房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅收入是在營業(yè)稅收入確認的基礎上進行的，主要包括完工產(chǎn)品銷售收入確認、未完工產(chǎn)品銷售收入確認、視同銷售收入確認以及對外出租產(chǎn)品租金收入確認4部分。

　　1、完工產(chǎn)品銷售收入的確認

　　企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品只要符合已將開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料報房地產(chǎn)管理部門備案、已開始投入使用或已取得初始產(chǎn)權證明這些條件其中之一，即視為已經(jīng)完工產(chǎn)品。

　　在銷售時一般都要簽訂正式《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預售合同》，因采取的銷售方式不同，收入確認的方法也不同。

　　采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品時：于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權利）之日確認收入的實現(xiàn)。這里的“取得索取價款憑據(jù)（權利）之日”一般是指書面合同確定的付款日期的當天，未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應稅行為完成（所有權或使用權轉(zhuǎn)移）的當天。

　　采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品時：按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認收入的實現(xiàn)，提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。

　　采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品時：按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入的實現(xiàn)。

　　采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品時，按以下原則確認收入的實現(xiàn)：采取支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品時按銷售合同或協(xié)議中約定的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。

　　采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品時：屬于企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于買斷價格，應按銷售合同或協(xié)議中約定價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。

　　采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品時：屬于由企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于基價，則應按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同 或協(xié)議約定的價格低于基價，則應按基價計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應按基價加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。

　　2、未完工產(chǎn)品銷售收入的確認

　　企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應先按預計計稅毛利率在開發(fā)期內(nèi)分季（或月）計算出預計毛利額，計入開發(fā)期應納稅所得額，待開發(fā)產(chǎn)品完工后，再計算其實際計稅成本和實際毛利額，將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入完工當期的企業(yè)所得稅應納稅所得額。

　　預計毛利率由省、自治區(qū)、直轄市國家稅務局、地方稅務局確定，但一般位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的不低于15％；位于地級市城區(qū)及郊區(qū)的不低于10%；位于其他地區(qū)的不低于5％。但經(jīng)濟適用房、限價房和危改房均不低于3%。

　　例如：某房產(chǎn)開發(fā)公司，2009年計劃在縣城開發(fā)建設15棟商品樓，2008年12月份已預售250套，收取價款45000000元，計劃在2009年10月末竣工交付使用，則這批預售房在竣工前每月應記入應納稅所得額的毛利額為45000000×5%÷10＝225000（元）；完工時假設該開發(fā)產(chǎn)品的實際毛利率12%，應記入2009年10月份當期的毛利額為45000000×12%－225000×10＝3150000（元）。

　　3、視同銷售收入的確認

　　房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，按視同銷售于開發(fā)產(chǎn)品所有權或使用權轉(zhuǎn)移、或?qū)嶋H取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)。

　　其方法和順序如下：1.按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定；2.由主管稅務機關參照當?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定；3.按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定，但成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務機關確定。

　　4、對外出租產(chǎn)品租金收入的確認

　　企業(yè)將新建開發(fā)產(chǎn)品對外出租時，采取直接收款或預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到款項的當天。分期付款的為合同約定付款日當天。開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權證前與承租人簽訂租賃預約協(xié)議的，在開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用日確認預收租金收入的實現(xiàn)。