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隨著房產(chǎn)市場(chǎng)的火爆，越來(lái)越多的人前來(lái)公證處辦理委托出售房產(chǎn)的委托公證，而且大家都認(rèn)為，做過(guò)委托公證就萬(wàn)無(wú)一失，就沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)了，其實(shí)不然。 目前的委托公證中，除了一部分是親屬朋友之間的委托之外，還有一部分是賣家委托買家出售房產(chǎn)。在后一種委托中，買家不需要將房產(chǎn)過(guò)戶至自己名下，只需要賣家辦理一份委托買家出售房產(chǎn)的委托公證書(shū)交給買家，等買家找到下一個(gè)買家時(shí)，就可以直接交易，逃避了一次稅費(fèi)。而買家往往是在賣家委托其出售房產(chǎn)時(shí)就交清了房款，賣家收到房款后便認(rèn)為該房產(chǎn)與其再無(wú)關(guān)系；買家拿到房地產(chǎn)證和委托書(shū)公證書(shū)后便認(rèn)為他是房產(chǎn)的合法所有者，就可以隨意處置該房產(chǎn)，總之，買賣雙方均認(rèn)為自此兩不相欠。但是，委托公證并不是保證，有其局限性和風(fēng)險(xiǎn)性。 根據(jù)法律規(guī)定，委托行為是委托人基于對(duì)受托人的信任，單方面作出的授權(quán)行為，受托人可以在委托人的授權(quán)范圍內(nèi)代委托人辦理有關(guān)事項(xiàng)，相應(yīng)的法律后果由委托人承擔(dān)。而根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，房產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓必須依法登記，未經(jīng)登記的不發(fā)生效力，所以委托公證僅僅是證明委托方的委托行為，并不能證明房產(chǎn)買賣關(guān)系，更不能替代房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。如果簡(jiǎn)單地將委托公證代替房產(chǎn)過(guò)戶，將會(huì)帶來(lái)很大的風(fēng)險(xiǎn)。 對(duì)于買家來(lái)說(shuō)，主要有以下風(fēng)險(xiǎn)：首先，委托行為是單方行為，委托人可以隨時(shí)單方面撤銷委托，如若委托人（即賣方）在收到房款后撤銷委托，這時(shí)受托人（即買方）的利益將毫無(wú)保障。其次，委托人可以向房產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)房產(chǎn)證掛失，這時(shí)受托人雖然持有房產(chǎn)證，但卻無(wú)法出售該房產(chǎn)，相反，委托人在掛失期滿后，可以重新領(lǐng)取房產(chǎn)證，并將之出售。再次，房產(chǎn)這類不動(dòng)產(chǎn)的變更以登記為準(zhǔn)，盡管買家持有房產(chǎn)證和公證書(shū)，但房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)還是歸屬于委托人，一旦委托人由于欠債被法院強(qiáng)制執(zhí)行時(shí)，該房產(chǎn)將成為被執(zhí)行標(biāo)的；或者委托人突然死亡，該房產(chǎn)將會(huì)成為其遺產(chǎn)，將由其繼承人繼承。所有這些情況，都會(huì)導(dǎo)致買家的風(fēng)險(xiǎn)。 而對(duì)于賣家來(lái)說(shuō)，也并不是高枕無(wú)憂，也存在著風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)橘I家充當(dāng)?shù)氖鞘芡腥说慕巧湓谑跈?quán)范圍內(nèi)所作出的行為均由賣家承擔(dān)，如果在房產(chǎn)買賣過(guò)程中出現(xiàn)糾紛，自然也由賣家承擔(dān)。比如，買家再次出售房產(chǎn)時(shí)，約定了定金條款，但是后來(lái)又反悔不愿意出售，這時(shí)下一個(gè)買家就可以直接起訴賣家，賣家就必須退還雙倍定金，或者約定了其他違約條款，賣家也必須承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。 所以，房產(chǎn)買賣必須辦理過(guò)戶登記手續(xù)，切不可貪圖小便宜，最終承擔(dān)很大的風(fēng)險(xiǎn)，到時(shí)候就追悔莫及了。 |
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