2011年7月，株洲市規(guī)劃局組織房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)前往上海、蘇州等城市，專題考察學(xué)習(xí)其城市規(guī)劃與建設(shè)方面的經(jīng)驗(yàn)。在蘇州工業(yè)園區(qū)，我們對(duì)其中的鄰里中心進(jìn)行了反復(fù)觀摩，并有一番感觸。

鄰里中心在中國

1996年，蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè)了第一個(gè)鄰里中心。這是鄰里中心建設(shè)在我國的首次嘗試。該鄰里中心規(guī)劃建筑面積18000平方米，覆蓋約4000套住宅。目前，蘇州工業(yè)園區(qū)已運(yùn)營(yíng)有湖東、玲瓏、翰林、新城、貴都、師惠、沁苑、方洲8座鄰里中心，總投入近5.3億元，總建筑面積超過16萬平米。鄰里中心作為集商業(yè)、文化、體育、衛(wèi)生、教育等于一體的“居住區(qū)商業(yè)中心”，圍繞12項(xiàng)居住配套功能，從“油鹽醬醋茶”到“衣食住行閑”，為百姓提供一站式的服務(wù)。蘇州工業(yè)園區(qū)鄰里中心發(fā)展有限公司成立于1997年11月，公司在開發(fā)、運(yùn)營(yíng)等方面形成了中國式“鄰里中心”完整、獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)理念，商業(yè)和公益項(xiàng)目有機(jī)結(jié)合。蘇州工業(yè)園區(qū)的鄰里中心，不僅較好地滿足了居民的日常生活需要，完善了園區(qū)商業(yè)功能布局，也為中國新型商業(yè)服務(wù)模式的改革與發(fā)展做出了探索、積累了經(jīng)驗(yàn)。

蘇州工業(yè)園區(qū)“鄰里中心”模式越來越受到關(guān)注。目前，國內(nèi)已有天津、福建廈門、內(nèi)蒙古通遼、青海西寧、云南昆明、浙江溫州、江蘇南京、揚(yáng)州等多個(gè)省市通過特許加盟的形式建設(shè)了鄰里中心。

鄰里中心發(fā)展沿革

1929年，美國社會(huì)學(xué)家C.A.佩里首先提出“鄰里單位”概念。鄰里單位的規(guī)模以小學(xué)生不穿越交通干道為原則。鄰里單位內(nèi)配置商店、教堂、圖書館和公共中心。1933年，《雅典憲章》把“鄰里單位”原則作為居住區(qū)規(guī)劃的基本思想。至上世紀(jì)60年代，鄰里單位理論逐漸發(fā)展為社區(qū)規(guī)劃理論，根據(jù)錯(cuò)綜復(fù)雜的社會(huì)生活內(nèi)容將住宅區(qū)作為社會(huì)單位加以全面規(guī)劃。新加坡“鄰里中心”的思想就是來源于“鄰里單位”理論，但又在其基礎(chǔ)上密切結(jié)合城市社區(qū)的特點(diǎn)和時(shí)代發(fā)展的需要。

新加坡的鄰里中心

新加坡鄰里中心是指分布于政府組屋區(qū)內(nèi)，為居民提供生活配套服務(wù)的設(shè)施，主要功能為商用物業(yè)。

新加坡建屋發(fā)展局成立初期，鄰里中心的建設(shè)并無規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)，店屋主要是分配給受遷置計(jì)劃影響的店主。許多商店都建在組屋樓下。1960年代后期，根據(jù)不同層次的需求建設(shè)不同組合的商店。1989年開始，在組屋區(qū)劃出地段讓私人興建購物與娛樂中心，以更好的迎合民眾的需求。1991年開始，建屋發(fā)展局集多年實(shí)踐之經(jīng)驗(yàn)，推行新模式的鄰里中心，這些新鄰里中心均為獨(dú)立式建筑，從而提高了組屋住戶的生活質(zhì)量。

鄰里中心與組屋的比例、內(nèi)部的必備功能、商店組合、商品檔次都有周密規(guī)劃。目前，基本上是6000—8000套住戶配套建設(shè)一個(gè)鄰里中心。鄰里中心以經(jīng)營(yíng)中檔商品為主，商店組合為：普通日常商品商店、診療所、餐館和小販中心。一個(gè)典型的鄰里中心設(shè)置35個(gè)商店2個(gè)食閣、1個(gè)超級(jí)市場(chǎng)、1個(gè)菜市場(chǎng)、1—2臺(tái)自動(dòng)提款機(jī)。必備功能有：診療所及牙醫(yī)、面包店、文具店、中西藥行、托兒所、服裝店、眼鏡店、理發(fā)店、家庭用品、書局、家庭娛樂中心。

新加坡鄰里中心為社區(qū)居民提供教育、文化、生活福利等服務(wù)，大力推行政府所提倡的價(jià)值觀。同時(shí)，由于有著確定的市場(chǎng)，鄰里中心不斷完善商業(yè)組合，取得了一定的經(jīng)濟(jì)效益，并妥善分擔(dān)了城市第三產(chǎn)業(yè)的就業(yè)壓力。

鄰里中心的借鑒意義

我國八、九十年代的很多住宅開發(fā)項(xiàng)目往往忽略公共設(shè)施配套，既不利于百姓的日常生活，也損失了應(yīng)得的商機(jī)。隨著我國城市化的迅速推進(jìn)，眾多新建住區(qū)的日常管理正在日益引發(fā)人們重視。有關(guān)部門正在嘗試，將城市住區(qū)管理中的許多政府行為，轉(zhuǎn)變?yōu)榘船F(xiàn)代居住社區(qū)要求進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的群眾自治行為。這就對(duì)社區(qū)公共設(shè)施配套提出了空間上的新要求。相應(yīng)的居住區(qū)公共設(shè)施配置規(guī)劃也面臨新的挑戰(zhàn)。

對(duì)照我國目前人居規(guī)劃建設(shè)的實(shí)際情況，新加坡鄰里中心在規(guī)劃建設(shè)中有如下幾點(diǎn)值得我們借鑒：

其一，提供社區(qū)公共活動(dòng)空間，提高社區(qū)凝聚力，逐步形成鄰里和諧、守望相助的東方社區(qū)文化，構(gòu)成城市文化的基本單元。

其二，以政府行為制定規(guī)劃和審批設(shè)計(jì)，以企業(yè)行為組織住宅開發(fā)的配套建設(shè)。

其三，規(guī)劃界定鄰里中心的服務(wù)范圍，其布局更體現(xiàn)出充分利用土地，各項(xiàng)設(shè)施集中統(tǒng)一安排、精心設(shè)計(jì)的思想。

當(dāng)前，多數(shù)居住小區(qū)習(xí)慣于將商業(yè)設(shè)施沿入口道路乃至城市道路兩側(cè)展開，而公共設(shè)施偏居一角，難以形成統(tǒng)一的人居公共活動(dòng)中心。這種情況應(yīng)該引起規(guī)劃部門的重視，新加坡在這方面較為成功的操作很值得我們借鑒。

但借鑒國外的經(jīng)驗(yàn)一定要結(jié)合我國的國情。我國山地城市眾多，居住區(qū)規(guī)劃應(yīng)以結(jié)合地形特征為主，公共設(shè)施的配置是否一定要集中于一點(diǎn)？如果采用鄰里中心的概念，服務(wù)半徑怎么定，還值得推敲。

新加坡大眾住宅區(qū)和鄰里中心因此都不設(shè)圍墻，鄰里中心的交通組織和建筑空間安排選擇敞開式。我國大多數(shù)城市居民區(qū)還設(shè)置圍墻封閉式管理。這樣人為拉大了住宅樓到公共設(shè)施的距離。這是要在居住區(qū)規(guī)劃中必須正視的一個(gè)問題。

鄰里中心是應(yīng)居民的需要而產(chǎn)生的，否則沒有生命力。如果社區(qū)靠近市中心，也就沒有設(shè)置鄰里中心的必要。新加坡在組屋開發(fā)中一般是先建住宅，預(yù)留鄰里中心用地。在居民入住達(dá)至相當(dāng)?shù)囊?guī)模以后再基于居民的實(shí)際需要建成鄰里中心。

我國絕大多數(shù)中、小城市和農(nóng)村都是以多層、低層住宅為主，占地空間較新加坡的高層更為廣大。所以，如有條件設(shè)置鄰里中心，則首先其對(duì)應(yīng)的居住規(guī)模層次結(jié)構(gòu)要有所區(qū)別，其次服務(wù)半徑略需擴(kuò)大，而設(shè)施的用地和建設(shè)規(guī)模對(duì)應(yīng)居住用地規(guī)模的比例則以稍加縮小為宜。

（作者是經(jīng)濟(jì)學(xué)博士、高級(jí)經(jīng)濟(jì)師、市發(fā)展改革研究中心客座研究員）