摘要：住房租賃市場是房地產(chǎn)市場的重要組成部分，為了加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，政府有必要引導(dǎo)住房租賃市場的持續(xù)健康發(fā)展，財(cái)稅政策是政府引導(dǎo)住房租賃市場發(fā)展的重要政策工具之一，必須要合理加以運(yùn)用。目前我國的財(cái)稅政策存在著制約住房租賃市場發(fā)展的“瓶頸”，針對財(cái)稅政策存在的這些問題，提出相應(yīng)對策。
關(guān)鍵詞：住房租賃；財(cái)稅政策
    1財(cái)稅政策是引導(dǎo)住房租賃市場發(fā)展的重要政策
      工具隨著城市化的穩(wěn)步推進(jìn)，許多大中城市房價(jià)穩(wěn)步攀升有些城市甚至急速上漲，價(jià)格已經(jīng)偏離了理性的軌道，不少城市的房價(jià)收入比已大大超過國際流行標(biāo)準(zhǔn)，購房難成為許多老百姓的一種現(xiàn)實(shí)遭遇，也成為了亟待解決的民生問題。房價(jià)居高不下的原因很多，包括高昂的土地出讓金、名目繁多的種種稅費(fèi)、房地產(chǎn)企業(yè)的成本和壟斷利潤，還有投機(jī)者的大肆炒作等因素，但從根源上來說房價(jià)畸高的原因在于住房的供給結(jié)構(gòu)失調(diào):商品房很多，而住房租賃市場卻不發(fā)達(dá)。事實(shí)上住房租賃市場是房地產(chǎn)市場不可或缺的組成部分，然而由于長期以來過分忽略其作用，而導(dǎo)致住房租賃市場的發(fā)展面臨著諸多難題。為了加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，政府有必要引導(dǎo)住房租賃市場的持續(xù)健康發(fā)展。如何進(jìn)行調(diào)控？采取何種手段？這是政府面臨的一大難題。財(cái)稅政策作為一種重要的利益誘導(dǎo)機(jī)制，其對調(diào)控對象具有顯著的激勵(lì)和刺激作用，透過這種激勵(lì)、刺激作用誘導(dǎo)社會(huì)經(jīng)濟(jì)主體從自身利益出發(fā)，作出符合政府政策意圖的選擇，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)資源的合理配置，因此政府應(yīng)該將財(cái)稅政策視為調(diào)控住房租賃市場的重要政策工具之一，必須加以合理運(yùn)用并發(fā)揮出其最大功效。
    2目前住房租賃市場發(fā)展面臨的財(cái)稅政策“瓶頸”
      1．“土地財(cái)政”及房地產(chǎn)保有稅缺失導(dǎo)致租賃市場上的房源不足。由于分稅制的不完善，地方政府為了獲取足夠多的財(cái)政收入應(yīng)付日益增長的支出需求，土地資源就成為不少地方政府的支柱財(cái)源。但是，地方政府對土地出讓收入的過分依賴產(chǎn)生了這些后果:對財(cái)源建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生了不利影響;無法提高地方政府缺乏建設(shè)保障性住房的積極性;無法形成鼓勵(lì)普通租賃住房建設(shè)的激勵(lì)機(jī)制。房地產(chǎn)企業(yè)高價(jià)買地之后，為獲取高額的壟斷利潤，基本上都是對土地進(jìn)行商業(yè)開發(fā)，他們對普通租賃住房的建設(shè)不會(huì)產(chǎn)生任何興趣。“土地財(cái)政”引發(fā)的這些后果直接制約了住房租賃市場的發(fā)展，因此“土地財(cái)政”不能夠正確引導(dǎo)房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)調(diào)整和建設(shè)方向轉(zhuǎn)變，導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場“跛足”而行。
    2．住房補(bǔ)貼制度不夠完善。住房補(bǔ)貼包括實(shí)物補(bǔ)貼和貨幣補(bǔ)貼兩種方式，實(shí)物補(bǔ)貼主要指政府建設(shè)或補(bǔ)貼開發(fā)商由其建設(shè)公共租賃房，并以低價(jià)出租給中低收入者，貨幣補(bǔ)貼主要是指政府直接將資金支付給符合條件的家庭，由他們在市場上自主選擇居住地點(diǎn)。這兩種補(bǔ)貼方式各有其優(yōu)缺點(diǎn)：實(shí)物補(bǔ)貼有利于增加住房供給，緩解住房短缺問題，但是容易產(chǎn)生效率損失而且會(huì)形成低收入社區(qū);貨幣補(bǔ)貼靈活方便，尊重消費(fèi)者的自主選擇，能起到活躍住房租賃市場的作用,但是可能會(huì)推高租賃市場上的房屋租金，被補(bǔ)貼對象也很容易將補(bǔ)貼挪作他用，使得補(bǔ)貼效果大打折扣。
    目前我國在實(shí)物補(bǔ)貼的實(shí)施過程中遭遇了很多困難。面臨的具體問題有：首房源問題、如何平衡住戶的需求和利益的問題、對開發(fā)商的補(bǔ)貼存在漏損，住房租賃者并未得到根本實(shí)惠。為了解決實(shí)物補(bǔ)貼面臨的這些問題，不少地區(qū)嘗試著將實(shí)物補(bǔ)貼和貨幣補(bǔ)貼相結(jié)合，但是貨幣補(bǔ)貼的補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)和覆蓋范圍不是很科學(xué)，需要繼續(xù)加以改善，如很多地方貨幣補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)采取的就是“一刀切”的辦法，沒有考慮到家庭人口、收入水平、住房困難程度等因素，外來務(wù)工人員也未被納入貨幣補(bǔ)貼的范圍加以考慮。另一方面，貨幣補(bǔ)貼實(shí)施后會(huì)不會(huì)影響到市場租金和房價(jià)也不可知，可能會(huì)加大房地產(chǎn)市場調(diào)控的難度。從深層次而言，由于沒有建立個(gè)人信用檔案和個(gè)人收入申報(bào)制度，不管是實(shí)物補(bǔ)貼還是貨幣補(bǔ)貼在實(shí)施過程中都面臨著無法合理確定補(bǔ)貼對象的尷尬境地。
    3．與住房租賃相關(guān)的稅收優(yōu)惠仍存在不少缺陷。
    目前財(cái)政部、國家稅務(wù)總局出臺(tái)了一些促進(jìn)住房租賃市場發(fā)展的稅收優(yōu)惠政策，在財(cái)稅（2008）24號(hào)文件中提到：對個(gè)人出租住房取得的所得減按10%的稅率征收個(gè)人所得稅；對個(gè)人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅；對個(gè)人出租住房，不區(qū)分用途，在3%稅率的基礎(chǔ)上減半征收營業(yè)稅，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅，免征城鎮(zhèn)土地使用稅；對企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體