口述：牛先生年齡：42歲職業(yè)：私企老板持有物業(yè)：1套別墅、1套公寓、2套商鋪投資心得：放長線，釣大魚梨子的味道如何，要品嘗之后才知道。投資商鋪之前，就有很多朋友告訴我：投資商業(yè)地產(chǎn)最好“放長線”。后來自己買了商鋪之后，我才真正體會(huì)到了其中的含義。

2002年，我辭職下海經(jīng)商。幾年后，當(dāng)手里積攢了一筆不小的積蓄后，如何理財(cái)自然就成為我和妻子經(jīng)常交流的話題。我們都不太愿意去嘗試股票、基金等投資方式，因此賺來的錢除了擴(kuò)充公司業(yè)務(wù)外，相對(duì)穩(wěn)定的房地產(chǎn)就成為我們心儀的投資目標(biāo)。當(dāng)時(shí)，我們已經(jīng)擁有了1套公寓和一套疊加別墅，短期內(nèi)不想再購買住宅類物業(yè)。受到朋友們“一鋪養(yǎng)三代”觀念的影響，我們就產(chǎn)生了購買商鋪的想法。2006年，我們?cè)谀承陆ㄉ虉?chǎng)內(nèi)全款買了一間商鋪，該商鋪位于一樓，靠近馬路口，位置相當(dāng)不錯(cuò)。

然而，交房后，商場(chǎng)的人氣一直不太旺盛。原因是，在其不遠(yuǎn)處有一條商業(yè)街，把區(qū)域內(nèi)大部分的消費(fèi)需求都吸引過去了。我的鋪?zhàn)与m然租了出去，但經(jīng)營不善，租客前后換了好幾茬。期間，租客退租、重新招租等過程，讓我感到心力交瘁，也沒賺到多少租金，就這樣拖了兩年后，我的公司經(jīng)營遇到了困境，急需一筆資金周轉(zhuǎn)。妻子說：“把這套商鋪賣掉吧，反正也不是什么旺鋪。 ”我打聽了一下，商鋪轉(zhuǎn)手需要繳納一筆不少的稅費(fèi)，于是便打消了這個(gè)念頭。為了籌集資金讓公司重上軌道，我把剛買到手不久的新車賣了，又把名下的疊加別墅抵押出去，獲得了一筆貸款，終于勉強(qiáng)度過了難關(guān)。

又過了一年，區(qū)域內(nèi)傳出了商業(yè)街要拆遷的消息，接著，不少商戶陸續(xù)往旁邊的商場(chǎng)內(nèi)轉(zhuǎn)移，商場(chǎng)租金行情也開始水漲船高。由于我的鋪?zhàn)游恢帽容^好，租金上漲的幅度也比較大。另外，還有幾個(gè)商家向我表達(dá)了購買意向，當(dāng)然一一被我拒絕了。事實(shí)上，此時(shí)商鋪的市場(chǎng)價(jià)和我當(dāng)初購買價(jià)相比已經(jīng)翻了一倍多，我覺得商場(chǎng)的人氣越來越旺，不管是租金水平還是市場(chǎng)售價(jià)都有上漲空間，因此我下定決心長期持有。在經(jīng)歷了自己商鋪價(jià)值成長過程后，妻子對(duì)我的想法也非常贊同。

2011年，我在某專業(yè)市場(chǎng)又買了一套商鋪。這套商鋪前3年由開發(fā)商統(tǒng)一經(jīng)營管理，3年的總租金已從房價(jià)款中扣除。我曾多次考察過該市場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)它目前尚未吸引到很多消費(fèi)者，但我對(duì)第二套商鋪的成長空間非常有信心，預(yù)計(jì)這套商鋪未來有較大發(fā)展前景。當(dāng)然，借鑒第一次買鋪的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，我盡量留足了供公司運(yùn)轉(zhuǎn)的資金，采用貸款按揭的買鋪方式。

300萬元，投資哪些商鋪更佳？

■德佑商用一部經(jīng)理王正威

讀者張先生ZHANG DEFU發(fā)來郵件，有意向投資商鋪，投資額在300萬元左右，請(qǐng)房報(bào)商業(yè)地產(chǎn)給予買鋪參謀。

德佑地產(chǎn)商用一部經(jīng)理王正威建議，一套成熟的商鋪具有回報(bào)高、升值快，轉(zhuǎn)手易等特點(diǎn)。然而，市場(chǎng)上在售商鋪五花八門，經(jīng)常讓投資者挑花了眼。商鋪分一手和二手兩種，兩種商鋪在選擇時(shí)的衡量標(biāo)準(zhǔn)又不盡相同。

投資二手商鋪，首先要考慮鋪面的客流量，客流量大的鋪面大多是好鋪面，但有一點(diǎn)要注意，鋪面一定要緊挨人行道，不要有欄桿、綠化帶或臺(tái)階，不然只能是空有人流量而沒有客流量。其次要考慮區(qū)位因素，即這個(gè)鋪面處于何種地段，這個(gè)地方過往的行人大多是何種收入水平？以及有什么消費(fèi)習(xí)慣等。最簡單的方法就是看一看周圍的商鋪業(yè)態(tài)以及經(jīng)營情況。了解客流與地段之后，還要了解商鋪的聚集效應(yīng)如何，許多旺盛的商場(chǎng)商鋪靠的就是聚集效應(yīng)，比如城隍廟的小商品市場(chǎng)，南京西路上的淘寶城等等。一般區(qū)域聚集型商鋪收益與相鄰的商鋪收益持平，所以此種商鋪只需要考慮年租金與投資金額的比例即可，此比例以5%以上為佳。目前虹口區(qū)廣靈四路上有兩間成熟商鋪，沿街底鋪，100-200平方米，單價(jià)3萬元，可以作為考慮范圍。

投資一手商鋪，考驗(yàn)的就是投資者的前瞻眼光。一手商鋪大多位于商業(yè)氛圍相對(duì)不太成熟的區(qū)域，以中外環(huán)的社區(qū)型沿街商鋪或市場(chǎng)商鋪居多。一般來講，一手商鋪經(jīng)常不具備二手商鋪的較多客流或成熟地段等因素，所以一手商鋪著重考慮的應(yīng)該是發(fā)展?jié)摿σ约澳壳暗淖饨鸹貓?bào)。如果一個(gè)商鋪所處地域正好是將來規(guī)劃的商業(yè)地段，那這個(gè)商鋪大多具有很大的發(fā)展空間。但是，在購鋪的時(shí)候，最好挑選已經(jīng)有租客入駐，且實(shí)際一年租金與投資金額的比例不低于4%的商鋪。

當(dāng)下德佑公司有代理蘆恒路商業(yè)街商鋪，并享有團(tuán)購優(yōu)惠。此鋪位于軌交8號(hào)線蘆恒路站旁，業(yè)態(tài)成熟，總價(jià)在200萬-400萬元之間，是投資的不錯(cuò)選擇。