房地產(chǎn)商商品房業(yè)主

一瓢若水 2012-04-13

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房地產(chǎn)商商品房業(yè)主

商品房交付條件是明確的、強制性的基本如下：
在國務(wù)院頒布的行政法規(guī)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第十七條明確規(guī)定：　房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。
　　房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗收申請。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當自收到竣工驗收申請之日起 30日內(nèi)，對涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進行驗收。
　　《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》（國務(wù)院頒布的行政法規(guī)）
第十六條第一款規(guī)定：“建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報告后，應(yīng)當組織設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進行竣工驗收。”第四十九條規(guī)定：“建設(shè)單位應(yīng)當自建設(shè)工程竣工驗收合格之日起１５日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗收報告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案。”
《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（全國人大頒布的法律）
第二十六條　房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計、施工，必須符合國家的有關(guān)標準和規(guī)范。房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用。
《商品房銷售管理辦法》（建設(shè)部頒布的部門規(guī)章）
第三十條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當承擔(dān)違約責(zé)任。
　　因不可抗力或者當事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當及時告知買受人。
第四十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將未組織竣工驗收、驗收不合格或者對不合格按合格驗收的商品房擅自交付使用的，按照《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》的規(guī)定處罰。
《中華人民共和國建筑法》
第六十一條　交付竣工驗收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標準，有完整的工程技術(shù)經(jīng)濟資料和經(jīng)簽署的工程保修書，并具備國家規(guī)定的其他竣工條件。建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。
綜合以上法律、法規(guī)，我的結(jié)論是：商品房的交付條件是通過綜合驗收（房地產(chǎn)開發(fā)主管部門），并取得相關(guān)證明文件（已在當?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門辦理了工程竣工驗收備案手續(xù)）。商品房必須經(jīng)綜合驗收合格方可交付使用，無法想象如果商品房在規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)方面不合格就交付使用的話，購房者使用該房將有什么樣安全或其他（比如不符合規(guī)劃部門的規(guī)劃而可能強制拆除）隱患。

開發(fā)商自行約定的交付條件是否合法。

商品房的交付條件是國家行政法規(guī)明確規(guī)定的，之所以國家要對商品房交付的條件作明確具體的規(guī)定，首先，商品房是大宗的商品，許多買受人一生就是買一套房，對商品房的交付條件作明確具體的規(guī)定是保護最廣大人民的利益（生命和財產(chǎn)安全）；其次，在《合同法》第52條第五項規(guī)定：違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效。因此：商品房必須進行綜合驗收或分期綜合驗收方可交付使用。商品房的交付條件行政法規(guī)就此已有明確的規(guī)定，意義在于維護房地產(chǎn)市場的交易秩序和規(guī)范開發(fā)商的行為，保護購房人的權(quán)利，開發(fā)商是不能通過合同的約定來規(guī)避國家對整個行業(yè)市場的管理準則。開發(fā)商在合同中與商品房的買受人雙方約定的交房條件的部分是屬于無效的，但是其他部分只要不違法就不影響其效力。

在不具備交付條件下開發(fā)商通知交房的法律問題

商品房糾紛中，開發(fā)商在不具備交付條件，為了逃避遲延交付的違約責(zé)任，便在合同約定的交付期限內(nèi)通知購房人辦理交付手續(xù)。
針對該類問題，全國目前還沒有統(tǒng)一的觀點。根據(jù)《合同法》和《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》，商品房應(yīng)當竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。而在《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條規(guī)定“對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外”。
這樣法律、行政法規(guī)和司法解釋就存在相互矛盾的情況，比如開發(fā)商將沒有經(jīng)驗收合格的商品房交付給購房人，購房人又占有使用該房的話，開發(fā)商要不要承擔(dān)逾期違約的問題呢？
將沒有經(jīng)驗收合格的商品房交付給購房人應(yīng)當是無效交付，開發(fā)商應(yīng)當承擔(dān)逾期違約責(zé)任。因為商品房交付的條件是法定的、嚴格的、強制性的，國家之所以制定這樣的標準，是保障購房人的權(quán)益，維護房地產(chǎn)市場的長遠、健康的發(fā)展。即使購房人同意降低商品房的交付標準而收樓，這是一種對合同的補充約定或者變更，而這種補充約定或者變更因為違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定而無效。

逾期交付商品房的違約金計算問題

違約金的數(shù)額，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條規(guī)定：“商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準確定。”也就是說，違約金的數(shù)額由雙方當事人自行約定，在沒有約定時，則適用本條之規(guī)定。但在約定了違約金數(shù)額的情況下，則需要同時考慮《解釋》第十六條的規(guī)定：“當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當以違約金超過造成的損失３０％為標準適當減少；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應(yīng)當以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。”
但是由于對開發(fā)商在不具備交付條件下將房屋交付給購房人的司法實踐中，全國還沒有形成統(tǒng)一的審判意見，建議：購房人在開發(fā)商交付房屋時，不必盲目跟著開發(fā)商的鼻子走，叫簽名就簽名，到頭來損失的是自己的合法的權(quán)益。收樓時要求開發(fā)商出具《××市房屋建設(shè)工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案證書》和《商品房入住許可證》。<<住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。