| 如果投資性房地產(chǎn)發(fā)生減值，計(jì)提的減值準(zhǔn)備也應(yīng)一并結(jié)轉(zhuǎn)?！ 〔捎霉蕛r(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí)，如果以前未發(fā)生轉(zhuǎn)換，單純的從投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)，按照準(zhǔn)則規(guī)定，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的入賬價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益，借記“固定資產(chǎn)”、“無(wú)形資產(chǎn)”等，貸記“投資性房地產(chǎn)”、借記或貸記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”?！ 〉侨绻怯善渌Y產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的差額已計(jì)入其他資本公積，在該投資性房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)回其他資產(chǎn)時(shí)，原計(jì)入其他資本公積如何處理，準(zhǔn)則并未詳盡說(shuō)明，下面就此問(wèn)題給出一些處理建議： 建議一：將原計(jì)入其他資本公積的金額轉(zhuǎn)入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”?！ ∵@樣操作符合準(zhǔn)則的規(guī)定，轉(zhuǎn)回的其他資產(chǎn)按照轉(zhuǎn)回日公允價(jià)值計(jì)量，轉(zhuǎn)回日公允價(jià)值與其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)前賬面價(jià)值的差額全額確認(rèn)為公允價(jià)值變動(dòng)損益?！ 〉瞧渌Y產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，再轉(zhuǎn)回其他資產(chǎn)，相當(dāng)于其他資產(chǎn)的性質(zhì)未變，但確認(rèn)公允價(jià)值變動(dòng)損益，這一點(diǎn)不太符合資產(chǎn)的處理方式，一般的資產(chǎn)都是按照歷史成本計(jì)量，不會(huì)因?yàn)楣蕛r(jià)值的變動(dòng)而改變資產(chǎn)的成本?！ ±纾?0×１年１月１日，甲公司將自用辦公樓開(kāi)始對(duì)外出租，賺取租金收入，該辦公樓停止自用，開(kāi)始對(duì)外出租起轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，賬面價(jià)值35000萬(wàn)，公允價(jià)值38000萬(wàn)，甲公司對(duì)出租的辦公樓采用公允價(jià)值模式計(jì)量，因此形成投資性房地產(chǎn)38000萬(wàn)，其他資本公積3000萬(wàn)?！ ⊥?0×1年12月31日，甲公司決定將該辦公樓收回，停止對(duì)外租賃，開(kāi)始自用，自此投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值為40000萬(wàn)，因此確認(rèn)固定資產(chǎn)40000萬(wàn)，公允價(jià)值變動(dòng)損益2000萬(wàn)，同時(shí)其他資本公積3000萬(wàn)轉(zhuǎn)為公允價(jià)值變動(dòng)損益?！ ∵@樣處理的結(jié)果就是，自用房地產(chǎn)這項(xiàng)固定資產(chǎn)年初賬面價(jià)值35000萬(wàn)，年末賬面價(jià)值40000萬(wàn)，確認(rèn)了公允價(jià)值變動(dòng)損益5000萬(wàn)。這樣的處理方式會(huì)使企業(yè)資產(chǎn)總額和企業(yè)利潤(rùn)增加，有些企業(yè)會(huì)利用此種處理方法來(lái)操縱企業(yè)利潤(rùn)。當(dāng)我們對(duì)這種企業(yè)進(jìn)行投資的時(shí)候，應(yīng)該考慮到因?yàn)橘Y產(chǎn)轉(zhuǎn)換帶來(lái)的資產(chǎn)總額增加和利潤(rùn)增加，對(duì)投資企業(yè)進(jìn)行考核時(shí)，應(yīng)該剔除這部分因?yàn)橘Y產(chǎn)轉(zhuǎn)換帶來(lái)的利潤(rùn)增加部分，來(lái)評(píng)估被投資企業(yè)的真實(shí)利潤(rùn)水平。因?yàn)橘Y產(chǎn)轉(zhuǎn)換帶來(lái)的利潤(rùn)增加可以看成是一種虛增的利潤(rùn)，資產(chǎn)還是那個(gè)資產(chǎn)，房子還是那個(gè)房子，沒(méi)有發(fā)生什么變化，只是因?yàn)檗D(zhuǎn)換成投資性房地產(chǎn)，又轉(zhuǎn)回固定資產(chǎn)，采用了公允價(jià)值計(jì)量模式，才使得資產(chǎn)總額增加和利潤(rùn)增加?！ 〗ㄗh二：原計(jì)入其他資本公積的金額不予調(diào)整。 即在投資性房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)回自用房地產(chǎn)時(shí)，原計(jì)入其他資本公積的金額不予調(diào)整，這樣處理的結(jié)果是：其他資本公積的金額將永久存在，這樣操作與其他資本公積的性質(zhì)不符?！ ∪砸约坠緸槔?，20×1年12月31日，甲公司決定將該辦公樓收回，停止對(duì)外租賃，開(kāi)始自用，自此投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值為40000萬(wàn)元，此時(shí)只確認(rèn)固定資產(chǎn)40000萬(wàn)元，公允價(jià)值變動(dòng)損益2000萬(wàn)元?！ ∽詈螅杂梅康禺a(chǎn)這項(xiàng)固定資產(chǎn)年初賬面價(jià)值35000萬(wàn)，年末賬面價(jià)值40000萬(wàn)，確認(rèn)了公允價(jià)值變動(dòng)損益2000萬(wàn)，資本公積－其他資本公積余額3000萬(wàn)元?！ 「鶕?jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，其他資本公積，是指股本溢價(jià)(或資本溢價(jià))項(xiàng)目以外所形成的資本公積。其中主要包括直接計(jì)入所有者權(quán)益的利得和損失。直接計(jì)入所有者權(quán)益的利得和損失由多種事項(xiàng)引起，存貨或自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)是其中的一種，當(dāng)該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)處置時(shí)，因轉(zhuǎn)換計(jì)入資本公積的部分應(yīng)轉(zhuǎn)入當(dāng)期的其他業(yè)務(wù)收入，借記“資本公積－其他資本公積”，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”。因此，當(dāng)投資性房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)回自用房產(chǎn)時(shí)，按照投資性房地產(chǎn)處置的規(guī)定，處置該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)轉(zhuǎn)銷(xiāo)與其相關(guān)的其他資本公積，因此自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)形成的其他資本公積應(yīng)轉(zhuǎn)出?！ 〗ㄗh三：投資性房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)回其他資產(chǎn)時(shí)，按照轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)前的價(jià)值計(jì)量，已計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益或者資本公積－其他資本公積的部分沖銷(xiāo)?！ ?zhǔn)則可以規(guī)定由其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)后，必須在一定時(shí)間以后才能再轉(zhuǎn)回其他資產(chǎn)，或者規(guī)定在同一個(gè)會(huì)計(jì)年度，其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，再轉(zhuǎn)回其他資產(chǎn)時(shí)，按照資產(chǎn)未轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)前的價(jià)值計(jì)量?！ ∪砸约坠緸槔?，20×1年12月31日，甲公司決定將該辦公樓收回，停止對(duì)外租賃，開(kāi)始自用，自此投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值為40000萬(wàn)元，此時(shí)只確認(rèn)固定資產(chǎn)35000萬(wàn)元，沖減原形成的資本公積3000萬(wàn)元，并補(bǔ)提當(dāng)年的折舊?！ ∵@樣的處理能夠體現(xiàn)資產(chǎn)的原本的價(jià)值，但是不符合投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的規(guī)定?！ 】傊捎靡陨先魏我环N處理資本公積的建議都有一定的道理，但都存在不足，因此此種情況的會(huì)計(jì)處理方式還需做進(jìn)一步的探討。在過(guò)去這些年，房地產(chǎn)行業(yè)在解決居民住房問(wèn)題、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、解決就業(yè)等方面發(fā)揮了重要作用。但房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展的同時(shí)，我們必須重視其賬務(wù)處理方式，避免泡沫經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的發(fā)生，以便使這個(gè)行業(yè)能夠健康地發(fā)展。 |
|
|
來(lái)自： jade lily > 《會(huì)計(jì)》
