編輯本段一、建設用地使用權的概念

　　建設用地使用權人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權利，有權利用該土地建造建筑物、構筑物及其附屬設施（《物權法》第135條）^[1]。

編輯本段二、建設用地使用權的特征

　　建設用地使用權具有以下的特征： 　　第一，建設用地使用權是存在于國家所有的土地之上的物權。建設用地使用權的標的僅以土地為限；而且由于我國城市土地屬于國家所有，農村和城郊土地，除法律規(guī)定屬于國家所有以外，屬于集體所有。所以，建設用地使用權只能存在于國家所有的土地上，不包括集體所有的農村土地。我國《物權法》151條規(guī)定：“集體所有的土地作為建設用地的，應當依照土地管理法等法律規(guī)定辦理?！笨梢姡绻褂眉w所有的土地進行建設（如興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、村民建造住宅、村內建設公共設施），則不屬于《物權法》第12章所規(guī)定的建設用地使用權。 　　第二，建設用地使用權是以保存建筑物或其他構筑物為目的的權利。這里的建筑物或其他構筑物是指在土地上下建筑的房屋及其他設施，如橋梁、溝渠、銅像、紀念碑、地窯，建設用地使用權即以保存此等建筑物或構筑物為目的。 　　第三，建設用地使用權是使用國家所有的土地的權利。建設用地使用權雖以保存建筑物或其他構筑物為目的，但其主要內容在于使用國家所有的土地。因此，上述建筑物或其他構筑物的有無與建設用地使用權的存續(xù)無關。也就是說，有了地上的建筑物或其他構筑物后，固然可以設定建設用地使用權；沒有地上建筑物或其他構筑物的存在，也無妨于建設用地使用權的設立；即使地上建筑物或其他構筑物滅失，建設用地使用權也不消滅，建設用地使用權人仍有依原來的使用目的而使用土地的權利。 　　由于人類文明的進步、科學與建筑技術的發(fā)展，土地的利用已不再限于地面，而是向空中和地下擴展，由平面而趨向立體化。在這種情況下，理論上有主張采納空間權制度，以促進并規(guī)范對空間的有效利用。所謂空間權或稱空間利用權，是指對地上或者地下空間依法進行利用，并排除他人干涉的權利。但是，在建設用地使用權制度中，建設用地使用權人對于土地的利用，并不以地面為限，而包括土地上下之空間。因而土地所有人亦可依據建設用地使用權制度，就地面上下空間的一定范圍為他人設定建設用地使用權。建設用地使用權人也可以在自己的建設用地使用權之上設定次建設用地使用權。所以，建設用地使用權制度應當能夠滿足土地的立體化與多層次利用的需要。我國物權法規(guī)定，建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。新設立的建設用地使用權，不得損害已設立的用益物權。

編輯本段三、建設用地使用權的產生和期限

　　(一)建設用地使用權的產生 　　建設用地使用權的產生，如果從建設用地使用權人的角度來考察，就是建設用地使用權的取得。建設用地使用權作為一種不動產物權，則不動產物權的一般取得原因(如繼承)，自然也適用于建設用地使用權。在此只敘述建設用地使用權取得的幾項特殊原因。根據承載建設用地使用權的土地法律屬性，可將建設用地使用權的取得分為兩大類：在國家所有的土地上^[2]設立的建設用地使用權和在集體所有的土地上設立的建設用地使用權。 　　1．在國家所有的土地上設立的建設用地使用權，它的產生方式包括： 　　(1)劃撥方式。土地劃撥，是土地使用人只需按照一定程序提出申請，經主管機關批準即可取得土地使用權，而不必向土地所有人支付租金及其他費用。我國物權法規(guī)定，嚴格限制以劃撥方式設立建設用地使用權。采取劃撥方式的，應當遵守法律、行政法規(guī)關于土地用途的規(guī)定?！秶型恋厥褂脵喑鲎尯娃D讓暫行條例》第43條規(guī)定：“劃撥土地使用權是指土地使用者通過各種方式依法無償取得的土地使用權?！备鶕?A target=_blank>土地管理法的有關規(guī)定，可以通過劃撥方式取得的建設用地包括：國家機關用地和軍事用地；城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地；國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。上述以劃撥方式取得建設用地，須經縣級以上地方人民政府依法批準。 　　(2)出讓方式。建設用地使用權出讓是國家以土地所有人身份將建設用地使用權在一定期限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付建設用地使用權出讓金的行為。土地使用者通過這種出讓建設用地使用權的行為即取得建設用地使用權。建設用地使用權出讓有三種形式：協(xié)議、招標和拍賣。協(xié)議是由市、縣人民政府土地管理部門(代表國家作為出讓方)，與土地使用人按照平等、自愿、有償的原則協(xié)商一致后，簽訂建設用地使用權出讓合同。招標和拍賣，應當先由市、縣土地管理部門發(fā)出招標、拍賣公告，通過招標、拍賣程序，簽訂建設用地使用權出讓合同。根據我國物權法的規(guī)定，工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當采取拍賣、招標等公開競價的方式出讓。采取拍賣、招標、協(xié)議等出讓方式設立建設用地使用權的，當事人應當采取書面形式訂立建設用地使用權出讓合同。設立建設用地使用權，應當向登記機構申請建設用地使用權登記。登記機構應當向建設用地使用權人發(fā)放建設用地使用權證書。 　　采取招標、拍賣、協(xié)議等出讓方式設立建設用地使用權的，當事人應當采取書面形式訂立建設用地使用權出讓合同。建設用地使用權出讓合同一般包括下列條款：①當事人的名稱和住所；②土地界址、面積等；③建筑物、構筑物及其附屬設施占用的空間；④土地用途；⑤使用期限；⑥出讓金等費用及其支付方式；⑦解決爭議的方法。 　　(3)流轉方式。建設用地使用權流轉，是指土地使用人將建設用地使用權再轉移的行為，如轉讓、互換、出資、贈與等。建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，應當向登記機構申請變更登記?；谕恋厥褂脵嗔鬓D的法律事實，新建設用地使用權人即取得原建設用地使用權人的建設用地使用權。 　　2．在集體所有的土地上設立的建設用地使用權，根據我國物權法的規(guī)定，集體所有的土地作為建設用地的，應當依照土地管理法等法律規(guī)定辦理。 　　(1)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公益用地使用權。農村集體經濟組織或者由農村集體經濟組織依法設立的公益組織，在經過依法審批后，對用于本集體經濟組織內部公益事業(yè)的非農業(yè)用地所享有的建設用地使用權。根據土地管理法和《土地管理法實施條例》的規(guī)定，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設施、公益事業(yè)建設，需要使用土地的，經鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，向縣級以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準權限，由縣級以上地方人民政府批準。 　　(2)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)建設用地。農村集體經濟組織使用鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃確定的建設用地興辦企業(yè)，或者與其他單位、個人以土地使用權入股、聯營等形式共同舉辦企業(yè)的，應當持有關批準文件，向縣級以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請，按省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準權限，由縣級以上地方人民政府批準。如果其中涉及占用農用地的，應當依照土地管理法的有關規(guī)定辦理審批手續(xù)。 　　(二)建設用地使用權的期限 　　我國法律、法規(guī)中對于土地使用權的期限，是分別不同種類的土地使用權進行規(guī)定。通過土地劃撥及鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設用地程序取得的土地使用權，是無期限的。通過這種程序取得土地使用權的土地使用權人，除了法律規(guī)定的使土地使用權消滅的原因外，可以無期限地使用土地。 　　通過建設用地使用權出讓取得建設用地使用權的，根據《國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第12條的規(guī)定，按照土地的不同用途，土地使用權出讓的最高年限為：(1)居住用地70年；(2)工業(yè)用地50年；(3)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；(4)商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；(5)綜合或者其他用地50年。每一塊土地的實際使用年限，在最高年限內，由出讓方和受讓方雙方商定。根據我國物權法的規(guī)定，建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與的，當事人應當采取書面形式訂立相應的合同。合同的期限由當事人約定，但不得超過建設用地使用權的剩余期限。

編輯本段四、建設用地使用權的內容

　　建設用地使用權的內容就是地上權人享有的權利和承擔的義務。 　　(一)建設用地使用權人的權利 　　1．占有和使用土地。建設用地使用權就是為保存建筑物或其他工作物而使用土地的權利，因此使用土地是土地使用權人的最主要權利。建設用地使用權人對土地的使用權，應當在設定建設用地使用權的行為所限定的范圍內進行。例如，限定房屋的高度、限制房屋的用途，建設用地使用權人使用土地時不得超出該項范圍。由于建設用地使用權為使用土地的物權，建設用地使用權人為實現其權利，自然以占有土地為前提；同時，建設用地使用權人也可以準用不動產相鄰關系的規(guī)定。 　　2．權利處分。建設用地使用權人可以處分其權利。這主要有以下幾種情形： 　　(1)建設用地使用權人有權將建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押，但法律另有規(guī)定的除外。既然建設用地使用權是以保存建筑物或其他工作物為目的，則其必須與建筑物共命運，建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構筑物及其附屬設施一并處分。建筑物、構筑物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構筑物及其附屬設施占用范圍內的建設用地使用權一并處分。但是，在設定建設用地使用權時如果當事人對建設用地使用權的轉讓做了限制，則建設用地使用權人不得轉讓其建設用地使用權。 　　(2)抵押。建設用地使用權可以為抵押權的標的物，此時，其地上的建筑或其他工作物也隨之抵押。另外，當地上的建筑物或其他工作物抵押時，其使用范圍內的建設用地使用權也隨之抵押。 　　(3)出租。建設用地使用權人可以作為出租人將建設用地使用權連同地上的建筑物或其他工作物租賃給他人使用并收取租金。在建設用地使用權出租后，建設用地使用權人(出租人)仍須向土地所有人履行義務。 　　但是，通過土地劃撥取得的建設用地使用權，只有在下列幾種情況下，才可以轉讓、抵押、出租：①土地使用者為公司、企業(yè)、其他經濟組織和個人；②領有國有土地使用證；③具有地上建筑物、其他附著物合法的產權證明；④簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。在其他情況下，通過劃撥土地取得的建設用地使用權不得轉讓、出租、抵押。 　　3．附屬行為。建設用地使用權人可以在其地基范圍內進行非保存建筑物或其他工作物的附屬行為，如修筑圍墻、種植花木、養(yǎng)殖等。 　　4．取得地上建筑物或其他工作物的補償。建設用地使用權人在土地上建造的建筑物或其他工作物以及其他附著物，其所有權應當屬于建設用地使用權人。立法例上有認定建設用地使用權人對于建筑物或其他工作物有取回權。但取回難免會使物受到毀損，而且即使取回后恢復土地的原狀，也往往對土地不利，從社會的利益上看是有害的。因此，立法例上又往往確認土地所有人對建筑物或其他工作物以購買權補救之，即土地所有人以時價購買地上的建筑物或其他工作物時，地上權人不得拒絕。這種購買權是否行使，由土地所有人決定，建設用地使用權人不得勉強；而且該項購買權一旦行使，建設用地使用權人即不得再行使其取回權。我國物權法規(guī)定，建設用地使用權期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應當依照法律規(guī)定對該土地上的房屋及其他不動產給予補償，并退還相應的土地出讓金。另一方面，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。 　　(二)建設用地使用權人的義務 　　1．建設用地使用權人應當依照法律規(guī)定以及合同約定支付出讓金等費用。 　　2．建設用地使用權人在建設用地使用權消滅時，應當將士地返還給所有權人，原則上應恢復土地的原狀。因此，如果建設用地使用權人以取回地上建筑物或其他工作物及附著物為恢復原狀的手段時，則取回不但是建設用地使用權人的權利，也是他的義務。 　　3．建設用地使用權人應當合理利用土地，不得改變土地用途；需要改變土地用途的，應當依法經有關行政主管部門批準。

土地供應相關政策及操作實務

土地儲備分中心：呂振庫

一、我國土地基本知識

兩種土地所有權：1、國家土地所有權（國務院代表國家行使）2、集體土地所有權（村集體經濟組織或村民委員會作為所有者代表經營、管理）。

國有土地使用權取得方式（供地方式）：1、劃撥2、有償使用（1）出讓（2）國有土地租賃（3）國有土地使用權作價出資或入股（4）授權經營。

（一）劃撥：

1、概念：根據《城市房地產管理法》第二十二條的規(guī)定：土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置費用后將該幅土地交會其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。依照本法規(guī)定以劃撥方式取得土地使用權的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。

2、范圍（條件）：劃撥用地范圍必須依據《北京市實施國土資源部〈劃撥用地目錄〉細則》（京政辦發(fā)[2002]54號）：分25項

 (1)國家機關用地和軍事用地

各級財政撥款建設的國家機機關辦公、及安全、保密、通訊設施用地；各種軍事用地

(2)城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地

包括非營利性的基礎設施（供水、供電、供氣、道路、廣場院等）、非營利性公益事業(yè)（學校、醫(yī)院、體育場館等）、家貿設施（農副產品比重達70%的新建農貿市場）、部分居住用地（經濟適用住房、康居住房、廉租住房、大學生公寓、集資建房等）

(3)國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地

包括石油天然氣、煤炭、水利、電力、公路、鐵路、民用機場等。

(4)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。經濟適用房、廉租房。

主要是指外國領使館、辦事處用地，宗教、監(jiān)獄、勞教所、看守所、戒毒所等特殊用地。

凡以劃撥方式取得的土地使用權，不得轉讓、出租、抵押。確需對劃撥土地使用權進行轉讓、出租、抵押的，應按規(guī)定補辦土地有償使用手續(xù)。經批準不辦理土地有償使用手續(xù)的，轉讓方應將土地收益上繳國家。

（二）出讓

1、概念：國家把一定年期的土地使用權讓給土地使用者，同時要向土地使用者收取一定的費用。

2、出讓方式

協(xié)議出讓、公開交易（招標、拍賣、掛牌三種）方式。

3、出讓最高年限

主要分三大類：居住類是70年，包括住宅、別墅、公寓；第二類，商業(yè)類是40年，主要含商業(yè)、娛樂、賓館、金融等；其他類是50年，包括工業(yè)、辦公、文教、體育、科技等。

還有一項是綜合用地，房地產開發(fā)項目大量的是綜合商業(yè)、寫字樓、公寓，一座樓底下是商業(yè)，中間是辦公，最上面可能是公寓。具體操作當中很難，比如底下是商業(yè)，上面是公寓，人家肯定不要綜合，因為下面商業(yè)多了十年，但是住宅少了20年。在具體操作過程中，凡是有居住類的都是分開，是商業(yè)就是商業(yè)，價格也是兩種形式。過去已經是綜合的，價格就不調了，但年期分開。如果是新的項目，商業(yè)是商業(yè)價，居住是居住價。

4、地價款的構成

毛地－凈地    生地－熟地

熟地價：土地在規(guī)劃條件下，宗地開發(fā)程度達到紅線外“七通”（即通路、供電、供水、排水、供氣、供暖及通訊）及宗地紅線內“場地平整”條件下的土地使用權價格。它由政府收益（土地使用權出讓金、基礎設施配套建設費）、土地開發(fā)費及其它費用三部分構成。

土地招牌掛底價：它是由應向政府繳納的政府收益（出讓金或毛地價）和給原用地方（或土地一級開發(fā)單位）的補償款構成。

（1）政府收益（包括溢價增值）：向政府繳納固定部分，石景山區(qū)住宅400元、平方米，商業(yè)850元、平方米。中央、市財政、區(qū)財政按2：4：4分成，遠郊區(qū)縣全部預留區(qū)縣財政。   

（2）土地補償價格：分為給原開發(fā)單位的補償款和給土地一級開發(fā)單位的補償款，土地開發(fā)成本為征地及拆遷補償、七通一平費等費用。其中，征地費用是指征用農民集體所有的土地所發(fā)生的費用，主要包括土地補償費、青苗補償費、地上物補償費、勞動力安置費、超轉人員安置費、菜田基金、耕地占用稅等；拆遷補償費用是指城市土地的舊城改造費用，分居民拆遷和單位拆遷，居民拆遷補償費用主要為被拆遷居民房屋的補償及安置費，單位拆遷補償為被拆遷單位房屋的補償、安置及停產停業(yè)損失補償費。七通一平費是指通上水、通下水、通電、通燃氣、通熱力、通郵、通路和場地平整。

二、納入招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權的范圍

《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》國土資源部令 第39號“第四條工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者的，應當以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。

前款規(guī)定的工業(yè)用地包括倉儲用地，但不包括采礦用地?！?SPAN lang=EN-US>

（1）供應商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地工業(yè)用地（包括倉儲）；

（2）其他土地供地計劃公布后同一宗地有兩個或者兩個以上意向用地者的；

（3）劃撥土地使用權改變用用途，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的；

（4）劃撥土地用權轉讓，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規(guī)、行政規(guī)定明確應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的;

     (5) 出上土地使用權改變用途，《國有土地使用權出讓合同》約定或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的；

（6）依法應當招標拍賣掛牌出讓的其他情形。

三、土地招牌掛——供地制度改革帶來的新變化

近些年來，北京市嚴格和加強了對土地市場的管理，出臺了國有建設用地供應辦法及若干個配套辦法，實現了市和區(qū)縣土地管理體制的垂直領導，組建了市和十個遠郊區(qū)縣土地交易市場，推行了土地儲備制度和政府行為的土地一級開發(fā)及管理模式，籌集了土地儲備開發(fā)資金，創(chuàng)建了政府儲備土地和入市交易土地聯席會議制度，使北京市在規(guī)范土地交易市場方面出現了新變化：

（一）土地供應數量由過去無序供地向有計劃供地轉變。

連續(xù)兩年全市土地供應計劃總量保持在6500公頃左右，其中經營性用地穩(wěn)定在1600公頃左右。初步實行了土地供應按年度計劃實施，逐步形成了以土地供應計劃調控市場的新形式。

（二）土地供應途徑由過去“多源頭”、“多渠道”供地向由市政府集中統(tǒng)一供地轉變

所有供地，都依法經市政府批準后實施，其中有的存量國有土地由政府收購儲備，有的新增建設用地由政府組織土地一級開發(fā)，已經成為政府向市場有計劃供應“熟地”的必要途徑。

（三）土地供應方式由過去“生地”協(xié)議出讓向“熟地”公開招標拍賣掛牌出讓轉變

五年共組織200余宗、1600多公頃土地入市交易。用市場方式配置土地資源的改革目標初步形成，土地市場更加公開和透明。

（四）土地供應程序由過去的“基建”立項審批方式向核準或備案制轉變

市政府批準相關委辦局印發(fā)了北京市土地一級開發(fā)和經營性項目用地招標拍賣掛牌出讓流程圖，核準或備案制成為非政府投資開發(fā)項目管理的主要程序。

(五)土地供應主體即政府從過去手中“無地”“被動”供地向手中“有地”“主動”供地轉變

五年來，僅市土地儲備機構收購儲備近200公頃土地，有8000多公頃土地由政府授權企業(yè)和儲備機構進行土地一級開發(fā)，將成為政府有計劃向市場供應“熟地”的主要來源。政府儲備土地開始為經濟適用房用地和中央、部隊在京機關單位的用地提供保障，進而使土地逐步成為參與宏觀調控的“閘門”。

四、經濟適用房、兩限房、工業(yè)用地、經營性供地基本程序

（一）經濟適用房用地

1、供地方式：劃撥

2、建設主體：區(qū)政府指定、招標（一二級聯動）或捆綁上市

（二）兩限房用地

1、供地方式：出讓

2、一級開發(fā)主體確定：儲備分中心、招標、區(qū)政府指定

3、出讓方式：招、牌、掛

（三）工業(yè)用地

1、供地方式：出讓

2、一級開發(fā)主體確定：儲備分中心、區(qū)政府成立的專業(yè)從事前期開發(fā)的國有企業(yè)、招標

3、一級開發(fā)程序

①區(qū)政府出具確定前期開發(fā)實施單位的批準文件

②規(guī)劃工作；

③立項工作（包含用地預審）；

④征地工作；

⑤具體實施；（住宅拆遷、國有土地收購、市政建設）

⑥上市審批：前期工作實施單位→委托專業(yè)機構審核前期開發(fā)成本→審定成果上報市國土局、市發(fā)改委備案→區(qū)縣政府編制出讓方案→市國土局審定出讓底價→區(qū)政府報市政府批準出讓方案→區(qū)國土分局組織在市土地交易市場進行招牌掛。

（四）經營性用地（不包含工業(yè)用地）

1、土地一級開發(fā)：

指政府依法通過收購、收回、征收等方式儲備國有建設用地，并組織實施拆遷和市政基礎設施建設，達到土地供應條件（場光地凈、熟地條件）的行為。

2、程序簡介：

1、土地儲備聯審會審核階段；

2、土地一級開發(fā)主體招投標階段；

3、規(guī)劃審批階段；

4、立項階段（包含用地預審）；

5、征地階段；

6、實施階段（住宅拆遷、國有土地收購、市政建設）；

7、上市審批階段。

五、石景山區(qū)的土地儲備情況

（一）石景山區(qū)土地資源總體情況

1、石景山區(qū)基本情況

石景山區(qū)是北京市新城區(qū)之一，總占地面積84.38平方公里，我區(qū)用地具有人地矛盾突出（5926人/km2）、舊村與建成區(qū)用地交錯分布、可繼續(xù)開發(fā)建設用地以現集體土地為主、基礎設施條件較差等特點。

2、全區(qū)可開發(fā)土地資源情況

已知2007年全區(qū)年可開發(fā)建設的土地資源總數約為900公頃（不包括首鋼騰退土地），2007年石景山區(qū)納入實物儲備項目共有27個，項目總用地面積630.793 公頃。

（二）石景山區(qū)土地儲備工作特點

1、建立土地儲備四級管理模式我區(qū)于2004年成立了區(qū)土地規(guī)劃管理委員會，建立了土地儲備四級管理模式，即：

①石景山區(qū)土地規(guī)劃管理委員會－－為我區(qū)土地儲備管理的決策機構

②北京市國土資源局石景山分局－－為土地儲備的管理機構，代表政府履行土地儲備行政管理職能

③北京市土地整理儲備中心石景山區(qū)分中心－－為土地儲備的執(zhí)行機構，負責組織實施土地收購儲備和土地一級開發(fā)工作

④土地一級開發(fā)公司－－由分中心組織招標確定，具體負責土地儲備項目一級開發(fā)工作。

區(qū)政府明確要求在我區(qū)申請建設的所有項目必須經土地規(guī)劃管理委員會同意后方可辦理有關手續(xù)，區(qū)發(fā)改、規(guī)劃、土地等部門已建立建設項目用地預審工作程序及規(guī)劃、市政建設等相應的工作機制。

2、區(qū)政府制訂并下發(fā) “一個意見”和“三個辦法”

為強化政府對區(qū)域規(guī)劃和土地市場調控力度，加快推進我區(qū)的土地儲備工作，2004年以區(qū)政府名義下發(fā)了《關于加快推進我區(qū)土地儲備工作的實施意見》等“一個意見”和“三個辦法”。

①《關于加快推進我區(qū)土地儲備工作的實施意見》

②《石景山區(qū)土地儲備暫行辦法》

③《關于經營性用地必須公開進行交易的通知》

④《石景山區(qū)土地一級開發(fā)管理暫行辦法》

3、區(qū)政府搭建與土地儲備相關的工作平臺

①投融資平臺（區(qū)國資公司）

②土地儲備項目投資促進平臺（投資促進局和土地儲備中心）。

4、率先建立土地儲備數據庫

通過開展土地變更調查及城鎮(zhèn)地籍調查工作，摸清了全區(qū)各類用地數量、分布及權屬情況，同時結合兩個規(guī)劃，在全市率先建立全區(qū)可儲備土地數據庫，編制出近、中、遠期土地儲備計劃，形成階梯形土地儲備模式：1、信息儲備2、規(guī)劃儲備3、實物儲備。

5、制定項目運作相關管理規(guī)定

①研究編制《土地儲備項目一級開發(fā)流程圖 》；

②制定土地儲備項目管理工作細則；

③建立土地一級開發(fā)十大監(jiān)管制度；

④建立土地一級開發(fā)例會制度；

⑤建立商務區(qū)功能區(qū)推進會議制度

6、分三大區(qū)域實施土地綜合開發(fā)

考慮到我區(qū)可繼續(xù)開發(fā)的土地較少，舊村改造難度大，單獨運作難以平衡資金等實際問題，將全區(qū)分為東、中、西三大開發(fā)區(qū)域，組織土地一級開發(fā)公司對相應區(qū)域的土地實施一級開發(fā)工作，嚴格控制一級開發(fā)成本。各區(qū)域獨立測算開發(fā)成本，轄區(qū)內所有建設項目均須分攤基礎設施建設費。凡根據政策規(guī)定可以自行開發(fā)建設的，在上市交易中均須將應分攤的基礎設施建設費計入成本，作為區(qū)政府基礎設施投資補償。

7、按“十三大片區(qū)”進行一級開發(fā)

在東、中、西三大開發(fā)區(qū)域基礎上，又細化為十三大片區(qū)實施一級開發(fā)。按照“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一平衡資金、分塊包裝上市”的模式進行分片運作。

（三）2007年度土地儲備項目情況

按照“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一平衡資金、分塊包裝上市”的模式，07年全區(qū)納入土地儲備運作的項目共有24個，按通過聯席會情況分為：通過市土地儲備聯席會并取得市局授權批復的項目13個；通過市土地儲備聯席會但未取得市局授權批復的項目5個；未上聯席會項目2個。

按運作主體分為：以分中心為主體運作的項目：6個大項目（11個獨立項目）；    直接授權企業(yè)項目：6個（其中歷史遺留項目3個）；已招標確定一級開發(fā)主體項目：3個；近期擬采取招標方式確定一級開發(fā)主體項目：5個。

1、以土地儲備分中心為主體項目

（1）銀河商務區(qū)二期、三期（I、F、M、L、E地塊）

（2）衙門口住宅項目

（3）古城北路醬菜四廠項目

（4）西部站前小區(qū)

（5）西部天泰國際會議中心

（6）京燕商務區(qū)

2、已招標確定一級開發(fā)主體項目

（7）衙門口東路北側用地

（8）南宮小區(qū)

（9）北京國際雕塑園地下文化娛樂中心 

3、擬采取招標方式確定一級開發(fā)主體項目        

（10）老古城綜合改造項目

（11）京西商務中心

（12）西黃村綜合改造項目

（13）劉娘府綜合改造項目

（14）五里砣限價商品房住宅小區(qū)

4、直接入市項目

（15）“魯谷新區(qū)半月公園東西兩側”住宅用地項目

（16）西山峻景二期項目

（17）北京市建筑材料科學研究院生活區(qū)項目（以改為廉租房）

（18）園區(qū)百高達和紅獅涂料廠項目

5、符合“458”號文項目

（19） 遠洋山水東區(qū)項目（中遠房地產）

（20） 玉泉新城項目（北京玉泉新城房地產開發(fā)有限公司）

（21） 古城綠緣（古城農工商）

6、直接授權項目

（22） 金頂街三區(qū)（首房宏大）

（23） 二管廠改造項目（云健房地產開發(fā)有限公司）

（24） 蘋果園交通樞紐（北京燕京源投資公司）

（四）2007年土地供應計劃執(zhí)行情況

2007年上半年全區(qū)已完成供地的項目38公頃，以去年85公頃供地計劃指標計算，完成計劃指標的46%。其中經營性用地28公頃（住宅用地21公頃，商服用地7公頃），非經營性用地10公頃（基礎設施用地為2公頃、工業(yè)工地為2公頃、科教文衛(wèi)和行政辦公用地供地量為6公頃）。

從供地情況看，與去年同期相比，住宅用地及商業(yè)服務供地比重大幅上升，與國家相關政策及石景山產業(yè)轉型需求相吻合。

2、2007年底前經營性用地供地目標

目前，分中心正在積極推進計劃內的衙門口住宅、古城綠源休閑中心二個項目，上述2個項目手續(xù)工作已基本完成，目前正在進行企業(yè)拆遷的收尾工作。其中衙門口住宅為分中心為主體運作項目，古城綠源為“458”項目。

另外，我區(qū)在原上市計劃外，新增了銀河商務區(qū)I、M、F三個商業(yè)地塊，總用地面積為5.7公頃，并于10月30日發(fā)布了上市交易公告。該3個地塊成功上市，預計我區(qū)今年上市項目總數將達到9個，供地面積為去年9.8倍，將超額完成今年供地計劃的8.5％。

（五）2008年經營性用地供地計劃安排

2008年計劃完成衙門口東路北側、南宮小區(qū)、國際雕塑園、遠洋山水等4個土地儲備項目上市交易。

六 、熱點問題探討：房價居高不下？

住房雙重屬性：居住、投資（投機）
1、市場需求旺盛： 經濟發(fā)展→城市化進程→生活水平提高

①“溫飽型”向“小康型”轉化；

② 吸收外埠與鏡外購房和置業(yè)需求旺盛；60％為外埠人事買走。

③預期房價上漲與實際市場表現相符，強化了預期→購房時間提前，標準提高，面積擴大，擴大了市場需求；

2、流動性過?！幼?、投資，勞動投機需求和投資性需求→擴大總需求

M0：2.69萬億元（市場貨幣）

M1：13.58萬億元（狹義貨幣）

M2：37.78萬億元（廣義貨幣）

股市總市值：20萬億元

GDP：25萬億元

存款：38.21萬元

其中：人民幣存款：36.94萬億

外幣存款：1.3326萬億美元

股市與房地產投資互動，擠出效應+乘數效應

中國目前外匯儲備超過1萬億美元，合8萬億元人民幣，而央行只發(fā)行了2萬億央行票據沖銷，即還有6萬億元資金留在市場，在乘數效應下，等于起碼有30萬億元的熱錢在市場中興風作浪，30萬億元流動性只要有個1/5流進股市、房市，這導致了去年的房地產熱和當前的股市狂潮。

宏觀調控：上調利息、準備金率。多次上調準備金率0.5個百分點，現在至12.5%，以鞏固調控成效。但在很多專家看來，上調一次準備金率也就能回收1500億元左右，和當前流動性過剩的規(guī)模相比，只是杯水車薪，根本不在一個數量級上。

3、土地開發(fā)建設成本提高

土地成本占總開發(fā)成本的30％，占銷售單價20％，招牌掛之前，石景山區(qū)的地價約為1700元/平方米左右，例新領域項目1600元/平方米“七通一平”。招牌掛之后，都市村莊2800元/平方米，金鼎商貿區(qū)住宅2800元/方米,商業(yè)銀河二期2600元/平方米，成本上升1200元/平方米。

房價情況：招牌掛之前房價在4000元/平方米，現在璟都馨園普通精裝修13000元/平方米，一層一戶的15000元/平方米，鼎城據說要賣到15000元/平方米。

 

 

 

 

 

北京市土地整理儲備中心石景山區(qū)分中心

2007年11月6日