目前，在全國掀起了新的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)高潮——底商開發(fā)，底商給開發(fā)商提供了一種全新的地產(chǎn)贏利模式，正在受到越來越多的開發(fā)商的熱捧。　
傳統(tǒng)住宅一般在底層需要設置較為寬敞明亮的主次門廳，以方便業(yè)主的進出，同時提升項目的自身檔次，利于銷售價格、銷售進度的執(zhí)行。
但是，如果底商的因素加入后，還是采用以上層住宅為主的規(guī)劃設計方式，那么底商的面積、通透性能、商鋪劃分等方面都會受到影響，尤其是底商的黃金區(qū)域會被上層住宅的公用設施所占據(jù)。在底商平均每平方米售價比上層住宅高出7000元RMB甚至更高的時候，這個底商的銷售、出租價格只能低于市場的平均水平。這對于要將利潤最大化的開發(fā)商而言，絕非利好消息。

以上這些似乎說明開發(fā)商在面臨著兩難的抉擇，是滿足住宅降低底商的標準？還是住宅遷就底商？兩者的關系應該怎樣處理較為理想？
一、底商相關概念
底商是指利用樓盤底層或低層作為商業(yè)用房，以滿足自身或區(qū)域消費者的各種需求。
底商設置方式大致分為：傳統(tǒng)沿街商業(yè)底商；獨立商業(yè)底商；會所商業(yè)底商。
底商樓層搭配關系大致分為：住宅底商；寫字樓底商；商住樓底商等。
底商服務類型可分為：自身商業(yè)服務、社區(qū)商業(yè)服務、區(qū)域商業(yè)服務。

二、底商和商業(yè)配套的區(qū)別
底商與傳統(tǒng)的樓盤商業(yè)配套的不同在于：
底商屬于“公共建筑”，不屬于公攤面積，有自主產(chǎn)權，是以出租或出售為目的,由開發(fā)商或業(yè)主自行經(jīng)營；
商業(yè)配套屬于“配套公共建筑”，根據(jù)小區(qū)規(guī)劃的要求而建，服務于小區(qū)，在住宅銷售時作為公攤的一部分，在建成后移交有關部門進行經(jīng)營管理，沒有獨立的產(chǎn)權。
由于底商和商業(yè)配套在產(chǎn)權歸屬、稅費和經(jīng)營運作模式等方面是完全不同的，所以在操作中我們不能將其混為一談。

三、底商的經(jīng)營類型
根據(jù)底商面積大小、所處地段，經(jīng)營類型等因素基本可分成以下幾種：
1、休閑娛樂類：茶秀、咖啡、棋牌、健身等。
2、賣場類：商場、超市、購物中心、專賣店等。
3、商務配套類：銀行、旅社、速遞、復印、郵局等。
4、社區(qū)配套：干洗、診所、家政等。

四、底商業(yè)態(tài)定位因素
①區(qū)域商業(yè)發(fā)展
項目的位置對于底商定位成敗有很大的影響，根據(jù)區(qū)域業(yè)態(tài)發(fā)展確定底商的業(yè)態(tài)，有三種考慮方向，一是跟隨區(qū)域發(fā)展最快的主要業(yè)種及其配套的業(yè)種；二是定位為目前區(qū)域內(nèi)較為缺乏的業(yè)種；三是根據(jù)政府對區(qū)域未來的規(guī)劃，適當?shù)某岸ㄎ?，以保持底商入住業(yè)態(tài)的持續(xù)經(jīng)營；

②建筑物自身因素
底商是依附于樓層物理結(jié)構的，多數(shù)時候是受到其上層建筑戶型的影響，大致說來，影響有：商場面積、商鋪分割、商場通透、人流規(guī)劃、輻射范圍、商場出入口設置等方面問題。
因此，建筑物自身屬性限制了部分的業(yè)態(tài)入??；

③國家相關政策法規(guī)
據(jù)查閱底商定位相關的法規(guī)、辦法，對于底商的業(yè)態(tài)多數(shù)有明文規(guī)定，住宅樓底層限制發(fā)展的有餐飲店、KTV等有油煙、噪音污染的業(yè)態(tài)，以及影響社區(qū)居民隱私、生活空間的業(yè)態(tài)。具體事宜需要到當?shù)氐南嚓P部門查詢。

④租金因素
對于租金承受能力較差的業(yè)態(tài)、經(jīng)營周期較短、壽命不長的業(yè)態(tài)，開發(fā)商需要謹慎招入，以免影響底商的自然增值。

⑤小區(qū)規(guī)模
底商的在市場受寵的原因之一就是因為多數(shù)底商擁有自身上層住宅以及小區(qū)的消費群體，這是個不小的規(guī)模，這些居民的日常消費可以基本滿足一些小型業(yè)態(tài)的日常贏利。

五、底商投資者關注的因素
樓層、格局、通透性、停車位、營業(yè)時間、項目周邊行業(yè)、獨立出入口、物業(yè)管理機構和政策、住宅的固定消費群體以及住宅樓的電梯是否可直通底商部分等。
在以上這些影響底商業(yè)態(tài)選擇的因素和底商投資、經(jīng)營者關注的因素中，我們看到多數(shù)是和上層住宅有關的，這說明在項目整體規(guī)劃設計方面，底商和上層住宅是密切相關的。
那么底商和上層住宅有哪些互相牽制和那些相互的促進的因素呢？

六、底商和上層住宅關系分析
①不利因素：
上層住宅的戶型影響商場通透性、鋪位分割；
上層住宅公共設施部分影響底商的使用面積；
上層住宅影響底商的業(yè)態(tài)選擇；
底商影響上層住宅業(yè)主生活空間；
底商影響上層住宅業(yè)主私密性；
底商噪音干擾；
底商影響上層的產(chǎn)權年限（商業(yè)配套不影響）；
底商空調(diào)排放熱氣對上層住宅影響；

②相互促進因素：
上層住宅業(yè)主的數(shù)量有助底商的盈利、有穩(wěn)定的客群；
上層住宅業(yè)主可以提升底商的知名度和美譽度；
底商可以方便上層的日常消費行為；
底商的銷售可以使開發(fā)商降低部分過高的樓價；

七、如何解決底商和上層住宅的關系
①上層住宅的戶型影響商場通透、鋪位劃分
開發(fā)商在項目規(guī)劃時，對于底商應該有一定的彈性，要方便投資者進行改造。要最
小化上層戶型方面對底商的影響，最好的解決辦法是樓盤采用框架結(jié)構，這樣可以避免框減等結(jié)構的過多的承重墻對商場的影響，但是框架結(jié)構，也會因為承重柱過多對商場的劃分、使用面積造成影響，這需要開發(fā)商在最大限度將底商的柱距放大，目前一般可以做到8米左右的柱距，但是這就迫使上層的戶型變的寬大，失去部分中小戶型的購買群體。

②上層住宅公共設施部分影響商場的使用面積
不論是框架還是其它的建筑結(jié)構，其上層住宅業(yè)主使用的公共設施：上層商品房的
底層的大堂、電梯井、消防通道、上下水等設施必定會占據(jù)底商的使用面積，一般來說，為了提升項目的檔次，拉升住宅銷售價格，為上層住宅設計的底層大堂空間較為寬闊，這樣降低了底商的實際使用面積，而且是一般還是底商的黃金位置的面積。但是如果為了增加底商面積而縮小上層住宅的出入大堂，那么項目住宅的銷售工作就會不順暢。
為了盡可能的最到兩全其美，最佳的解決辦法是集合項目的設計、施工、策劃部門反復探討、論證，以求得到較為妥善的結(jié)果。
筆者在這里提供一個常見的思路，即將上層的出入口設置在樓盤背街的部分，這樣占用的是底商縱深部，不會占用底商的黃金位置，而且這樣可以做到商、住分流，商不擾住。

③上層住宅影響底商的業(yè)態(tài)選擇
前面我們提到，底商定位相關的法規(guī)、辦法，對于底商的業(yè)態(tài)多數(shù)有明文規(guī)定，住宅樓底層限制發(fā)展的有餐飲店、KTV等有油煙、噪音污染的業(yè)態(tài)，以及影響樓盤上層、社區(qū)居民隱私、生活空間的業(yè)態(tài)。
如果實際情況需要底商有餐飲等業(yè)態(tài)，那么開發(fā)商要做到餐飲的油煙出口另行設計，在距離樓盤15米左右建立，且不可以影響到上層、社區(qū)的居民。
對于噪音較大的業(yè)態(tài)，需要設置隔音設施，并且通過消防等部門的認可。

④上層影響底商的消費群體人身安全
在風力等因素影響下，住宅陽臺上一只花盆向下自由落體，那么出入底商的人群就有可能受到人身傷害。
這種情況，需要開發(fā)商在設計時把上層住宅的整體進深向后5—10米，與底商保持一定的距離，在底商頂設置有廣告的同時，那么高樓墜物就無法對底商的消費者造成人參傷害。為了彌補這部分空間的損失，可以根據(jù)建筑結(jié)構，適當?shù)脑跇潜P的另一面將住宅超出底商3—5米。

⑤底商影響上層的個人生活空間的私密性、噪音干擾
買了擁有底商的樓盤，可以就近購物，節(jié)省了時間，但是如果底商過于繁華，造成車水馬龍的局面，那么上層住戶的休息會受到干擾、即使做到商住分流，其在社區(qū)的活動空間也會隨之縮小。
這點需要開發(fā)商在開始建筑設計整幢樓盤時就需要規(guī)劃好，避免后期糾紛。

⑥底商影響上層的產(chǎn)權年限，商業(yè)配套不影響
一般來說，住宅是七十年產(chǎn)權，而加入底商后，土地成為綜合用地，產(chǎn)權隨之成為50年，消費者會以七十年產(chǎn)權的金額購買五十年的產(chǎn)權嗎？
在這里我們不討論如何告訴消費者土地使用權與房屋所有權的年限是不一樣的，而是研究如何避免不必要的負面因素。
最好的解決方法是向當?shù)赝恋夭块T提交兩份申請，一份是底商的商業(yè)用地申請；一份是上層住宅的用地申請，在同一塊地上進行分別處理。

⑦底商空調(diào)排放熱氣等對上層的影響
底商作為商場必定會安裝諸如空調(diào)等設施，這必然會影響上層業(yè)主的利益，所以需要注意。但是可以采用類似餐飲另設排煙道一樣，熱氣出口和樓盤保持一定距離，那么底商和上層住宅業(yè)主就會相安無事。還可以采用把上層住宅的整體進深向后5—10米的方法，避免不必要的影響。

八、其它事項
1、在項目規(guī)劃初期，開發(fā)商就需要確定本樓盤是以上層住宅為主還是底商為主，
在最保證某部分的最大利益同時，盡量減少另一部分損失。
2、規(guī)劃底商時，最好是由開發(fā)商選擇租賃時間較長、業(yè)態(tài)生命力較旺盛的承租者，然后根據(jù)其的具體要求對底商戶型進行彈性調(diào)整，同時適度調(diào)整上層住宅的戶型空間以達到雙方最大的和諧。
3、底商的最大優(yōu)勢是“背靠大樹好乘涼”，小區(qū)人口有著相當強的購買力，這就為底商提供了充足的客戶資源。為了更好的讓上層業(yè)主成為底商的忠誠消費群體，開發(fā)商可協(xié)助底商經(jīng)營者給業(yè)主免費辦理會員卡、打折卡等。
4、底商不同于項目的商業(yè)配套，它應該獨立計算公攤，不能將其使用的過道、停車場、上下水、貨梯等內(nèi)容計入上層住戶的公攤；同理，也不可以將上層住宅公共設施在底商中占用的面積計入底商的公攤。
5、目前有車消費一族十分龐大，他們購物時會考慮前往消費場所或商場的停車設施和到達路徑。所以在底商建筑規(guī)劃期就需要考慮劃分出最大的停車空間，并在最大程度減少對上層住宅業(yè)主車流的影響。
6、一般底商經(jīng)營者的租金承受能力無法同專業(yè)商場比較，在開發(fā)商制定底商銷售價格、出租價格時，需要謹慎而行，必要時可以考慮在物業(yè)管理等方面予以一定的優(yōu)惠，以達到放水養(yǎng)魚的目的。