眾所周知國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)需要大量的資金行業(yè)，而目前國內(nèi)的融資渠道單一，而商業(yè)地產(chǎn)又離不開巨額資金開發(fā)，雖然，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的巨擎萬達(dá)集團(tuán)也是幾經(jīng)多年的摸索，方尋找到了一條真正適合自已的融資模式，然而并非所有的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)都可效仿其模式，因此，筆者，想籍此作簡要的探討分析，希望能拋磚引玉對(duì)國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有所借鑒。
第一條融資渠道：
在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在看中地塊后，往往會(huì)進(jìn)行前期的研究并根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況選擇合適的戰(zhàn)略合作伙伴，然而，在成立項(xiàng)目公司后應(yīng)遵“訂單式地產(chǎn)模式”原則必須先與目標(biāo)主力店商戶、次主力店商戶及品牌商戶進(jìn)行依次談判簽約，并要求其交納保證金，這樣可作為企業(yè)的融資渠道之一；
第二條融資渠道：
對(duì)于項(xiàng)目的開發(fā)周期應(yīng)做好財(cái)務(wù)預(yù)算與投入產(chǎn)出分析，并將第一期開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目如商鋪按揭或進(jìn)行抵押套現(xiàn)，或?qū)㈤_發(fā)的項(xiàng)目抵押貸款抑或套現(xiàn)進(jìn)行經(jīng)營的周轉(zhuǎn)或接著開發(fā)第二期或三期的項(xiàng)目；
第三條融資渠道：商業(yè)抵押貸款和定期抵押貸款。這是提供給房地產(chǎn)項(xiàng)目的，區(qū)別在于還款方式有區(qū)別，比如先還利息，有寬限期后，開始還本金，這樣可以減低還款壓力；
第四條融資渠道：
隨著改革的深入，外資銀行將逐漸在國內(nèi)開展業(yè)務(wù)，因此，融資渠道將有所拓寬，如建筑貸款和開發(fā)貸款，這是新推行的模式，在產(chǎn)權(quán)方面，目前外資銀行對(duì)于長期的貸款必須提供物業(yè)的產(chǎn)權(quán)證，但是建筑貸款只需要初級(jí)證就可以；
第五條融資渠道：
根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際需要與否，可考慮與海外房產(chǎn)信托基金合作開發(fā)；
在這里需要特別指出的是信托公司首要是“安全性”，拿出什么作為擔(dān)保，讓投資者感覺安全，信托公司追求穩(wěn)健的，安全是第一位的，其次是“收益性”，項(xiàng)目的可行性、發(fā)展空間、市場(chǎng)前景等，都關(guān)系到項(xiàng)目的盈利性。最后是“流動(dòng)性”，這完美地體現(xiàn)了金融產(chǎn)品的特點(diǎn)。買賣是雙方自愿的，投資者可以獲得多少盈利，關(guān)系到融資是否成功。。。
第六條融資渠道
大型商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)類的特殊融資模式：
針對(duì)特大型商業(yè)項(xiàng)目的融資，除采用上述融資渠道外，大型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)可視項(xiàng)目的實(shí)際情況采取特殊渠道的融資模式，具體操作為：
第一步 首先在資本市場(chǎng)上尋找一些陷入虧損的上市公司Ｂ，然后通過控股集團(tuán)下屬公司Ａ控制其上市公司Ｂ，當(dāng)找到合適的開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，在地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的控制下，Ａ與Ｂ共同出資成立地產(chǎn)項(xiàng)目公司Ｃ。 項(xiàng)目啟動(dòng)初期由上市公司承擔(dān)大部分成本及風(fēng)險(xiǎn)。一般的方法是，在項(xiàng)目啟動(dòng)之初，上市公司Ｂ持有Ｃ的絕大部分股權(quán)；Ａ僅占小股。接下來，公司Ｃ預(yù)付土地出讓金、獲得“四證“（國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)模許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證），成立房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)公司Ｄ。按照２００３年央行出臺(tái)的１２１號(hào)文件規(guī)定，預(yù)付的土地出讓金必須是自有資金，但實(shí)際操作中，公司Ｃ預(yù)付的土地出讓金通常來自于銀行的貸款，由上市公司提供擔(dān)保。而通常只需先期投入總投資額的３０％，即可啟動(dòng)項(xiàng)目，滾動(dòng)發(fā)展。其中，土地出讓金占相當(dāng)大的比重，一般會(huì)占到總投資額的１０％－３０％。
在預(yù)付了土地出讓金，取得“四證“后，公司Ｄ即可申請(qǐng)銀行開發(fā)貸款，用于設(shè)計(jì)規(guī)劃等項(xiàng)目費(fèi)用，一般由其母公司Ｃ或上市公司提供擔(dān)保。同時(shí)，建筑施工企業(yè)進(jìn)入并墊資施工費(fèi)用，而墊資施工往往是建筑施工企業(yè)中標(biāo)的主要條件。其中，建筑安裝企業(yè)墊資數(shù)量視施工進(jìn)度而異，一般，在項(xiàng)目完成時(shí)，墊資數(shù)量可能占到建筑安裝成本的５０％。由于上市公司對(duì)Ｃ公司絕對(duì)控股并成為資金的主要來源，因而承擔(dān)著大部分成本及風(fēng)險(xiǎn)。而這部分風(fēng)險(xiǎn)其實(shí)又由銀行來承擔(dān)。
第二步，回籠預(yù)售款前后，攤薄上市公司所持股權(quán)。按照原政策規(guī)定，必須在住宅主體結(jié)構(gòu)封頂、高層完成２／３后才能進(jìn)入銷售階段，對(duì)購房者才可發(fā)放按揭貸款。但在實(shí)際運(yùn)作中，往往剛剛興建甚至在規(guī)劃階段就開始預(yù)售，預(yù)售資金用于后期項(xiàng)目建設(shè)等（但會(huì)計(jì)上這部分收入并不能入帳，所以在上市公司的財(cái)務(wù)報(bào)表中反映不出來這一塊）。在預(yù)售后不久，公司Ａ即開始大幅度增資，其追加資金則可能利用預(yù)售收入，即Ａ以其他資金（大多是銀行貸款）追加投資，取得對(duì)公司Ｃ的絕對(duì)控股地位。增資完后，再把預(yù)售款轉(zhuǎn)到公司Ａ；被Ａ控制的上市公司Ｂ卻不追加投資，其股權(quán)被稀釋，只能獲得投資收益。
第三步，項(xiàng)目竣工，公司Ａ享有大部分收益。項(xiàng)目竣工后，公司Ｃ以項(xiàng)目總投資額３０％的投入，獲得總銷售額３０％的毛利或者１８％的凈利潤。按照對(duì)公司Ｃ的股權(quán)比例進(jìn)行利潤分成，Ａ獲得大部分利潤，上市公司Ｂ承擔(dān)了初期高成本及風(fēng)險(xiǎn)（實(shí)際上這部分風(fēng)險(xiǎn)主要由銀行來承擔(dān)），最終卻獲得了小部分利潤。
