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房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算 一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的主要業(yè)務(wù) 房地產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱。房地產(chǎn)開發(fā)可將土地和房屋合在一起開發(fā)，也可將土地和房屋分開開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就是從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)，它既是房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)者，又是房地產(chǎn)商品的經(jīng)營者。進(jìn)行的主要業(yè)務(wù)有： 1．土地的開發(fā)與經(jīng)營。 企業(yè)將有償獲得的土地開發(fā)完成后，既可有償轉(zhuǎn)讓給其他單位使用，也可自行組織建造房屋和其他設(shè)施，然后作為商品作價(jià)出售，還可以開展土地出租業(yè)務(wù)。 2．房屋的開發(fā)與經(jīng)營。 房屋的開發(fā)指房屋的建造。房屋的經(jīng)營指房屋的銷售與出租。企業(yè)可以在開發(fā)完成的土地上繼續(xù)開發(fā)房屋，開發(fā)完成后，可作為商品作價(jià)出售或出租。企業(yè)開發(fā)的房屋，按用途可分為商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、安置房和代建房等。 3．城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施的開發(fā)。 4．代建工程的開發(fā)。 代建工程的開發(fā)是企業(yè)接受政府和其他單位委托，代為開發(fā)的工程。 二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營與施工企業(yè)不同。其經(jīng)營特點(diǎn)主要有以下幾點(diǎn)： 1．開發(fā)經(jīng)營的計(jì)劃性. 企業(yè)征用的土地、建設(shè)的房屋、基礎(chǔ)設(shè)施以及其他設(shè)施都應(yīng)嚴(yán)格控制在國家計(jì)劃范圍之內(nèi)，按照規(guī)劃、征地、設(shè)計(jì)、施工、配套、管理“六統(tǒng)一”原則和企業(yè)的建設(shè)計(jì)劃、銷售計(jì)劃進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營。 2．開發(fā)產(chǎn)品的商品性。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品全部都作為商品進(jìn)入市場，按照供需雙方合同協(xié)議規(guī)定的價(jià)格或市場價(jià)格作價(jià)轉(zhuǎn)讓或銷售。 三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資費(fèi)用估算 經(jīng)營房地產(chǎn)投入資金多，風(fēng)險(xiǎn)大，在項(xiàng)目的規(guī)劃階段，必須對項(xiàng)目的投資與成本費(fèi)用進(jìn)行準(zhǔn)確的估算，以便作出經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)、投資決策。 由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資過程就是房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程，因而其投資估算與成本費(fèi)用估算不可截然分開，應(yīng)合二為一。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用估算的范圍包括土地購置成本、土地開發(fā)成本、建安工程造價(jià)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用及開發(fā)期間的稅費(fèi)等全部投資。 對于一般房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，投資及成本費(fèi)用．由開發(fā)成本和開發(fā)費(fèi)用兩大部分組成。 四.簡述房地產(chǎn)開發(fā)成本 (一)開發(fā)成本 共有八項(xiàng)： 1．土地使用權(quán)出讓金。 國家以土地所有者身份，將一定年限內(nèi)的土地使用權(quán)有償出讓給土地使用者。土地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類似地塊 的出讓金數(shù)額并進(jìn)行時(shí)間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環(huán)境狀況及土地現(xiàn)狀等因素的修正得到；也可依據(jù)所在城市人民政府頒布的城 市基準(zhǔn)地價(jià)或平均標(biāo)定地價(jià)，根據(jù)項(xiàng)目所在地段等級(jí)、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。 2．土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。 (1)土地征用費(fèi)。 國家建設(shè)征用農(nóng)村土地發(fā)生的費(fèi)用主要有土地補(bǔ)償費(fèi)、勞動(dòng)力安置補(bǔ)助費(fèi)、水利設(shè)施維修分?jǐn)?、青苗補(bǔ)償費(fèi)、耕地占用稅、耕地墾復(fù)基金、征地管理費(fèi)等。農(nóng)村土地征用費(fèi)的估算可參照國家和地方有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。 (2)拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。 在城鎮(zhèn)地區(qū)，國家和地方政府可以依據(jù)法定程序，將國有儲(chǔ)備土地或已由企、事業(yè)單位或個(gè)人使用的土地出讓給房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或其他建設(shè)項(xiàng)目使用。因出讓土地使原 用地單位或個(gè)人造成經(jīng)濟(jì)損失，新用地單位應(yīng)按規(guī)定給以補(bǔ)償。它實(shí)際上包括兩部分費(fèi)用，即拆遷安置費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 3．前期工程費(fèi)。 前期工程費(fèi)主要包括： (1)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究所需費(fèi)用。一般可以按項(xiàng)目總投資額的一定百分比估算。通常規(guī)劃及設(shè)計(jì)費(fèi)為建安工程費(fèi)的3％左右，水文地質(zhì)勘探費(fèi)可根據(jù)所需工作量結(jié)合有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算。 (2)“三通一平”等土地開發(fā)費(fèi)用。主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費(fèi)用、場地平整費(fèi)和通水、通電、通路的費(fèi)用等。這些費(fèi)用可以根據(jù)實(shí)際工作量，參照有關(guān)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算。 4．建安工程費(fèi)。 它 是指直接用于建安工程建設(shè)的總成本費(fèi)用。主要包括建筑工程費(fèi)(建筑、特殊裝修工程費(fèi))、設(shè)備及安裝工程費(fèi)(給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、燃?xì)夤艿?、?防、防雷、弱電等設(shè)備及安裝)以及室內(nèi)裝修工程費(fèi)等。在可行性研究階段，建安工程費(fèi)可采用單元估算法、單位指標(biāo)估算法、工程量近似匡算法、概算指標(biāo)估算法 以及類似工程經(jīng)驗(yàn)估算法等估算。 5．基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。 它又稱紅線內(nèi)工程費(fèi)，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環(huán)衛(wèi)等工程費(fèi)用，通常采用單位指標(biāo)估算法來計(jì)算。 6．公共配套設(shè)施費(fèi)。 它主要包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。其估算可參照“建安工程費(fèi)”的估算方法。 7．不可預(yù)見費(fèi)。 它包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。依據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，以上述1～6項(xiàng)之和為基數(shù)，按3％一5％計(jì)算。 8．開發(fā)期間稅費(fèi)。 開發(fā)項(xiàng)目投資估算應(yīng)考慮項(xiàng)目在開發(fā)過程中所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用。在一些大中城市，這部分費(fèi)用在開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資構(gòu)成中占較大比重。應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估箅。 (二)開發(fā)費(fèi)用 開發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。 1．管理費(fèi)用。 可按項(xiàng)目開發(fā)成本構(gòu)成中前1—6項(xiàng)之和為基數(shù)，按3％左右計(jì)算。 2．銷售費(fèi)用。 它指開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括以下三項(xiàng)： (1)廣告宣傳費(fèi)。約為銷售收人的2％一3％； (2)銷售代理費(fèi)。約為銷售收入的1．5％一2％； (3)其他銷售費(fèi)用。約為銷售收入的0．5％一1％。 以上各項(xiàng)合計(jì)，銷售費(fèi)用約占銷售收人的4％一6％。 3．財(cái)務(wù)費(fèi)用。 它指為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款利息和其他財(cái)務(wù)費(fèi)用(如匯兌損失等)。 (三)投資與成本費(fèi)用估算結(jié)果的匯總 為了便于對房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目各項(xiàng)支出進(jìn)行分析和比較，常把估算結(jié)果以匯總表的形式列出，格式略。 五.詳述房地產(chǎn)開發(fā)成本 出售貼 一、土地開發(fā)成本構(gòu)成 1、土地征用及拆遷費(fèi) 新區(qū)開發(fā)含對土地所有者的安置資、樹木青苗補(bǔ)償費(fèi)、土地附加物補(bǔ)償費(fèi)、土地補(bǔ)償費(fèi)及遷墳、魚塘。養(yǎng)殖場的拆遷賠償費(fèi)等。舊城區(qū)開發(fā)含動(dòng)遷戶臨時(shí)安置的安置費(fèi)、自行安置的補(bǔ)助費(fèi)、私房征購費(fèi)等。 2、土地購置費(fèi) 雙方在土地交易中發(fā)生的價(jià)款。 3、出讓金 國家收取的款項(xiàng)。包括市國土資源局收取的和國家收取的兩部分。 4、七通一平費(fèi) 指開發(fā)區(qū)內(nèi)的市政工程建設(shè)費(fèi)，包括開發(fā)區(qū)內(nèi)的供水、供電、排洪、排污、供氣、通訊及道路建設(shè)費(fèi)用，這些費(fèi)用按開發(fā)單位價(jià)目成本總額包括以下幾種，歸集并計(jì)算出單項(xiàng)總造價(jià)后，按土地開發(fā)受益面積平攤到土地開發(fā)成本中去。 ① 場地平整 ② 勘察設(shè)計(jì) ③ 臨時(shí)設(shè)施 ④ 樁基工程 ⑤ 土建安裝 ⑥ 管理費(fèi) 七通一平費(fèi)用單獨(dú)施工、計(jì)算時(shí)計(jì)入。 ⑦ 利息 七通一平費(fèi)用單獨(dú)施工、計(jì)算時(shí)計(jì)入。 5、耕地占用稅 6、耕地開墾費(fèi) 7、征地管理費(fèi) 指為組織與管理土地開發(fā)工程而支付的各種費(fèi)用。包括管理人員工資、生產(chǎn)工人輔助工資、工資附加費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、職工教育費(fèi)、固定資產(chǎn)使用費(fèi)、檢驗(yàn)試驗(yàn)費(fèi)、勞保技安費(fèi)等。 8、占耕地教育附加費(fèi) 9、新增建設(shè)用地有償使用費(fèi) 10、南水北調(diào)費(fèi) 11、新菜田開發(fā)基金 12、出讓金業(yè)務(wù)費(fèi) 13、契稅 14、利息 目前國內(nèi)外銀行提供貸款均是以復(fù)利法計(jì)算利息的。所以開發(fā)工程的貸款利息，應(yīng)以復(fù)利計(jì)息計(jì)人成本。 二、建筑及安裝工程費(fèi) 1、建筑及安裝工程費(fèi) 指新建全部建筑物、構(gòu)筑物的施工及設(shè)備購置費(fèi)用。主要包括： ① 人工費(fèi) 直接從事建筑安裝工程施工的工人和在現(xiàn)場為建筑安裝工程施工操作服務(wù)的輔助工人的基本工資。 ② 材料費(fèi) 工程施工所耗用的并構(gòu)成工程實(shí)體的主要材料、其它材料、結(jié)構(gòu)物及零件的成本，以及周轉(zhuǎn)材料的攤銷費(fèi)。 ③ 機(jī)械使用費(fèi) 工程施工過程中使用的機(jī)械動(dòng)力設(shè)備發(fā)生的費(fèi)用。包括折舊費(fèi)、大修費(fèi)、附屬工具費(fèi)。動(dòng)力及燃料費(fèi)等。 ④ 施工管理費(fèi) 為組織和管理工程施工和為施工服務(wù)而支付的各種費(fèi)用。主要包括： - 工作人員工資 - 工資附加費(fèi) - 辦公費(fèi) - 差旅費(fèi) - 檢驗(yàn)試驗(yàn)費(fèi) ⑤ 設(shè)備購置及安裝費(fèi) 包括各種設(shè)備的購置及安裝費(fèi)。 - 供熱及換熱站 - 供電設(shè)備、安裝（外接及配電室、配電箱費(fèi)用） - 電梯 2、小區(qū)內(nèi)公共服務(wù)及建設(shè)費(fèi) 指按規(guī)劃要求興建 ① 中小學(xué)校、幼兒園 ② 健身設(shè)施或用房 ③ 醫(yī)院 ④ 派出所 ⑤ 環(huán)境衛(wèi)生用房 ⑥ 物業(yè)管理用房（保安監(jiān)控室） ⑦ 居委會(huì) ⑧ 商店 ⑨ 停車場（洗車場） ⑩ 其他服務(wù)設(shè)施 3、小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施配套工程建設(shè)費(fèi) （單指工程施工費(fèi)用） ① 道路 停車場 地面硬化 圍墻 ② 排水、排污管道 ③ 供水管道、二次加壓 ④ 監(jiān)控系統(tǒng) ⑤ 供電線路、路燈 ⑥ 寬帶及機(jī)房 ⑦ 有線電視 ⑧ 通訊線路 ⑨ 供熱管道及換熱站 ⑩ 園林、綠化 三、基礎(chǔ)工程費(fèi) （主體工程基礎(chǔ)費(fèi)用） 四、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 1、渣土費(fèi) 2、人防費(fèi) 3、中學(xué)增建費(fèi) 4、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 5、舊城改造費(fèi) 6、公建地費(fèi) 7、墻改費(fèi) 8、便道占用費(fèi) 9、環(huán)境保護(hù)監(jiān)察費(fèi) 10、城市綠化費(fèi) 五、前后期費(fèi)用 1、勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 2、監(jiān)理費(fèi) 3、招標(biāo)費(fèi) 4、質(zhì)檢費(fèi) 5、測量、放線費(fèi) 6、價(jià)格評估費(fèi) 7、綜合開發(fā)管理費(fèi) 8、房屋所有權(quán)登記費(fèi) 9、房屋所有權(quán)登記工本費(fèi) 10、物業(yè)前期費(fèi) 11、散裝水泥限袋費(fèi) 12、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 13、工程造價(jià)管理費(fèi) 14、安全監(jiān)督費(fèi) 15、勞動(dòng)定額測定費(fèi) 16、外省承包工程管理費(fèi) 17、施工圖紙審查費(fèi) 18、預(yù)算費(fèi) 19、施工噪音管理費(fèi) 20、專家評審費(fèi) 六、預(yù)備費(fèi) 1、熱力補(bǔ)貼費(fèi) 2、供暖 3、煤氣集資 4、煤氣施工 5、供電 6、供水外接 7、排污費(fèi) 七、經(jīng)營管理費(fèi) 企業(yè)運(yùn)行項(xiàng)目管理過程中所發(fā)生的費(fèi)用。 1、監(jiān)察審計(jì)費(fèi) 2、資質(zhì)年審費(fèi) 3、營業(yè)執(zhí)照年審費(fèi) 4、治安費(fèi) 5、衛(wèi)生費(fèi) 6、行業(yè)管理部門培訓(xùn)費(fèi) 7、城市交通集資費(fèi) 8、報(bào)刊費(fèi) 9、街道管理費(fèi) 10、計(jì)劃生育管理費(fèi) 11、社會(huì)統(tǒng)籌 12、教育基金 八、貸款利息 項(xiàng)目貸款或投資款項(xiàng)的計(jì)息，各銀行是以復(fù)利計(jì)息的。 九、不可預(yù)見費(fèi) 十、銷售、廣告費(fèi) 1、銷售提成費(fèi)用 2、廣告費(fèi) 3、銷售營業(yè)稅 十一、各種稅費(fèi) 國家和地方政府征收的投資方向調(diào)節(jié)稅、工商統(tǒng)一稅、企業(yè)所得稅、印花稅等。 十二、總投資額 十三、利潤額 六.會(huì)計(jì)核算 本文適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，不包括自己建造部分，純包給施工單位承建。所涉業(yè)務(wù)流程為公司拿地，請?jiān)O(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)，委托施工單位承建，自己或請代理銷售房子，結(jié)算，確認(rèn)收入成本，不涉及上市公司所提減值準(zhǔn)備。 (1) 1002 銀行存款. 一般的房地產(chǎn)公司都會(huì)涉及到貸款和銀行按揭貸款，這里面會(huì)涉及到幾種性質(zhì)不同的賬戶，建議把貸款專戶和銀行按揭賬戶與一般結(jié)算戶分開，設(shè)成三級(jí)明細(xì) 1002.01 結(jié)算戶下設(shè)明細(xì) 1002.02 貸款專戶一般項(xiàng)目公司只有一個(gè)，如有幾個(gè)則下設(shè)明細(xì) 1002.03 按揭保證金戶視情況可設(shè)明細(xì)，同時(shí)一般情況下，銀行會(huì)要求對應(yīng)在開一個(gè)一般結(jié)算戶，專門用于在按揭保證金解凍時(shí)劃入一般結(jié)算戶 這樣區(qū)分的目的是因?yàn)榘唇冶ＷC金戶是不能隨便動(dòng)用的資金，便于統(tǒng)計(jì)公司的可動(dòng)用資金，可動(dòng)用資金這一概念對一個(gè)房地產(chǎn)公司來說還是很重要的，在報(bào)建的時(shí)候，計(jì)委和建委都會(huì)要銀行開具相應(yīng)的資金證明，這個(gè)按揭保證金上的錢是不能計(jì)算在內(nèi)的。 (2) 1009 其他貨幣資金、1101 短期投資、1102 短期投資跌價(jià)準(zhǔn)備、1111 應(yīng)收票據(jù)、1121 應(yīng)收股利、1122 應(yīng)收利息這幾個(gè)科目基本上不會(huì)用，投資業(yè)務(wù)核算不是本文所要討論的內(nèi)容，不再詳述。 (3) 1131 應(yīng)收賬款 現(xiàn)在都是房子預(yù)售，用預(yù)收賬款或其它應(yīng)付款，一般不用應(yīng)收賬款，房地產(chǎn)開發(fā)商一般不會(huì)賒銷房子，如果在市場發(fā)生大的困難時(shí)，也有可能用分次付款的方式促銷，會(huì)形成應(yīng)收賬款（交房，并且結(jié)算以后）. (4)1133 其它應(yīng)收款 注意這個(gè)科目有很多存出 保證金要放在這個(gè)科目，主要是報(bào)建過程中的一些如墻改基金、散裝水泥保證金、民工工資保證金，臨時(shí)接電保證金等，各地政府花樣不一樣，可以詳細(xì)了解一下項(xiàng) 目報(bào)建部門及工程部門的人員。這個(gè)科目建議只設(shè)這樣幾個(gè)明細(xì)科目：內(nèi)部個(gè)人借款、存出保證金、合作單位往來、其它；用個(gè)人、客戶往來核算實(shí)現(xiàn)對每個(gè)人、單 位的明細(xì)管理。在開始進(jìn)行設(shè)置時(shí)設(shè)好，尤其是存出保證金賬戶，在實(shí)際工作中，報(bào)建部門拿回來的收據(jù)都是一樣的，會(huì)計(jì)尤其是剛?cè)腴T的會(huì)計(jì)通常無法區(qū)分哪些是 直接進(jìn)成本的項(xiàng)目，哪些要最后退回來的項(xiàng)目，所以要找懂報(bào)建業(yè)務(wù)的同事把這些項(xiàng)目了解清楚。 (5) 1141 壞賬準(zhǔn)備，基本不用。 (6) 1151 預(yù)付賬款 基本不用，可能要用的時(shí)候是鋼材和水泥緊俏的時(shí)候，也不會(huì)很復(fù)雜，最近一年，預(yù)付賬款在稅源比較緊張的地方，可能會(huì)引起稅務(wù)局的關(guān)注，最好還是收一單發(fā)票付一筆款。 (7)1161 應(yīng)收補(bǔ)貼款、1201 物資采購、1211 原材料、1221 包裝物、1231 低值易耗品、1232 材料成本差異、1241 自制半成品、1244 商品進(jìn)銷差價(jià)、1251 委托加工物資、1261 委托代銷商品、1271 受托代銷商品、1281 存貨跌價(jià)準(zhǔn)備、1291 分期收款發(fā)出商品、1301 待攤費(fèi)用、1401 長期股權(quán)投資、1402 長期債權(quán)投資、1421 長期投資減值準(zhǔn)備、1431 委托貸款等科目基本上不用。 (8) 1243 庫存商品 一般庫存商品只有結(jié)算后從開發(fā)成本中轉(zhuǎn)入，平時(shí)就在開發(fā)成本中，報(bào)表放存貨。 (9)1501 固定資產(chǎn)、1502 累計(jì)折舊、1701 固定資產(chǎn)清理三科目與其它會(huì)計(jì)核算完全一樣，不再詳述。 (10)1505 固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備、1601 工程物資、1603 在建工程、1605 在建工程減值準(zhǔn)備、1801 無形資產(chǎn)、1805 無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備、1815 未確認(rèn)融資費(fèi)用、1901 長期待攤費(fèi)用、1911 待處理財(cái)務(wù)損溢等科目基本上不用，如要用，與其它無異。 (11)2101 短期借款: 一般房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的借款期是24 個(gè)月，應(yīng)該核算在長期借款里面，房地產(chǎn)開發(fā)流動(dòng)資金貸款取消以后，這個(gè)科目基本上不用了。 (11)2111 應(yīng)付票據(jù) :一般不用。 (12)2121 應(yīng)付賬款， 此科目不要用對單位的二 級(jí)科目，應(yīng)采用往來核算，建議分一下單位的類別：如總包單位、分包單位、設(shè)計(jì)單位等，視具體情況而定，如果項(xiàng)目小的話，就沒有必要，直接用往來核算，在用 往來核算的時(shí)候，一定要用往來單位的全稱，方便以后核查，這一點(diǎn)，做會(huì)計(jì)要給予相當(dāng)?shù)闹匾?。同時(shí)建議所有的付款都走這里走一道，即便是票款兩清的時(shí)候。即 用下面的分錄： 借：應(yīng)付賬款 貸：銀行存款 借：開發(fā)成本 貸：應(yīng)付賬款 不要簡化成 借：開發(fā)成本 貨：銀行存款 這樣可以保證在做財(cái)務(wù)決算時(shí)，與往來單位對賬可以一目了然，這一工作應(yīng)該引起相當(dāng)?shù)闹匾暎鹊經(jīng)Q算時(shí)再來清理，工作量大得無法想象。 (13)2131 預(yù)收賬款 現(xiàn)在的銷售模式都是預(yù)售 的模式，預(yù)收賬款也要采取往來客戶核算的模式。如果有很好的銷售控制軟件來控制，也可以用表代賬的模式。千萬不要相信EXECl 表這種電子文件，沒有一個(gè)人能保證在頻繁地操作中不會(huì)出現(xiàn)錯(cuò)誤，一旦出現(xiàn)，根本沒有辦法追溯，將讓你痛苦不已。因?yàn)樗鼰o法記錄過程，而財(cái)務(wù)軟件則不同，能 夠告訴你形成最后結(jié)果的過程。在預(yù)收房款的核算中最好把一次性付款、分期付款、按揭付款等不同收款形式的房子分開來，不至于出現(xiàn)你的老板會(huì)找你要什么數(shù) 據(jù)，而你拿不出來的局面。也為你后期項(xiàng)目預(yù)測回款提供一定的依據(jù)。 (14)2141 代銷商品款: 不用 2151 應(yīng)付工資、2153 應(yīng)付福利費(fèi)、2161 應(yīng)付股利與其它無異。 (15)2171 應(yīng)交稅金 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有增值稅，在此不表。 房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)稅及附加、土地增值稅和所 得稅需要預(yù)繳，這個(gè)各地情況不一樣，具體以主管稅務(wù)部門的要求為準(zhǔn)，從近幾年來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅情況在稅款中占有很大的比例，所以在稅款的繳納上 可以與稅務(wù)部門做一定的溝通，具體繳納情況則要看與稅務(wù)部門的溝通情況了。 (16)176 其它應(yīng)交款 與其它行業(yè)與異。 (17)2181 其它應(yīng)付款 一般來講，預(yù)收的房屋銷售款應(yīng)在預(yù)收賬款的核 算，如果為了會(huì)計(jì)報(bào)表的需要，有可能需要放在此科目。在項(xiàng)目發(fā)包的過程中，會(huì)要求施工單位交納一定的工程進(jìn)度質(zhì)量保證金也會(huì)在此科目核算，亦要用往來核 算，建議先整體規(guī)劃好。二級(jí)明細(xì)設(shè)成存入保證金、合作單位往來、暫收房款定金等，可根據(jù)項(xiàng)目具體情況來考慮。 (18)2191 預(yù)提費(fèi)用 在計(jì)算銀行貸款利息時(shí)可能用到，你要想簡單的話，可以直接根據(jù)銀行收貸款利息的單子計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)用將利息資本化或計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用。 (19)2201 待轉(zhuǎn)資產(chǎn)價(jià)值、2211 預(yù)計(jì)負(fù)債、2311 應(yīng)付債券、2331 專項(xiàng)應(yīng)付款、2341 遞延稅款一般不用。 (20)2321 長期應(yīng)付款 一般房地產(chǎn)公司都會(huì)有營業(yè)稅返還的相關(guān)政策，收到財(cái)政相應(yīng)的補(bǔ)貼時(shí)，一般放入此科目。 (21)2301 長期借款 核算銀行貸款。 (22)3101 實(shí)收資本 3103 已歸還投資 3111 資本公積3121 盈余公積 3131 本年利潤 3141 利潤分配與其它無異。 (23)4101 開發(fā)成本 開發(fā)成本的核算明細(xì)一般分為土地及拆遷、前期費(fèi)用、建安工程、基礎(chǔ)設(shè)施、配套費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)（系4015 轉(zhuǎn)入），建議在建立核算體系之前與成本控制部門（預(yù)算部門）進(jìn)行溝通，最好做到預(yù)算部門的口徑與財(cái)務(wù)部門核算的口徑一致，確保后期項(xiàng)目決算、對賬工作的順利進(jìn)行，不要弄成預(yù)算部門和財(cái)務(wù)部門提出來的數(shù)據(jù)不一致，這樣會(huì)令老板非常生氣，結(jié)果兩個(gè)部門都尷尬。 (24)4015 開發(fā)間接費(fèi)用 一般核算項(xiàng)目期間的銀行貸款利息及工程現(xiàn)場部門的費(fèi)用，一般包括工程部門、設(shè)計(jì)部門、成本控制部門、綜合報(bào)建部門的費(fèi)用。 (25)5101 主營業(yè)務(wù)收入、5102 其他業(yè)務(wù)收入、5201 投資收益、5203 補(bǔ)貼收入、5301 營業(yè)外收入、5401 主營業(yè)務(wù)成本、5402 主營業(yè)務(wù)稅金及附加、5405 其他業(yè)務(wù)支出、5501 營業(yè)費(fèi)用、5502 管理費(fèi)用、5503 財(cái)務(wù)費(fèi)用、5601 營業(yè)外支出、5701 所得稅、5801 以前年度損益調(diào)整等損益類科目與其它無異。關(guān)于房地產(chǎn)收入的確認(rèn)，請?jiān)敿?xì)看一下國稅發(fā)2006-31 號(hào)文，講得很詳細(xì)。 房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算主要是往來的核算比較繁雜，因?yàn)樵谄渌鼞?yīng)收、應(yīng)付核算要建立比較好的核算體系可以減少很多的工作量，這一點(diǎn)非常重要。 另外一點(diǎn)收入確認(rèn)按國稅發(fā)2006-31 號(hào)文確定。土地增殖稅和企業(yè)所得稅是重點(diǎn) 房地產(chǎn)行業(yè)的稅收比較復(fù)雜。需要重點(diǎn)關(guān)注，同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)所涉稅種多屬地方稅，應(yīng)多與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通。 需要顯示在標(biāo)簽內(nèi)的內(nèi)容 |
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