住宅已經(jīng)凍結(jié)，成為“香餑餑”的商業(yè)地產(chǎn)將在哪里爆發(fā)？布局哪里才能贏得未來？
《商業(yè)價值》雜志 趙鑫｜文
   中國的經(jīng)濟(jì)增長一直伴隨著快速的城市化。1990年至今，中國城市人口增長超過1倍，從2.54億增加到6.01億。同樣，實際GDP增長近25倍，從1.6萬億元增至39.8萬億元。伴隨著民間投資向城市聚集，中產(chǎn)階級擴(kuò)大的現(xiàn)象也主要出現(xiàn)在城市。預(yù)計到2025年，城市人口將再增加近1倍，這將對城市經(jīng)濟(jì)生活產(chǎn)生巨大的影響。城市空間將受到巨大挑戰(zhàn)，近10年的發(fā)展中，地產(chǎn)行業(yè)一直是城市經(jīng)濟(jì)的支柱，地產(chǎn)投資占到了全國資本的18.9%。
   然而，2010年以來，房地產(chǎn)市場“限”時代來臨。在一段時期內(nèi)對住宅市場，尤其是一二線城市的住宅市場產(chǎn)生了較大的影響。2011年“新國八條”再次重拳出擊，限購令擴(kuò)大到二三線城市，限貸、稅收政策繼續(xù)加碼，住宅市場出現(xiàn)了大范圍成交迅速凍結(jié)的局面。
   在這種情況下，商業(yè)地產(chǎn)反而由于受調(diào)控政策的影響很小，成為了投資避風(fēng)港。同時，中國住宅地產(chǎn)的投資回報率大概為3%-5%，而商業(yè)地產(chǎn)的投資回報率則有6%-8%，二者相差將近一倍。巨大的利益也必將吸引眾多的投資前往。自2010年3季度以來，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房的開發(fā)投資額、銷售額增速明顯回升。2010年，全國辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資額分別達(dá)1807億元和5599億元，同比增長31.2%和34.2%；相應(yīng)的銷售額分別達(dá)2149億元和5354億元，同比增長31.2%和46.3%。與此同時，雖然住宅開發(fā)投資額仍保持在32.9%的高位上，銷售額的增速則放慢到14.4%。
   從開發(fā)商拿地的情況來看，2010年至今，主要一二線城市商辦用地成交比例明顯提升，尤其是作為商業(yè)地產(chǎn)重要產(chǎn)品之一的寫字樓成為了近期投資熱點。從房地產(chǎn)行業(yè)投資流向來看，2011年1季度投資于寫字樓的資金比重較去年4季度提高了5.61％-8.07%；而投資于住宅的資金比重則下跌了7.3％-38.85%。2011年在各大城市中，深圳、長沙、青島等地的商辦用地占比增幅最為巨大，進(jìn)一步證實了從住宅地產(chǎn)流出的資金正在向辦公類商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)移。
   未來從人口結(jié)構(gòu)來看，對比國外可知，1920年美國的城市人口首超農(nóng)村人口，2007年世界城市人口首超農(nóng)村人口，2010年中國的城鎮(zhèn)人口首超農(nóng)村人口。中國已是世界上城市化速度最快的國家。全球超過50萬人口的城市中，1/4在中國。中國二線城市的活力，正藏于這185個超過50萬人的中國城市中。
   從租金前景來看，隨著城鎮(zhèn)化率和工資水平的不斷提高，二三線城市商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)面積將在未來10年呈爆發(fā)式增長。但是同其他國家成熟商業(yè)城市相比，即使是中國一線城市的寫字樓和商鋪，租金仍有較大升值潛力，因此未來租金價格有望進(jìn)一步提升。顯然不同于住宅而言，商業(yè)地產(chǎn)未來前景更為廣大，屬于朝陽行業(yè)。
   全球主要商業(yè)城市寫字樓租金情況
   商業(yè)地產(chǎn)未來前景無限，因而現(xiàn)在的布局就顯得尤為重要了?！渡虡I(yè)價值》對此專門作了研究，以此來判斷未來商業(yè)城市孰優(yōu)孰劣。
   商業(yè)地產(chǎn)相對于住宅而言，市場化程度更高。從現(xiàn)有商業(yè)地產(chǎn)項目規(guī)劃看，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商把開發(fā)重點放在大體量的超級購物中心、批發(fā)市場、物流園區(qū)上，而且開發(fā)面積越來越大，幾十萬平方米的面積屢見不鮮。而且商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在做項目規(guī)劃時，不去認(rèn)真考察區(qū)域市場人口、市場規(guī)模、人口購買能力、市場業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，反而相互攀比，個別城市出現(xiàn)超過百萬平方米的特大型商業(yè)地產(chǎn)項目也就不足為奇了。
   然而商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃中，其區(qū)域所處環(huán)境、人口數(shù)量、人均收入情況等因素對將來是否能順利發(fā)展至關(guān)重要。畢竟商業(yè)地產(chǎn)不同于住宅，它是需要通過市場運(yùn)營來實現(xiàn)盈利的。因此，城市的選擇將成為企業(yè)進(jìn)入的最謹(jǐn)而慎之的事情。例如，家樂福每決定開一家分店時，要用長達(dá)兩年的時間對當(dāng)?shù)厝说纳罘绞?、消費(fèi)水平、人口增長、都市化水平、居住條件、興趣愛好、傳統(tǒng)習(xí)俗、儲蓄情況、宗教信仰、意識形態(tài)、中產(chǎn)階級比例等情況進(jìn)行非?？b密的調(diào)查與論證，這是確保家樂福成功的大前提。而這看似繁瑣而冗長的摸索與調(diào)查，也正是決定商業(yè)地產(chǎn)是否能在異域或異地立足的先決條件。
   商業(yè)地產(chǎn)的基礎(chǔ)：城市經(jīng)濟(jì)。一個城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平?jīng)Q定了這個城市消費(fèi)能力的強(qiáng)弱。一個成功的購物中心必須與當(dāng)?shù)爻鞘械陌l(fā)展水平相匹配，符合當(dāng)?shù)厝说南M(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)能力。要知道跨國商業(yè)機(jī)構(gòu)，在考察2萬平方米左右的購物中心店址時，提出的“一般條件”便是所在城市的年人均國內(nèi)生產(chǎn)總值1萬元以上，年社會消費(fèi)品零售總額在140億元以上，職工年均工資9500元以上，城市居民年可支配收入7000元以上。
   從滿足以上條件的40個大中城市來看，人均GDP與人均新增商業(yè)面積之間的關(guān)系表明國內(nèi)目前商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展主要有兩類城市：一類是包括上海、深圳和廣州在內(nèi)的一線城市，它們的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展已經(jīng)比較成熟，但可以利用的土地資源已近飽和，因此商業(yè)面積很難擴(kuò)張；另外一類二三線城市的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展較慢，未來具備較大開發(fā)潛力，這些城市既包括以濟(jì)南、大連等為代表的沿海次中心城市，也包括以南昌、武漢、長沙等為首的中西部城市，它們有望成為未來5年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的潛力地區(qū)。
   商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的動力：城市消費(fèi)力。《國內(nèi)貿(mào)易發(fā)展規(guī)劃（2011-2015）》這一國家級規(guī)劃正在編制、完善。但是毫無疑問的，規(guī)劃將旨在擴(kuò)大消費(fèi)需求。到2015年，社會消費(fèi)品零售總額力爭比2010年翻一番，超過30萬億元。目前正在審核的個人所得稅起征點調(diào)整，也可窺探一二。保守估計，如果起征點上調(diào)至2500元，一個月節(jié)稅50-100元，則年新增收入600-1200元；如果起征點上調(diào)至3000元，一個月節(jié)稅75-200元，則年新增收入900-2400元。相對于2010年我國城鎮(zhèn)居民年消費(fèi)性支出增量部分1206元，翻了近一倍。

   分城市來看，消費(fèi)能力最強(qiáng)的無疑便是北京、上海、廣州、深圳等地區(qū)，其次便是杭州、青島、寧波等城市。同時，對比各自儲蓄能力來看，如果以居民儲蓄余額與GDP對比，得出各城市的潛在購買力，理論上我們認(rèn)為，目前儲蓄比例較大的城市的潛在購買力較強(qiáng)。以此來看，目前國內(nèi)潛在購買力最高的為太原、北京、上海、成都、寧波、南京等城市。綜合來看，目前支出能力強(qiáng)且儲蓄較高的城市除了北、上、廣、深之外，還有杭州、寧波、南京、成都。
   商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的前提：零售業(yè)發(fā)展。從國際慣例來看，日本在上世紀(jì)90年代以前，百貨企業(yè)和大型綜合超市占市值很大的比重。在1980年人均GDP接近9000美元時，日本呈現(xiàn)了多數(shù)大型零售商為百貨企業(yè)，一直持續(xù)到人均GDP增長逾一倍至2.4萬美元。這段時間也是其商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展最為迅速的時期。韓國的狀況與日本大體相同。過去10年基本上追隨日本上世紀(jì)80年代的發(fā)展歷程，三大零售商中有兩家是百貨企業(yè)。中國現(xiàn)今百貨店銷售的平均增幅為10%，與日本韓國當(dāng)年的水平相近。
   分析國內(nèi)40個大中城市發(fā)現(xiàn)，僅從城市零售總額來看，成都、廣州、杭州、長沙、武漢等地均為目前國內(nèi)城市消費(fèi)的佼佼者，其百貨店的增長亦高于全國平均水平的10%，達(dá)到18%左右。因此，這些城市未來零售業(yè)的發(fā)展將極大地帶動商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。
   商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵：城市交通。信息時代，二三四線城市都可以與一線城市的資訊同步，因此信息的不對稱將不再是“從商”的根本。交通成為國內(nèi)貿(mào)易的鏈條，成為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵所在。都市圈便是一線城市與周邊城市資源互補(bǔ)的最好方式——城際快線和城鐵公交化，二線城市與一線城市的人流物流同步。
   由客運(yùn)量判斷，客運(yùn)集中的城市無疑是各個區(qū)域都市圈中心。都市圈中心的城市無疑在地理位置上有極大的優(yōu)勢。例如作為北方市場重要物流中心的北京，中原腹地的武漢，位居廣闊西部的重慶、成都，作為南方經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)的深圳、廣州。目前服裝城的開發(fā)商便是主要依據(jù)廣州、杭州、北京幾十萬平方米的服裝城，向周邊區(qū)域輻射。
   商業(yè)地產(chǎn)的誘因：旅游。旅游業(yè)也是可以使城市商業(yè)得以發(fā)展的另一重要因素。例如，美國賭城拉斯維加斯2005年只有54.5萬人口，但是由于博彩業(yè)的發(fā)達(dá)，全年吸引了游客3850萬人次，零售業(yè)在拉斯維加斯得到蓬勃發(fā)展。北京同樣也是旅游引發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的受益者，2008年北京奧運(yùn)會前一年成為了商業(yè)地產(chǎn)的井噴年。據(jù)統(tǒng)計，2007年北京商業(yè)地產(chǎn)的放量超過了400萬平米，為近10年之最。同樣，商業(yè)市場吸納量也創(chuàng)下新高。由于受奧運(yùn)的影響，國內(nèi)外零售商都在奧運(yùn)前進(jìn)駐京城優(yōu)秀的商業(yè)項目來提前爭奪市場份額，應(yīng)該說，受到奧運(yùn)的利好因素，北京的商業(yè)地產(chǎn)處于供需兩旺的狀態(tài)。由各城市旅游接待人數(shù)及五星級酒店領(lǐng)先的均是北、上、廣及杭州、天津、蘇州、南京等旅游名城。擁有旅游優(yōu)勢的這些城市將成為這些地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的重要誘因。
   《商業(yè)價值》在綜合了各城市城市經(jīng)濟(jì)、消費(fèi)力、零售業(yè)發(fā)展、城市交通、旅游及酒店等因素之后得出北、上、廣地區(qū)由于市場趨于飽和，并不能成為未來爭奪的主戰(zhàn)場，不在考慮范圍。故而，大中城市中，中部地區(qū)的南昌、武漢、長沙；沿海的天津、青島、杭州、寧波、南京；以及西部地區(qū)的成都，這些將是近幾年商業(yè)地產(chǎn)的爆發(fā)點。
   同時，三四線城市將會是目前地產(chǎn)企業(yè)布局商業(yè)地產(chǎn)集中地。目前，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移將推進(jìn)城市化進(jìn)程、“十二五”收入分配制度的改革和完善提高將促發(fā)三四線城市的市場需求。萬達(dá)目前在建的39家城市綜合體中，分布在三四線城市的數(shù)量占比接近40%；加上已建成的33家綜合體，萬達(dá)廣場在三四線城市的占比已達(dá)到32%。世茂股份22個綜合體項目中有10個位于三四線城市，占比高達(dá)46%。同樣，蘇寧電器自2008年便已開始布局三四線城市，三四線城市店面數(shù)量由2008年的8.3%上升至31%。