近十年來節(jié)節(jié)上升的中國房地產(chǎn)市場在去年10月轉(zhuǎn)向。目前越來越多的城市加入房價下跌潮，而且跌幅不斷增大。 

地價下跌 預(yù)警中國房地產(chǎn)衰落

作者﹕簡天倫

【2012年03月16日訊】許多資料顯示，中國地價和房價同步大幅下跌，各地的房地產(chǎn)開發(fā)商也逐漸消失，意味著房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入衰退時期。

近十年來節(jié)節(jié)上升的中國房地產(chǎn)市場在去年10月轉(zhuǎn)向。目前越來越多的城市加入房價下跌潮，而且跌幅不斷增大。

據(jù)搜房網(wǎng)站的統(tǒng)計，截至2012年元月，搜房網(wǎng)站觀察的中國23個城市中，有22個城市的房價在下跌，而且11個城市較2011年的高位下跌超過10％。其中上海市房價跌幅最大，從2011年2月高位下降18.3％，其次是重慶15.7％，無錫14.5％，深圳14.3％，北京下降10.3％。這23個城市中，唯獨(dú)昆明市不降反升，1月份比去年同期上升24.0％。詳見圖表1。

圖表1：2012年1月房價相對2011年高點(diǎn)的百分比變化

總體房價仍然過高

即使在房價下跌的情況下，上海一些地區(qū)的房價仍然很高，還不斷上漲。2011年12月嘉里華庭公寓平均房價高人民幣80,000元/平方米，即使價格如此高昂，但這里的高層公寓還十分搶手，不但已經(jīng)售出了374套公寓，一個月后房價還上升了50％！2012年1月27日，上海的嘉里華庭二期工程公寓的平均價格已經(jīng)漲到120,000元/平方米。這里是高層公寓建筑，還并不是中國境內(nèi)所稱別墅的獨(dú)立屋住宅。按當(dāng)前6.3138元/美元匯率，平均價格大約美元 1,766/平方尺。這相當(dāng)于美國平均住房價的17.6倍。美國的平均住房房價為每平方英尺101.3美元。（美國房屋平均價格在2011年10月為242,300美元，2010年美國房子的平均規(guī)模是的2,392平方英尺。）

在中國，對那些最富有的族群來說，房價多高他們并不在乎，這些人往往擁有多處住房。貧富懸殊也許是中國房價高得離譜的原因之一。中國改革開放以來，尤其是近二十年來，貧富差距越來越大，而中國的宏觀經(jīng)濟(jì)政策、匯率政策、投資政策、土地政策、住房政策都在加劇貧富差距。

地價和利潤率都在下降

土地價格和土地買賣利潤率的下降在房市走軟的兩年前就出現(xiàn)了。

十多年來土地已成為投資者的熱點(diǎn)。中國的土地價格不斷高攀，在2009年達(dá)到最高點(diǎn)，此后逐步下降。根據(jù)中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計，2009年中國百城市的樓面地價為每平方米1,844元，2010年下降了5.2％，2011年再跌11.5％，至每平方米1,545元。2009年來樓面地價累計下降了 16.2％。（注：樓面地價=土地總價值/總建筑面積）

與此同時，土地每平方米建筑面積價值的利潤率同樣也下降了。2009年中國百城的平均利潤率最高達(dá)到53.5％。此后，直線下降，2011年的利潤率下降到11.4％。2011年一至四季度利潤率連連下降，第四季度平均利潤率僅為3.3％，達(dá)歷史最低水平。

五經(jīng)濟(jì)區(qū)地價全面下跌

中國通常分為五個經(jīng)濟(jì)區(qū)。圍繞上海為中心的地區(qū)長江三角洲地區(qū)，是經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的地區(qū)。五個經(jīng)濟(jì)區(qū)中，長江三角洲的樓面地價溢價率（這里簡稱為利潤率）降幅最大。從2010年的44％直落27.3個百分點(diǎn)， 2011年利潤率跌至16.7％，在五大經(jīng)濟(jì)區(qū)中仍為最高。東北地區(qū)的利潤率是最低的，2011年降到了2.5％。其他三個地區(qū)──珠江三角洲地區(qū)、中西部地區(qū)、環(huán)渤海地區(qū)，利潤率的降幅也超過20個百分點(diǎn)。

2011年十大城市的樓面地價利潤率比其他城市下降得更多一些。2010年到2011年期間，北京、上海和廣州三個大城市，利潤率下降超過了55個百分點(diǎn)。深圳的利潤率則從一年前的17％下降到2011年的零。

元月份300城市地價全面下滑

2010年中國的土地價格開始下滑，2011年初房市走軟主要表現(xiàn)為房屋成交量下降，年中一些大城市部分地區(qū)房價開始下跌。到了2011年10月中國房市整體上開始進(jìn)入下行通道，價格下跌的城市數(shù)量超過了上漲的城市數(shù)量。2012年1月國家統(tǒng)計局公布的70個城市中，沒有一個城市房價上漲，48個下跌，22個持平。

今年1月份，中國300個城市土地平均溢價率僅為2％，較去年12月下降2個百分點(diǎn)，較去年同期減少 29個百分點(diǎn)；其中住宅類用地平均溢價率2％，環(huán)比減少2個百分點(diǎn)，同比減少35個百分點(diǎn)。

開發(fā)商正在消失

正如預(yù)料，地價和房價的下跌，意味著房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了衰退時期。

據(jù)北京市住房和城鄉(xiāng)發(fā)展委員會文件，截至2011年12月19日，北京有473個房地產(chǎn)開發(fā)商不可以再做在北京的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，原因是這些開發(fā)商的資質(zhì)證書有效期屆滿后未依法申請延續(xù)或工商營業(yè)執(zhí)照已注銷。也就是說，這473家公司今后將在京城樓市消失。

2011年底，北京共有約3,000個房地產(chǎn)開發(fā)商持有效資質(zhì)證書。因此，在2011年北京大約有15％的房地產(chǎn)開發(fā)商破產(chǎn)或轉(zhuǎn)換到其他行業(yè)。2010年北京被吊銷資質(zhì)證書的企業(yè)是185家。2011年增加到473家。

房企消失潮并不只是出現(xiàn)在北京。武漢市房管局去年四季度公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2011年10月底，武漢共有在冊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)1,375家。相比2010年同期，房企數(shù)量減少了200余家。◇