“當(dāng)前形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境及融資策略”主題對(duì)話

    第二場(chǎng)對(duì)話：當(dāng)前形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境及融資策略

    主持人：謝謝楊總，我們也聽到民生銀行有一系列針對(duì)性的政策提供給各個(gè)企業(yè)，下面進(jìn)入峰會(huì)最后一個(gè)對(duì)話的環(huán)節(jié)，對(duì)話的題目是：當(dāng)前形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境及融資策略。再次有請(qǐng)思遠(yuǎn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)總公司董事—總經(jīng)理陶紅兵、中國民生銀行地產(chǎn)金融事業(yè)部市場(chǎng)總監(jiān)葉天放

    有請(qǐng)主題對(duì)話嘉賓上臺(tái)：

    美銀美林全球資本投資部中國業(yè)務(wù)主管、董事總經(jīng)理蓬鋼

    中融國際信托有限公司執(zhí)行總裁謝丙武先生

    普凱地產(chǎn)基金合伙人兼投資總監(jiān)甘美蘭女士

    福州泰禾集團(tuán)董事長黃其森先生

    金地（集團(tuán)）股份有限公司財(cái)務(wù)總監(jiān)韋傳軍先生

    花樣年地產(chǎn)集團(tuán)財(cái)務(wù)總監(jiān)李傅玉先生

    中國民生銀行地產(chǎn)金融事業(yè)部投行業(yè)務(wù)總經(jīng)理郭鴻飛先生

    陶紅兵：開了一天的會(huì)，大家都很辛苦，是最后一個(gè)議程，我們爭取盡快的結(jié)束，不耽誤大家吃飯，上來了先道歉，剛才下去他們批評(píng)了我，那樣一個(gè)博士美女，你怎么對(duì)她們惡毒攻擊，其實(shí)責(zé)任不在于我，是代產(chǎn)的張主編，他跟我說，你一定要活躍氣氛，否則下午的時(shí)間大家容易瞌睡，要活躍氣氛就得攻擊，但是在座上面的開發(fā)商一個(gè)也不能得罪，他都是我的客戶，咱們的行業(yè)協(xié)會(huì)秘書長也不能說，民生銀行主辦方更不能說，就剩下獨(dú)立研究人。再說了，一般想讓一個(gè)美女記住你，有兩種方法，一個(gè)是極力的贊美她，我估計(jì)她這個(gè)聽說了不好使，另外一個(gè)是攻擊她，這樣她一定會(huì)記住你，再次道歉，我不是有意的，完全是職務(wù)工作需要。

    回到最后一個(gè)話題，我和葉天放合作主持，所以我們兩個(gè)做了一個(gè)分工，三位開發(fā)商由我來發(fā)問，不是開發(fā)商的提供資金這一方是由葉天放來發(fā)問，最后把民生銀行留給我，我最后一個(gè)最是愛“折騰”一下的。

    首先今天三位開發(fā)商，我們選擇的很有意思，一位福州泰禾集團(tuán)，一個(gè)是金地股份有限公司和花樣年，談融資的事，本來第一個(gè)問題是問現(xiàn)在的融資環(huán)境寬松了呢？還是更加從緊了？后來發(fā)現(xiàn)這個(gè)問題很愚蠢，明擺著現(xiàn)在從緊了，所以就不問這個(gè)問題了。第一個(gè)問題問一下泰禾集團(tuán)董事長黃其森先生，在現(xiàn)在從緊房地產(chǎn)融資環(huán)境下，作為泰禾集團(tuán)這樣的企業(yè)，我們是怎么樣來制定自己的融資策略，有票據(jù)、股份、私募還有銀行等等，對(duì)于泰禾集團(tuán)我也是心存尊敬，除了帶北京開發(fā)的運(yùn)河岸上的院子等等都做的很好，最重要是08年上一次宏觀調(diào)控的時(shí)候，提了一個(gè)口號(hào)：不裁員，不減薪，當(dāng)然從來沒有說不融資，這次想聽一下黃董事長對(duì)于融資怎么看，什么渠道對(duì)你來說更合適？

    黃其森：我們現(xiàn)在談融資的環(huán)境和策略，首先離不開現(xiàn)在宏觀調(diào)控的話題，今天上午我沒有參加，聽說在這一塊大家有不同的看法，至少從我個(gè)人的角度來講，可能我們對(duì)國家宏觀調(diào)控要有一個(gè)比較清醒的認(rèn)識(shí)，不是說在這一屆政府一年兩年可以解決的，可能今后成為一種常態(tài)，在這種大的環(huán)境底下，要做好融資的策略，首先企業(yè)經(jīng)營的方式要做一些調(diào)整和轉(zhuǎn)變，比如說拿什么樣的地，到什么地方拿地，什么樣的開發(fā)速度。這是都要做一些適當(dāng)?shù)恼{(diào)整和轉(zhuǎn)變，只有這樣才可能取得銀行包括其它的融資渠道的認(rèn)可。

    在這里舉一個(gè)例子，可能原來很多的開發(fā)商希望在郊區(qū)拿2000、3000畝的土地，如果在目前這種環(huán)境里，或者在相當(dāng)長一段時(shí)間內(nèi)，估計(jì)這種融資就有一定的困難，因?yàn)槭紫扰龅降氖峭恋卣叩膯栴}，而我們主要的融資渠道銀行金融這一塊是離不開整個(gè)大的國家宏觀調(diào)控政策，所以我想在這里還是首先要做好企業(yè)開發(fā)模式結(jié)構(gòu)的調(diào)整，才能夠做好應(yīng)對(duì)。

    主持人：我接著再問一個(gè)開發(fā)商，干脆把開發(fā)商問完，針對(duì)他們不同的需求，我們負(fù)責(zé)融資這幾位有什么樣的渠道可以跟他們做匹配。金地股份有限公司財(cái)務(wù)總監(jiān)韋傳軍先生，金地前一段時(shí)間做里一個(gè)基金叫穩(wěn)勝投資基金，而且在金地宣傳里，還看到未來在整個(gè)收益里，基金這一塊的收益要占到整個(gè)集團(tuán)收益20%，是不是對(duì)于金地這樣的企業(yè)來說，如果在股市再融資受到限制的情況下，發(fā)債也不被批準(zhǔn)的情況下，我們通過投資基金是不是一個(gè)比較好的渠道？

    韋傳軍：中國的人均收入不高，但是貧富差距比較大，有報(bào)道說是10%的人占有80、90%的財(cái)富，有錢人這么多，房地產(chǎn)市場(chǎng)在前幾年快速成長，在未來的預(yù)期還會(huì)持續(xù)快速的成長。有錢人這么多，也希望尋找投資的機(jī)會(huì)，那么房地產(chǎn)這個(gè)快速成長的機(jī)會(huì)怎么樣介入呢？此前我們有幾個(gè)方面，第一種介入的方式就是買房子，買房子有的有錢人覺得太麻煩，過戶、簽合同等等。第二種方式是買房地產(chǎn)公司的股票，股票市場(chǎng)波幅太大，介入的時(shí)點(diǎn)很難把握。我們就考慮到市場(chǎng)上的需求，創(chuàng)造另外一種渠道，房地產(chǎn)基金，通過房地產(chǎn)基金讓這些想投資房地產(chǎn)市場(chǎng)，分享房地產(chǎn)快速成長收益的的人，提供這樣一個(gè)渠道，所以我們就成立了一個(gè)穩(wěn)勝房地產(chǎn)發(fā)展基金，這個(gè)市場(chǎng)空間會(huì)非常大。

    這種發(fā)展的空間在此前是做一個(gè)嘗試，相信未來的發(fā)展空間非常大，相比我們?cè)诜康禺a(chǎn)做這種開發(fā)的話，空間是無窮的。房地產(chǎn)開發(fā)受資本的限制，我們?cè)谫Y本市場(chǎng)拿錢受到的限制比較多，比較好的情況，像保利每年在資本市場(chǎng)拿一次錢，萬科這樣的公司每兩年能夠從資本市場(chǎng)拿一次錢就已經(jīng)很不錯(cuò)了，所以我們考慮也想把房地產(chǎn)基金作為我們商業(yè)模式一種盈利模式，希望在后期能夠把它做大。

    主持人：如果用這種模式的話，比如說作為一個(gè)開發(fā)商，我們做地產(chǎn)投資基金，投到別的項(xiàng)目上和你現(xiàn)在自己開發(fā)的項(xiàng)目，之間會(huì)不會(huì)有利益沖突？

    韋傳軍：我們這個(gè)基金包括制度、規(guī)范方面都會(huì)作出相應(yīng)的規(guī)范，募集的基金可以投資我們自己的項(xiàng)目，也可以投資市場(chǎng)上的項(xiàng)目，投資的決定權(quán)不完全在于我們基金管理人，我們會(huì)引入市場(chǎng)化的機(jī)制。

    主持人：最后問花樣年地產(chǎn)財(cái)務(wù)總監(jiān)李傅玉女士，花樣年今年5月份發(fā)了一筆票據(jù)1.2億美元，14%的年息，之前恒大13%，我都覺得很高了，其實(shí)楊總你們地產(chǎn)事業(yè)部有這么高的利息，你們花樣年是怎樣考慮的，為什么發(fā)這么高票據(jù)融資，不去找民生銀行呢？

    李傅玉：資金的成本不能絕對(duì)去談，在于在時(shí)間時(shí)間點(diǎn)取得資金，還在于你把這個(gè)資金投在什么地方，你對(duì)未來投資的預(yù)期。我們之所以發(fā)境外14%的美元高息債，出于幾方面考慮，一方面花樣年在去年11月份登陸了香港資本市場(chǎng)，擴(kuò)大了融資渠道。香港資本市場(chǎng)打開以后，花樣年也需要持續(xù)的在境外包括一些境外的銀行，資本市場(chǎng)，包括債券市場(chǎng)能夠給大家一個(gè)讓花樣年被認(rèn)識(shí)的機(jī)會(huì)。

    第二個(gè)我們發(fā)行的是美元債，美元兌人民幣匯率走勢(shì)有一個(gè)判斷的，因?yàn)槲覀冞@是一個(gè)五年期的債，綜合來講，如果判斷后續(xù)美元人民幣升值一個(gè)趨勢(shì)來講，我們認(rèn)為這個(gè)資金還是可以平衡的。

    第三個(gè)花樣年在過去對(duì)于土地儲(chǔ)備模式，憑借對(duì)一些土地市場(chǎng)的判斷，拿的土地成本還是相對(duì)低廉的，上市以后我們覺得應(yīng)該還是有一些再繼續(xù)拿一些比較優(yōu)質(zhì)價(jià)廉土地的機(jī)會(huì)，這樣來講，綜合判斷，這個(gè)成本是可接受的。

    主持人：我了解了你們的想法，因?yàn)槟憧紤]到很多因素，特別是對(duì)未來一些融資環(huán)境，未來資本市場(chǎng)變化，都考慮到人民幣跟美元的匯率，我猜你們這幾年一定會(huì)祈禱中國人民幣升值。您覺得今后五年的融資環(huán)境或者說現(xiàn)在的環(huán)境什么時(shí)候會(huì)寬松一點(diǎn)？

    李傅玉：這個(gè)問題從今年開始調(diào)控以后，大家討論比較多的，無論是業(yè)界同仁，還是和金融這些合作伙伴，大家都有一個(gè)共識(shí)，嚴(yán)峻，非常嚴(yán)峻。但是年初的時(shí)候剛開始沒有調(diào)控的時(shí)候，今年的規(guī)?？赡軙?huì)是緊的，跟銀行從業(yè)人員談，應(yīng)對(duì)策略沒有問題，我們總行控制規(guī)模，我們還可以轉(zhuǎn)讓一部分信貸資產(chǎn)，可以跟你們放款，接下來這條路收了。接下來再談也沒有問題，下半年資金規(guī)?？赡軙?huì)緊，可以先批下來通過信托，今年緊了給你信托，等明年寬松的時(shí)候，再把信貸接上，又有新政策，最后的結(jié)果就是這兩條路都不行了，但是你是我們的戰(zhàn)略客戶，你什么時(shí)候用錢，我把原來該收的收了，放款給你。

    實(shí)際上上半年整個(gè)融資環(huán)境，相當(dāng)于整個(gè)調(diào)控策略一步僅此一步，包括現(xiàn)在對(duì)于銀行貸款的限制，“三個(gè)政策一個(gè)指引”，今年所有的放款你用多少提多少，還要直接放給你的城建商，不能說有史以來，我來做融資工作的時(shí)候，第一次遇到的。但是我認(rèn)為金融環(huán)境，其實(shí)不能絕對(duì)的說它好還是不好，我們說的嚴(yán)峻，可能是站在現(xiàn)在對(duì)比09年有一次信貸的盛宴，追著你放款，用款也相對(duì)寬松，大家已經(jīng)習(xí)慣了需要錢的時(shí)候就有錢，想怎么用就怎么用，可能一方面開發(fā)商需要心態(tài)做一個(gè)調(diào)整，在寬松環(huán)境下你是什么樣的投資策略。這個(gè)時(shí)候我覺得開發(fā)商有必要收收心了，對(duì)開發(fā)商應(yīng)該也是好事。至于未來金融環(huán)境的發(fā)展，談到現(xiàn)在的金融環(huán)境，跟09年寬松的時(shí)候?qū)Ρ?，我們回想一下以前，比如說十幾年前1996、1997年綜合資金成本差不多20%左右，那個(gè)時(shí)候信貸的品種也不像現(xiàn)在這么豐富，我對(duì)于未來的金融環(huán)境不去判斷什么時(shí)候能好轉(zhuǎn)，但是我有一個(gè)信息，比如說有我們像民生銀行專業(yè)、職業(yè)又敬業(yè)的精英團(tuán)隊(duì)，而且又富有創(chuàng)新精神的精英團(tuán)隊(duì)支持我們，相信未來的金融環(huán)境會(huì)越來越好。

    主持人：一個(gè)是開發(fā)商自己要穩(wěn)定心態(tài)，現(xiàn)在才是正常的，像去年那樣4萬億一出來，嘩啦嘩啦給你錢那是不正常的，第二個(gè)越來越緊，今年一招接一招來管，反過來每一招都有辦法，所以今后也會(huì)有辦法。

    我讓您預(yù)測(cè)今后的市場(chǎng)、政策會(huì)有什么樣的變化，這是我錯(cuò)了，中國房地產(chǎn)政策主要特點(diǎn)就是說不準(zhǔn)，就像人家問上帝，中國什么時(shí)候得世界杯，上帝說換一個(gè)簡單這個(gè)太難，中國房地產(chǎn)政策會(huì)怎么樣變化，上帝說，咱們接著談世界杯吧。

    開發(fā)商我問完了，14%的利率我們都認(rèn)為沒有問題，您在中國的房地產(chǎn)業(yè)如果要是有資金來提供，不管什么渠道大有可為。下面把時(shí)間交給葉天放。

    葉天放：每一年金融地產(chǎn)年會(huì)很重要的板塊就是叫地產(chǎn)和金融的關(guān)系，融資的渠道，永遠(yuǎn)是地產(chǎn)商、開發(fā)商所要探討的問題，剛才陶紅兵問花樣年融14%的利率，我想想除了民生銀行給的利率最低以外，其他的幾位包括信托、基金都比這個(gè)高。現(xiàn)在談?wù)摫容^多是銀行信貸的收緊，從08年開始調(diào)控以后，有一支力量非?；钴S就是信托，信托這個(gè)渠道這兩年用的比較多，而且大家談的也比較多，在中國信托業(yè)有一個(gè)相對(duì)比較激進(jìn)的，我們這次專門把中融信托請(qǐng)過來，也是因?yàn)樗麄冞@兩年在市場(chǎng)上反映非常兇猛，最近我看到銀監(jiān)會(huì)也在做指導(dǎo)，對(duì)信托進(jìn)行收緊，我想問一下中融信托執(zhí)行總裁謝丙武先生，在現(xiàn)有條件下，信托在進(jìn)行窗口指導(dǎo)以后，作用和發(fā)揮的余地還有多大？

    謝丙武：這不叫預(yù)測(cè)，我簡單介紹一下最近的情況。自從今年以來，國家發(fā)改委和銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控政策不下于20多個(gè)，到6月5號(hào)截止，之后稍微少了一些。關(guān)于信托現(xiàn)在我們感覺，中融做信托比較兇猛，我們做的感覺還是比較謹(jǐn)慎，中融真正做地產(chǎn)信托是從去年下半年開始，經(jīng)過了前面一段時(shí)間的觀察、學(xué)習(xí)同行的做法，特別是去年中融信托把集團(tuán)專門負(fù)責(zé)房地產(chǎn)板塊的負(fù)責(zé)人調(diào)到中融信托做董事長，同時(shí)我們自己組建一個(gè)非常專業(yè)的房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)，同時(shí)也組建了非常專業(yè)的法律合規(guī)部和風(fēng)險(xiǎn)控制部，今年自己感覺判斷還是不錯(cuò)的，房地產(chǎn)信托投資機(jī)會(huì)越來越多，特別是銀監(jiān)會(huì)進(jìn)行窗口指導(dǎo)之后，主要是停了業(yè)務(wù)是銀信合作，但是銀監(jiān)會(huì)也鼓勵(lì)我們都做一些自主管理性的業(yè)務(wù)，正好對(duì)房地產(chǎn)信托，特別是集合信托來說是一個(gè)機(jī)會(huì)。

    包括我們現(xiàn)在接觸了很多的項(xiàng)目，項(xiàng)目的質(zhì)量越來越優(yōu)秀。銀行本身就有受政策影響比較大，包括銀行一些信貸規(guī)模都受到了很大的影響，現(xiàn)在有很多項(xiàng)目，如果在正常情況下，完全可以從銀行拿到開發(fā)貸的項(xiàng)目，包括期權(quán)、資質(zhì)非常不錯(cuò)的開發(fā)商，同時(shí)我們也接觸一些開發(fā)商，現(xiàn)在是一些機(jī)會(huì)，可以把手上好的項(xiàng)目，通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式轉(zhuǎn)讓給信托，可以手上得到一筆資金，用來收購一些其它的項(xiàng)目，這樣的項(xiàng)目也比較多。所以對(duì)我們來說，宏觀調(diào)控之后，跟銀信合作單一化項(xiàng)目受到影響比較大，但集合項(xiàng)目看到更好的一些機(jī)會(huì)。

    葉天放：窗口指導(dǎo)以后，對(duì)你們影響并不是很大，或者中融信托依然在市場(chǎng)上有很多的機(jī)會(huì)。

    現(xiàn)在金融地產(chǎn)圈里面比較熱門的話題就是私募地產(chǎn)基金，一個(gè)開發(fā)企業(yè)主導(dǎo)做的基金，是出于一種對(duì)自己多一條融資渠道的考慮，還是想真正轉(zhuǎn)型做投資來分享市場(chǎng)里面更高的回報(bào)？

    韋傳軍：地產(chǎn)金融我們是在05年就開始探討，最早是跟一家公司處理一批不良資產(chǎn)，在此之后我們又跟當(dāng)時(shí)的金信信托發(fā)起雙融信托的產(chǎn)品，主要是投向房地產(chǎn)公司股權(quán)，不限于金地房地產(chǎn)項(xiàng)目。之后我們又跟UPS在境外發(fā)行了美元基金，投向也是國內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目和股權(quán)，最近在做的穩(wěn)勝基金是人民幣基金。

    我們做基金主要的想法，希望能夠開創(chuàng)一種新的商業(yè)模式，我們作為一個(gè)基金管理人，一個(gè)是分享管理費(fèi)，另外是超額收益，我們不把基金作為我們的融資渠道，因?yàn)槲覀兓鹗菑墓蓹?quán)基金同股同權(quán)共享收益和共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的，跟信托的借款或者是借貸資金不一樣的，我們希望政策方面做一些產(chǎn)業(yè)鏈高端向金融方面轉(zhuǎn)型。

    就資金鏈來看，我們公司還是蠻寬松的，沒有把這個(gè)作為我們資金來源，當(dāng)然也可以把它作為資金來源之一，但是目前考慮把它作為一種商業(yè)模式。

    葉天放：我剛才為什么問這個(gè)問題，因?yàn)楝F(xiàn)在在國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主導(dǎo)的基金有很多很多，我接觸到很多開發(fā)企業(yè)都在說我們要做一只地產(chǎn)基金，但是這個(gè)觀點(diǎn)有兩位，一位是蓬鋼先生，第二個(gè)是甘美蘭女士，蓬鋼先生是美銀金融業(yè)務(wù)的主管，甘美蘭女士是普凱基金合伙人，這兩位非常有名，他們兩個(gè)觀點(diǎn)不太主張房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)起做基金，可能中間有很多很多的反面因素，或者不恰當(dāng)?shù)囊蛩?，原來我跟甘美蘭女士也交流過，曾經(jīng)也說到中國很缺乏的是成熟的投資者，我想聽聽蓬鋼先生對(duì)地產(chǎn)基金，私募股權(quán)基金是怎么看待的？

    蓬鋼：首先基金我還是這個(gè)觀點(diǎn)，主要是金融行業(yè)，并不一定說地產(chǎn)公司不能夠做基金，基金一個(gè)核心技術(shù)不光是投錢，然后去賺利潤，從感性上認(rèn)識(shí)，我拿了別人的錢去投，投下去賺了利潤，這個(gè)就是完成了我的任務(wù)。實(shí)際上根據(jù)我這么多年管理基金的經(jīng)驗(yàn)，核心技術(shù)是怎么樣讓你的投資人對(duì)你放心，這個(gè)里面功夫要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于怎么樣把錢投出去，賺回利潤。目前在行業(yè)里面存在一個(gè)誤區(qū)，“我會(huì)做房地產(chǎn)，所以我應(yīng)該會(huì)賺錢，所以大家應(yīng)該把錢交給我，我來投，甚至我有一個(gè)地產(chǎn)企業(yè)，我有一個(gè)國營企業(yè)的支持，一個(gè)很大平臺(tái)的支持，來操作別人的錢，最終不就是給投資人賺錢嘛！”

    作為一開始來講，作為一個(gè)起點(diǎn)辦法也未必不可取的一面，但是長久來講，這只基金一定要自己生存下去，一定要能夠得到投資人的信任，完全透明的，完全公正的管理投資人的錢。投資是機(jī)會(huì)性，但是管理基金是一個(gè)行業(yè)，是一輩子的事情，很多基金做投資是虧錢的，但是投資人依然愿意把錢交給他們管，因?yàn)樘濆X的時(shí)候，大家也理解，很多基金的回報(bào)要橫向來比，投資的回報(bào)有很大程度是市場(chǎng)條件造成的，但是作為一個(gè)基金人，是不是能夠做到公正、透明和得到投資人的信任，這一點(diǎn)是你做這個(gè)行業(yè)的核心，這一點(diǎn)也是國內(nèi)開始探討私募股權(quán)基金里面最缺乏的基礎(chǔ)力量。

    葉天放：我看到普凱基金退出來項(xiàng)目里面回報(bào)率達(dá)到25%以上，這是甘女士看好二線城市不太起眼的項(xiàng)目，你投的項(xiàng)目按照民生銀行評(píng)選是不太起眼，但是怎么可以管理出那么好的收益？比如說我們普遍認(rèn)為有專業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，有專業(yè)管理的技術(shù)，如果像金地這樣的公司，作為開發(fā)商來講非常好，也非常有經(jīng)驗(yàn)，再加上自己管理基金的經(jīng)驗(yàn)，不是更好來把握風(fēng)險(xiǎn)嗎？你怎么看待房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主導(dǎo)的基金和普凱基金有什么樣的差異？

    甘美蘭：關(guān)于葉總問的問題，我們是這樣看的。像金地穩(wěn)勝的基金，是金地本身是講投資人穩(wěn)勝，我做投資這么多年，唯一的目的就是為我身后的投資人賺錢，因?yàn)樗麄兿蛭腋豆芾碣M(fèi)，我的職責(zé)為他們賺錢，賺到最大化的利潤，這個(gè)跟任何一個(gè)其他的證券基金都是一樣的，為什么有些基金經(jīng)理可以成為一個(gè)明星的證券經(jīng)理，因?yàn)樗o投資人創(chuàng)造很多在股票上投資的收益。

    金地作為一個(gè)開發(fā)商來做基金，首先有一些比較細(xì)的問題，國內(nèi)通常在行業(yè)當(dāng)中開發(fā)商最開始要融資，投資機(jī)會(huì)分配，金地有很多的項(xiàng)目，如果金地自己也管理一個(gè)基金的話，會(huì)把最好的項(xiàng)目給自己基金投資人，還是留給金地自己呢？如果金地自己有一個(gè)很好的項(xiàng)目，我干嗎要給投資人，我們經(jīng)常跟開發(fā)商見面，基本上開始把最不好的項(xiàng)目拿出來，最貴的，地王的項(xiàng)目拿出來。

    第二個(gè)關(guān)于股權(quán)作價(jià)的問題，我們是做股權(quán)投資的，最近我也知道金地在募一個(gè)人民幣的基金，拿武漢市一個(gè)項(xiàng)目出來，通過財(cái)富募3億人民幣的基金，這也是他們第一次嘗試做人民幣基金，據(jù)我知道股權(quán)價(jià)格開始在路演的時(shí)候已經(jīng)高出去年拍賣的價(jià)錢，但是當(dāng)他把這個(gè)股權(quán)賣給基金投資人的時(shí)候，事實(shí)上已經(jīng)溢價(jià)了，我們作為行內(nèi)人士，我如果幫我投資人投資的話，要買到最便宜的資產(chǎn)。

    事實(shí)上涉及到一些機(jī)會(huì)的分配，股權(quán)的作價(jià)，最根本還是利益沖突或者是關(guān)連交易，在國際上，境外一些投資人已經(jīng)非常成熟了，投資蓬鋼美銀基金投資人，都是境外機(jī)構(gòu)投資人或者退休基金、養(yǎng)老基金等等，他們有非常專業(yè)的知識(shí)，對(duì)他們來說，投資者的第一個(gè)如果有關(guān)連交易肯定不會(huì)選你。還有本來開發(fā)商是做開發(fā)，基金是一個(gè)金融產(chǎn)品，是兩個(gè)不同的行業(yè)，我倒不是說開發(fā)商完全不能做，如果你真的有一天想做的話，有一條要講不可以投資自己的項(xiàng)目，可以我宣布不投自己的項(xiàng)目，就是愛這個(gè)行業(yè)，可以投身到基金管理行業(yè)當(dāng)中來。

    我還有一個(gè)更過分的觀點(diǎn)，如果說金地設(shè)立一個(gè)基金來投自己開發(fā)的項(xiàng)目，干嗎金地不設(shè)一個(gè)證券基金公司來投資買自己公司的股票嗎？跟這個(gè)道理是一樣的，因?yàn)樽C監(jiān)會(huì)不允許，就是這么簡單，因?yàn)槟銢]有那個(gè)拍照，所以現(xiàn)在變成私募是一個(gè)比較亂的行業(yè)，沒有人來監(jiān)管你，每個(gè)公司或者每個(gè)企業(yè)開發(fā)商都可以設(shè)基金，這樣好了，整個(gè)行業(yè)當(dāng)中，所有的上市公司每個(gè)老板都可以跑出來設(shè)一個(gè)基金管理公司，就買自己的股票，做證券基金也好，做房地產(chǎn)基金也好，干嗎還需要證券基金行業(yè)呢？

    葉天放：所以說《地產(chǎn)》雜志這一期寫的是“基金江湖”，小小的舞臺(tái)就有兩三種觀點(diǎn)，看樣子這種爭論還有很長時(shí)間。下面把主持交給陶紅兵。

    陶紅兵：不能讓爭論下去了，要不然結(jié)束不了，但是我可以理解這位女士講的，就像我們做房地產(chǎn)銷售代理的，有的開發(fā)商自己賣房子，我們沒有辦法，但是我特別不希望開發(fā)商自己弄一個(gè)代理公司，除了賣他的房子，還要跟我搶生意。金地的要不要補(bǔ)充一下？

    韋傳軍：我回應(yīng)一下，我們除了人民幣基金之外，還有美元基金，甘總說國外投資者是很成熟的，我們募集的美元基金前兩個(gè)項(xiàng)目也是投到金地的項(xiàng)目，其中一個(gè)已經(jīng)歸到董事會(huì)成功了，現(xiàn)在這個(gè)正在談的過程中，我想關(guān)連交易是怎么樣做到公正、透明，在制度上，體系上保證，不是說關(guān)連交易不能做，就像上市公司關(guān)連交易一樣，應(yīng)該受到更多的監(jiān)管。

    剛才葉總也提了，房地產(chǎn)公司做房地產(chǎn)基金的話，好處在于房地產(chǎn)行業(yè)說簡單也簡單，說復(fù)雜也復(fù)雜，非專業(yè)人士很難讀的透，我們作為一個(gè)有房地產(chǎn)開發(fā)核心能力的公司，做房地產(chǎn)基金的話，是有它的優(yōu)勢(shì)。比如說投一塊地，對(duì)這塊地價(jià)值的判斷，非專業(yè)人員和專業(yè)人員得出來的結(jié)果應(yīng)該是不一樣的。

    甘美蘭：關(guān)于地價(jià)的判斷，你剛才說專業(yè)的人士才可以對(duì)地的價(jià)值進(jìn)行有效的判斷，我是這么看的。金地我認(rèn)為是很專業(yè)，但是2007年過后，2008年金地的項(xiàng)目到我手上來，不同的中介送進(jìn)來，是07年高價(jià)買的地，還有今年又有項(xiàng)目進(jìn)來，是因?yàn)樗麄內(nèi)ツ杲鸬刭I的地，每次都有，都是中介送進(jìn)來的，但是說老實(shí)話，我們從來不考慮金地的項(xiàng)目。我也是從開發(fā)商背景過來的，也在這個(gè)行業(yè)加起來有十當(dāng)年的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，我在2008年12月份的時(shí)候，在整個(gè)行業(yè)一片簫條沒有任何開發(fā)商，甚至沒有外資基金敢動(dòng)手的時(shí)候，整個(gè)上海就我一個(gè)人投資了一個(gè)項(xiàng)目西安，那時(shí)候買的土地成本是500元/平方米，成功拿下西安一個(gè)新的開發(fā)區(qū)項(xiàng)目65萬平方米，這個(gè)項(xiàng)目今年已經(jīng)可以拿回本金，在接下來兩年當(dāng)中退出，項(xiàng)目計(jì)算收益會(huì)達(dá)到40%以上。

    主持人：我替金地說一句話，金地也有好項(xiàng)目，北京有一個(gè)項(xiàng)目賣的很好，是我們賣的。

    甘美蘭：同一個(gè)開發(fā)商在同一個(gè)城市做的項(xiàng)目也有好也有壞，同一個(gè)開發(fā)商在不同城市做的項(xiàng)目，也有好也有壞，我們基金人就是在不同的開發(fā)商當(dāng)中，在不同的城市當(dāng)中選出最好的項(xiàng)目，這個(gè)是很艱苦的工作，所以我不會(huì)選一個(gè)很好的開發(fā)商拿的一個(gè)很壞的項(xiàng)目。我當(dāng)然承認(rèn)金地做了很多很好的項(xiàng)目，但是也有做了很多很爛的項(xiàng)目。

    葉天放：基金之爭到此為止。下面我想聽一下民生銀行，民生銀行地產(chǎn)金融做了很多類投行方面的探索，給企業(yè)解決了很多的難題，我們投行部郭總談一下。

    主持人：郭總作為民生銀行自己夸自己是不太合適的，我?guī)湍憧?，去年在杭州西湖搞的論壇，還有當(dāng)時(shí)在成都7月份也做了一次，這兩次論壇，我有一個(gè)非常深刻的印象，當(dāng)時(shí)在杭州的時(shí)候宋衛(wèi)平來參加這個(gè)論壇，基本上杭州民營開發(fā)商大佬都來了，宋衛(wèi)平當(dāng)時(shí)說了一句話，08年宏觀調(diào)控，要是沒有民生銀行，我們就沒有了，因?yàn)樵谧铌P(guān)鍵的時(shí)刻民生銀行給宋衛(wèi)平30個(gè)億，所以才有了現(xiàn)在的他們。到了成都的時(shí)候，成都512大地震，結(jié)果民生銀行在5月14號(hào)給一個(gè)成都的民營企業(yè)放了一筆貸款，挽救了那個(gè)企業(yè)。08年本身市場(chǎng)又那么差，在08年5月14號(hào)在成都，所以我覺得民生銀行真的是開發(fā)商，特別是民營開發(fā)商一個(gè)很好的伙伴，在畏難時(shí)刻才見真情。下面請(qǐng)郭總介紹。

    郭鴻飛：我簡單說兩句，這個(gè)主題是融資環(huán)境，融資環(huán)境我個(gè)人認(rèn)為目前來說，隨著國家一系列政策出臺(tái)，融資環(huán)境短期內(nèi)偏緊，但是我覺得一個(gè)企業(yè)如何看待這個(gè)問題，應(yīng)該是相對(duì)的，一個(gè)企業(yè)總的來說，國家融資的總額蛋糕還是擴(kuò)大了，每年都有20%、30%的增長，企業(yè)如何去應(yīng)對(duì)融資的環(huán)境，我想要做好內(nèi)功，一個(gè)要學(xué)選好你的項(xiàng)目，項(xiàng)目一定要看地段，房地產(chǎn)主要融資就是看你的地段。第二個(gè)要看地價(jià)，在什么地區(qū)拿的地。第三個(gè)要有一個(gè)良好的交易經(jīng)營結(jié)構(gòu)，有了這三個(gè)因素去融資，我想還是比較容易的。

    就整個(gè)市場(chǎng)上來說，作為銀行的融資就是開發(fā)貸和經(jīng)營型物業(yè)，每年的量都是在增加的，從另一方面從股本和類股本的融資，比如說像信托、基金、投融資資產(chǎn)公司，這個(gè)量也是在逐步的增加，雖然國家進(jìn)一步一系列政策的出臺(tái)，這方面還會(huì)有更大的發(fā)展。從浦東一些項(xiàng)目融資角度來看，企業(yè)也要對(duì)各個(gè)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行分析，有的銀行對(duì)房地產(chǎn)不是很擅長，有的銀行對(duì)房地產(chǎn)擅長，就要在擅長房地產(chǎn)銀行的領(lǐng)域去找，才可能為你提供更多的融資。對(duì)我們民生銀行來說有一個(gè)更大的特點(diǎn)，事業(yè)部，我們事業(yè)吃成立以后，總的額度控制由總行來控制，每年有13%、15%的比例，但是各地是沒有規(guī)?？刂?，只要有好的項(xiàng)目，地段、地價(jià)和良好的交易經(jīng)營結(jié)構(gòu)，我們就可以投向哪里。另外一方面總的規(guī)模也可以通過資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的平臺(tái)把融資放大，來更好為企業(yè)提供服務(wù)。從股本和類股本角度來講，銀行也出臺(tái)了一系列的品種，比如說像并購貸款，在目前金融環(huán)境下，產(chǎn)業(yè)的整合和項(xiàng)目的整合是勢(shì)在必行，各位企業(yè)如果選好項(xiàng)目融資三個(gè)因素，地段、地價(jià)、良好的交易結(jié)構(gòu)，提供并購貸款的支持有利于企業(yè)更好的發(fā)展。第三個(gè)還有一些可封閉交易貸款，介于股本和債券之間一種品種，也可以為企業(yè)提供很好的幫助。第四個(gè)價(jià)值聯(lián)息貸款，有一些風(fēng)險(xiǎn)投資的因素在里面，也可以給企業(yè)提供很好的幫助。第五個(gè)股權(quán)質(zhì)押貸款，還利用渠道發(fā)行信托，找一些合作伙伴做一些基金，都有利于企業(yè)更好的發(fā)展。

    我個(gè)人認(rèn)為從長遠(yuǎn)來看，整個(gè)地產(chǎn)界需要轉(zhuǎn)型，金融界需要的轉(zhuǎn)型，金融模式的轉(zhuǎn)型，除了普通融資以外，大量像股本類融資去解決目前整個(gè)房地產(chǎn)融資里面，資本金缺位，融資渠道缺位的問題，向這方面進(jìn)行金融創(chuàng)新。地產(chǎn)企業(yè)也需要轉(zhuǎn)型，需要專業(yè)化分工，把你的利潤分享出來，有一些投資者去介入，而不一定這個(gè)企業(yè)從拿地開始一直到賣房，全流程自己都做了，可以把各個(gè)不同專業(yè)人士去做，這樣通過這兩方面的處理，融資環(huán)境的問題，融資難的問題會(huì)得到一定的解決。謝謝！

    主持人：有很多精彩的觀點(diǎn)，我們這個(gè)論壇應(yīng)該再延續(xù)一會(huì)，確實(shí)已經(jīng)超時(shí)很多了，這個(gè)論壇嘉賓都是很重量級(jí)的，100年才出一個(gè)蓬鋼，臺(tái)上嘉賓700年才可以出一批，現(xiàn)在臺(tái)上的時(shí)間有限，我們還有晚宴，晚宴的時(shí)候還可以繼續(xù)交流。今天的論壇到這里，謝謝各位。