二手房未辦理過戶買賣合同是否有效 



【案情介紹】　　 

　 2008年6月8日，小東將其在單位的一套集資套房轉(zhuǎn)讓給小五，雙方為此簽訂一份《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，約定：房價(jià)款26.8萬元；小東與其單位來往的所有賬目一切由其自理清楚；今后小五要辦房產(chǎn)證或其他必要手續(xù)時(shí)，小東應(yīng)主動協(xié)助小五辦理清楚，但其費(fèi)用由小五全部負(fù)責(zé)。 

　　2008年6月22日，小五支付給小東購房款26.8萬元，小東便將該套房交付給小五，由小五裝修、居住使用。2009年3月，因該套房系集資房，需參加房改，小東補(bǔ)交了土地出讓金5000余元、單位住房基金及利息近10000元后，先后取得了該房的國有土地使用證和房屋所有權(quán)證。 

　　后來，小五要求小東協(xié)助其辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，小東不予協(xié)助，小五為此起訴到人民法院。訴訟中，小東認(rèn)為：原、被告雙方簽訂協(xié)議后，雙方雖履行了部分義務(wù)，但至今未辦理變更登記手續(xù)，再者我國《城市房地產(chǎn)管理法》第37條規(guī)定：“未依法登記獲取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)，不能轉(zhuǎn)讓”，故《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》違反國家法律強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)確認(rèn)該協(xié)議無效。 

　　人民法院經(jīng)審理后，判決小五與小東所簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》合法有效，小東應(yīng)于判決生效之日起20日內(nèi)協(xié)助小五辦理訴爭房屋的產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。 

【律師分析】本案的爭議焦點(diǎn)在于：房屋未取得房產(chǎn)權(quán)屬證書、未辦理變更登記手續(xù)，雙方當(dāng)事人此前所簽訂的買賣合同是否有效。 　　 

1、我國《城市房地產(chǎn)管理法》及《城市私有房屋管理?xiàng)l例》規(guī)定，城市房地產(chǎn)、私有房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、買賣時(shí)均須到所在地的房管機(jī)關(guān)辦理變更登記手續(xù)，這是國家法律的強(qiáng)制性規(guī)定。《民法通則》、《合同法》等均明確規(guī)定：違反國家法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合同無效。 

據(jù)此，一般人會認(rèn)為，未辦過戶登記的房屋買賣一律無效。其實(shí)，這是一個(gè)誤區(qū)。《城市房地產(chǎn)管理法》和相關(guān)法規(guī)定中要求買賣雙方對房產(chǎn)進(jìn)行過戶登記的規(guī)定是行政管理法規(guī)，而不是合同有效性的規(guī)定。合同的訂立有效性和進(jìn)行房產(chǎn)變更登記是兩種法律關(guān)系，合同有沒有效力在訂立時(shí)已經(jīng)確定，至于進(jìn)行房產(chǎn)過戶登記則是屬于合同履行的內(nèi)容，與合同的效力無關(guān)。我國《合同法的司法解釋一》第9條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)雖規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。”，最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》第56條規(guī)定：“買賣雙方自愿，并立有契約、買方已交付了房款，并實(shí)際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續(xù)不完善的，應(yīng)認(rèn)為買賣關(guān)系有效，但應(yīng)著其補(bǔ)辦房屋買賣手續(xù)。”《物權(quán)法》第15條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”我國現(xiàn)行的法律法規(guī)也沒有規(guī)定房屋買賣合同在登記后才生效。 

2、以尚未取得房產(chǎn)證無權(quán)賣房為由主張合同無效的，其理由是根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》和《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，只有取得房產(chǎn)證和房產(chǎn)登記以后，原房主才有房產(chǎn)所有權(quán)，才能將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。因此，在未取得房產(chǎn)證前，原房主還不是法律上認(rèn)可的所有權(quán)人，對房屋就進(jìn)行出賣的行為當(dāng)然無效。 

本律師認(rèn)為，此說法不對。理由有二：一是雖然在房產(chǎn)證辦理下來之前，原房主尚未取得法律上的所有權(quán)，但其在向單位出資購買所住房屋后，已經(jīng)構(gòu)成了事實(shí)上的房主，且房產(chǎn)證也正在申辦之中，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定原房主具有處分該房產(chǎn)的權(quán)利；二是即使原房主沒有房產(chǎn)證就出賣房產(chǎn)，依據(jù)《合同法》第51條的規(guī)定，也是一種效力待定的合同，而不是無效的合同。當(dāng)房產(chǎn)證辦理下來之后，房產(chǎn)證寫的是原房主的名時(shí)，此時(shí)效力待定的合同就轉(zhuǎn)化為有效的合同。 

總結(jié)：房屋買賣協(xié)議只要是雙方當(dāng)事人在自愿、平等的基礎(chǔ)上所簽訂的，是雙方的真實(shí)意思表示，在協(xié)議簽訂后，買受人按協(xié)議交付房款并實(shí)際使用和管理了該房屋，并已具備了辦理變更登記的過戶條件，就不能因雙方未辦理過戶手續(xù)而確認(rèn)該房屋買賣協(xié)議無效；且從合同法鼓勵交易、維護(hù)交易穩(wěn)定的立法精神出發(fā)，對此協(xié)議也不應(yīng)確認(rèn)無效，雙方當(dāng)事人應(yīng)按所簽協(xié)議繼續(xù)履行。