[轉載]房地產會計處理大全(五)

清清書屋848 2011-08-30

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房地產會計處理大全(五)(2011-08-19 09:57:36)

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分類：房地產

原文地址：房地產會計處理大全(五)作者：小帥帥

二）、配套設施開發(fā)成本核算對象的確定和成本項目的設置
一般說來，對能有償轉讓的大配套設施項目，應以各配套設施項目作為成本核算對象，借以正確計算各該設施的開發(fā)成本。對這些配套設施的開發(fā)成本應設置如下六個成本項目：（1）土地征用及拆遷補償費或批租地價；（2）前期工程費；（3）基礎設施費；（4）建筑安裝工程費；（5）配套設施費；（6）開發(fā)間接費。其中配套設施費項目用以核算分配的其他配套設施費。因為要使這些設施投入運轉，有的也需要其他配套設施為其提供服務，所以理應分配為其服務
的有關設施的開發(fā)成本。
對不能有償轉讓、不能直接計入各成本核算對象的各項公共配套設施，如果工程規(guī)模較大，可以各該配套設施作為成本核算對象。如果工程規(guī)模不大、與其他項目建設地點較近、開竣工時間相差不多、并由同一施工單位施工的，也可考慮將它們合并作為一個成本核算對象，于工程完工算出開發(fā)總成本后，按照各該項目的預算成本或計劃成本的比例，算出各配套設施的開發(fā)成本，再按一定標準，將各配套設施開發(fā)成本分配記入有關房屋等開發(fā)成本。至于這些配套設施的開發(fā)成本，在核算時一般可僅設置如下四個成本項目：（1）土地征用及拆遷補償費或批租地價；（2）前期工程費；（3）基礎設施費；（4）建筑安裝工程費。由于這些配套設施的支出需由房屋等開發(fā)成本負擔，為簡化核算手續(xù)，對這些配套設施，可不再分配其他配套設施支出。它本身應負擔的開發(fā)間接費用，也可直接分配計入有關房屋開發(fā)成本。因此，對這些配套設施，在核算時也就可不必設置配套設施費和開發(fā)間接費兩個成本項目。
（三）、配套設施開發(fā)成本的核算
企業(yè)發(fā)生的各項配套設施支出，應在“開發(fā)成本——配套設施開發(fā)成本”賬戶進行核算，并按成本核算對象和成本項目進行明細分類核算。對發(fā)生的土地征用及拆遷補償費或批租地價、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費等支出，可直接記入各配套設施開發(fā)成本明細分類賬的相應成本項目，并記入“開發(fā)成本——配套設施開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”、“應付賬款——應付工
程款”等賬戶的貸方。對能有償轉讓大配套設施分配的其他配套設施支出，應記入各大配套設施開發(fā)成本明細分類賬的“配套設施費”項目，并記入“開發(fā)成本——配套設施開發(fā)成本—— X X”賬戶的借方和“開發(fā)成本——配套設施開發(fā)成本——XX”賬戶的貸方。對能有償轉讓大配套設施分配的開發(fā)間接費用，應記入各配套設施開發(fā)成本明細分類賬的“開發(fā)間接費”項目，并記入“開發(fā)成本——配套設施開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)間接費用”賬戶的貸方。
對配套設施與房屋等開發(fā)產品不同步開發(fā)，或房屋等開發(fā)完成等待出售或出租，而配套設施尚未全部完成的，經批準后可接配套設施的預算成本或計劃成本，預提配套設施費，將它記入房屋等開發(fā)成本明細分類賬的“配套設施費”項目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”等賬戶的借方和“預提費用”賬戶的貸方。因為一個開發(fā)小區(qū)的開發(fā)，時間較長，有的需要幾年，開發(fā)企業(yè)在開發(fā)進度
安排上，有時先建房屋，后建配套設施。這樣，往往是房屋已經建成而有的配套設施可能尚未完成，或者是商品房已經銷售，而幼托。消防設施等尚未完工的情況。這種房屋開發(fā)與配套設施建設的時間差，使得那些已具備使用條件并已出售的房屋應負擔的配套設施費，無法接配套設施的實際開發(fā)成本進行結轉和分配，只能以未完成配套設施的預算成本或計劃成本為基數(shù)，計算出已出售房屋應負擔的數(shù)額，用預提方式記入出售房屋等的開發(fā)成本。開發(fā)產品預提的配套設施費的計算，一般可按以下公式進行：
　　某項開發(fā)產品預提的配套設施費＝該項開發(fā)產品預算成本（或計劃成本）×配套設施費預提率
　　配套設施費預提率＝該配套設施的預算成本（或計劃成本）÷應負擔該配套設施費各開發(fā)產品的預算成本（或計劃成本）合計×100%
式中應負擔配套設施費的開發(fā)產品一般應包括開發(fā)房屋、能有償轉讓在開發(fā)小區(qū)內開發(fā)的大配套設施。

如某開發(fā)小區(qū)內幼托設施開發(fā)成本應由101、102商品房，151出租房，181周轉房和201大配套設施商店負擔。由于幼托設施在商品房等完工出售、出租時尚未完工，為了及時結轉完工的商品房等成本，應先將幼托設施配套設施費預提計入商品房等的開發(fā)成本。假定各項開發(fā)產品和幼托設施的預算成本如下：
101商品房 1000 000元
102商品房 900 000元
151出租房 800 000元
181周轉房 800 000元
201大配套設施——商店 500 000元
251幼托設施 320 000元
則
幼托設施配套設施費預提率＝320000÷（1000000+900000+800000+800000+500000）×100%＝320000÷4000000×100%＝8%
各項開發(fā)產品預提幼托設施的配套設施費為：
101商品房：1000 000元×8％＝80 000元
102商品房：900 000元×8％＝72000元
152出租房：800 000元×8％＝64000元
182周轉房；800 000元×8％＝64000元
201大配套設施——商店：500 000元×8％＝40 000元
按預提率計算各項開發(fā)產品的配套設施費時，其與實際支出數(shù)的差額，應在配套設施完工時，按預提數(shù)的比例，調整增加或減少有關開發(fā)產品的成本。
現(xiàn)舉例說明配套設施開發(fā)成本的核算如下：
如某房地產開發(fā)企業(yè)根據(jù)建設規(guī)劃要求，在開發(fā)小區(qū)內負責建設一間商店和一座水塔、一所幼托。上述設施均發(fā)包給施工企業(yè)施工，其中商店建成后，有償轉讓給商業(yè)部門。水塔和幼托的開發(fā)支出按規(guī)定計入有關開發(fā)產品的成本。水塔與商品房等同步開發(fā)，幼托與商品房等不同步開發(fā)，其支出經批準采用預提辦法。上述各配套設施共發(fā)生了下列有關支出（單位：元）：
201　　　251 　　　252
商店　　　水塔　　　幼托
（元）　?。ㄔ　。ㄔ?br>支付征地拆遷費 50 000 5 000 50 000
支付承包設計單位前期工程款 30 000 20 000 30 000
應付承包施工企業(yè)基礎設施工程款 50 000 30 000 50 000
應付承包施工企業(yè)建筑安裝工程款 200 000 245 000 190 000
分配水塔設施配套設施費 35 000
分配開發(fā)間接費 55 000
預提幼托設施配套設施費 40 000
則用銀行存款支付征地拆遷費時，應作：
借；開發(fā)成本——配套設施開發(fā)成本 105 000
貸：銀行存款 105 000
用銀行存款支付設計單位前期工程款時，應作：
借：開發(fā)成本——配套設施開發(fā)成本 80 000
貸：銀行存款 80 000
將應付施工企業(yè)基礎設施工程款和建筑安裝工程款入賬時，應作：
借：開發(fā)成本——配套設施開發(fā)成本 765 000
貸：應付賬款—一應付工程款 765 000
分配應記入商店配套設施開發(fā)成本的水塔設施支出時，應作；
借：開發(fā)成本——配套設施開發(fā)成本——商店　 35 000
貸：開發(fā)成本——配套設施開發(fā)成本——水塔 35 000
分配應記入商店配套設施開發(fā)成本的開發(fā)間接費用時，應作：
借：開發(fā)成本——配套設施開發(fā)成本——商店 55 000
貸：開發(fā)間接費用 55 000
預提應由商店配套設施開發(fā)成本負擔的幼托設施支出時，應作：
借：開發(fā)成本—一配套設施開發(fā)成本—一商店　40000
貸：預提費用——須提配套設施費　40000
同時應將各項配套設施支出分別記入各配套設施開發(fā)成本明
細分類賬。
（四）、已完配套設施開發(fā)成本的結轉
已完成全部開發(fā)過程計經驗收的配套設施，應按其人問情況
和用途結轉其開發(fā)成本：
1，對能有償轉讓給有關部門的大配套設施，如上述商店設
施，應在完工驗收后將其實際成年自“開發(fā)成本一配套設施吁發(fā)
成本”賬廠的貸方轉入“開發(fā)產品——一配套設施”賬戶的借方，作如
下分錄入貼：
借：外發(fā)產品—一配套設施　　　　460000
貸；開發(fā)成本－－－配套設施開發(fā)成本　　460000
配套設施有償轉讓收入，應作為經營收入處理。
2．按規(guī)定應將其開發(fā)成個分配計入商品房等計發(fā)產品成本
的公共配套設施，如上述水塔設施，在完工驗收后、應將其發(fā)生的
實際開發(fā)成本按一定的標準（有關開發(fā)產品的實際成本、預算成本
或計劃成本），分配記入有關房屋和大配套設施的開發(fā)成本，作如
下分錄入賬：
借；開發(fā)成本——－房屋開發(fā)成本　265000
開發(fā)成本—一配套設施可發(fā)成本　35000
貸：開發(fā)成本—一配套設施開發(fā)成本　300000
3．對用預提方式將配套設施支出記入有關評發(fā)產品成本的
公共配套設施，如幼托設施，應在完工驗收后，將其實際發(fā)生的開
發(fā)成本沖減預提的配套設施費，作如下分錄入賬：
借：預提費用—一預提配套設施費 320 000
貸：開發(fā)成本—一配套設施開發(fā)成本 320 000
如預提配套設施費大于或少于實際開發(fā)成本，可將其多提數(shù)或少提數(shù)沖減有關開發(fā)產品成本或作追加的分配。如有關開發(fā)產品已完工并辦理竣工決算，可將其差額沖減或追加分配于尚未辦理竣工決算的開發(fā)產品的成本。