近幾月來，以中海、萬科、恒 大、世茂房、遠(yuǎn)洋、碧桂園、金地等為代表的大開發(fā)商在全國(guó)刮起了一股打折降價(jià)的旋風(fēng)。在嚴(yán)厲的行業(yè)調(diào)控下，這種大開發(fā)商主動(dòng)打折降價(jià)行為往往容易被理解為市場(chǎng)步入淡市的標(biāo)志。但是，在當(dāng)前政策和市場(chǎng)環(huán)境下，打折降價(jià)現(xiàn)象增多，意味著開發(fā)商之間的競(jìng)爭(zhēng)加劇，行業(yè)洗牌或已開始。

行業(yè)洗牌：

大開發(fā)商既要做大魚 也要做快魚

如果從行業(yè)發(fā)展角度來看，我們更容易找到現(xiàn)階段打折降價(jià)現(xiàn)象背后原因。持續(xù)嚴(yán)厲的房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策實(shí)際上給大開發(fā)商兼并擴(kuò)張帶來了機(jī)遇。在經(jīng)歷了2008年金融危機(jī)之后，大開發(fā)商越發(fā)成熟，并對(duì)這輪調(diào)控做了充分的應(yīng)對(duì)準(zhǔn)備。2009年以后持續(xù)良好的銷售業(yè)績(jī)，特別是今年上半年調(diào)控如此嚴(yán)厲之下仍取得了驕人的業(yè)績(jī)，這給了大開發(fā)商充足的底氣。這些因素使得大開發(fā)商比許多行業(yè)經(jīng)驗(yàn)有限、資金緊張、抗風(fēng)險(xiǎn)能力差的中小開發(fā)商在面對(duì)政策和市場(chǎng)的變化時(shí)，更加游刃有余。因此，現(xiàn)階段大開發(fā)商帶頭打折降價(jià)行為與其說是源于生存壓力，不如說是來自發(fā)展壓力。這種發(fā)展壓力表現(xiàn)為兩個(gè)方面。一方面是完成年度銷售目標(biāo)的壓力，根據(jù)世聯(lián)研究跟蹤監(jiān)測(cè)的22家開發(fā)商中，只有4家在上半年完成銷售目標(biāo)的50%。另一方面是提高市場(chǎng)占有率，即要通過加快開發(fā)和銷售的速度，縮減開發(fā)周期，加速擴(kuò)張，提高市場(chǎng)分額。

在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)下，房地產(chǎn)行業(yè)集中度在不斷提高。今年上半年，銷售金額超過100億的開發(fā)商有17家，而在去年同期只有11家。上半年，前20大房企銷售金額占全國(guó)商品房銷售額18%，同比增長(zhǎng)5.8%。與之形成鮮明對(duì)比的是，今年上半年，173家上市房企中有26家出現(xiàn)虧損，這26家全部為中小開發(fā)商。

現(xiàn)實(shí)說明，房地產(chǎn)行業(yè)洗牌已經(jīng)悄然開始，大開商既要做大魚，也要做快魚，他們通過提高開發(fā)和銷售速度，甚至兼并中小開發(fā)商，快速進(jìn)行規(guī)?；瘮U(kuò)張，搶占行業(yè)第一軍團(tuán)的席位。

現(xiàn)階段打折降價(jià)現(xiàn)象的特征：

真降多 假降少 “以價(jià)換量”效果好

根據(jù)世聯(lián)研究機(jī)構(gòu)的監(jiān)測(cè)顯示：今年6月份以來，被監(jiān)測(cè)的24個(gè)城市一手房市場(chǎng)的打折降價(jià)情況主要呈現(xiàn)以下特征：一是真“降價(jià)”少，假“降價(jià)”多。真正全面降價(jià)的樓盤極少，更多樓盤借“降價(jià)”之名進(jìn)行廣告營(yíng)銷。二是大開發(fā)商的樓盤比中小開發(fā)商的樓盤降價(jià)幅度更大、更動(dòng)真格。三是普通商品住宅降價(jià)對(duì)銷售的刺激作用遠(yuǎn)大于高端住宅，并且降價(jià)樓盤以普通商品住宅為主。四是“以價(jià)換量”效果好。從降價(jià)樓盤的銷售表現(xiàn)來看，降價(jià)基本能促進(jìn)銷量，達(dá)10%以上的降價(jià)幅度，銷售速度很快，有的甚至成為 “日光盤”。五是出現(xiàn)降價(jià)現(xiàn)象的城市少。北京、上海、杭州等城市由于存量壓力，降價(jià)樓盤相對(duì)多一些，其余城市降價(jià)現(xiàn)象并不明顯。

打折降價(jià)不等于淡市

根據(jù)研究，世聯(lián)機(jī)構(gòu)認(rèn)為真正的淡市需要兩個(gè)條件：一是成交量低于歷史平均水平；二是降價(jià)對(duì)成交量的刺激作用有限，甚至沒有作用。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年7月全國(guó)商品房銷售面積和銷售金額同比分別增長(zhǎng)17.8%和39%，處于歷史同期的高位。第一個(gè)條件不具備。從這幾個(gè)月降價(jià)樓盤的銷售表現(xiàn)來看，第二個(gè)條件也不具備。所以，現(xiàn)在雖然出現(xiàn)了樓盤打折降階的現(xiàn)象，但是這不能就簡(jiǎn)單地理解為市場(chǎng)步入淡市，打折降價(jià)現(xiàn)象是開發(fā)商更加理性，他們之間的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈的表現(xiàn)。

下半年或是購(gòu)房的好時(shí)機(jī)

開發(fā)商之間的激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，給購(gòu)買者帶來了更多的福利。下半年，在需求受到限購(gòu)政策抑制的市場(chǎng)環(huán)境下，開發(fā)商為了贏得競(jìng)爭(zhēng)，會(huì)傾向于選擇優(yōu)惠促銷甚至打折降價(jià)的手段，以爭(zhēng)取更多的客戶。換而言之，下半年，購(gòu)房者選擇的機(jī)會(huì)更多、得到的實(shí)惠更多，這或意味著購(gòu)房的好時(shí)機(jī)已經(jīng)來臨。

(地產(chǎn)中國(guó)網(wǎng)綜合)