戶口動(dòng)遷通知書。記者 朱福林 攝

　　二手房交易過(guò)程中，賣方的居民戶口遲遲不遷出，導(dǎo)致買方戶口無(wú)法遷入，這些“戶口老賴”此前由于法律規(guī)定的缺失而遲遲無(wú)法解決。昨日，記者從南京市相關(guān)部門了解到，南京市已經(jīng)出臺(tái)了“二手房交易過(guò)程中戶籍關(guān)系辦理的指導(dǎo)意見(jiàn)”，對(duì)于遲遲不遷出戶口的“戶口老賴”，已經(jīng)可以實(shí)施強(qiáng)制遷出。

　　案例

　　遭遇“戶口老賴”，買房四年落不了戶

　　在南京新街口工作的石先生，2007年底在新街口購(gòu)買了一套二手房。 這套二手房50平方米，總價(jià)36萬(wàn)元。在南京求學(xué)四年，工作后能夠擁有一套自己的房子，石先生很是高興。不過(guò)，房子買到手至今，賣方的戶口一直沒(méi)有遷出去，四年來(lái)他多次和賣方交涉均無(wú)結(jié)果，以至于房子買了四年，石先生的戶口仍然遲遲遷不進(jìn)來(lái)。

　　“當(dāng)時(shí)對(duì)遷戶口的事情也不是很了解。”石先生向記者表示，當(dāng)時(shí)在交易二手房的時(shí)候，他也發(fā)現(xiàn)賣方的戶口還在這套房子里，當(dāng)時(shí)和賣方作了約定，一方面扣留了2000元房款作為尾款，另外一方面也讓賣方出具了一份書面承諾，大意為二手房中的戶口將在兩證辦妥的同時(shí)給予遷出?！拔耶?dāng)時(shí)已經(jīng)算比較謹(jǐn)慎了?！笔壬貞浾f(shuō)，有了尾款和書面承諾的保障，他當(dāng)時(shí)也沒(méi)想到賣方戶口會(huì)成為困擾他四年的問(wèn)題。

　　“四年里不知道催過(guò)多少次了，一開(kāi)始還找一堆借口，后來(lái)干脆就換號(hào)碼了?！笔壬貞浾f(shuō)，房子過(guò)戶之后，他找到賣方要求其把戶口遷出去，一開(kāi)始得到的答復(fù)是正在辦，后來(lái)得到的答復(fù)是人不在南京，最后賣方干脆就不接他的電話。石先生曾經(jīng)向派出所做過(guò)咨詢，當(dāng)時(shí)派出所給他的回答是他們也沒(méi)辦法，只能幫助勸說(shuō)。由于賣方戶口一直沒(méi)有遷出，石先生的戶口就一直沒(méi)辦法遷入。房子買了四年了，石先生一直還是南京的集體戶口。

　　買房落不了戶，孩子上學(xué)成難題

　　“因戶口問(wèn)題導(dǎo)致的糾紛，在二手房買賣糾紛中占到了兩三成?！蹦暇┓慨a(chǎn)部門相關(guān)人士向記者表示，不少二手房買賣雙方在戶口問(wèn)題上發(fā)生糾紛，給孩子落戶口、上學(xué)等帶來(lái)困難。

　　記者從南京一家中介公司了解到，他們經(jīng)手的一位客戶的經(jīng)歷，就很典型。這位購(gòu)房者2007年9月在白下區(qū)購(gòu)買了一套某重點(diǎn)小學(xué)的學(xué)區(qū)房。根據(jù)這所學(xué)校的規(guī)定，戶口遷入學(xué)區(qū)房滿3年，才能就近上學(xué)。為此，考慮到孩子的上學(xué)年齡，這位客戶必須在2008年9月前將戶口遷入這套學(xué)區(qū)房，才能滿足3年的戶口要求，孩子才可以上學(xué)。

　　在交易過(guò)程中，中介公司特意提醒戶口問(wèn)題，并在合同中約定了具體戶口遷出時(shí)間。簽約后，買方支付了全部房款，但是賣方卻遲遲不將戶口遷走。2008年初，買方將賣方告上法院，要求對(duì)方盡快遷出戶口。最終，在法院的調(diào)解下，賣方再次做出了遷出戶口的承諾，并約定每拖延一天遷出戶口，便賠償買方100元。然而，到了2008年12月份，賣方仍然未將戶口遷出。買方再次將賣方告上法院，最終買方獲得了一萬(wàn)元的賠償金，但是孩子上學(xué)的事情卻被耽擱了。

　　應(yīng)對(duì)

　　“戶口老賴”是全國(guó)性問(wèn)題

　　今年1月24日，南京市市長(zhǎng)信箱里收到了一封市民來(lái)信，反應(yīng)的就是二手房買賣過(guò)程中的戶口問(wèn)題。在這封市民來(lái)信中，寫信的市民表示二手房交易過(guò)程中，沒(méi)有任何部門會(huì)檢查賣方的戶口是否遷走。即便通過(guò)正規(guī)中介公司，在買賣合約上約定具體的戶口遷出時(shí)間，但是如果賣方逾期沒(méi)有遷出，即便是法院也無(wú)法強(qiáng)制把賣方的戶口遷走。這位市民表示，戶口問(wèn)題關(guān)系到小孩能否落戶，能否上幼兒園、上小學(xué)?？墒欠ㄔ翰荒軓?qiáng)制遷戶口，公安戶籍管理處也無(wú)法解決，導(dǎo)致買房人非常痛苦。

　　當(dāng)時(shí)，南京市政府法制辦給予的回復(fù)是：這是一個(gè)在全國(guó)帶有普遍性的問(wèn)題，只有我國(guó)戶籍制度改革到位后才有可能徹底解決。在實(shí)際操作過(guò)程中，為了防止類似的戶口糾紛，買方必須預(yù)先調(diào)查核實(shí)，并在買賣合同中設(shè)定戶口遷移條款和違約救濟(jì)條款。

　　4月底起可強(qiáng)遷“戶口老賴”

　　除了買方小心翼翼地防范，難道就沒(méi)有可以對(duì)付“戶口老賴”的辦法嗎？昨日，記者從南京市相關(guān)部門獲悉，南京不久前出臺(tái)了一項(xiàng)政策，公安部門可以對(duì)“戶口老賴”實(shí)施強(qiáng)制遷出。

　　據(jù)了解，在今年4月底，南京市公安局戶政處已出臺(tái)了“二手房交易過(guò)程中戶籍關(guān)系辦理的指導(dǎo)意見(jiàn)”?！爸笇?dǎo)意見(jiàn)”的核心是：二手房交易過(guò)程中，如原房主戶口一直不肯遷出，新房主可向轄區(qū)派出所提出申請(qǐng)辦理戶口遷入；經(jīng)審核房產(chǎn)證、房屋買賣合同等相關(guān)證明材料合格后，派出所便可啟動(dòng)戶口強(qiáng)遷程序，對(duì)賣家的戶口進(jìn)行強(qiáng)制遷出。

　　上述案例中遭遇“戶口老賴”，買房四年未能遷入戶口的石先生。近日已經(jīng)向所在轄區(qū)派出所提出申請(qǐng)，派出所在核實(shí)情況后，啟動(dòng)了強(qiáng)遷程序，向賣方下達(dá)了《戶口動(dòng)遷告知書》。記者在這份《戶口動(dòng)遷告知書》里看到，賣方被明確告知，其戶口所在地房屋權(quán)屬已經(jīng)變更，須將戶口遷至其他合法固定住所或直系親屬處，符合社區(qū)（村）托管戶條件，可申請(qǐng)社區(qū)（村）托管戶。自接到告知書之日起15日內(nèi)，如不將戶口遷走，公安機(jī)關(guān)將依法把戶口遷至社區(qū)（村）托管戶。

　　提醒

　　二手房交易時(shí)宜設(shè)定違約金和尾款

　　“現(xiàn)在可以強(qiáng)遷，但是不能依靠強(qiáng)遷?！苯K鐘山明鏡律師事務(wù)所的蔣德軍律師表示，購(gòu)房者在進(jìn)行二手房交易的時(shí)候，最好的辦法是在交易過(guò)程中就重視戶口問(wèn)題，可以通過(guò)設(shè)定違約金和尾款的方式，防止“戶口老賴”的出現(xiàn)。

　　蔣德軍律師表示，二手房交易時(shí)一定要求中介公司或者賣家，提供詳盡的房屋信息。在戶口問(wèn)題上，則是要確定這套二手房是不是空戶，如果不是空戶，需要對(duì)原有戶口的遷出期限、地點(diǎn)做詳細(xì)約定。此外，還應(yīng)該在二手房買賣合同中明確戶口遷出問(wèn)題的違約責(zé)任，以確保發(fā)生糾紛后可以獲得相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，甚至可以解除合同，要求退房。

　　此外，還可以通過(guò)保留一部分尾款的辦法，對(duì)賣方遷出戶口造成約束。等到賣房人遷出戶口后，買方才將尾款付清?？傊?，在買房前做好戶口方面的規(guī)劃，才能盡可能避免在買房后發(fā)生糾紛。