區(qū)別的，這部分費用也不可小覷。我的建議是，打算買30層往上的，還是要慎重考慮下的，別只盼著“一覽眾樓小”。那高上去的層數(shù)都是錢！再說了，老人們不是常說，房子要接地氣，太高了估計就接到“天氣”了。這個話題咱最后講風(fēng)水的時候會再提到。

總之，樓層“各有利弊”，過去單位分房，還不是分你哪層你住哪層嗎？別人的話你可以作為參考，關(guān)鍵還是自己有點想法有個計劃?。P(guān)于這個樓層的問題，你還得把眼睛放亮點，搞清楚這棟樓，開發(fā)商到底有資格建多少層，也就是說，弄清楚開發(fā)商報審的時候，這樓的層數(shù)和最后蓋起來的是不是一樣，別以為他建個十幾二十層都是合法的，有可能上面的幾層就是違建。根據(jù)粗略的計算，這多蓋出來的幾層，利潤會高達300%以上。馬克思他老人家早就說過，如果有300%的利潤，資本家們就會踐踏世間的一切。這正驗證了這句話的正確性。你別以為這種加蓋起來的違法建筑最后要被拆除，那是不可能的，基本上都是以罰款了事，這點罰款和真正的利潤比起來，那差了能有幾十倍上百倍，開發(fā)商當(dāng)然不會在乎。但是買房的人，你得在乎，假如這棟樓原本是規(guī)劃20層，那地基啊，打樁深度啊，就都是按照20層去做的，后期再在上面加蓋上幾層，這個安全問題誰來保障？沒人會給你答案，所以，放聰明點，別一不小心，把自己搭在這不安全的房子里。）

別小瞧細(xì)節(jié)那玩意兒

前面咱們說了，選房子，要多看多聽多問，這回，咱要說一說選房子還要時刻保持著對細(xì)節(jié)的關(guān)注。這又是為什么？

先說綠化帶。如果你選中的樓盤周圍是大片的空寂或是大面積的綠化帶，可別高興得太早，這未必是好事。一般來說，臨近社區(qū)邊緣的樓、靠近道路的房子，毗鄰空地的都是危險系數(shù)高的。至于小區(qū)內(nèi)的綠化帶，就要看它是否能滿足對外界的隔音作用，以及綠化帶與樓群間的分布是否合理、滿意，因為這涉及到一個隔音的問題。

稍具物理知識的人都知道，只有樓群不封閉，不密集，才不會形成一個回音的空間。這樣計算下來，樓距按有關(guān)的規(guī)定是要有一倍樓高才算合格的。至于小區(qū)邊緣的樓房，如果是商鋪或是寫字樓的話，相對噪音會小很多。

從戶型結(jié)構(gòu)上看，戶與戶之間形成風(fēng)車型或蝴蝶型的就比較合理，在增加景觀，擴大視野的同時，也能盡可能地減少鄰里間的相互影響。每一戶內(nèi)部的娛樂區(qū)與休息區(qū)分離開來，臥室區(qū)域不要靠近相鄰單位的“發(fā)聲區(qū)”。

再來看看細(xì)節(jié)的第2個——內(nèi)部配設(shè)。先來看窗戶玻璃。一般的樓房都有夾層玻璃，它們既能隔音，又能防紫外線、保溫隔熱節(jié)能。最為重要的一條是它們還可以當(dāng)防盜網(wǎng)用。即使受到外力的猛烈撞擊，這種夾層玻璃也可以阻止沖擊物穿透，而破損的玻璃則形成蜘蛛網(wǎng)狀的裂紋，有時還可以增添觀感。在這方面，前幾年廣州某花園小區(qū)在這方面做得比較到位。這個小區(qū)在臨近黃州大橋的區(qū)域，所有的窗戶都安裝上了中空玻璃，以每平方米160元的高造價（當(dāng)時造價）獲得了很好的隔音和隔熱的效果，降低了30～40分貝的噪音，夏日高溫天氣還可以隔熱50％以上。那個樓盤價高卻賣得很好。為什么？為業(yè)主考慮得周到唄。

另外，樓板也是不可忽視的問題。當(dāng)然了，我們一般人不可能關(guān)注得那么專業(yè)，我在這里說一說，讓你知道一下。一般樓板的厚度要求是10～12厘米，在建造中，如果用16厘米厚的無梁樓板，就會大大增強樓房的隔音能力，減少撞擊聲，延長使用壽命和增加抗震能力。

總之，別小瞧樓盤內(nèi)的細(xì)節(jié)，這些玩意兒不定哪天就讓你后悔半天。

第7節(jié)：期房？現(xiàn)房？購房時好糾結(jié)的一個問題

這是個讓很多人糾結(jié)的問題，一句各有利弊不足以服眾，今兒咱就好好做個比較，最后拍板的是你，你自己多琢磨琢磨。

讓人歡喜讓人憂的期房

當(dāng)前各大城市的房事，開發(fā)商賣房幾乎全是期房。期房，顧名思義就是遠(yuǎn)期交工的房子。其優(yōu)點有如下幾點：

1.先期訂購，戶型、位置都比較容易選擇到合適的。由于房子沒蓋好，也剛剛開始賣，開發(fā)商所能提供的所有房屋都有，這其中不乏一些好的位置，好的戶型的屋子，有比較多的選擇機會。

2.價格上優(yōu)惠比較大，一般在10％左右，有的還更多。因為這房子到手還需要一到兩年的時間，為了滿足這中間的落差，開發(fā)商會選擇價格低一點出售，這樣方便更多的人接受，當(dāng)然，也能有效地回籠資金。

3.付款比較靈活，一般可分為3次。第1次是在開工時，一般只付定金和首付款；第2次是施工進行到一半時，付房款的60%左右；第3次是在房屋完工后，交齊費用。當(dāng)然，這主要針對的是付全款的情況，如果是按揭貸款，那就需要每月還銀行了。

4.工程質(zhì)量能看得見，可以實地監(jiān)督，提出意見。一般來說，從交完定金的那一刻，買房者就有權(quán)利去查看工程進度了，可以就發(fā)現(xiàn)的問題詢問開發(fā)商，要求得到解決。

當(dāng)然，期房也有缺點，而且那還不是一點點呢：

1.交房日期不確定。雖然說合同上有明確規(guī)定是哪一天，但是有的樓房就是到期無法交付，不管是由于什么原因造成的吧，對買房人來說，都是個損失。

2.實際交付的房子與宣傳的差很遠(yuǎn)。這就是期房可能存在的最大問題了，有可能前期宣傳給你的是個美女，實際交付的卻是不折不扣的丑女。

3.如果開發(fā)商實力不行，在交房前就倒閉了，那買房人絕對會是最大的受害者。

看，這真是個讓人歡喜讓人憂的期房啊。怎么辦？再看看現(xiàn)房吧。

踏實放心的現(xiàn)房

現(xiàn)房，就是指消費者在購買時具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售房屋的大產(chǎn)證的商品房，與消費者簽訂商品房買賣合同后，立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證。你要記住了，只有擁有房產(chǎn)證和土地使用證才能稱之為現(xiàn)房。

相對期房，現(xiàn)房具有較強的安全性和直觀性。優(yōu)點如下：

1.所見即所得。由于現(xiàn)房是已經(jīng)立在那兒的一棟建筑，你可以就房子的質(zhì)量、裝修、位置、室內(nèi)格局等各個方面進行實際的調(diào)查，并且可以把具體調(diào)查結(jié)果與廣告進行比較。

2.不必?fù)?dān)心房子是否能夠按時交付，避免購買期房可能帶來的時間風(fēng)險，具有較大的安全性。

3.能夠避免因為購房時機不適當(dāng)，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)泡沫，價格下跌帶來的損失。

相當(dāng)于期房那種僅僅憑著一張圖紙，一個沙盤，一些美好的描述就敢拿出來忽悠人的形式，現(xiàn)房的優(yōu)勢那可謂是顯而易見了。但是現(xiàn)房也不是說完全沒有任何缺點的，我得先和你說一說，免得你過后罵我。

首先，留存的現(xiàn)房除了開發(fā)商個別保留的之外，就全部都是別人前期（在還是期房的時候，或者剛開盤的時候）挑剩下的，戶型和位置可能都不是特別理想，能夠選擇的余地比較??；再者，在現(xiàn)在的市場大環(huán)境下，現(xiàn)房的價格要比期房貴很多，要承擔(dān)比較大的經(jīng)濟壓力。

不能忽視的二手房

當(dāng)市區(qū)的房價毫無疑問地居高不下時，要在市區(qū)買二手房，過戶費就是筆不小的數(shù)目。算一算，還真是讓人肉疼啊。所以，當(dāng)新樓盤居高不下，你不妨將眼光轉(zhuǎn)到那些地段、環(huán)境、戶型、配套俱佳的高性價比現(xiàn)房，即二手房上。

二手房也叫次新房，是已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進行交易的房產(chǎn)。它相對開發(fā)商手里的商品房而言，是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易二級市場的俗稱。

從客觀層面分析，二手房的性價比不比期房差,而且二手房的價格較期房更趨于多元化,房源選擇面也更大。另外二手房都是現(xiàn)樓，采光、戶型、層高、通風(fēng)性、周邊的配套設(shè)置、交通情況以及娛樂休閑場所等更為直觀，心理保障性較強，和期房不同，不必?fù)?dān)心出現(xiàn)“爛尾”現(xiàn)象，期房雖然首付少，但安全系數(shù)相對較小，交房時往往和效果圖有一定的偏差，甚至很多出現(xiàn)層高偏低的情況，這樣自住的話，令感覺很壓抑且空氣流通不夠。關(guān)鍵一點，二手房房產(chǎn)證通常較期房齊全。

當(dāng)然了，一提到二手房，有人可能說了，二手房的過戶費是個龐大的數(shù)字啊。沒錯，這也是二手房令許多人畏懼的很重要的一個因素。很多人心里想：明明買的是二手房，可過戶費相比新房的交房費用更高。真的是這樣嗎？讓我們來算一筆賬吧。

某二線城市期房：

交房時間為2010年，以該樓盤4號樓10層一套142平方米的戶型為例：本套房源為期房銷售，開盤售價為每平方4688元，總房價為142m2*4688 元/m2= 665696元。

在這里我們不妨詳細(xì)地算下這套戶型在交房時需交的費用。2010年交房時，買房者需交費用明細(xì)為：契稅(3%)加上維修基金(2%)和水、電、燃?xì)狻⑼恋刈C費用以及裝修垃圾運費、房產(chǎn)證工本費等等。

其中，契稅3%相當(dāng)于總房價665696元乘以0.03，得出結(jié)果為19970.88元；維修基金2%為總房價665696乘以0.02，即得出結(jié)果為13313.92元；水立戶費1200元、電立戶按365元/戶(有的開發(fā)商收取100元/平方米或不等)、燃?xì)饬糍M3000元；土地證費用約500元;其它如裝修垃圾運費、房產(chǎn)證工本費等等共600元。

如此算來，你在交房時總需房屋附屬合計：38584.8元（電立戶費按最低365元/戶算，不過有的開發(fā)商收100元/平方米或不等。）

某二手現(xiàn)房：

該項目已于07年交房，本房源為3號樓10層一套142平方米的戶型，二手房過戶按地段評估為2100元/平方米，總房價為298200元。交易過戶時所要交納的過戶稅費為：契稅(3%)加上營業(yè)稅及附加稅(5.55%)，還有印花稅(0.1%)和個人所得稅(1%)以及土地增值稅(1%)，交易費6元/平方米，登記費80元/本，水電門牌證過戶費20元，土地證過戶費用約500元。

如此算來，該房源總過戶稅費為：33228.3元

最后我們可以總結(jié)一下：

期房的交房總附屬費用為38584.8元（最低交納），而現(xiàn)房二手房的總過戶稅費為33228.3元，期房交房費比現(xiàn)房二手房過戶費最少多出了5356.5元，通常期房在電立戶費方面，開發(fā)商收費情況下同等地段要多出萬元以上。哪一種稅費更合算，相信大家心里都有了底。

當(dāng)然，各個城市樓市的情況有所出入，還請具體情況具體分析。

準(zhǔn)現(xiàn)房才是好的

在廣州、深圳等房地產(chǎn)相對成熟的地區(qū)，有“準(zhǔn)現(xiàn)房”這個說法，現(xiàn)在這個詞也不新鮮了。準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進行配套施工階段的房屋。

相對于期房，準(zhǔn)現(xiàn)房自有其優(yōu)點：

1.入住可以屈指可待

準(zhǔn)現(xiàn)房與期房相比，最大的優(yōu)勢就是，它看得見摸得著，下訂購房后，只需要算著日子等著入住就好了，這種感覺可是期房所無法比擬的。

2.配套設(shè)施一目了然

準(zhǔn)現(xiàn)房的小區(qū)配套設(shè)施，是在看房的時候可以直接感受到的，小區(qū)內(nèi)有什么設(shè)施，走在準(zhǔn)現(xiàn)房的小區(qū)里，一目了然。

3.收房安全可見

準(zhǔn)現(xiàn)房對于購房者來說，不僅交房時間短，而且安全系數(shù)也高，至少看得見了，爛尾的可能性太低了。

相對于期房，準(zhǔn)現(xiàn)房最大的不足就是價格了。那比起來，可是高出一大截去。如果不綜合考察清楚，那真金白銀是輕易不要拿出來的。

所以啊，購買準(zhǔn)現(xiàn)房也要慎之又慎，綜合考量樓盤的品質(zhì)，了解房屋的修建史，問一下施工單位是哪家？設(shè)計單位是哪家？施工單位的層次，建筑設(shè)計單位的層次，這些對于項目整體的建筑工藝水平影響甚大，不容小視。畢竟準(zhǔn)現(xiàn)房比現(xiàn)房多了個“準(zhǔn)”字。

總之，對于購房的細(xì)節(jié)，下面我就用準(zhǔn)現(xiàn)房做個總結(jié)，不管你買什么房子，基本上通用。呵呵，看過《愛情呼叫轉(zhuǎn)移》中寧靜演的那一段的并且牢記于心的，我白活的就不用看了。

1.看的時間要會安排，白天晚上都要看。白天要看房子內(nèi)的布局，看朝向，看采光，看配套設(shè)施，看外部環(huán)境；晚上則要看照明，感覺一下是否安全，噪聲是否影響休息。

2.里面外面都要看。里面要看的，前面講過，不再重復(fù)，重點強調(diào)一下，要看墻面是否平滑，色調(diào)是否均勻，不能有裂痕；外面要看外墻是否有剝落、破損現(xiàn)象。

3.要運用各種小工具。小錘、打火機之類的都能派上大用場。

4.戶型是否做到功能區(qū)域劃分明確，動靜是否分區(qū)，面積夠不夠，防雨、隔熱、保溫效果怎樣。

5.要做到幾看幾不看：不看建材看格局，不看裝潢看做工，不看窗簾看窗外。同時，插座、配電箱等等也是必須要看的。

關(guān)于這個要看的內(nèi)容，在后面的驗房篇中，我房老祖再帶著你詳細(xì)地研究，這里就只是提一下，讓你心里有個準(zhǔn)備，知道這看房不是件容易的事兒。

第8節(jié)：用追女人的伎倆去挑樓盤的刺

都說顧客是上帝，但是上帝往往都是被坑蒙拐騙著長大的。這就是現(xiàn)在的商業(yè)社會。選房前最要緊的就是會挑刺，大至樓盤的區(qū)域環(huán)境，是不是成熟啊，教育，醫(yī)療，購物，交通4大項是不是齊備和完善，不要聽售樓員給你吹噓，一年后怎么樣，兩年后怎么樣。舉一個最簡單的例子，山東省沿海有個城市叫WH的吧，搞了一個沿海樓盤，名曰某灘。以超低的價格在各大一二線城市進行瘋狂出售，很多人都被價格和沿海環(huán)境所迷惑了，確實便宜，只有1500一平方米，現(xiàn)在也就3500一平方米，當(dāng)時很多客戶去了后，發(fā)現(xiàn)周圍荒蕪一片，除了樓盤就是荒草，連道路都是坑坑洼洼的。售樓員怎么說？一年后肯定完善，要什么有什么。你現(xiàn)在去看看吧，夏天還好，有私家車開車去度假，開3個小時的車去買一個冰淇淋。到了冬天就完了，那就是一鬼城，比鄂爾多斯的新城還恐怖。人家鄂爾多斯新城雖然空置率超高，但是政府單位開始陸續(xù)搬過去了。你能讓W(xué)H的政府也搬去嗎？

我舉的這個例子是說區(qū)域環(huán)境的重要性。你買了房，就得住，就得生活，4大項缺一不可。

這是一個挑刺的好方式，你就以這4大項的不健全去挑刺，保準(zhǔn)讓售樓員瘋掉。她瘋了，你也沒責(zé)任，還不會被忽悠了。

再就是樓盤內(nèi)環(huán)境。什么是樓盤內(nèi)環(huán)境？我記得5年前我做的一個南京的項目。那個樓盤屬于老市區(qū)改造，如果是南京的朋友，應(yīng)該知道這個事情，樓盤很大，房子建得也漂亮，格局也好。四周設(shè)施一應(yīng)俱全，這是不是就沒毛??？有，而且多著呢。那塊地皮有問題，不長樹不長草，栽什么死什么。在樓盤入住之前，我當(dāng)時因為這個事情和老總干過，但是怎么解決呢？你不能讓住戶進來后，發(fā)現(xiàn)全是黃土地和水泥路吧，怎么辦？移植！把草皮和樹木先移植過來，等過了入住那段時間，住進來了再看，樹也死了，草也干了。你想走就走吧，反正錢你已經(jīng)交了。不走，那就待著唄。樓盤外面是夏天，綠樹蔥蔭，這里是一片撒哈拉。不起風(fēng)都有沙塵暴。

這就是樓盤內(nèi)的環(huán)境。其實在樓盤內(nèi)，很多花木啊，草皮啊，健身設(shè)施啊，大多都是些不成形的東西。所以，選樓盤，一定要注意，去看看這個草皮是新移植的，還是種上去的。樹木是糊弄的還是健康的。綠化率是不是真的夠分量，停車場是不是寬敞和方便，還有幼兒園啊，老年休閑娛樂室啊，這些人性化設(shè)施如何？

挑完臉蛋挑內(nèi)涵

前面說了區(qū)域環(huán)境與樓盤內(nèi)環(huán)境，下面，咱們來說一說房子里面的問題。

先問大家一個問題：“大家選房子的時候第一眼看的是什么？”答對了，就是格局。格局太重要了，吃哪睡哪，廁所在哪，廚房在哪，空間大不大等等，都是格局的問題。這就好比你第一次去相親，見一個女孩子，臉蛋好不好看很簡單，用眼一看就知道了。但是內(nèi)涵如何卻是需要慢慢接觸才能發(fā)現(xiàn)的，或者自己想法子去試探。

其實，挑一個房子，就等于在挑一個自己滿意的女人。不是你選中了這個女人，就是這個女人把你騙到手。格局是什么？就是室內(nèi)空間設(shè)計、朝向、通風(fēng)采光、以及景觀等。只要你有心或者明白，你就很能了解地產(chǎn)商的一些伎倆。

先說室內(nèi)空間設(shè)計。進門門廳如何，客廳寬敞不寬敞，采光如何，廚房在哪里，與餐廳之間的過道有沒有問題，衛(wèi)生間在哪里，是不是整體感覺舒適。首先有一個大忌，就是洗手間的門盡量不要對著進戶門。如今很多樓盤都是高層，室內(nèi)空間設(shè)計基本上都有問題，不是客廳太大，造成臥室太小，就是臥室太大，客廳快和洗手間差不多了。不是說設(shè)計師笨蛋，而是地產(chǎn)商在定方案的時候追求最大的建筑空間化造成的結(jié)果，建筑空間最大化，利益也就最大化了，你想一下，如今高層大多就一個單元，一層樓有5～10戶都是正常的，有人問，為什么只要一個單元啊，為什么不和以前多層住宅一樣，設(shè)幾個單元呢？因為這樣省錢，省空間：省電梯的錢，省電梯的空間。這些干嗎了，要么被房產(chǎn)商吞了，要么被利益更大化了。

當(dāng)一層樓出現(xiàn)5戶的時候，格局肯定不舒服，肯定有3個不合適的。只有一面朝南和朝東，畢竟有的戶型就是陰暗的，不采光的，不通風(fēng)的，客廳臥室廚房洗手間比例不協(xié)調(diào)的。這都是毛病，都可以拿出來和房產(chǎn)商說的，他們一般都是欺負(fù)不懂的，說什么這個設(shè)計方案是如今最流行的，國外最時尚的，可以怎么裝修怎么裝修。那都是扯淡。這是其一。

再說其二，如果你看的是現(xiàn)房，要留意的是房屋的建筑用料和裝修質(zhì)量。建筑用料現(xiàn)在一般有3種結(jié)構(gòu)：鋼混結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)。這個前面我已經(jīng)介紹過了。其實在這3種中，最好的建筑材料還是磚混結(jié)構(gòu)，但是如今的高層和大型樓盤都采用了框架結(jié)構(gòu)。沒辦法，一是省料，二是省人工，三是省事。

怎么了解房子的結(jié)構(gòu)？就是去用硬物敲擊。你聽著敲出來的聲音是“當(dāng)當(dāng)”的清脆聲，是鋼混結(jié)構(gòu)，“砰砰”的沉悶聲，是磚混結(jié)構(gòu)，“空空”的空洞聲，是框架結(jié)構(gòu)，框架結(jié)構(gòu)的分隔墻一般都是用空心水泥磚壘砌，說是隔音，其實是最不隔音的。

再說下裝修質(zhì)量。如今房子的銷售，很多都叫嚷著買房送精裝修，其實是不合算的。因為裝修的價格已經(jīng)給你加進去了，你花了錢卻不知道用的是什么材料。裝修一般指墻面、頂面、門窗和木制作4大項。墻面用乳膠漆或者墻紙，乳膠漆的價格差別很大，質(zhì)量就可見了。頂面是吊頂或者異形造型，用石膏板或者木材。門窗分手工制作和訂做兩種，買房送裝修的門窗一般是廠家生產(chǎn)的，質(zhì)量非常次。木制作就是電視柜啊衣柜啊，等等，這些也很重要。差的木工板30元一張，好的木工板300元左右。價格的差別就在于材料是否環(huán)保，環(huán)保的兩個因素是甲醛和苯。這個地方一定要弄明白，茲事體大，與命有關(guān)啊。如今的白血病和癌癥大多是由這兩個玩意兒引起的。

所以我不建議大家買那種送裝修的房子，還是自己裝了放心。建議買毛胚房，一是可以自己用心去弄屬于自己的家，因為送的那種裝修風(fēng)格基本上都是幾個模版，沒意思得很。二是在裝修時，可以自己選擇材料，如果對生命負(fù)責(zé)的話，還是多花錢買好材料。畢竟那是你要住上幾十年的地方。

最后，再提醒一下，選房的時候，不要晴天看了就好了，還要在陰天或者下雨的時候去看一次。北京的朋友，如果你不急，那就下雪了再去看一次。