在審理過(guò)程中，對(duì)原、被告之間房屋買(mǎi)賣(mài)口頭合同和第三人與被告簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》的效力問(wèn)題形成兩種不同的意見(jiàn)：第一種意見(jiàn)認(rèn)為，原、被告之間房屋買(mǎi)賣(mài)口頭合同和第三人與被告簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》均成立，但因未辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，該合同均未生效。理由有：1、《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》是第三人與被告雙方在充分協(xié)商的基礎(chǔ)上，達(dá)成一致意見(jiàn)，且經(jīng)雙方簽字的協(xié)議，該協(xié)議是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，協(xié)議成立。被告征求原告房屋價(jià)格人民幣23000元是否購(gòu)買(mǎi)，是其發(fā)出要約的行為。原告向被告交納房屋轉(zhuǎn)讓款人民幣23000元，是對(duì)被告的要約承諾的行為，且該承諾已生效。我國(guó)《合同法》第二十五條規(guī)定：承諾生效合同成立。原、被告之間的房屋買(mǎi)賣(mài)口頭合同成立。2、房屋買(mǎi)賣(mài)口頭合同與《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》成立后，均未辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，故均未生效。因此，在處理時(shí)，對(duì)被告將同一標(biāo)的物出賣(mài)給兩人的“一物二賣(mài)”的行為，可先由被告選擇向誰(shuí)出售，然后按《最高人民法院（關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問(wèn)題的意見(jiàn)）》第56條的規(guī)定：“買(mǎi)賣(mài)雙方自愿，并立有契、買(mǎi)方已交付了房款，并實(shí)際使用和管理了房屋又沒(méi)有其他違法行為，只是買(mǎi)賣(mài)手續(xù)不完善的應(yīng)認(rèn)為買(mǎi)賣(mài)關(guān)系有效，但應(yīng)著其補(bǔ)辦房屋買(mǎi)賣(mài)手續(xù)。”責(zé)令其補(bǔ)辦房屋買(mǎi)賣(mài)手續(xù)。對(duì)另一買(mǎi)受人，因被告不能向其交付標(biāo)的物，故應(yīng)承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任。但在同等條件下，原告享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

    另一種意見(jiàn)認(rèn)為，原告與被告的房屋買(mǎi)賣(mài)口頭合同和第三人與被告簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，合同均成立。但由于被告未對(duì)該房屋進(jìn)行評(píng)估，違反《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村集體資產(chǎn)管理工作的通知》的有關(guān)規(guī)定，該兩合同均無(wú)效。對(duì)兩合同無(wú)效，被告應(yīng)負(fù)全部責(zé)任。被告應(yīng)返還原告、第三人各自交納的購(gòu)房款，并賠償原告、第三人因此而造成的損失。

    筆者同意第二種意見(jiàn)，該房屋口頭買(mǎi)賣(mài)合同和《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》均無(wú)效。理由有：1、農(nóng)村集體資產(chǎn)是指歸鄉(xiāng)、村集體經(jīng)濟(jì)組織全體成員集體所有的資產(chǎn)。集體資產(chǎn)包括：集體所有的各種流動(dòng)資產(chǎn)、長(zhǎng)期投資、固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)；以及屬于集體所有的土地、森林、草原、荒地、灘涂、水面等自然資源。該案當(dāng)事人訟爭(zhēng)房屋其產(chǎn)權(quán)歸被告所有，系屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體資產(chǎn)。

2、被告雖享有對(duì)集體資產(chǎn)行使占有、使用、收益、處分的權(quán)利，但被告行使這項(xiàng)權(quán)利必須依法進(jìn)行，否則，其處分行為無(wú)效。

3、國(guó)務(wù)院為加強(qiáng)對(duì)集體資產(chǎn)的管理，防止集體資產(chǎn)流失，于1995年12月31日發(fā)出《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村集體資產(chǎn)管理工作的通知》，該知第（十）條規(guī)定，“集體資產(chǎn)通過(guò)拍賣(mài)、轉(zhuǎn)讓或由于實(shí)行租賃經(jīng)營(yíng)、股份經(jīng)營(yíng)、聯(lián)營(yíng)及中外合資經(jīng)營(yíng)、中外合作經(jīng)營(yíng)等方式而發(fā)生所有權(quán)或經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，必須進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估，并以評(píng)估的價(jià)值作為轉(zhuǎn)讓所有權(quán)或使用權(quán)的依據(jù)。已經(jīng)發(fā)生所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，可仍按原簽訂的協(xié)議執(zhí)行。”國(guó)務(wù)院是國(guó)家最高行政機(jī)關(guān)，它發(fā)布的通知、決定、命令，地方各級(jí)人民政府必須遵照?qǐng)?zhí)行。所以，被告在轉(zhuǎn)讓其所有的茶果廠廠房時(shí)，也應(yīng)按此規(guī)定先對(duì)廠房進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估。

4、《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村集體資產(chǎn)管理工作的通知》是國(guó)務(wù)院發(fā)出的，它不僅對(duì)全國(guó)地方各級(jí)人民政府具有約束力，而且對(duì)其他有關(guān)部門(mén)、單位、個(gè)人同樣也具有普遍約束力，其效力與行政法規(guī)相當(dāng)，故其形式上為規(guī)范性文件，但實(shí)質(zhì)上屬于行政法規(guī)的范疇。該通知第（十）條規(guī)定為強(qiáng)制性規(guī)定。

5、最高人民法院（關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問(wèn)題的意見(jiàn)）》第56條的規(guī)定，并沒(méi)有排除集體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓不要進(jìn)行評(píng)估的規(guī)定，其本意應(yīng)理解為評(píng)估后發(fā)生的行為。

6、我國(guó)《合同法》第五十二條第（五）項(xiàng)規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效。因此被告在轉(zhuǎn)讓兩座茶果廠所有權(quán)時(shí)，未先對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，違反了《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村集體資產(chǎn)管理工作的通知》的規(guī)定，就是違反行政法規(guī)的強(qiáng)制規(guī)定。而違反行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同是無(wú)效合同。故該房屋買(mǎi)賣(mài)口頭合同和《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》均為無(wú)效合同。