目    錄

1  總則......................................................................................................................... 3

1.1  規(guī)程制定的目的........................................................................................... 3

1.2  規(guī)程適用范圍............................................................................................... 3

1.3  從事土地估價的基本規(guī)定........................................................................... 3

1.4  職業(yè)道德....................................................................................................... 3

1.5  土地估價報告的有效期............................................................................... 3

1.6  土地估價的法律依據(jù)................................................................................... 3

1.7  規(guī)程解釋權(quán)................................................................................................... 3

2  城市土地估價基本原則和程序............................................................................. 4

2.1  城市土地估價的基本原則........................................................................... 4

2.2  城市土地估價的程序................................................................................... 4

３、城市土地價格的影響因素................................................................................... 6

3.1  城市土地價格影響因素分類....................................................................... 6

3.2  一般因素....................................................................................................... 6

3.3  區(qū)域因素....................................................................................................... 6

3.4  個別因素....................................................................................................... 6

４．基準(zhǔn)地價評估....................................................................................................... 6

4.1  準(zhǔn)備工作....................................................................................................... 6

4.2  資料調(diào)查與整理........................................................................................... 7

4.3  基準(zhǔn)地價評估的技術(shù)路線........................................................................... 8

4.4  級差收益（地租）法評估基準(zhǔn)地價........................................................... 8

2. 模型選擇方法......................................................................................................... 11

4.5  利用土地交易資料評估基準(zhǔn)地價............................................................. 13

4.6  利用土地交易資料評估路線價................................................................. 18

4.7  城市基準(zhǔn)地價的確定................................................................................. 19

4.8  基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表的編制..................................................................... 20

4.9  基準(zhǔn)地價圖的繪制..................................................................................... 21

4.10  基準(zhǔn)地價更新........................................................................................... 21

5 宗地地價評估基本方法......................................................................................... 21

5.1  宗地估價程序............................................................................................. 21

5.2  收益還原法................................................................................................. 21

5.3  市場比較法................................................................................................. 21

5.4  成本逼近法................................................................................................. 21

5.5  剩余法......................................................................................................... 21

5.6  基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法................................................................................. 21

6  各類用地宗地價格評估....................................................................................... 21

6.1  宗地類型..................................................................................................... 21

6.2  居住類宗地價格評估................................................................................. 21

6.3  商業(yè)金融業(yè)用地宗地價格評估................................................................. 21

6.4  工業(yè)、倉儲用地宗地價格評估................................................................. 21

6.5  交通用地宗地價格評估............................................................................. 21

6.6  綜合用地宗地價格評估............................................................................. 21

6.7  公共綠地價格評估..................................................................................... 21

7  不同土地權(quán)利的宗地價格評估........................................................................... 21

7.1  按宗地權(quán)利劃分土地價格評估類別：..................................................... 21

7.2  土地所有權(quán)價格評估................................................................................. 21

7.3  土地使用權(quán)價格評估................................................................................. 21

7.4  土地租賃權(quán)價格評估................................................................................. 21

7.5  土地抵押價格評估..................................................................................... 21

7.6  土地地役權(quán)價格評估................................................................................. 21

8  土地估價成果驗(yàn)收及確認(rèn)................................................................................... 21

8.1  基準(zhǔn)地價成果的驗(yàn)收及確認(rèn)..................................................................... 21

8.2  宗地估價成果的確認(rèn)................................................................................. 21

9  名詞解釋............................................................................................................... 21

城市土地估價規(guī)程

1  總則

1.1  規(guī)程制定的目的

為了規(guī)范土地估價行為，統(tǒng)一估價程序和方法，做到估價結(jié)果客觀、公正、合理，根據(jù)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》等法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，制定本規(guī)程。

1.2  規(guī)程適用范圍

本規(guī)程適用于城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)建設(shè)用地的“基準(zhǔn)地價”和“宗地地價”評估。獨(dú)立工礦區(qū)、城市規(guī)劃區(qū)外的成片開發(fā)區(qū)和國家重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地、農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)用地的土地估價也適用本規(guī)程。

本規(guī)程所稱城市，是指國家按行政建制設(shè)立的直轄市、市、鎮(zhèn)。

1.3  從事土地估價的基本規(guī)定

城市基準(zhǔn)地價評估由事業(yè)型評估單位和具有評估資格的市場中介評估機(jī)構(gòu)評估，土地估價師不得少于７名。宗地地價評估由具有評估資格的市場中介機(jī)構(gòu)評估，土地估價師不得少于２名。

1.4  職業(yè)道德

土地估價應(yīng)講職業(yè)道德。估價人員和估價機(jī)構(gòu)應(yīng)獨(dú)立、客觀、公正地開展評估工作，不得作任何虛假的估價，應(yīng)為客戶保守秘密，按標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。

1.5  土地估價報告的有效期

土地估價報告的有效期為一年。

1.6  土地估價的法律依據(jù)

土地估價除應(yīng)符合本規(guī)程外，還應(yīng)符合國家現(xiàn)行有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的規(guī)定。

1.7  規(guī)程解釋權(quán)

本規(guī)程由國土資源部負(fù)責(zé)解釋。

2  城市土地估價基本原則和程序

2.1  城市土地估價的基本原則

2.1.1  土地估價應(yīng)遵循下列原則：

1．合法原則；

2．最高最佳使用原則；

3．替代原則；

4．預(yù)期收益原則；

5．供需原則；

6．估價時點(diǎn)原則；

7．多方法相比較原則。

2.1.2  遵循合法原則，是指估價人員和估價機(jī)構(gòu)在土地評估中，應(yīng)遵循相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)定，所評估的對象應(yīng)以合法使用和合法處分為前提。

2.1.3  遵循最高最佳使用原則，是指土地評估應(yīng)以估價對象的最高最佳使用為前提估價。

基準(zhǔn)地價評估以估價對象的現(xiàn)狀使用為最高最佳使用。

企業(yè)改制、資產(chǎn)清算、地稅征收、公益用地中地價評估以估價對象的現(xiàn)狀使用為最高最佳使用。

估價人員應(yīng)對土地的現(xiàn)狀用途和未來用途是否是最高最佳使用作出判斷，并在估價報告中說明。

2.1.4  遵循替代原則，是指土地評估應(yīng)以同類地區(qū)類似土地在同等利用條件下的價格為基準(zhǔn)。估價結(jié)果不得明顯偏離具有替代性質(zhì)的土地正常價格。

2.1.5  遵循預(yù)期收益原則，是指土地評估應(yīng)以估價對象在正常利用下的未來客觀有效的預(yù)期收益為基準(zhǔn)。

2.1.6  遵循供需原則，是指土地評估要充分考慮土地供需的特殊性和土地市場的地域性。

2.1.7  遵循估價時點(diǎn)原則，是指估價結(jié)果應(yīng)是估價對象在估價時點(diǎn)的客觀合理價格或價值。

2.1.8  遵循多方法相比較原則，是指土地評估應(yīng)以多種方法評估同一估價對象，相互比較，取得客觀估價結(jié)果。

2.2  城市土地估價的程序

2.2.1  城市土地估價應(yīng)按下列程序進(jìn)行：

1. 確定估價基本事項(xiàng)；

2. 編制估價工作計(jì)劃；

3. 實(shí)地確認(rèn)估價對象；

4. 搜集估價所需資料；

5. 選定估價方法計(jì)算；

6. 確定估價結(jié)果；

7. 提交估價報告。

2.2.2  確定估價基本事項(xiàng)，是指確定估價對象、估價目的、估價時點(diǎn)等基本事項(xiàng)。

確定估價對象包括確定估價對象的位置、用途、面積、權(quán)屬文件和估價權(quán)利性質(zhì)等；確定估價目的應(yīng)根據(jù)委托方的要求而定；確定估價時點(diǎn)應(yīng)根據(jù)估價目的和委托方要求而定，采用公歷表示，精確到日。

2.2.3  編制估價工作計(jì)劃，是指在確定估價基本事項(xiàng)的基礎(chǔ)上，應(yīng)對估價項(xiàng)目進(jìn)行初步分析，編制估價工作計(jì)劃。

估價工作計(jì)劃主要應(yīng)包括以下幾項(xiàng)：

1. 估價擬采用的技術(shù)步驟；

2. 估價擬采用的技術(shù)路線和估價方法；

3. 需要調(diào)查的資料及取得途徑；

4. 預(yù)計(jì)所需的時間、人力和經(jīng)費(fèi)。

2.2.4  實(shí)地確認(rèn)估價對象，是指估價人員必須親自到估價對象現(xiàn)場，實(shí)地勘查核實(shí)估價對象的位置、四至、面積、建筑結(jié)構(gòu)、權(quán)屬界限、周圍環(huán)境、道路狀況等，并對估價對象及周圍環(huán)境或臨路狀況進(jìn)行拍照等。

2.2.5  估價機(jī)構(gòu)和估價人員應(yīng)經(jīng)常搜集估價所需資料，并進(jìn)行核實(shí)、分析和整理。

估價所需資料主要應(yīng)包括下列方面：

1. 估價對象相關(guān)經(jīng)濟(jì)行為的申請、批件及合同等；   

2. 對土地價格有普遍影響的資料；

3. 對估價對象所在地區(qū)的土地價格有影響的資料；

4. 相關(guān)房地產(chǎn)交易、成本、收益實(shí)例資料；

5. 確定土地估價參數(shù)的相關(guān)資料；

6. 反映估價對象權(quán)屬及狀況的資料。

2.2.6  根據(jù)估價目的及估價對象的具體情況，選擇土地評估的基本方法或其它具體評估方法進(jìn)行評估，計(jì)算地價。具體評估方法是在基本方法上根據(jù)對象的特殊性衍生出來的符合估價基本原理的方法。

2.2.7  估價人員在確定對象價格后，應(yīng)按估價報告格式的要求撰寫估價報告書。按照評估項(xiàng)目委托合同，估價機(jī)構(gòu)向委托人提交估價報告。土地估價報告需經(jīng)當(dāng)?shù)赝恋毓芾頇C(jī)關(guān)確認(rèn)后才能送交委托人。股份制改造上市企業(yè)的土地資產(chǎn)評估報告需按規(guī)定報省土地管理機(jī)關(guān)或國土資源部確認(rèn)。

３、城市土地價格的影響因素

3.1  城市土地價格影響因素分類

城市土地價格的影響因素主要有以下三大類：

1. 一般因素；

2. 區(qū)域因素；

3. 個別因素。

3.2  一般因素

一般因素是指影響城市地價總體水平的社會、經(jīng)濟(jì)、政策和自然因素等，內(nèi)容包括人口、行政區(qū)劃、城市發(fā)展過程、地理位置、自然條件、社會經(jīng)濟(jì)狀況、土地利用規(guī)劃及計(jì)劃、社會及國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃等。

3.3  區(qū)域因素

區(qū)域因素是指影響城市內(nèi)部區(qū)域之間地價水平的城市繁華程度及區(qū)域在城市中的位置交通條件、公共及基礎(chǔ)設(shè)施水平、區(qū)域環(huán)境條件、土地使用限制和自然條件等。

3.4  個別因素

個別因素是指與宗地直接有關(guān)的自然條件、市政設(shè)施條件、宗地面積、形狀、長度、寬度、地質(zhì)條件、使用限制和宗地位置等。

地價影響因素復(fù)雜，且各宗地價格的影響因素不同。估價人員一定要仔細(xì)調(diào)查，具體分析，不可千篇一律。

４．基準(zhǔn)地價評估

4.1  準(zhǔn)備工作

準(zhǔn)備工作主要有編寫基準(zhǔn)地價評估任務(wù)書、制定基準(zhǔn)地價調(diào)查表和工作表、準(zhǔn)備工作底圖等。

基準(zhǔn)地價評估任務(wù)書的內(nèi)容包括：城市基本情況、基準(zhǔn)地價評估工作的領(lǐng)導(dǎo)與組織、估價時間安排和經(jīng)費(fèi)預(yù)算、估價成果及技術(shù)方案等。

基準(zhǔn)地價評估的表格應(yīng)根據(jù)各的實(shí)際需要來制定。一些基本表格見附錄A。

基準(zhǔn)地價工作底圖為：

大城市        1:10000—1:20000

中等城市      1:5000—1:10000

小城市以下    1:1000—1:5000

按路線價評估基準(zhǔn)地價的區(qū)域,局部商業(yè)用地的基準(zhǔn)地價圖可采用更大比例尺圖件。

4.2  資料調(diào)查與整理

4.2.1  資料調(diào)查的一般要求

1. 調(diào)查、收集到有關(guān)的地價資料要按實(shí)地位置標(biāo)注到估價工作底圖上；

2. 調(diào)查以土地級或均質(zhì)地域?yàn)閱挝贿M(jìn)行；

3. 樣本抽樣采用分類不等比抽樣調(diào)查；

4. 樣本要有代表性；

5. 樣本分布要均勻；

6. 調(diào)查樣本數(shù)為每級別內(nèi)相同土地利用性質(zhì)宗地數(shù)的五分之一至五十分之一，一般房地出租買賣的調(diào)查樣本至少應(yīng)占其總量的１５％，每級樣本總數(shù)不少于30個；

7. 所選樣本應(yīng)能同時獲得地價或利用效益和相對應(yīng)的土地條件資料；

8. 出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、入股、聯(lián)營、聯(lián)建等地價和企業(yè)單位土地利用效益資料以元為單位，準(zhǔn)確到小數(shù)點(diǎn)后一位；

9. 調(diào)查資料必須填入相應(yīng)的調(diào)表格。

4.2.2  資料調(diào)查的內(nèi)容

1. 土地定級成果資料：包括土地級別圖、土地定級工作和技術(shù)報告、其它能用于土地估價的定級成果及資料；

2. 土地利用效益資料：包括不同行業(yè)資金利潤率標(biāo)準(zhǔn)、同一行業(yè)不同規(guī)模的資金利用效益資料、不同行業(yè)不同規(guī)模的企業(yè)勞動力標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)經(jīng)濟(jì)效益資料、單位或企業(yè)土地利用效益資料；

3. 地租、地價資料：土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、入股等資料，房屋買賣、出租資料，土地征用及房屋折遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)資料，房屋造價、重置價等相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)及土地開發(fā)費(fèi)用資料等；

4. 影響地價的因素資料；

5. 其它資料：歷史地價資料、經(jīng)濟(jì)發(fā)展及利息率利潤率資料、有關(guān)經(jīng)濟(jì)指數(shù)及建筑材料價格上漲指數(shù)、土地開發(fā)與經(jīng)營的政策法規(guī)、條例、規(guī)定等、有關(guān)土地房屋的稅收種類、生產(chǎn)率、城市規(guī)劃等有關(guān)資料。

4.2.3  樣本資料的整理

1. 樣本剔除。

逐表審查調(diào)查資料，將缺主要項(xiàng)目、填報數(shù)據(jù)不符合要求和數(shù)據(jù)明顯偏離正常性況的樣本剔除。

2. 樣本資料歸類

將初步審查合格的樣本資料，分別按土地級別或均質(zhì)地域、土地用途、企業(yè)用地效益、地價的交易方式和地價計(jì)算方法進(jìn)行歸類。當(dāng)樣本數(shù)量少于規(guī)定要求時應(yīng)進(jìn)行樣本的補(bǔ)充調(diào)查。

4.3  基準(zhǔn)地價評估的技術(shù)路線

4.3.1  以土地定級為基礎(chǔ)，土地收益（地租）為依據(jù)，市場交易資料為參考評估基準(zhǔn)地價。該技術(shù)路線主要用于土地市場不發(fā)達(dá)，土地交易案例不多的城市。

4.3.2  用土地條件劃分均質(zhì)地域（或以土地定級為基礎(chǔ)），用市場交易價格等資料評估基準(zhǔn)地價。該技術(shù)路線主要用于土地市場發(fā)達(dá)，土地交易案例多的城市，是今后基準(zhǔn)地價評估的主要技術(shù)路線。

4.3.3  用土地條件劃分均質(zhì)地域，用市場交易價格等資料評估路線價。該技術(shù)路線主要用于土地市場發(fā)達(dá)城市的部分商業(yè)用地的評估。

4.4  級差收益（地租）法評估基準(zhǔn)地價

4.4.1  土地級別的確定

根據(jù)《城鎮(zhèn)土地定級規(guī)程》的要求，確定土地的級別。

4.4.2  樣本數(shù)據(jù)處理

4.4.2.1  土地利用類型的劃分   

土地利用類型的劃分按利用現(xiàn)狀劃分。在分用途全域覆蓋性評估基準(zhǔn)地價時，也以土地的現(xiàn)狀開發(fā)程度和現(xiàn)狀利用程度為依據(jù)，適當(dāng)考慮土地利用規(guī)劃。土地利用類型分為商業(yè)、住宅、工業(yè)用地三大類，在一些土地利用分異較明顯的大城市和特大城市，可將商業(yè)用地又分為金融、賓館、辦公和普通商業(yè)等用地，住宅用地也可再分為一級住宅、二級住宅和三級住宅用地等類型。

4.4.2.2  單元土地質(zhì)量指數(shù)計(jì)算

根據(jù)土地級別內(nèi)單元總分值進(jìn)行級差收益測算時，單元土地質(zhì)量指數(shù)按下式計(jì)算：

fi

Xin=——

n

式中：Xin：某單元土地質(zhì)量指數(shù)；

fi：某單元總分值；

n ：土地級別數(shù)

4.4.2.3  行業(yè)或類別資本效益折算系數(shù)的計(jì)算

分別以商業(yè)、住宅、工業(yè)中某種行業(yè)或類別的資本為標(biāo)準(zhǔn)，按下式計(jì)算各行業(yè)或類別的資本效益折算系數(shù)：

Crm

Kci= ——

Cr

式中：  Kci：某用地類型中的某行業(yè)或類別資本效益折算系數(shù)

Crm：該用地類型中某一行業(yè)或類別全市平均資金利潤率

Cr：該用地類型中標(biāo)準(zhǔn)行業(yè)或類別全市平均資金利潤率

4.4.2.4  規(guī)模資本效益折算系數(shù)的計(jì)算

分別以商業(yè)、住宅、工業(yè)中當(dāng)?shù)匦袠I(yè)最佳企業(yè)規(guī)?；蚣夹g(shù)水平下的資本為標(biāo)準(zhǔn)，按下式計(jì)算規(guī)模資本效益折算系數(shù)：

Crn

Ｋcs=——

Cmax

式中：Ｋcs：某一行業(yè)或類別某一規(guī)模下的資本效益折算系數(shù)

Crn：該行業(yè)或類別某一規(guī)模下的全市平均資金利潤率

Cmax：該行業(yè)或類別最佳規(guī)模下的全市平均資金利潤率

4.4.2.5  企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)資本額的計(jì)算

企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)資本額按下式計(jì)算：

Cs=Ce×Kci ×Kcs

式中：Cs：企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)資本額

Ce：企業(yè)實(shí)際使用的資本額

Kci 、Kcs同前。

4.4.2.6 合理工資量的計(jì)算

按當(dāng)?shù)馗餍袠I(yè)不同技術(shù)水平下勞動力的定員標(biāo)準(zhǔn)，用下式計(jì)算合理的工資支出標(biāo)準(zhǔn)：

LPs

Lcs= Lce ×——

LPe

式中：Lcs：某企業(yè)在標(biāo)準(zhǔn)定員情況下應(yīng)支出的工資額

Lce：該企業(yè)實(shí)際支出的工資額

LPs ：某一技術(shù)水平下同等規(guī)模的企業(yè)應(yīng)有勞動力標(biāo)準(zhǔn)  數(shù)量

LPe：企業(yè)實(shí)際占有的勞動力數(shù)量

4.4.2.7  企業(yè)效益資料的整理

將收集到的企業(yè)效益資料，按標(biāo)準(zhǔn)化公式計(jì)算整理。

4.4.3  指標(biāo)選擇與樣本數(shù)據(jù)歸類

4.4.3.1  級差收益測算指標(biāo)的選擇

級差收益測算選擇的指標(biāo)主要有單位土地面積的凈收益、單位土地面積標(biāo)準(zhǔn)資金占有量、單位土地面積合理工資占有量、企業(yè)所在土地的級別或單元總分值。

4.4.3.2  樣本數(shù)據(jù)歸類

以土地級別為單位，分別以不同土地利用類型進(jìn)行數(shù)據(jù)歸類，可以細(xì)分的土地類型還可按細(xì)類歸類。

4.4.3.3  樣本數(shù)據(jù)檢驗(yàn)

數(shù)據(jù)檢驗(yàn)以土地級別或均質(zhì)區(qū)域?yàn)閱挝唬滞恋乩妙愋瓦M(jìn)行抽樣樣本的總體和方差檢驗(yàn)。

用卡方檢驗(yàn)法、秩和檢驗(yàn)法分別對已知數(shù)據(jù)總體分布類型和未知數(shù)據(jù)分布類型的樣本進(jìn)行總體一致性檢驗(yàn)。

用 t 檢驗(yàn)法和均值――方差法分別對樣本總體為正態(tài)和非正態(tài)分布的進(jìn)行異常值剔除。

當(dāng)檢驗(yàn)后的數(shù)據(jù)不能滿足模型建立的需要時，應(yīng)增加抽樣數(shù)據(jù)，按以上方式重新進(jìn)行數(shù)據(jù)歸類。

4.4.4  模型選擇與系數(shù)估計(jì)

4.4.4.1  模型選擇

1. 常用于級差收益（地租）測算的模型有：

A、    Yn=A(1+r)X1n或  Yn=A(1+r)aX1n

其中： Yn：第n級土地樣本每平方米土地的利潤值；

A：常數(shù)；

r ：利潤級差系數(shù)；

X1n：第n級土地級別指數(shù)或單元土地質(zhì)量指數(shù)；

α：待定系數(shù)。

土地質(zhì)量從優(yōu)到劣按等級系數(shù)１，２，……n排列，土地級別指數(shù)取值為n,……2，１。

Ｂ、   Yn= b0+ b1X1n+ b2X2+ b3X3

式中：Yn：第n級土地樣本每平方米土地的利潤值；

X1n：第n級土地級別指數(shù)或單元土地質(zhì)量指數(shù)；

X2 ：每平方米土地上標(biāo)準(zhǔn)資金占有量；

X３：每平方米土地上標(biāo)準(zhǔn)工資占有量；

b0：常數(shù)，大于零；

b１、b２、b３：分別為土地、資本、勞動力的回歸系數(shù)。

C 、   Yn=A(1+r)X1n＊ X2b2＊ X3b3

式中：Yn：第n級土地樣本每平方米土地的利潤值；

A：常數(shù)；

r ：利潤級差系數(shù)；

X1n：第n級土地級別指數(shù)或單元土地質(zhì)量指數(shù)；

X2 ：每平方米土地上標(biāo)準(zhǔn)資金占有量；

X３：每平方米土地上標(biāo)準(zhǔn)工資占有量；

b２、b３：分別為資本、勞動力的回歸系數(shù)。

D、    Yn= F(X1n)+ b2X2+ b3X3+V

式中：Yn：第n級土地樣本每平方米土地的利潤值；

X1n：第n級土地級別指數(shù)或單元土地質(zhì)量指數(shù)；

F(X1n)：自變量X1n的未知函數(shù)，為土地帶給企業(yè)的利潤；

X2 ：每平方米土地上標(biāo)準(zhǔn)資金占有量；

X３：每平方米土地上標(biāo)準(zhǔn)工資占有量；

b２、b３：分別為資本、勞動力的回歸系數(shù)；

Ｖ：誤差項(xiàng)。

2. 模型選擇方法

根據(jù)數(shù)據(jù)資料條件，用以下方法進(jìn)行模型選擇：

方法一：在已知線性模型的前提下，用被解釋變量與解釋變量的二維散點(diǎn)圖來初步確定模型的數(shù)學(xué)形式。

方法二：將樣本數(shù)據(jù)依次代入可能的數(shù)學(xué)模型中，得到不同樣本的回歸模型，同時對各樣本模型進(jìn)行經(jīng)濟(jì)、統(tǒng)計(jì)和計(jì)量檢驗(yàn)，按檢驗(yàn)結(jié)果，選定測算模型。

4.4.4.2  系數(shù)估計(jì)

1. 模型確定

根據(jù)4.4.4.1條中提供的模型、模型選擇方法和樣本數(shù)據(jù)條件，確定收益測算模型，測定各因素系數(shù)值。

2. 系數(shù)估計(jì)

將樣本資料代入數(shù)學(xué)模型，求出各因素系數(shù)的估計(jì)值。其計(jì)算方法一般用最小二乘法求解因素系數(shù)估計(jì)值，工作步驟為：

1. 線性變換，將各種非線性模型變換成線性模型；

2. 構(gòu)造擬合誤差的平方和；

3. 導(dǎo)出正規(guī)方程組；

4. 求解正規(guī)方程組；

5. 確定因素系數(shù)估計(jì)值。

4.4.4.3  因素系數(shù)估計(jì)值的可靠性檢驗(yàn)

1. 經(jīng)濟(jì)意義檢驗(yàn)

一般從符號和值域兩個方面檢驗(yàn)。符號檢驗(yàn)主要是根據(jù)模型中變量設(shè)計(jì)所要達(dá)到的條件進(jìn)行檢驗(yàn)；值域檢驗(yàn)是根據(jù)現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)條件加以具體限定。

2. 統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)

通過回歸系數(shù)bj的統(tǒng)計(jì)顯著性檢驗(yàn)，判斷因素Xi對凈收益Y的影響程度。

通過回歸系數(shù)的總體顯著性檢驗(yàn)，判斷因素在總體上對凈收益的影響程度。

通過模型的擬合優(yōu)度檢驗(yàn)，判斷建立的模型與樣本數(shù)據(jù)的擬合程度。

3. 計(jì)量經(jīng)濟(jì)檢驗(yàn)

通過異方差性檢驗(yàn)和多重共線性檢驗(yàn)，判斷統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)的有效性。

4.4.5  土地收益計(jì)算

將樣本數(shù)據(jù)代入確定的數(shù)學(xué)模型中，得到每一級土地上不同行業(yè)的土地收益值，各模型土地收益為：

Ａ模型    Ini=A(1+r)X1n

B模型    Ini=Yni– (b0+b2X2+b3X3)

Yni

C模型    Ini=———

(X2b2*X3b3)

D模型    Ini=Yni-(b2X2+b3X3+V)

式中：Ini：第n 級土地上樣本單位面積的土地收益；

Yni： 第n 級土地上樣本單位面積的利潤；

A、Xln、r、b0、b2、b3、X2、X3、V含義同４．４．４．１中各模型。

某一級土地收益的平均值按下式計(jì)算：

式中：In：第n 級土地上不同行業(yè)土地的平均收益；

Ｍ：第n 級土地上的樣本量。

4.4.6  基準(zhǔn)地價計(jì)算

4.4.6.1 土地還原利率的確定

土地還原利率確定方法見5.2.5條中第二款。

4.4.6.2  基準(zhǔn)地價計(jì)算

將土地收益視同經(jīng)營者交付地租的能力，按下式估計(jì)每一級土地不同用途的基準(zhǔn)地價：

In

P1b= —

rd

式中：P1b：某一用途土地在某一土地級上的基準(zhǔn)地價；

In：某一用途土地在某一土地級上單位面積的平均收益；

rd ：土地還原利率

根據(jù)計(jì)算結(jié)果，確定用級差收益（地租）測算的每級土地上商業(yè)、住宅、工業(yè)等土地利用類型的基準(zhǔn)地價。

對離散度較大的測算結(jié)果，要在級別基準(zhǔn)地價基礎(chǔ)上，確定用級差收益測算的不同區(qū)域、地段的基準(zhǔn)地價。

每一級土地上，將商業(yè)、住宅、工業(yè)等土地利用類型的最高基準(zhǔn)地價作為用級差收益測算的該級土地的基準(zhǔn)地價，根據(jù)需要可用確定級別綜合基準(zhǔn)地價的方法確定區(qū)域或區(qū)段的綜合基準(zhǔn)地價。

按測算結(jié)果，編制各級各類土地的基準(zhǔn)地價表。

4.5  利用土地交易資料評估基準(zhǔn)地價

4.5.1  各類用途土地級別或土地均質(zhì)區(qū)域的確定

4.5.1.1  以已劃定的土地級別作為基準(zhǔn)地價的測算區(qū)域。如果城市土地級別較大，而同類用地的地租地價在同一級別的變化幅度較大時，就要細(xì)分土地級別或區(qū)域。

4.5.1.2  在沒有進(jìn)行土地定級的城市，可按城市土地條件相似和樣點(diǎn)地價相近劃分均質(zhì)地域，作為基準(zhǔn)地價測算區(qū)域。其一般程序?yàn)椋哼x擇劃分區(qū)域的因素，確定因素劃分區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)，調(diào)查資料和圖件，初步劃分區(qū)域，實(shí)地校核調(diào)整和區(qū)域邊界的確定。

4.5.1.3  均質(zhì)地域中樣本數(shù)量較少，不能滿足模型推斷的樣本需要量時，可通過均質(zhì)地域同一性判別，進(jìn)行適當(dāng)歸并。

4.5.2  樣點(diǎn)地價的整理

交易地價資料即樣點(diǎn)地價資料的整理包括一些樣點(diǎn)宗地地價的評估和樣點(diǎn)地價的修正。宗地地價評估方法見5、6、7。在樣點(diǎn)地價的整理中，關(guān)鍵是各參數(shù)的確定。估價人員一定要從實(shí)際出發(fā)，調(diào)查研究，積累有效數(shù)據(jù)，確定不同時期不同地區(qū)的估價參數(shù)。

4.5.2.1  土地聯(lián)營入股資料

根據(jù)合同內(nèi)容或雙方的實(shí)際經(jīng)營情況，按土地的年收益或入股比例，分別計(jì)算地價。

1. 用土地入股取得的年收益，按下式計(jì)算地價：

Plg          1

Pls=（——）×——

s       rd

式中：Pls——聯(lián)營土地單位面積地價

Plg——土地股每年分享的利潤或股息

s——聯(lián)營土地面積

rd——土地還原利率

2. 用合同規(guī)定的資本投入情況和分成比例，按下式計(jì)算地價：

re          1

Pls=Cg×（——）×——

rc          s

式中：Pls——聯(lián)營土地單位面積地價

Cg——出資方的資本總量

re——出地方利潤分成量

rc——出資方利潤分成量

s——聯(lián)營土地面積

4.5.2.2  以地?fù)Q房資料

用出地方取得房地產(chǎn)的市場價格作為讓出土地的總地價，按下式計(jì)算地價：

Stb×Pbs

Pls=————

s

式中：Pls——宗地單位面積地價

Stb——轉(zhuǎn)讓土地方獲得的建筑面積

Pbs——單位建筑面積的平均售價

Ｓ——讓出的土地面積

4.5.2.3  聯(lián)建分成資料

聯(lián)建分成的土地不直接進(jìn)入市場，估價中不計(jì)算土地資本的利息，也不計(jì)算投資資本的利潤，則地價計(jì)算公式為：

（Pbm+T）×Slb   （Pbm+T）×Slb×Rv

Pls= ———————— = ——————————

SclScb

式中：Pls——聯(lián)建房中單位土地面積的地價

Pbm——房屋單位建筑面積造價

T——房屋單位建筑面積交納的稅費(fèi)

Slb——出地方分成建筑面積

Scl——出資方建筑物分?jǐn)偟耐恋孛娣e

Rv——容積率

Scb——出資方分成建筑面積

4.5.2.4  樣點(diǎn)地價的年期修正

不同年期的樣點(diǎn)地價資料只有進(jìn)行基準(zhǔn)地價年期（一般以法定最高出讓年期為基準(zhǔn)地價年期）修正，才能用于基準(zhǔn)地價評估。

1. 有限年期使用權(quán)地價修正到基準(zhǔn)地價年期：

計(jì)算公式為：

[1－（1/（1+rd）m）]

Pm=Pml×——————————

[1－（1/（1+rd）m1）]

式中：Pm──基準(zhǔn)地價年期的土地使用權(quán)價格

m1──樣點(diǎn)地價的實(shí)際年期

Pm1──樣點(diǎn)地價

m──基準(zhǔn)地價年期

rd──土地還原利率

2. 所有權(quán)地價修正到基準(zhǔn)地價年期：

計(jì)算公式為：

Pm=P×[1－（1/（1+rd）m）]

式中：P為土地所有權(quán)價格，Pm、rd、m含義同上。

4.5.2.5 樣點(diǎn)地價的交易時間修正

不同交易時間的樣點(diǎn)地價，只有修正到基準(zhǔn)地價評估基準(zhǔn)日時地價，才能用于基準(zhǔn)地價評估。時間修正系數(shù)的確定以年為單位，區(qū)別不同土地用途，計(jì)算地價年度之間的平均上漲或下降幅度。在建立地價指數(shù)系統(tǒng)的城市，可用地價指數(shù)計(jì)算。

計(jì)算公式為：           Pis

Kij=──

Pij

式中：Kij──某類土地用途第j年數(shù)據(jù)修正到基準(zhǔn)地價評估年的系數(shù)

Pis──某類土地用途基準(zhǔn)地價評估年土地交易平均價（或地價指數(shù)）

Pij──某類土地用途第j年土地交易平均價（或地價指數(shù)）

對不同年份發(fā)生的交易宗地地價，地價修正到評估年份的計(jì)算公式為：

Pls=Kij×Pji

式中：Pls──修正到評估時間的宗地價格

Pji──第j年，第i類宗地的實(shí)際成交地價

4.5.2.6  樣點(diǎn)地價的容積率修正

不同容積率下的樣點(diǎn)地價，只有修正到基準(zhǔn)地價評估所設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)容積率下地價，才能用于基準(zhǔn)地價評估。首先編制容積率修正系數(shù)表：

Pis

Kr=──

Pi

式中：Kr──容積率修正系數(shù)

Pis──某一區(qū)域某一用途基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)容積率下單位面積平均地價

Pi──某一區(qū)域某一用途在某一容積率時單位面積的平均地價

對不同容積率情況下發(fā)生的交易地價，按下式將地價修正到標(biāo)準(zhǔn)容積率的價格：

Pls=Kr×Pli

式中：Pls──修正到標(biāo)準(zhǔn)容積率時的宗地地價

Pli──某一容積率下的宗地交易價格

Kr──同前

4.5.2.7 樣點(diǎn)地價的其它修正

根據(jù)交易地價資料情況，還可以進(jìn)行如下修正：

1. 交易情況修正：把交易情況不正常的樣點(diǎn)地價，修正到在公開、公平的正常市場情況下交易地價。協(xié)議出讓地價、暗箱操作地價、急買急賣地價等均屬不正常交易地價。

2. 地價樓層分配修正：樣點(diǎn)資料若為大廈某層之建筑售價，需根據(jù)地價樓層分配關(guān)系求出其基地價。

3. 基礎(chǔ)設(shè)施配套程度修正：在不同基礎(chǔ)設(shè)施配套程度下的樣點(diǎn)地價，一定修正到基準(zhǔn)地價評估所設(shè)定的基礎(chǔ)設(shè)施配套程度下的標(biāo)準(zhǔn)地價。

4. 同一用途中不同用地細(xì)類修正：商業(yè)用地中大商廈、金融大廈等與臨街小店鋪的地價，住宅用地中高檔住宅與低檔住宅的地價，在沒有按細(xì)類評估基準(zhǔn)地價時，要作用地細(xì)類的修正。

等等。

4.5.2.8  樣點(diǎn)地價圖的繪制

在有條件的城市，要在工作底圖上繪制樣點(diǎn)地價圖。

1. 按商業(yè)、住宅、工業(yè)等不同用途分別作地價樣點(diǎn)資料分布圖；

2. 土地級別界線和均質(zhì)地域界線要反映在圖上；

3. 直接在圖上表示地價，地價資料多時，采用分級圖表示地價點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)。

4.5.3  樣點(diǎn)數(shù)據(jù)檢驗(yàn)和處理

4.5.3.1 樣點(diǎn)數(shù)據(jù)檢驗(yàn)

1. 同一土地級或均質(zhì)地域中，同一交易方式的樣本地價要通過樣本同一性檢驗(yàn)。同一均質(zhì)地域中樣本數(shù)量不能滿足總體檢驗(yàn)的需要時，需對均質(zhì)地域進(jìn)行差別判別歸類，按類進(jìn)行樣本總體同一性檢驗(yàn)。

2. 同一均質(zhì)地域中，不同交易方式計(jì)算的樣本地價，也要通過樣本總體同一性的檢驗(yàn)。

3. 樣本總體檢驗(yàn)規(guī)定參見4.4.3.3條中有關(guān)規(guī)定。

4.5.3.2  樣點(diǎn)數(shù)據(jù)處理

1. 城市中商業(yè)中心區(qū)的地價最高區(qū)段，應(yīng)單獨(dú)表示。

2. 相同用途的樣點(diǎn)地價，在確定方差檢驗(yàn)精度后，精度以外的數(shù)據(jù)作為異常數(shù)據(jù)剔除。方差檢驗(yàn)規(guī)定參見4.4.3.3條中有關(guān)規(guī)定。

3. 同一級別、均質(zhì)地域中，不同交易方式下估算的樣點(diǎn)地價，當(dāng)總體不一致時，以最有代表性，樣點(diǎn)數(shù)量多的作為基準(zhǔn)地價評估的基礎(chǔ)資料。

4.5.3.3  數(shù)據(jù)整理

將經(jīng)過修正及樣本數(shù)據(jù)處理以后的樣點(diǎn)，按土地級、土地均質(zhì)區(qū)域、土地用途和資料交易方式順序進(jìn)行整理，并填表。

4.5.4  利用樣點(diǎn)地價評估區(qū)域或級別基準(zhǔn)地價

4.5.4.1  用樣點(diǎn)地價評估區(qū)域或級別的基準(zhǔn)地價

1. 有樣點(diǎn)區(qū)域或級別的基準(zhǔn)地價評估

A. 樣本數(shù)量的確定。按數(shù)理統(tǒng)計(jì)要求，合格樣本量最少應(yīng)為影響因素數(shù)的４倍。

B. 模型選擇及基準(zhǔn)地價計(jì)算。在有樣點(diǎn)區(qū)域或級別內(nèi)，可利用不同用途交易樣點(diǎn)地價的平均值作為該區(qū)域的基準(zhǔn)地價。一般選擇下式計(jì)算區(qū)域或級別的基準(zhǔn)地價：

或

式中：Pla：某均質(zhì)地域或級別內(nèi)的分用途單位面積基準(zhǔn)地價；

Pli：某均質(zhì)地域或級別內(nèi)各用途各有效樣點(diǎn)的單位面積地價或眾數(shù)樣點(diǎn)單位面積地價；

M：均質(zhì)區(qū)域或級別內(nèi)可利用的有效地價樣點(diǎn)數(shù)；

SI：樣點(diǎn)宗地面積。     

2. 沒有交易價資料或交易價格資料較少區(qū)域或級別的基準(zhǔn)地價評估

沒有交易資料的區(qū)域或級別，基準(zhǔn)地價評估采用比較法、比例系數(shù)法或系數(shù)修正法進(jìn)行。評估程序?yàn)椋?/p>

A. 對已評估出基準(zhǔn)地價的區(qū)域或級別，建立地價與影響價格的土地條件對照表；

B. 將沒有交易資料或數(shù)量不足的區(qū)域或級別，進(jìn)行土地條件調(diào)查和量化；

C. 比較待估價區(qū)域或級別同有地價區(qū)域或級別的接近程度，估算其基準(zhǔn)地價；

D. 因素差異大的區(qū)域，在比較基礎(chǔ)上，采用系數(shù)修訂法估算區(qū)域基準(zhǔn)地價；

E. 通過確定各種用途基準(zhǔn)地價在不同區(qū)域或級別內(nèi)的比例關(guān)系，估算出其它用途的基準(zhǔn)地價。

4.5.4.2  建立樣點(diǎn)地價和土地級別模型，評估級別基準(zhǔn)地價

A. 模型選擇：在土地定級的基礎(chǔ)上，通過建立樣點(diǎn)地價與土地級別之間的數(shù)學(xué)關(guān)系模型，求出各用途各級別的地價級差系數(shù)，再用地價級差系數(shù)等參數(shù)來計(jì)算級別基準(zhǔn)地價。數(shù)學(xué)模型為：

Yn=A(1+r)Xn或  Yn=A(1+r)aXn

其中： Yn：第n級土地交易樣點(diǎn)地價（求基準(zhǔn)地價時是級別基準(zhǔn)地價）；

A：常數(shù)；

r ：地價級差系數(shù)；

Xn：第n級土地級別指數(shù)或單元土地質(zhì)量指數(shù)

α：待定系數(shù)。

在特殊情況下，要做地價與土地級別二維關(guān)系圖，確定測算模型。

B. 系數(shù)估計(jì)：將收集到的不同用途的地價資料，按用途將通過檢驗(yàn)的地價資料代入模型中，估計(jì)參數(shù)值Ａ和r。估算出Ａ和r后，要進(jìn)行系數(shù)可靠性檢驗(yàn)，檢驗(yàn)要求按4.4.4.3條中的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。

C. 基準(zhǔn)地價評估：將估計(jì)值Ａ、r和有關(guān)參數(shù)代入，得到各級土地的基準(zhǔn)地價或各單元分值的估計(jì)地價。地此基礎(chǔ)上，根據(jù)地價的離散程度，確定區(qū)域基準(zhǔn)地價。

4.5.4.3  用地細(xì)類基準(zhǔn)地價的估算

根據(jù)市場交易地價資料，按商業(yè)、住宅、工業(yè)用地中的用地細(xì)類再作分析，如商業(yè)用地中又可分金融細(xì)類、賓館辦公細(xì)類、商場細(xì)類和零售商店等細(xì)類，住宅中又可分一級住宅、二級住宅和三級住宅等細(xì)類，根據(jù)地價在細(xì)類中的變化，估算各用地類中細(xì)類的基準(zhǔn)地價。

4.6  利用土地交易資料評估路線價

4.6.1  路線價的評估范圍

路線價主要用于繁華商業(yè)區(qū)段的價格評估。

4.6.2  商業(yè)用地路線價區(qū)段的劃分

4.6.2.1  地價區(qū)段劃分標(biāo)準(zhǔn)：

1. 商業(yè)用地區(qū)位條件、交通條件、人流量多少、位置相似的地塊劃歸同一區(qū)段；

2. 商服繁華程度基本相同的地塊劃歸同一個地價區(qū)段

4.6.2.2  區(qū)段劃分方法：

1. 以道路、溝渠或其他明顯地物為界限；

2. 在確定有路線價標(biāo)準(zhǔn)的地價區(qū)段，以里地線為界線。里地線采用臨街宗地眾數(shù)進(jìn)深代替。

4.6.3 樣點(diǎn)地價的整理

與4.5.2條中有關(guān)規(guī)定相同。

4.6.4 樣點(diǎn)地價的數(shù)據(jù)檢驗(yàn)

與4.5.3條中有關(guān)規(guī)定相同。

4.6.5  評估區(qū)段地價

4.6.5.1  有樣點(diǎn)區(qū)段路線價的評估

以市場交易地價資料為基礎(chǔ)，求取各區(qū)段的平均價為區(qū)段地價。方法有三種：

1. 取中位數(shù)。

2. 取眾數(shù)。

3. 取算術(shù)平均數(shù)。

4.6.5.2  無樣點(diǎn)地價或樣點(diǎn)地價較少的區(qū)段路線價評估

沒有交易資料的區(qū)段路線價評估，采用比較法、系數(shù)修正法進(jìn)行。見4.5.4.1中第二款。

4.6.6  劃分地價等級

把區(qū)段地價按地價高低排列，并描繪在數(shù)軸散點(diǎn)圖或頻率直方圖上，密集區(qū)域即為一個地價等級。

4.7  城市基準(zhǔn)地價的確定

4.7.1  基準(zhǔn)地價確定的原則

1. 以實(shí)際數(shù)據(jù)測算的結(jié)果為準(zhǔn)，以比較、修正的結(jié)果為輔。 

2. 地產(chǎn)市場發(fā)達(dá)的以市場交易資料測算結(jié)果為準(zhǔn)，級差收益測算結(jié)果驗(yàn)證。

3. 地產(chǎn)市場不發(fā)達(dá)的以級差收益測算結(jié)果為準(zhǔn)，市場交易資料測算結(jié)果驗(yàn)證。

4. 體現(xiàn)地產(chǎn)管理政策。

4.7.2  基準(zhǔn)地價的確定

以一種方法測算城市基準(zhǔn)地價的，用該種方法確定的級別商業(yè)、住宅、工業(yè)用途的基準(zhǔn)地價為城市基準(zhǔn)地價。

以兩種以上方法測算城市分用途基準(zhǔn)地價的，應(yīng)以級別或區(qū)域?yàn)閱挝?，用不同方法的測算結(jié)果，根據(jù)當(dāng)?shù)赝恋厥袌鰻顩r和地價水平，確定級別或區(qū)域中各用途的基準(zhǔn)地價。

以兩種以上方法測算城市基準(zhǔn)地價的，根據(jù)不同方法的評估結(jié)果、土地市場狀況等，以其中最符合市場行情的一種方法的結(jié)果為標(biāo)準(zhǔn)，用其它方法的結(jié)果進(jìn)行適當(dāng)修正，確定各用途的基準(zhǔn)地價。

根據(jù)城市土地利用特點(diǎn)，在一些大城市，如果其土地分異較明顯，則可按商業(yè)、住宅、工業(yè)用途中的用地細(xì)類再作分析，估算各用地類的基準(zhǔn)地價。

4.8  基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表的編制  

4.8.1  基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表是采用替代原理，建立基準(zhǔn)地價、宗地地價及其影響因素之間的相關(guān)關(guān)系，編制出基準(zhǔn)地價在不同因素條件下修正為宗地地價的系數(shù)體系。以便能在宗地條件調(diào)查的基礎(chǔ)上，按對應(yīng)的修正系數(shù)，快速、高效、及時地評估出宗地地價。它分為級別或區(qū)域基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表和路線價修正系數(shù)表兩種。

4.8.2  級別或區(qū)域基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表的編制

級別或區(qū)域基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表的編制，有用土地利用效益（地租）資料和市場交易地價資料兩種方法。

如果基準(zhǔn)地價成果在商業(yè)、住宅和工業(yè)三大土地利用類型下有細(xì)化地類的基準(zhǔn)價格，則盡可能編制細(xì)化地類的基準(zhǔn)地價系數(shù)修正表。如果其基準(zhǔn)地價成果只有商業(yè)、住宅和工業(yè)三大地類，則基準(zhǔn)地價修正體系一定要反映土地利用的復(fù)雜性。關(guān)鍵是準(zhǔn)確地把握各用地類型的地價影響因素和影響權(quán)重。

4.8.2.1  用土地利用效益（地租）資料編制基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表

1.確定級別或區(qū)域基準(zhǔn)地價

按4.7條的評估結(jié)果，確定級別或區(qū)域基準(zhǔn)地價。

2. 宗地地價影響因素的選擇

(1) 商業(yè)用地的影響因素

A. 商業(yè)繁華度。主要指商業(yè)區(qū)級別、商業(yè)服務(wù)業(yè)店鋪總數(shù)。

B. 交通便捷度。主要指商業(yè)用地與公交、道路等城市交通系統(tǒng)連接的便利程度。

C. 基礎(chǔ)設(shè)施完善度。主要指商業(yè)區(qū)各項(xiàng)市政基礎(chǔ)設(shè)施的利用程度和質(zhì)量高低。

D. 環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度。主要指商業(yè)區(qū)的人口密度、收入水平、社會治安等人文環(huán)境和污染、綠化及自然災(zāi)害等自然環(huán)境。

E. 規(guī)劃限制。主要指城市規(guī)劃對商業(yè)區(qū)土地利用的要求。

F. 宗地條件。主要有宗地位置、形狀、地質(zhì)、面積、利用方向（細(xì)類）和利用強(qiáng)度等。

G. 其他因素。

(2) 住宅用地的影響因素

A. 住宅區(qū)的位置。包括距商業(yè)服務(wù)中心和城市中心的距離、所處的土地級及級中區(qū)位、商業(yè)服務(wù)業(yè)對各類型住宅區(qū)的影響程度等。

B. 基礎(chǔ)設(shè)施完善度。主要指直接用于為居住服務(wù)的各項(xiàng)市政基礎(chǔ)設(shè)施的利用程度和質(zhì)量高低。

C. 交通便捷度。主要指生活和工作的交通方便程度。

D. 公用設(shè)施完備度。主要指為住宅區(qū)域服務(wù)的公用設(shè)施完善程度，包括學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、郵電所等配置狀況。

E. 環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度。主要指住宅區(qū)內(nèi)居民的就業(yè)結(jié)構(gòu)、受教育程度、居住條件、治安等人文環(huán)境和污染、綠化程度、自然災(zāi)害等自然環(huán)境。

F. 規(guī)劃限制。主要指城市規(guī)劃對住宅區(qū)土地利用的要求。

G. 宗地條件。主要有宗地形狀、地質(zhì)、面積、利用方向（細(xì)類）和利用強(qiáng)度等。

H. 其他因素。      

(3) 工業(yè)用地的影響因素

A. 交通便捷度。

B. 基礎(chǔ)設(shè)施完善度。

C. 環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度。

D. 產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模。

E. 規(guī)劃限制。

F. 宗地條件。

G. 其他因素。

(4) 各因素影響地價程度的確定

采用特爾斐法、層次分析法等，按各因素對地價的影響程度，確定各因素的權(quán)重值。

3. 各因素影響地價修正幅度的計(jì)算

(1) 修正幅度值的計(jì)算

以級別或區(qū)域?yàn)閱挝?，調(diào)查各級別或區(qū)域中正常土地收益的上限、下限值等，分別以土地收益值同基準(zhǔn)地價折算的年土地收益值相減，得到上調(diào)或下調(diào)的最高值。

上調(diào)幅度的計(jì)算公式為：

Inh-Ilb

Ｆ１＝——— * 100%

Ilb

下調(diào)幅度的計(jì)算公式為：

Ilb- Inl

Ｆ2＝——— * 100%

Ilb

式中：F1---基準(zhǔn)地價上調(diào)最大幅度

F2---基準(zhǔn)地價下調(diào)最大幅度

Ilb---基準(zhǔn)地價折算的年收益

Inb---級別或區(qū)域正常土地收益的最高值

Inl---級別或區(qū)域正常土地收益的最低值

在確定上調(diào)、下調(diào)幅度的情況下，內(nèi)插修正值，將宗地地價修正幅度劃分成五個檔次。

(2) 影響地價各因素修正幅度的確定

按照4.8.2.1條第二款中確定的不同用途各因素對地價的影響，按下式計(jì)算各因素的修正幅度。

F1i=F1*Wi

F２i=F２*Wi

式中：F1i――某一因素的上調(diào)幅度

F２i――某一因素的下調(diào)幅度

Wi――某一因素對宗地地價的影響權(quán)重

以基準(zhǔn)地價為一般水平，其修正系數(shù)為零。在一般水平與上限價格之間，內(nèi)插條件較優(yōu)的修正系數(shù)，一般為F1i／２，同時確定較優(yōu)條件下的地價標(biāo)準(zhǔn)。在一般水平與下限價格之間，內(nèi)插條件校劣的修正系數(shù)，一般為F２i／２，同時確定較劣條件下的地價標(biāo)準(zhǔn)。在此基礎(chǔ)上，將各地價影響因素的權(quán)重值同修正系數(shù)相乘，即得到各因素在不同標(biāo)準(zhǔn)下的實(shí)際修正系數(shù)。

4. 編制宗地地價修正系數(shù)表

根據(jù)在優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣５個檔次地價標(biāo)準(zhǔn)下確定的各地價因素修正系數(shù)，編制出級別或區(qū)域內(nèi)不同用地類型的基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表，并確定各種修正系數(shù)對應(yīng)的因素指標(biāo)條件，即編制各類用地因素指標(biāo)說明表。各表形式見附錄。

4.8.2.2  用市場地價資料編制基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表   

1. 確定級別或區(qū)域基準(zhǔn)地價

按4.7條的評估結(jié)果，確定級別或區(qū)域基準(zhǔn)地價。

2. 修正幅度值的計(jì)算

將調(diào)查到的區(qū)域中正常地價的最高值、最低值與基準(zhǔn)地價作相對值比較，得到相對于基準(zhǔn)地價的最高和最低修正幅度值，其計(jì)算方法參見4.8.2.1條中第三款的規(guī)定。

對基準(zhǔn)地價與最高地價、最低地價之間的均分點(diǎn)，按樣點(diǎn)地價計(jì)算修正幅度。

按修正幅度值，將各有關(guān)地價點(diǎn)定為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣五個標(biāo)準(zhǔn)。

3. 影響地價各因素修正值的確定

根據(jù)五個標(biāo)準(zhǔn)的修正幅度，將修正幅度按因素權(quán)重分解到各影響地價的因素上，確定出各因素在不同標(biāo)準(zhǔn)下的修正值，具體計(jì)算按4.8.2.1條中第三款的規(guī)定。

4. 確定宗地價修正系數(shù)對應(yīng)的因素條件

具體按4.8.2.1條中第四款的規(guī)定進(jìn)行。

4.8.3  路線價修正系數(shù)表的編制

路線價修正系數(shù)表是指利用路線價評估宗地地價時，根據(jù)宗地臨街深度與宗地價格的變化規(guī)律而編制的深度指數(shù)修正表。寬度修正、宗地形狀修正等在評估具體宗地地價時由評估人員自定。

4.8.3.1  確定路線價

依4.6條中路線價的確定方法確定。

4.8.3.2  編制深度指數(shù)修正表

深度指數(shù)修正表依據(jù)宗地臨街深度對路線價的變化程度制定。其基本程序?yàn)椋?/p>

1. 標(biāo)準(zhǔn)深度即里地線的確定。一般是以臨街宗地的平均進(jìn)深為準(zhǔn)，或以臨街宗地進(jìn)深眾數(shù)為準(zhǔn)。

2. 確定級距。在同一級距內(nèi)，地價對路線價的變化程度較小，并視同一致。深度百分率表中級距的選定，應(yīng)分析比較市場地價調(diào)查中地價變化的規(guī)律性，從而確定級距數(shù)、級距。

3. 確定單獨(dú)深度百分率。將宗地面積自臨街紅線至里地線以內(nèi)依一定距離（級距）劃分為許多單元格，并依次為a1 , a2 , a3……an ，其單獨(dú)深度百分率為： a1 > a2 > a3……>an。   

4. 選用累計(jì)或平均深度百分率制作深度百分率表。

A. 平均深度百分率：       

a1+a2a1+a2+a3a1+a2+a3+……an

a1>——  >———  >……>———————

2       3                n

B. 累計(jì)深度百分率：

a1< a1+a2< a1+a2+a3<……< a1+a2+a3+……an

4.9  基準(zhǔn)地價圖的繪制

4.9.1  基準(zhǔn)地價圖繪制的內(nèi)容

1. 基準(zhǔn)地價圖要直觀反映不同級別或區(qū)段各類用地基準(zhǔn)地價及界線、位置和與地價高低有關(guān)的城鎮(zhèn)道路、土地用途等?；鶞?zhǔn)地價圖的相關(guān)要素通過不同的圖斑、色調(diào)、注記等來反映。

2. 編圖前，要將基準(zhǔn)地價成果分類整理，確定編圖工作程序、編繪內(nèi)容和編制方法。

3. 地價區(qū)段為最小制圖單元，最小上圖圖斑為１cm2。城鎮(zhèn)中商業(yè)中心區(qū)的地價最高點(diǎn)或區(qū)段，可不依比例單獨(dú)表示。

4. 將定級成果和基準(zhǔn)地價成果用圖示、符號、注記等標(biāo)注在圖上。

A. “級”用大寫羅馬數(shù)字“Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ……”分別表示“一級、二級、三級……”。均質(zhì)地域編號用阿拉伯?dāng)?shù)字表示。

B. 用地類型用漢字“商、住、工”分別表示“商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地”，字體為等線體。

C. 基準(zhǔn)地價額用阿拉伯?dāng)?shù)字標(biāo)注在級別（均質(zhì)地域）和用地類型之后，單位為元／平方米，整個符號如：

商業(yè)    3000               商業(yè)   2000--4000

Ⅱ  住宅    950       或Ⅱ     住宅    900—1100

工業(yè)    375                工業(yè)    200—500

D. 地價級別或區(qū)段邊界用實(shí)線表示。

5. 基準(zhǔn)地價圖上要表示城鎮(zhèn)中與土地區(qū)位和利用有關(guān)的主要道路，主次干道用雙實(shí)線，支路用單實(shí)線表示。

6. 表示土地利用類型時，商服業(yè)用符號依比例尺表示各級商服中心，其它土地類型只反映能夠上圖的圖斑。土地利用類型界線用點(diǎn)劃線表示，土地分類及圖示符號按《城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程》規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

7. 其它內(nèi)容盡量簡化，圖示符號按《城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程》規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

8. 各地可根據(jù)需要編繪彩色基準(zhǔn)地價圖，圖面以暖色為主，鄰級色差不宜過大。

4.9.2  基準(zhǔn)地價圖的清繪與圖面整飾

4.9.2.1  基準(zhǔn)地價圖的清繪

1. 土地級別和地價區(qū)段界線分別以線徑0.4mm和 0.2mm的實(shí)線表示。

2. 主干道用0.3mm 的雙實(shí)線表示，次干道用0.2mm的雙實(shí)線表示，支路用 0.3mm的單實(shí)線表示。

3. 土地利用類型界線用間隔5mm、線徑 0.3mm的點(diǎn)劃線表示。

4. 土地級別、地價區(qū)段、用地類型、基準(zhǔn)地價用注記表示。

5. 基準(zhǔn)地價圖圖示及圖例見附錄B。

4.9.2.2  基準(zhǔn)地價圖面整飾

基準(zhǔn)地價圖按要求標(biāo)出級別、用地類型及相應(yīng)基準(zhǔn)地價外，還應(yīng)按制圖規(guī)范標(biāo)出圖廓、方里網(wǎng)、圖名、指北針、圖例、比例尺等，最后標(biāo)出制圖單位及時間，樣圖見附錄B。

4.10  基準(zhǔn)地價更新

4.10.1 基準(zhǔn)地價更新的技術(shù)路線

基準(zhǔn)地價更新的技術(shù)路線有以下三條：

1. 以土地定級為基礎(chǔ)，以土地收益（地租）為依據(jù)，以市場交易地價資料為參考，更新基準(zhǔn)地價。

2. 以土地條件劃分均質(zhì)區(qū)域（或以土地定級為基礎(chǔ)），以市場交易地價資料為依據(jù)，更新基準(zhǔn)地價。

3. 以土地定級或均質(zhì)區(qū)域?yàn)榛A(chǔ)，利用標(biāo)準(zhǔn)宗地價格（標(biāo)定地價）或地價指數(shù)更新基準(zhǔn)地價。

城市基準(zhǔn)地價可以運(yùn)用其中任一技術(shù)路線更新，也可以運(yùn)用上述技術(shù)路線的任一組合更新。

4.10.2  級差收益（地租）法更新基準(zhǔn)地價

4.10.2.1  應(yīng)用范圍：該方法主要用于地產(chǎn)市場不發(fā)達(dá)，市場交易地價資料不豐富的城市。

4.10.2.2  基本方法

1. 有定級基礎(chǔ)的城市：先判斷原定級范圍的準(zhǔn)確性，再在定級的基礎(chǔ)上，運(yùn)用級差收益（地租）測算模型，求取地租，計(jì)算地價。

2. 沒有定級基礎(chǔ)的城市：先用上述分類定級方法先定級，再在定級的基礎(chǔ)上，運(yùn)用級差收益（地租）測算模型，求取地租，計(jì)算地價。

3. 更新的步驟和方法與4.4條中基準(zhǔn)地價評估的步驟和方法相同。

4.10.3  利用市場交易地價資料更新基準(zhǔn)地價

4.10.3.1  應(yīng)用范圍：主要用于地產(chǎn)市場發(fā)達(dá)，市場交易資料較多的城市。

4.10.3.2  基本方法

1. 有定級的城市，以城市定級為基礎(chǔ)，利用級別或區(qū)域范圍內(nèi)的市場交易地價資料更新評估各類用途的基準(zhǔn)地價。

2. 沒有定級的城市，一是可運(yùn)用上述分類定級方法先進(jìn)行定級，再在定級的基礎(chǔ)上更新；二是不進(jìn)行定級，而是用劃分均質(zhì)區(qū)域的辦法，在均質(zhì)區(qū)域上更新；

3. 市場交易資料的要求：與基準(zhǔn)地價評估中對資料的要求基本相同，但是在樣本數(shù)量上可以少于基準(zhǔn)地價評估的數(shù)量。

4. 具體來講，利用市場交易資料更新基準(zhǔn)地價的方法有三種：即區(qū)域內(nèi)樣點(diǎn)地價平均法、地價與土地級別建立模型法和地價與定級因素分值建立模型法。

4.10.3.3  區(qū)域內(nèi)樣點(diǎn)地價平均法

1. 基本原理：在劃分均質(zhì)區(qū)域或定級區(qū)域的基礎(chǔ)上，用區(qū)域或級別內(nèi)可利用的不同用途交易樣點(diǎn)地價的平均值作為該區(qū)域的基準(zhǔn)地價。

2. 市場地價交易樣點(diǎn)資料的修正和檢驗(yàn)，與4.5.2條中的規(guī)定相同。

3. 模型選擇及基本方法，與4.5.4.1相同。

4.10.3.4  地價與土地級別建立模型法

1. 基本原理：在土地定級的基礎(chǔ)上，通過建立樣點(diǎn)地價與土地級別之間的數(shù)學(xué)關(guān)系模型，求出各用途各級別的地價級差系數(shù)，再用地價級差系數(shù)等參數(shù)來計(jì)算級別基準(zhǔn)地價。

2. 市場地價交易樣點(diǎn)資料的修正和檢驗(yàn)，與4.5.2條中的規(guī)定相同。

3. 模型選擇及基本方法，與4.5.4.1相同。

4.10.3.5  地價與定級因素分值建立模型法

1. 基本原理：利用各均質(zhì)地域（或級別）內(nèi)的土地定級因素分值與該地域內(nèi)的各用途有效地價樣點(diǎn)平均價格之間建立數(shù)學(xué)模型，以價定級，以因素定基準(zhǔn)地價?；舅枷胧牵寒?dāng)某定級因素發(fā)生變化，足以引起土地級別的調(diào)整，而在該區(qū)域又沒有新的交易樣點(diǎn)地價資料，無法調(diào)整級別的基準(zhǔn)地價時，則可以應(yīng)用該模型，直接從定級因素分值的變化來計(jì)算新的基準(zhǔn)地價。

2. 適用范圍：該法適用于大中小各類城鎮(zhèn)，也適用于地產(chǎn)市場發(fā)達(dá)和欠發(fā)達(dá)城鎮(zhèn)。

3. 基本模型：

Yn=A(1+r)Xn

式中： Yn：第n級或區(qū)域內(nèi)土地交易樣點(diǎn)地價（求基準(zhǔn)地價時是級別或區(qū)域基準(zhǔn)地價）；

A：常數(shù)；

r ：地價級差系數(shù)或區(qū)域級差系數(shù)；

Xn：第n級或區(qū)域內(nèi)定級因素綜合分值

先用級別內(nèi)或區(qū)域內(nèi)土地交易樣點(diǎn)地價和定級因素綜合分值，通過模型運(yùn)算，求出參數(shù)Ａ和r，代入模型，即可得到基準(zhǔn)地價的計(jì)算模型。

4.10.4 利用標(biāo)準(zhǔn)宗地價格或地價指數(shù)更新基準(zhǔn)地價

4.10.4.1 基本原理：通過定期對標(biāo)準(zhǔn)宗地進(jìn)行價格評估，掌握各土地級別或均質(zhì)區(qū)域內(nèi)各類用地的價格變化情況，利用更新期標(biāo)準(zhǔn)宗地的價格調(diào)整基準(zhǔn)地價，或利用更新期的地價指數(shù)更新基準(zhǔn)地價。

4.10.4.2 適用范圍：適用于大中小各類城市，也適用于地產(chǎn)市場發(fā)達(dá)和欠發(fā)達(dá)城市。

1. 利用標(biāo)準(zhǔn)宗地價格更新基準(zhǔn)地價

分兩種情況：一是直接用標(biāo)準(zhǔn)宗地價格更新，二是間接用標(biāo)準(zhǔn)宗地價格更新。

(1) 直接用標(biāo)準(zhǔn)宗地價格更新基準(zhǔn)地價

在基準(zhǔn)地價更新期，用地價評估方法評估出標(biāo)準(zhǔn)宗地的更新期價格，再用其分用途分區(qū)域或級別的標(biāo)準(zhǔn)宗地價格的平均價計(jì)算基準(zhǔn)地價。這與用市場交易地價資料評估基準(zhǔn)地價的方法相同。

(2) 間接用標(biāo)準(zhǔn)宗地價格更新基準(zhǔn)地價

即用標(biāo)準(zhǔn)宗地價格編制該城市或區(qū)域的綜合地價指數(shù)和分用途地價指數(shù)，通過地價指數(shù)來更新基準(zhǔn)地價。這與用地價指數(shù)更新基準(zhǔn)地價相同。

(3) 標(biāo)準(zhǔn)宗地的設(shè)定

標(biāo)準(zhǔn)宗地的設(shè)定的基本原則：分用途、按均質(zhì)區(qū)域均勻設(shè)置。要求形狀規(guī)則、面積適中，具有代表性、中庸性和穩(wěn)定性。

2. 利用地價指數(shù)更新基準(zhǔn)地價

(1) 基本步驟：

A. 建立地價指數(shù)系統(tǒng)

地價指數(shù)分區(qū)域（級別）、分土地用途編制，地價樣點(diǎn)可從標(biāo)準(zhǔn)宗地價格和市場交易價格中選擇。采用簡單算術(shù)平均法計(jì)算分區(qū)（級）分類平均地價。公式為：

其中：Pinl──某一分區(qū)（級）某類用地的平均地價

Pil──某一分區(qū)（級）某類用地的樣點(diǎn)地價

M──某一分區(qū)（級）某類用地的地價樣點(diǎn)數(shù)

分區(qū)（級）分類地價指數(shù)用基準(zhǔn)地價更新年該分區(qū)（級）分類平均地價與基準(zhǔn)地價基準(zhǔn)年原該分區(qū)（級）分類平均地價之比計(jì)算。公式為：

Pnjl

qnjl= ────      

Pnol

其中： qnjl──該分區(qū)（級）某類地價指數(shù)

Pnjl──基準(zhǔn)地價更新年該分區(qū)（級）某類用地平均地價

Pnol──基準(zhǔn)地價基準(zhǔn)年該分區(qū)（級）某類用地平均地價

B. 用地價指數(shù)更新基準(zhǔn)地價

在級別調(diào)整的基礎(chǔ)上用地價指數(shù)更新基準(zhǔn)地價?；鶞?zhǔn)地價更新按區(qū)域和用途進(jìn)行?；竟綖椋?/p>

Pnl = Pnol ×qnjl

其中：Pnl──該分區(qū)（級）某類用地更新后的基準(zhǔn)地價

Pnol ──該分區(qū)（級）某類用地更新前基準(zhǔn)地價

qnjl──該分區(qū)（級）某類用地地價指數(shù)。

4.10.5 宗地地價修正體系的更新

宗地地價修正體系的更新，主要是宗地地價影響因素的更新和各因素影響宗地地價修正幅度的更新，而影響因素的更新主要是地價影響因素的選擇和權(quán)重的確定。整個宗地地價修正體系的編制方法和體系內(nèi)容格式等，與4.4.8條相同。

5 宗地地價評估基本方法

5.1  宗地估價程序

5.1.1  宗地估價的技術(shù)路線

宗地估價的技術(shù)路線是指從接受委估方的估價委托書開始，到完成估價報書的全過程。具體估價程序?yàn)椋?/p>

1．接受估價委托；

2．明確估價基本事項(xiàng)；

3．?dāng)M訂估價作業(yè)計(jì)劃；

4．搜集估價所需資料；

5．實(shí)地踏勘待估宗地；

6．相關(guān)資料分析整理；

7．選定估價方法，試算宗地價格；

8．分析調(diào)整試算宗地價格，確定估價結(jié)果；

9．撰寫估價報告書；

10．估價資料和估價報告書分類歸檔。

5.1.2  明確估價基本事項(xiàng)主要包括下列項(xiàng)目：

1．明確估價對象:包括明確待估宗地類型、范圍、權(quán)利狀況和宗地條件等。

2．明確估價目的：估價由委托方提出。

3．明確估價期日：估價期日應(yīng)根據(jù)估價目的確定，采用公歷表示，精確到日。

4．明確價格類型：根據(jù)估價目的和委托方的要求確定。

5．明確估價作業(yè)日期。根據(jù)委托方的要求和作業(yè)的難易程度確定。

5.1.3  搜集的相關(guān)估價資料主要包括：影響宗地價格的一般因素、區(qū)域因素和個別因素資料。

5.1.4  估價人員必須實(shí)地踏勘待估宗地，親自了解掌握待估宗地坐落位置、形狀、土地利用狀況、基礎(chǔ)設(shè)施條件、道路交通狀況以及周圍環(huán)境等情況；同時對待估宗地及其周邊環(huán)境進(jìn)行拍照，必要時進(jìn)行面積丈量和繪制圖件。另外，應(yīng)對已搜集的相關(guān)交易案例的位置、四至、形狀、面積及利用狀況和權(quán)利狀況等進(jìn)行審核。

5.1.5  估價人員應(yīng)對所搜集到的相關(guān)資料從以下方面進(jìn)行分析整理：

1．對土地價格產(chǎn)生影響的自然、社會和經(jīng)濟(jì)資料；

2．對待估宗地所在區(qū)域土地價格產(chǎn)生影響的資料；

3．待估宗地本身?xiàng)l件對其價格產(chǎn)生影響的資料；

4．與待估宗地相關(guān)的土地和房地產(chǎn)交易實(shí)例資料；

5．其他相關(guān)資料。

5.1.6  估價人員應(yīng)熟知、理解并正確運(yùn)用宗地估價基本方法。對同一估價對象應(yīng)選用兩種以上的估價方法進(jìn)行估價。估價人員應(yīng)從估價資料、估價方法、估價參數(shù)指標(biāo)等的代表性、適宜性、準(zhǔn)確性方面，對各試算價格進(jìn)行客觀分析，并結(jié)合估價經(jīng)驗(yàn)對各試算價格進(jìn)行判斷調(diào)整，確定估價結(jié)果。

5.1.7  確定估價結(jié)果可視待估宗地情況選用以下方法：

1．簡單算術(shù)平均法；

2．加權(quán)算術(shù)平均法；

3．中位數(shù)法；

4．眾數(shù)法；

5．綜合分析法。

5.1.8  宗地估價報告書包括估價結(jié)果報告和估價技術(shù)報告；估價報告書格式分為文字式和表格式。

5.1.9  估價機(jī)構(gòu)和估價人員完成宗地估價報告書后，應(yīng)對所用估價資料和宗地估價報告書進(jìn)行分類整理和歸檔保管，以備查用。 

5.2  收益還原法

5.2.1  收益還原法的基本原理

收益還原法是將預(yù)計(jì)的待估土地未來正常年純收益（地租），以一定的土地還原利率將其統(tǒng)一還原為評估時點(diǎn)后累加，以此估算待估土地的客觀合理價格的方法。土地未來地租的資本化是其基本原理。收益還原法的基本公式如下：

P=a/r[1-1/(1+r)m]

式中：P——有限年期土地收益價格；

a——年土地純收益；

r——土地還原利率；

m——土地使用年期。

5.2.2  運(yùn)用收益還原法評估宗地價格的程序

1．搜集與待估宗地有關(guān)的收益和費(fèi)用等資料；

2．估算年總收益；

3．估算年總費(fèi)用；

4．計(jì)算年純收益；

5．確定還原利率；

6．選用適當(dāng)?shù)挠?jì)算公式求得試算收益價格；

7．確定待估宗地地價。

5.2.3  總收益指客觀總收益，即合理使用不動產(chǎn)過程中持續(xù)而穩(wěn)定獲得的正常年收入，包括租金收入、保證金和押金的利息收入等。

5.2.4  總費(fèi)用

5.2.4.1  土地租賃中的總費(fèi)用

土地租賃中的總費(fèi)用主要包括：

1. 土地使用稅；

2. 土地管理費(fèi)；

3. 土地維護(hù)費(fèi)；

4. 其他費(fèi)用。

5.2.4.2  房地出租中的總費(fèi)用

房地出租中的總費(fèi)用主要包括：

1. 經(jīng)營維修費(fèi)；

2. 經(jīng)營管理費(fèi)；

3. 房屋年保險費(fèi)；

4. 房屋出租年應(yīng)交稅金；

5. 房屋年折舊費(fèi)；

6. 建房資本的利息

7. 其他費(fèi)用。

5.2.4.3  經(jīng)營性企業(yè)房地產(chǎn)中的總費(fèi)用

經(jīng)營性企業(yè)房地產(chǎn)中的總費(fèi)用主要包括：

1. 銷售成本；

2. 銷售費(fèi)用；

3. 經(jīng)營管理費(fèi)；

4. 銷售稅金；

5. 財務(wù)費(fèi)用；

6. 經(jīng)營利潤。

5.2.4.4  生產(chǎn)性企業(yè)房地產(chǎn)中的總費(fèi)用

生產(chǎn)性企業(yè)房地產(chǎn)中的總費(fèi)用主要包括：

1. 生產(chǎn)成本，包括原材料費(fèi)、人工費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)等；

2. 產(chǎn)品銷售費(fèi)；

3. 產(chǎn)品銷售稅金及附加；

4. 財務(wù)費(fèi)用；

5. 管理費(fèi)用；

6. 企業(yè)利潤。

5.2.5  求取年純收益

1. 土地租賃中的土地年純收益求取：

土地年純收益=年租金收入―年總費(fèi)用

2. 房地出租中的土地年純收益求取：

土地年純收益=房地產(chǎn)年純收益―房屋年純收益

房地產(chǎn)年純收益＝房地產(chǎn)出租年總收入－房地產(chǎn)出租年總費(fèi)用

房屋年純收益＝房屋現(xiàn)值×建筑物還原利率

3.  經(jīng)營性企業(yè)房地產(chǎn)中的土地年純收益求?。?/p>

房地產(chǎn)年純收益=經(jīng)營總收入―經(jīng)營總費(fèi)用

土地年純收益=房地產(chǎn)年純收益-房屋年純收益

4.  生產(chǎn)性企業(yè)房地產(chǎn)中的土地年純收益求?。?nbsp;

土地年純收益=生產(chǎn)總收入―生產(chǎn)總成本

5.  自用土地或待開發(fā)土地的年純收益求取： 

自用土地或待開發(fā)土地的年純收益可采用比較法求取，即比照類似地區(qū)或相鄰地區(qū)有收益的相似土地的純收益，經(jīng)過區(qū)域因素、個別因素的比較修正，求得其土地純收益。

5.2.6  還原利率的確定

5.2.6.1  綜合還原利率、土地還原利率和建筑物還原利率的關(guān)系

還原利率分為綜合還原利率、土地還原利率和建筑物還原利率，三者之間的關(guān)系應(yīng)按下面公式確定：

r=(r1L+r2B)/(L+B)

式中：r——綜合還原利率；

r1——土地還原利率；

r2——建筑物還原利率；

L——土地價格；

B——建筑物價格。

5.2.6.2 還原利率的確定方法

還原利率應(yīng)按下列方法確定：

1. 不動產(chǎn)純收益與價格比率法：應(yīng)選擇三宗以上近期發(fā)生交易的，且在交易類型上與待估不動產(chǎn)相似的交易實(shí)例，以交易實(shí)例的純收益與其價格的比率的均值作為還原利率。

2. 安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法：即：還原利率=安全利率+風(fēng)險調(diào)整值。安全利率可選用同一時期的一年期國債年利率或銀行一年期定期存款年利率；風(fēng)險調(diào)整值應(yīng)根據(jù)估價對象所處地區(qū)的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展和不動產(chǎn)市場等狀況對其影響程度而確定。

3. 投資風(fēng)險與投資收益率綜合排序插入法：將社會上各種相關(guān)類型投資，按它們的收益率與風(fēng)險大小排序，然后分析判斷估價對象所對應(yīng)的范圍，確定其還原利率。

在確定土地還原利率時，還應(yīng)注意土地所有權(quán)價格的還原利率和土地使用權(quán)價格的還原利率存在區(qū)別。土地所有權(quán)的權(quán)利大于土地使用權(quán)，其風(fēng)險也比土地使用權(quán)小。因此，其二者的還原利率是有差別的。

5.2.7  計(jì)算收益價格

5.2.7.1 計(jì)算收益價格時，應(yīng)首先根據(jù)純收益流量的變化規(guī)律，判定估價對象純收益流量屬于下列那種類型：

1. 純收益流量每年固定不變；

2. 純收益流量每年按某個固定的數(shù)額遞增或遞減；

3. 純收益流量每年按某個固定的比率遞增或遞減；

4. 純收益流量按其他有規(guī)則的變動。

5.2.7 收益還原法的適用范圍

收益還原法只適用于有收益的土地和建筑物，或房地產(chǎn)的估價。不適用于沒有收益的不動產(chǎn)估價。

5.3  市場比較法

5.3.1 市場比較法的基本原理

市場比較法是根據(jù)市場中的替代原理，將待估土地與具有替代性的，且在估價時點(diǎn)近期市場上交易的類似地產(chǎn)進(jìn)行比較，并對類似地產(chǎn)的成交價格作適當(dāng)修正，以此估算待估土地客觀合理價格的方法。在同一公開市場中，兩宗以上具有替代關(guān)系的土地價格因競爭而趨于一致。市場比較法的基本公式如下：

1. 直接比較公式：

PD＝PB×A×B×D×E

式中：PD――待估宗地價格；

PB――比較案例價格；

A――待估宗地情況指數(shù)／比較案例宗地情況指數(shù)

＝正常情況指數(shù)／比較案例宗地情況指數(shù)

B――待估宗地估價期日地價指數(shù)／比較案例宗地交易日期指數(shù)

D――待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)／比較案例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)

E――待估宗地個別因素條件指數(shù)／比較案例宗地個別因素條件指數(shù)

2. 間接比較公式：

PD＝PB×A×B×C×D×E

式中：PD.PB.A.B.D.E含義同前；

C――標(biāo)準(zhǔn)宗地條件評價系數(shù)／比較案例宗地條件評價系數(shù)

5.3.2  運(yùn)用市場比較法進(jìn)行宗地估價應(yīng)按下列步驟操作：

1. 廣泛搜集宗地交易實(shí)例；

2. 選取比較實(shí)例；

3. 建立價格可比基礎(chǔ)；

4. 進(jìn)行交易情況修正；

5. 進(jìn)行交易日期修正；

6. 進(jìn)行區(qū)域因素修正；

7. 進(jìn)行個別因素修正；

8. 求出比準(zhǔn)價格。

5.3.3  運(yùn)用市場比較法估價，應(yīng)準(zhǔn)確搜集大量交易實(shí)例，掌握正常市場價格行情。

擁有大量的交易實(shí)例資料，是運(yùn)用市場比較法估價的前提條件。如果交易實(shí)例資料太少，不僅會影響估價結(jié)果的準(zhǔn)確性和客觀性，甚至?xí)故袌霰容^法無法采用。因此，估價人員首先應(yīng)通過各種途徑盡可能多地搜集交易實(shí)例。

5.3.3.1 一般搜集交易實(shí)例的途徑有：

1. 查閱政府有關(guān)部門關(guān)于房地產(chǎn)交易的申報登記資料；

2. 查閱各種報刊上有關(guān)房地產(chǎn)出租、出售的信息；

3. 以購買者的身份，與房地產(chǎn)經(jīng)辦人和交易當(dāng)事人洽談，了解各種信息；

4. 通過各類房地產(chǎn)交易展示會，索取資料，掌握信息；

5. 同行之間相互提供信息資料；

6. 其他途徑獲取資料。

5.3.3.2 搜集交易實(shí)例的內(nèi)容包括：

1. 交易雙方情況及交易目的。交易雙方情況不僅包括交易者的名稱、性質(zhì)、法人代表、住址等基本情況，還要了解交易雙方是否在公開的市場狀況下進(jìn)行公平自愿的交易，即屬正常交易還是非正常交易。

交易目的是指交易雙方為什么而交易，一般包括買賣、入股、抵債等交易目的。

2. 交易實(shí)例的狀況。一般應(yīng)包括：

(1) 坐落位置、形狀與面積；

(2) 地質(zhì)條件；

(3) 購物、交通等環(huán)境條件；

(4) 土地利用現(xiàn)狀與規(guī)劃用途；

(5) 有關(guān)地上建筑物的基本情況；

(6) 權(quán)利狀況和土地使用年限等。

3. 成交價格。成交價格應(yīng)包括房地總價、土地總價、房屋總價及相應(yīng)的單價和房屋租金等內(nèi)容，同時應(yīng)說明價格類型、價格水平及貨幣單位等情況。

4. 付款方式。付款方式包括：一次付清、分期付款及比例、抵押貸款比例、租金支付方式等內(nèi)容。

5. 成交日期。

搜集交易實(shí)例時，估價人員最好針對不同類型房地產(chǎn)事先制作統(tǒng)一的表格，即“交易實(shí)例調(diào)查表”，按照表格填寫調(diào)查內(nèi)容，既方便又有避免遺漏重要事項(xiàng)，同時也便于輸入計(jì)算機(jī)，建立數(shù)據(jù)庫，實(shí)現(xiàn)快速查詢和調(diào)用。

對于搜集到的每一個交易實(shí)例及其內(nèi)容，都需要查證，做到準(zhǔn)確無誤。

5.3.4  選擇比較實(shí)例

根據(jù)估價對象狀況和估價目的，應(yīng)從搜集的交易實(shí)例中選取三個以上的比較實(shí)例。如果比較實(shí)例少于三個，其代表性差，可能造成估價結(jié)果出現(xiàn)偏差，難以客觀地反映市場狀況。

用作比較參照的交易實(shí)例，簡稱比較實(shí)例。選取比較實(shí)例就是從已搜集和積累的大量交易實(shí)例中，選取與估價對象地塊條件相同或相似的、成交日期與估價時點(diǎn)相近的、成交價格為正常價格或可修正為正常價格的交易實(shí)例。

所選取的比較實(shí)例應(yīng)符合下列要求：

1.是與估價對象類似的房地產(chǎn)，具體是指：

(1) 與估價對象地塊的用途應(yīng)相同。主要是指房地產(chǎn)的具體利用方式，可按大類和小類劃分。大類用途如：商店、辦公樓（寫字樓）、酒樓、旅館、住宅、工業(yè)廠房、倉庫等。小類是在大類用途的基礎(chǔ)上再細(xì)分，例如住宅，可細(xì)分為普通住宅、高檔公寓、豪華別墅等。

(2) 與估價對象地塊所處地段應(yīng)相同。主要是指比較實(shí)例與估價對象地塊應(yīng)處于同一區(qū)域或鄰近地區(qū)，或處于同一供求圈內(nèi)或同一等級土地內(nèi)的類似地區(qū)。

(3) 與估價地塊的價格類型應(yīng)相同。價格類型有：買賣價格，租賃價格，入股價格，抵押價格，征用價格，課稅價格，投保價格，典當(dāng)價格等。

(4) 成交日期應(yīng)與估價對象地塊的估價時點(diǎn)相近。一般選擇的比較實(shí)例的成交日期距估價時點(diǎn)的間隔越短，在進(jìn)行交易日期修正時的準(zhǔn)確性越高。因此，最好選擇近期1年內(nèi)成交的房地產(chǎn)作為比較實(shí)例。如果市場相對比較穩(wěn)定，可適當(dāng)延長間隔時間，但最長時效不宜超過2年。

(5) 成交價格為正常價格或可修正為正常價格。這類交易實(shí)例應(yīng)當(dāng)首選為比較實(shí)例。如果市場上正常交易實(shí)例較少，不得不選擇非正常交易實(shí)例作為比較實(shí)例時，也應(yīng)選取其中交易情況明了且可修正的實(shí)例作為比較實(shí)例。非正常交易是由于一些特殊因素造成的，具體見5.3.6中說明。

5.3.5  選取比較實(shí)例后，應(yīng)對比較實(shí)例的成交價格進(jìn)行換算處理，建立價格可比基礎(chǔ)，統(tǒng)一表達(dá)方式和內(nèi)涵。

已選取的若干個比較實(shí)例之間及其與估價對象之間，可能在付款方式、成交單價、貨幣種類、貨幣單位、面積內(nèi)涵和面積單位等方面存在不一致，無法進(jìn)行直接的比較修正，因此需要對它們進(jìn)行統(tǒng)一換算處理，使其表述口徑一致，以便在后面進(jìn)行交易情況、交易日期和區(qū)域因素、個別因素的修正。

首先，如果比較實(shí)例中有房地合一的實(shí)例，應(yīng)配合假設(shè)開發(fā)法、收益還原法、成本估價法等估價方法，分離出其中的土地價格，然后再換算處理。

換算處理包括下列內(nèi)容：

1. 統(tǒng)一付款方式，應(yīng)統(tǒng)一為在成交日期時一次總付清；

2. 統(tǒng)一采用單價；

3. 統(tǒng)一幣種和貨幣單位。不同幣種之間的換算，應(yīng)按中國人民銀行公布的成交日期時的市場匯率中間價計(jì)算；

4. 統(tǒng)一面積內(nèi)涵和面積單位。

5.3.6  進(jìn)行交易情況修正，是排除交易行為中的一些特殊因素所造成的比較實(shí)例的價格偏差，將其成交價格修正為正常價格。由于土地的特殊性和房地產(chǎn)市場的不完全性，交易價格往往在交易過程中受當(dāng)時當(dāng)?shù)匾恍┨厥庖蛩氐挠绊懚l(fā)生偏差，不宜直接作為比較的對象，必須預(yù)先對交易中的不正常的情況加以修正，使其成為正常的交易價格后，才能作為估算估價對象價格的比準(zhǔn)值。

交易行為中的特殊因素概括起來主要有下列９種：

1. 有利害關(guān)系人之間的交易；

2. 急于出售或者購買情況下的交易；

3. 受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易；

4. 交易雙方或者一方獲取的市場信息不全情況下的交易；

5. 交易雙方或者一方有特別動機(jī)或者特別偏好的交易；

6. 相鄰地塊的合并交易。買方若購買相鄰地塊以與其原有地塊合并，必將增加原有地產(chǎn)的效用，相鄰地產(chǎn)的擁有者會因此抬高價格迫使買方以高于市場正常價格的購買；

7. 特殊方式的交易。拍賣方式成交價格一般多高于市場正常價格；協(xié)議方式成交價格一般多低于市場正常價格；

8. 交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易；

9. 其他非正常的交易。

上述情況，在進(jìn)行估價時都應(yīng)對其進(jìn)行交易情況修正。修正的步驟為：

1.測定各種特殊因素對土地交易價格的影響程度，即分析在正常情況下和這些特殊情況下，土地交易價格可能產(chǎn)生的偏差大小。測定方法可以利用已掌握的同類型土地交易資料分析計(jì)算，確定修正比例或系數(shù)。也可以由估價人員根據(jù)長期的經(jīng)驗(yàn)積累，判斷確定修正比例或系數(shù)。對交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的修正，應(yīng)將成交價格調(diào)整為依照政府有關(guān)規(guī)定，交易雙方負(fù)擔(dān)各自應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)下的價格。

2.利用修正系數(shù)，修正求得比較實(shí)例的正常價格。

5.3.7  進(jìn)行交易日期修正，應(yīng)將比較實(shí)例在其成交日期時的價格調(diào)整為估價時點(diǎn)的價格。

1. 采用類似土地價格變動率進(jìn)行修正。

2. 利用類似土地價格指數(shù)進(jìn)行修正。

3. 在無類似土地價格指數(shù)或變動率的情況下，估價人員可以根據(jù)當(dāng)?shù)赝恋貎r格的變動情況和發(fā)展趨勢及自己的經(jīng)驗(yàn)積累進(jìn)行判斷，加以修正。

土地價格還可通過分析土地價格隨時間推移的變動規(guī)律，采用時間序列分析，建立土地價格與時間的相互關(guān)系模型來求取。

5.3.7  進(jìn)行區(qū)域因素修正，應(yīng)將比較實(shí)例在其外部環(huán)境狀況下的價格調(diào)整為估價對象外部環(huán)境狀況下的價格。

5.3.8. 1 影響土地價格的區(qū)域因素主要包括：

1. 繁華程度：是指城市中某些職能在空間上的聚集，對企業(yè)單位和居民產(chǎn)生巨大的吸引力的結(jié)果，并影響土地的收益和利潤的因素。如商業(yè)繁華程度可以從商業(yè)的集聚規(guī)模和等級兩方面進(jìn)行分析量化。

2. 交通便捷程度：是指在空間地域上人們出行的可達(dá)性程度。反映交通便捷程度的因素主要包括道路功能、道路寬度、道路網(wǎng)密度、公交便捷程度和對外交通便利程度等。

3. 環(huán)境狀況：主要包括自然環(huán)境和人文環(huán)境質(zhì)量。

4. 公共設(shè)施配套完備程度，包括城市基礎(chǔ)設(shè)施和社會公共服務(wù)設(shè)施兩部分。反映其完備程度的指標(biāo)主要有設(shè)施水平、設(shè)施的保證率和齊備程度。

5. 城市規(guī)劃限制，主要包括對用途、建筑容積率、建筑覆蓋率、建筑高度等指標(biāo)的限制。

不同用途的土地，影響其價格的區(qū)域因素不同，區(qū)域因素修正的具體內(nèi)容應(yīng)根據(jù)估價對象的用途確定。

5.3.8.2  區(qū)域因素修正的方法：

區(qū)域因素修正，是將比較實(shí)例相對估價對象由于外部環(huán)境差異所造成的價格差異排除，使修正后的比較實(shí)例價格能夠與估價對象地塊所處地段的實(shí)際情況相符。

區(qū)域因素修正的方法主要有兩種：

1. 直接比較修正，即以估價對象地塊的各項(xiàng)區(qū)域因素狀況為基準(zhǔn)，與比較實(shí)例相對應(yīng)的區(qū)域因素逐項(xiàng)比較，然后確定修正比率。

2. 間接比較修正，即以設(shè)定的某標(biāo)準(zhǔn)地塊的各項(xiàng)區(qū)域因素為基準(zhǔn)，將估價對象和比較實(shí)例的區(qū)域因素與其相比較，并根據(jù)比較結(jié)果逐項(xiàng)打分，然后再將分值轉(zhuǎn)化為修正比率。

5.3.9  進(jìn)行個別因素修正，應(yīng)將比較實(shí)例在其個體狀況下的價格調(diào)整為估價對象個體狀況下的價格。

個別因素修正的內(nèi)容主要應(yīng)包括：位置、面積大小，形狀，臨街狀況，基礎(chǔ)設(shè)施完備程度，土地生熟程度，地勢，地質(zhì)水文狀況，規(guī)劃管制條件，土地使用權(quán)年限等。

個別因素修正的具體內(nèi)容應(yīng)根據(jù)估價對象的用途確定。

進(jìn)行個別因素修正時，應(yīng)將比較實(shí)例與估價對象的個別因素逐項(xiàng)進(jìn)行比較，找出由于個別因素優(yōu)劣所造成的價格差異，進(jìn)行調(diào)整。

5.3.10  交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個別因素的修正，視具體情況可采用百分率法、差額法或回歸分析法。

1.百分率法：是將比較實(shí)例與估價對象地塊在某一方面的差異折算為價格差異的百分率來修正比較實(shí)例價格的方法。每項(xiàng)修正對比較實(shí)例成交價格的調(diào)整不得超過20%，綜合調(diào)整不得超過30%。

估價對象地塊的價格＝比較實(shí)例地塊的價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個別因素修正系數(shù)。

2.差額法：是將比較實(shí)例與估價對象地塊條件的差異所導(dǎo)致的價格差額大小求出來，并在比較實(shí)例的價格上直接加上或減去這一數(shù)額，而求得估價對象地塊價格的修正方法。

5.3.11.3  當(dāng)區(qū)域因素和個別因素中的各因子條件指數(shù)是采用單因子與地價相關(guān)關(guān)系分析后確定的，則應(yīng)采用積算的方式確定待估宗地和案例宗地的因素條件指數(shù)后比較確定相應(yīng)的修正系數(shù)；當(dāng)區(qū)域因素和個別因素中各因子的條件修正系數(shù)是在確定因素修正總幅度的基礎(chǔ)上進(jìn)行因子分解后確定，則應(yīng)采用因子修訂系數(shù)加和的方式確定因素修正幅度，進(jìn)而確定因素條件指數(shù)和因素修訂系數(shù)。

5.3.12  所選取的若干個比較實(shí)例價格經(jīng)過上述各項(xiàng)比較修正后，可選用下列方法之一計(jì)算綜合結(jié)果，作為比準(zhǔn)價格：

1.簡單算術(shù)平均法。

2.加權(quán)算術(shù)平均法。

3.中位數(shù)法。

4.眾數(shù)法。

5.3.13 市場比較法的適用范圍

市場比較法主要用于地產(chǎn)市場發(fā)達(dá)，有充足的具有替代性的土地交易實(shí)例的地區(qū)。市場比較法除可直接用于評估土地的價格或價值外，還可用于其他估價方法中有關(guān)參數(shù)的求取。

5.4  成本逼近法

5.4.1  成本逼近法的基本原理

成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地所有權(quán)收益來確定土地價格的方法。成本逼近法的一般地價公式如下：

1.新開發(fā)土地

地價=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+利息+利潤+土地所有權(quán)收益

＝成本價格＋土地所有權(quán)收益

2.已開發(fā)土地

地價=土地重新開發(fā)成本（開發(fā)原價）- 減價修正

5.4.2  成本逼近法的估價步驟

1.判斷待估土地是否適用成本逼近法；

2.搜集與估價有關(guān)的成本費(fèi)用、利息、利潤及所有權(quán)收益等資料；

3.通過直接或間接方式求取待估土地的土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)及相關(guān)的利息、利潤；

4.確定國家作為土地所有者對待估土地所享有的土地所有權(quán)收益；

5.按地價公式求取待估土地的土地價格；

6.確定已開發(fā)土地的減價修正因素，確定待估土地的最終地價。

5.4.3  確定土地取得費(fèi)

1.土地取得費(fèi)是指用地單位為取得土地使用權(quán)而與土地所有權(quán)人和原土地使用權(quán)人發(fā)生的包括有關(guān)稅費(fèi)在內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用。主要表現(xiàn)為取得農(nóng)村集體土地而發(fā)生的征地費(fèi)用，或是為取得城市國有土地而發(fā)生的拆遷安置費(fèi)用。

2.征地費(fèi)用是指國家征用集體土地而支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的費(fèi)用，包括土地補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)，以及安置補(bǔ)助費(fèi)等。具體包括如下各項(xiàng)：

(1) 土地補(bǔ)償費(fèi)；

(2) 安置補(bǔ)助費(fèi)：按需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算；

(3) 地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)：包括農(nóng)田基礎(chǔ)設(shè)施、樹木、地上當(dāng)季農(nóng)作物、遷墳等的補(bǔ)償；

(4) 農(nóng)村房屋拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)；

(5) 占用耕地的耕地占用稅；

(6) 占用耕地的耕地開墾費(fèi)；

(7) 占用菜地的新菜地開發(fā)建設(shè)基金；

(8) 征地管理費(fèi)；

(9) 政府規(guī)定的其它有關(guān)稅費(fèi)。

3. 城鎮(zhèn)拆遷安置費(fèi)用是指用地單位為取得城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)而與原土地使用權(quán)人發(fā)生的包括有關(guān)稅費(fèi)在內(nèi)的拆遷補(bǔ)償?shù)母黜?xiàng)費(fèi)用。主要包括拆除房屋及構(gòu)筑物的補(bǔ)償費(fèi)及拆遷安置補(bǔ)助費(fèi)。具體包括如下各項(xiàng)：

(1) 被拆除房屋及附屬物補(bǔ)償費(fèi)；

(2) 購建拆遷安置用房費(fèi)；

(3) 安置補(bǔ)助費(fèi)，包括被拆遷人搬家補(bǔ)助費(fèi)、提前搬家獎勵費(fèi)、臨時安置補(bǔ)助費(fèi)、臨時周轉(zhuǎn)交通補(bǔ)助費(fèi)、遷往遠(yuǎn)郊區(qū)縣安置補(bǔ)助費(fèi)、一次性異地安置補(bǔ)助費(fèi)等；

(4) 被拆遷單位和個體工商戶停產(chǎn)、停業(yè)期間損失補(bǔ)助費(fèi)；

(5) 房屋拆遷管理費(fèi)和房屋拆遷服務(wù)費(fèi)；

(6) 政府規(guī)定的其它有關(guān)稅費(fèi)。

5.4.4  確定土地開發(fā)費(fèi)

土地開發(fā)費(fèi)是為使土地達(dá)到一定的開發(fā)建設(shè)條件而投入的包括有關(guān)稅費(fèi)在內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括宗地內(nèi)外的土地開發(fā)費(fèi)用。宗地紅線外的土地開發(fā)費(fèi)用主要指基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用、公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)用和小區(qū)開發(fā)費(fèi)用；宗地紅線內(nèi)的土地開發(fā)費(fèi)用主要指土地平整及宗地內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用。土地開發(fā)費(fèi)用計(jì)算的關(guān)鍵是如何根據(jù)估價目的判斷政府和土地使用者的投資部分，并怎樣計(jì)入地價。

5.4.5  確定土地開發(fā)利息

利息是對土地投資資金的時間價值考慮。土地的取得費(fèi)用和開發(fā)費(fèi)用均應(yīng)根據(jù)其投資的特點(diǎn)和所經(jīng)歷的時間計(jì)算利息，利息率可根據(jù)同期銀行存貸款利率來綜合確定。

5.4.6  確定土地開發(fā)利潤

利潤是對土地投資的回報，是土地取得費(fèi)用和開發(fā)費(fèi)用在合理的投資回報率（利潤率）下應(yīng)得的經(jīng)濟(jì)報酬。利潤率參考房地產(chǎn)行業(yè)同期平均利潤率來確定。

5.4.7  確定土地所有權(quán)收益

土地所有權(quán)收益也稱為土地增值收益，是指國家作為土地的所有權(quán)人在出讓土地使用權(quán)時向用地單位收取的經(jīng)濟(jì)報酬，它是絕對地租的資本化。當(dāng)土地在土地使用者之間轉(zhuǎn)移時，則稱為土地增值收益，是因投資而產(chǎn)生的級差地租的資本化。土地所有權(quán)收益率或增值率取決于市場價格與成本價格的差異對成本價格的比率。

5.4.8  使用成本逼近法時應(yīng)注意的問題

1.在使用成本逼近法進(jìn)行評估時，要注意待估宗地在估價時點(diǎn)的狀況，以便于準(zhǔn)確確定其價格構(gòu)成，及進(jìn)行減價修正。

2.成本逼近法求取以出讓方式取得的土地使用權(quán)價格時，應(yīng)注意土地的剩余使用年限，并注意進(jìn)行年期修正。其年期修正公式為：

P = P'×（1+r）n-m/（1+r）n

式中：

P為經(jīng)年期修正后的土地價格；

P'為未經(jīng)年期修正的土地價格；

r 為土地資本化率

n 為土地使用權(quán)的法定最高使用年限

m 為經(jīng)有償出讓后，土地的已使用年限。

3.具體估價時，待估宗地的土地取得費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi)的構(gòu)成內(nèi)容可能會與第5.4.3條、第5.4.4條規(guī)定的內(nèi)容有所不同，估價師應(yīng)根據(jù)待估宗地的實(shí)際情況確定合理的計(jì)費(fèi)內(nèi)容和計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并應(yīng)在估價報告中列明土地取得費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi)的明細(xì)項(xiàng)目。

4.具體估價時，要注意確定合理的利息率和利潤率，由于估價目的不同，或估價時點(diǎn)的差異，利息率和利潤率的取值可能會差別很大。

5.城市新開發(fā)土地和舊城改造用地可考慮采用成本逼近法進(jìn)行估價，一般不需考慮扣除折舊和進(jìn)行年期修正，但應(yīng)考慮城市規(guī)劃和周圍環(huán)境等區(qū)域因素對其造成的影響，并給予適當(dāng)?shù)膮^(qū)位修正。

5.4.9  成本逼近法的適用范圍

成本逼近法一般適用于新開發(fā)土地的價格評估，特別適用于土地市場狹小，土地成交實(shí)例不多，無法利用市場比較法進(jìn)行估價時采用。同時，對于既無收益又很少有交易情況的學(xué)校、公園等公共建筑、公益設(shè)施等具特殊性的土地估價項(xiàng)目也比較適用。

5.5  剩余法

5.5.1  剩余法的基本原理

剩余法以稱假設(shè)開發(fā)法,是在預(yù)計(jì)開發(fā)完成后不動產(chǎn)正常交易價格的基礎(chǔ)上,扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本及有關(guān)專業(yè)費(fèi)用、利息、利潤和稅收等，以價格余額來估算待估土地價格的方法。

基本公式：V＝A－(B＋C）

式中：V――待估土地的價格

A――總開發(fā)價值或開發(fā)完成后的不動產(chǎn)總價值

B――整個開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)成本

C――開發(fā)商合理利潤

對于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，其基本公式為：

土地價格＝房屋的預(yù)期總售價－建筑總成本－利潤

－稅收－利息

5.5.2  運(yùn)用剩余法估價的基本程序：

1. 調(diào)查待估宗地的基本情況；

2. 選擇待估宗地的最有效利用方式；

3. 估計(jì)開發(fā)建設(shè)周期和投資進(jìn)度安排；

4. 估算開發(fā)完成后的不動產(chǎn)總價值；

5. 估算開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、開發(fā)利潤及開發(fā)、銷售的稅費(fèi)。

6.估算待估宗地的土地價格。

5.5.3  估算開發(fā)完成后的不動產(chǎn)價值，宜采用市場比較法，并應(yīng)考慮類似不動產(chǎn)價格的未來變動趨勢。對開發(fā)完成后擬采用出租或自營方式經(jīng)營的房地產(chǎn)價值，也可以根據(jù)同一市場狀況采用收益還原法來確定其價值。

5.5.4  開發(fā)周期和投資進(jìn)度安排應(yīng)參照類似不動產(chǎn)的開發(fā)過程進(jìn)行確定。

開發(fā)周期指一個投資者從取得待估宗地開始，經(jīng)歷開發(fā)建設(shè)階段，使開發(fā)完成的不動產(chǎn)價值得到市場體現(xiàn)的全周期。對于擬采用銷售或出讓、轉(zhuǎn)讓方式經(jīng)營的不動產(chǎn)，開發(fā)周期的截止時間應(yīng)是銷售或出讓、轉(zhuǎn)讓過程完成；對于擬采用出租或自營方式的不動產(chǎn)，開發(fā)周期的截止時間應(yīng)是開發(fā)完成的不動產(chǎn)投入使用之時。

投資進(jìn)度安排是指根據(jù)項(xiàng)目的建設(shè)程序和施工計(jì)劃，在開發(fā)周期中不同時段發(fā)生的各項(xiàng)成本或費(fèi)用計(jì)劃。

5.5.5  開發(fā)成本是項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)期間所發(fā)生的一切費(fèi)用的總和。土地開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)成本主要包括基礎(chǔ)設(shè)施配套及開發(fā)費(fèi)用、管理費(fèi)用、專業(yè)費(fèi)用、開發(fā)及銷售過程中所納稅額及銷售費(fèi)用；房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)成本主要包括建筑總成本、投資的利息、開發(fā)及銷售過程中所納稅額。建筑總成本一般包括建筑開發(fā)費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)、銷售費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)等。

5.5.6  利息是開發(fā)項(xiàng)目全部預(yù)付資本的融資成本。預(yù)付資本包括地價款、開發(fā)或建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)和不可預(yù)見費(fèi)等。稅金及銷售費(fèi)不計(jì)利息。利息的計(jì)算要充分考慮資本投入的進(jìn)度安排。

在實(shí)際評估工作中，也可把不動產(chǎn)的未來價值及開發(fā)成本用折現(xiàn)的方法貼現(xiàn)至評估基準(zhǔn)日，從而在剩余法公式中沒有利息項(xiàng)。

折現(xiàn)率和利息率的選取應(yīng)參照同期銀行公布的貸款利率指標(biāo)。

5.5.7  開發(fā)項(xiàng)目正常利潤一般以不動產(chǎn)總價值或預(yù)付總資本的一定比例計(jì)算。利潤率宜采用同一市場上類似不動產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的平均利潤率。

5.5.8  現(xiàn)有房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地估價

運(yùn)用剩余法評估現(xiàn)有房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地價格，其公式如下：

土地價格＝房地產(chǎn)交易價格－房屋現(xiàn)值－交易稅費(fèi)

房地產(chǎn)交易價值可用正常交易成交價格，或采用市場比較法確定，或結(jié)合房地產(chǎn)的經(jīng)營狀況和市場條件運(yùn)用收益還原法確定。

房屋現(xiàn)值應(yīng)根據(jù)估價時點(diǎn)的同類房屋建筑的建造成本費(fèi)用，結(jié)合房屋的物理、經(jīng)濟(jì)和功能的退化狀況選用適當(dāng)方法來確定。其公式如下：

房屋現(xiàn)值＝房屋重置價×房屋成新度

5.5.9  剩余法的適用范圍

剩余法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的土地估價。允許運(yùn)用于以下情形：（1）待開發(fā)成房地產(chǎn)或待拆遷改造后再開發(fā)成房地產(chǎn)的土地估價；（2）僅將土地整理成可供直接利用的土地估價；（3）現(xiàn)有房地產(chǎn)中地價的單獨(dú)評估。

5.6  基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法  

5.6.1  基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法的基本原理

基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法是通過對待估宗地地價影響因素的分析，對各城市已公布的同類用途同級土地基準(zhǔn)地價進(jìn)行修正，估算宗地客觀價格的方法。其基本公式如下：

土地價格=基準(zhǔn)地價×(1±K)

式中： Ｋ――基準(zhǔn)地價修正系數(shù)

5.6.2  基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法估價步驟：

1. 搜集有關(guān)基準(zhǔn)地價資料；

2. 確定待估宗地所處地段（區(qū)）的同類用途基準(zhǔn)地價；

3. 分析待估宗地的地價影響因素，編制待估宗地地價影響因素條件說明表；

4. 依據(jù)基準(zhǔn)地價地價影響因素指標(biāo)說明表和系數(shù)修正表計(jì)算基準(zhǔn)地價修正系數(shù)；

5. 進(jìn)行交易日期等其它修正；

6. 求出待估宗地地價。

5.6.3  利用級別或區(qū)域基準(zhǔn)地價評估

5.6.3.1  待估宗地地價影響因素調(diào)查

用級別或區(qū)域基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法評估地價宗地地價，關(guān)鍵在待估宗地地價影響因素調(diào)查。地價影響因素調(diào)查應(yīng)與同類用途同級（區(qū)域）基準(zhǔn)地價的影響因素指標(biāo)說明表中所列因素條件一致。

5.6.3.2  地價影響因素的修正系數(shù)計(jì)算

根據(jù)待估宗地各因素的狀況，分別在宗地地價修正系數(shù)表中查找各因素修正系數(shù)，并按下式計(jì)算宗地因素修正值：

K=K1+K2+K…… Kn

式中：Ｋ――宗地地價影響因素修正值，

K1.K2…… Kn—分別為宗地在第1.2……n個因素條件下的修正系數(shù)。

5.6.3.3  基準(zhǔn)地價的其它修正

基準(zhǔn)地價是在特定開發(fā)程度和利用程度下，各類用地在法定最高出讓年期的某一時點(diǎn)的土地使用權(quán)平均價格。待估宗地各地價影響因素修正僅對基準(zhǔn)地價的區(qū)域平均性作了修正，因此，還需進(jìn)行如下修正：

1. 期日修正：待估宗地的基準(zhǔn)日期與基準(zhǔn)地價的基準(zhǔn)日期必不相同，因此，需根據(jù)地價的變化程度進(jìn)行期日修正。

2. 容積率修正：基準(zhǔn)地價一般根據(jù)平均的土地利用程度來確定其容積率。當(dāng)待估宗地的容積率水平與基準(zhǔn)地價所設(shè)定的不一致時，就需進(jìn)行容積率修正。

3. 年期修正：當(dāng)待估宗地的土地使用年期與基準(zhǔn)地價所設(shè)定法定最高出讓年期不一致時，就需進(jìn)行年期修正。

4. 土地開發(fā)程度修正：基準(zhǔn)地價所設(shè)定的土地開發(fā)程度一般依全估價區(qū)域的平均開發(fā)程度或各均質(zhì)區(qū)域的平均開發(fā)程度而定。當(dāng)待估宗地的土地開發(fā)程度與基準(zhǔn)地價所設(shè)定的土地開發(fā)程度不一致時，就需進(jìn)行土地開發(fā)程度修正。土地開發(fā)程度修正系數(shù)依據(jù)各基礎(chǔ)設(shè)施投資對宗地地價的影響程度確定。

5.6.3.4  計(jì)算宗地價價

在確定好各修正系數(shù)后，根據(jù)基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法公式計(jì)算宗地地價。

5.6.4  利用路線價評估

利用路線價評估宗地地價，主要是在已知路線價的基礎(chǔ)上，根據(jù)宗地的自身?xiàng)l件，進(jìn)行深度修正、宗地形狀修正、寬度修正、寬深比率修正、容積率修正、朝向修正等

宗地地價計(jì)算公式：

Ｖ＝u×dv×(d×f) ×Ｋi

式中：V──待估宗地地價；u──路線價；dv──深度指數(shù)，

f──臨街寬度，  d──地塊深度，KI──其它修正系數(shù)。

5.6.4.1  確定路線價

依4.6條中路線價的確定方法確定。

5.6.4.2  確定宗地地價修正系數(shù)

1. 深度修正指數(shù)：根據(jù)路線價深度指數(shù)修正表，確定待估宗地在里地線內(nèi)的深度修正指數(shù)。

在深度的確定中，應(yīng)考慮宗地形狀的不同而應(yīng)作不同處理。矩形、平行四邊形等，其深度就是其高度；三角形的深度則是其臨街高度的一半。

2. 寬度修正指數(shù)：當(dāng)宗地臨街寬度超出一定范圍而作了寬度指數(shù)設(shè)計(jì)時，需確定寬度修正指數(shù)。

3. 其它還有寬深比修正系數(shù)、容積率修正系數(shù)等，依其對宗地地價的影響程度制定相應(yīng)的修正系數(shù)，并經(jīng)市場地價檢驗(yàn)。

5.6.4.3  計(jì)算宗地地價

在確定各修正系數(shù)后，依路線價系數(shù)修正法公式計(jì)算宗地地價。

5.6.5  基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法的適用范圍

基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法適用于已公布基準(zhǔn)地價的城市的宗地地價評估。特別適用于土地出讓底價、土地抵押價格、課稅地價和國有企業(yè)兼并等行為中的土地資產(chǎn)評估。

6  各類用地宗地價格評估

6.1  宗地類型

根據(jù)地產(chǎn)用途不同，宜分為住宅用地、商業(yè)金融業(yè)用地、工業(yè)、倉儲用地、交通用地和綜合用地等；并可按開發(fā)程度不同，分為待開發(fā)土地、已開發(fā)土地、在建用地和已建用地等。

6.1.1  居住用地

指居住小區(qū)、居住街坊、居住組團(tuán)和單位生活區(qū)等用地。包括住宅用地、配套公建用地、道路用地和綠化用地。并可進(jìn)一步細(xì)分為以下四類：

1.獨(dú)立住宅用地（或一級居住用地）：指市政公用設(shè)施齊全、布局完整、環(huán)境幽靜的低層住宅用地，如花園別墅、高檔四合院等。

2.高檔公寓用地（或二級居住用地）：指市政公用設(shè)施齊全、布局完整、環(huán)境較好、以中、高層住宅為主的居住用地。

3.普通住宅用地（或三級居住用地）：指市政公用設(shè)施較齊全、布局不甚完整、環(huán)境一般的居住用地，部分與工業(yè)用地有交叉。

4.簡易住宅用地（或四級居住用地）：以簡陋住宅為主的居住用地。

評估居住類宗地價格時，應(yīng)確定其所屬用途細(xì)類，并在估價報告中予以說明。

6.1.2  商業(yè)金融業(yè)用地

指為生產(chǎn)和生活提供服務(wù)的經(jīng)營性用地。包括各類商場店鋪、旅游飯店，娛樂場所及營業(yè)性寫字樓用地，以及居住小區(qū)內(nèi)的非配套經(jīng)營性公建用地?？杉?xì)分為以下六類：

1.金融保險業(yè)用地，如銀行、儲蓄所、信用社、保險公司、融資租賃公司、信托投資公司、財務(wù)公司、證券交易所及典當(dāng)行等用地；

2.辦公服務(wù)類用地，如寫字樓、賓館、飯店等用地；

3.綜合商廈類用地，如百貨大樓、綜合商廈、購物中心等用地；

4.零售商業(yè)與居民服務(wù)類用地，如副食品商店、日雜商店、菜市場及理發(fā)、沐浴、洗染、攝影、托兒所、日用品修理等用地；

5.旅游娛樂用地，如游樂園、旅游度假村以及歌舞廳、電子游戲廳和影劇院等用地；

6.信息咨詢服務(wù)類用地，包括廣告、公證、律師事務(wù)所、會計(jì)、審計(jì)、統(tǒng)計(jì)咨詢與社會調(diào)查等用地；

評估商業(yè)類宗地價格時，應(yīng)確定其所屬用途細(xì)類，并在估價報告中予以說明。

6.1.3  工業(yè)、倉儲用地

指工礦企業(yè)的生產(chǎn)車間、庫房及其附屬設(shè)施用地，倉儲企業(yè)的庫房、堆場、包裝加工車間及其附屬設(shè)施等用地?？蛇M(jìn)一步細(xì)分為以下五類：

1.     采掘業(yè)用地，包括固體礦、液體礦和氣體礦藏的開采和洗選用地；

2. 各類制造業(yè)用地；

3. 電力、煤氣及水的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)用地（不含專門從事罐裝煤氣零售業(yè)務(wù)的煤氣站）；

4. 倉儲業(yè)用地；

5. 郵電、高科技企業(yè)用地。

評估工業(yè)、倉儲業(yè)宗地價格時，應(yīng)確定其所屬用途細(xì)類，并在估價報告中予以說明。

6.1.4 交通用地

指鐵路、公路、管道運(yùn)輸、港口碼頭和機(jī)場等交通運(yùn)輸及其附屬設(shè)施等用地。又可分為兩類：

１、         線狀交通用地，如鐵路、公路等；

２、         面狀交通用地，如機(jī)場等。

6.1.5 綜合用地

指集辦公、商?。üⅲ⒉惋?、購物、娛樂于一體的現(xiàn)代化綜合大廈或大廈群用地。

6.1.6 公共綠地

市級、區(qū)級和居住區(qū)級的公共綠地、生產(chǎn)防護(hù)綠地及一些經(jīng)營性綠地。主要有公園、街頭綠地及苗圃等。

6.2  居住類宗地價格評估

6.2.1  影響因素分析

6.2.1.1  一般因素應(yīng)重點(diǎn)分析:地理位置及與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系、人口數(shù)量與家庭規(guī)模、城市發(fā)展與公共設(shè)施建設(shè)、居民生活方式；地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長、財政金融狀況與利率水平、交通體系、物價工資與就業(yè)水平、住宅的供給與需求、住宅的租價比；土地利用規(guī)劃與管制、建筑規(guī)劃與管制、房地產(chǎn)租金與稅收政策、住宅政策等。

6.2.1.2  區(qū)域影響因素應(yīng)重點(diǎn)分析：距社會經(jīng)濟(jì)活動中心的距離、道路狀況與交通便捷程度、市政基礎(chǔ)與公共配套設(shè)施、城市規(guī)劃限制、社區(qū)規(guī)模功能與安全保障、周邊環(huán)境與景觀、噪音空氣污染及與危險設(shè)施或污染源的臨近程度、發(fā)生水風(fēng)災(zāi)的機(jī)率、鄰里的社會歸屬文化程度與生活方式等。

6.2.1.3  個別影響因素應(yīng)重點(diǎn)分析：地形地質(zhì)與地勢、日照通風(fēng)與干濕、寬度深度面積與形狀、臨街狀況、鄰接道路等級與通達(dá)性、與交通設(shè)施的距離、與商業(yè)設(shè)施公共設(shè)施及公益設(shè)施的接近程度、與危險設(shè)施及污染源的接近程度、相鄰?fù)恋乩?、給排水、電熱氣暖等通達(dá)及保證程度、通風(fēng)、眺望、土地開發(fā)程度（宗地內(nèi)外）、宗地控制性詳規(guī)（建筑高度、建筑密度、建筑式樣、容積率等）、地上建筑物的成新度、土地使用年限等。

6.2.2  估價方法選擇

居住用地估價，宜選用市場比較法、剩余法（假設(shè)開發(fā)法）、收益還原法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法。

6.2.3  各類居住用地價格評估

6.2.3.1  獨(dú)立住宅用地價格評估：應(yīng)重點(diǎn)分析：城市地理位置與氣候條件、居民生活方式、社會、地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長、財政金融狀況與利率水平、景觀、人文環(huán)境、建筑密度與間距、容積率、綠化率等因素對地價的影響。一般應(yīng)首選市場比較法，但如極具特性則不宜采用。

6.2.3.2  高檔公寓用地價格評估：應(yīng)重點(diǎn)分析：居民的生活方式、人文環(huán)境與景觀、基礎(chǔ)設(shè)施與公共配套、交通通達(dá)程度、規(guī)劃限制、容積率、地形條件等因素對地價的影響。一般應(yīng)首選市場比較法，輔之以收益還原法、假設(shè)開發(fā)法或基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法。

6.2.3.3  普通住宅用地價格評估：應(yīng)重點(diǎn)分析：城市人口數(shù)量與家庭規(guī)模（社會）、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入與消費(fèi)水平，居民住房條件、政府的住房消費(fèi)政策與住房金融政策、區(qū)域位置、公交便捷程度、基礎(chǔ)設(shè)施與公共配套、規(guī)劃限制、容積率、宗地面積、形狀、地形及地質(zhì)條件等對地價的影響。一般應(yīng)首選市場比較法，輔之以假設(shè)開發(fā)法、收益還原法或基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法。評估已售公房和經(jīng)濟(jì)適用房（安居房）地價時，應(yīng)注意與普通商品住宅用地的權(quán)益差別。

6.2.3.4  簡易住宅用地價格評估：簡易住宅用地多為待拆遷改造用地，評估此類用地價格時，如無特殊需要一般不得依現(xiàn)狀用途評估，而應(yīng)按規(guī)劃用途評估。

6.3  商業(yè)金融業(yè)用地宗地價格評估

6.3.1  影響因素分析

6.3.1.1  一般因素應(yīng)重點(diǎn)分析：地理位置及相互關(guān)系、氣候條件（自然）；人口數(shù)量與家庭規(guī)模、城市發(fā)展與公共設(shè)施建設(shè)、居民生活方式（社會）；城市的性質(zhì)職能與國際化程度、地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長、財政金融狀況與利率水平、交通體系、物價工資與就業(yè)水平、產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)與第三產(chǎn)業(yè)（特別是商業(yè)服務(wù)業(yè)、旅游業(yè)）發(fā)展前景等（經(jīng)濟(jì)）；土地利用規(guī)劃與管制、建筑規(guī)劃與管制、房地產(chǎn)租金與稅收政策（行政）。

6.3.1.2  區(qū)域因素應(yīng)重點(diǎn)分析：宗地區(qū)位、商務(wù)設(shè)施的種類規(guī)模與集聚度、輻射范圍及客流的數(shù)量與質(zhì)量、商業(yè)繁華程度及其發(fā)展趨勢、經(jīng)營類別的差異性與競爭性、交通便捷程度、人文環(huán)境與公共設(shè)施，規(guī)劃限制等。

6.3.1.3  個別因素應(yīng)重點(diǎn)分析：地形地勢地質(zhì)、日照通風(fēng)與干濕、面積形狀及寬深比、臨街狀況及通達(dá)性、與商業(yè)中心的接近性、與客流的適應(yīng)性、相鄰不動產(chǎn)的使用狀況、給排水電力氣熱等的供給、宗地使用現(xiàn)狀及規(guī)劃利用限制等。

6.3.2  估價方法選擇

商業(yè)金融業(yè)用地估價宜采用市場比較法、收益還原法、剩余法（假設(shè)開發(fā)法）和基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法。

6.3.3  主要參數(shù)確定

商業(yè)金融業(yè)用地估價參數(shù)的確定，應(yīng)充分考慮估價對象的特點(diǎn)及土地收益水平。

確定還原利率時，應(yīng)考慮各類商業(yè)金融業(yè)用地的投資風(fēng)險差異。

確定投資利息率時，應(yīng)考慮不同項(xiàng)目的開發(fā)周期差異。

確定投資利潤率時，應(yīng)考慮不同項(xiàng)目的投資風(fēng)險與開發(fā)周期差異。

6.3.4  各類商業(yè)金融業(yè)用地價格評估

6.3.4.1  金融保險業(yè)用地價格評估，應(yīng)重點(diǎn)分析：當(dāng)?shù)亟鹑诒ｋU業(yè)的地位與作用；估價對象是否位于某級金融中心以及臨街狀況等。

6.3.4.2  辦公服務(wù)類宗地價格評估，應(yīng)重點(diǎn)分析：當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平及服務(wù)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)體系中的比重、與行政經(jīng)濟(jì)中心的接近程度、交通便利程度、周邊人文環(huán)境及公共配套設(shè)施（購物及娛樂場所等）。

6.3.4  綜合商廈類宗地價格評估，應(yīng)重點(diǎn)分析：輻射區(qū)內(nèi)的固定人口與流動人口、居民購買能力、商業(yè)繁華程度與集聚程度、客流量與交通通達(dá)程度等。

6.3.4.4  普通零售店類宗地價格評估，應(yīng)重點(diǎn)分析：服務(wù)范圍內(nèi)的人口數(shù)量、收入水平與購買能力等。

6.3.4.5  評估旅游娛樂類宗地，應(yīng)重點(diǎn)分析：景點(diǎn)等級及知名程度、自然與人文景觀、交通通達(dá)程度……。

6.4  工業(yè)、倉儲用地宗地價格評估

6.4.1  影響因素分析

6.4.1.1  一般因素應(yīng)重點(diǎn)分析：地理位置及相互關(guān)系、氣候條件（自然）；城市發(fā)展與公共設(shè)施建設(shè)（社會）；地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長、財政金融狀況與利率水平、交通體系、產(chǎn)業(yè)政策產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與技術(shù)創(chuàng)新、物價工資與就業(yè)水平（經(jīng)濟(jì)）；城市土地利用規(guī)劃、房地產(chǎn)租金與稅收政策（行政）。

6.4.1.2  區(qū)域因素應(yīng)重點(diǎn)分析：與原料消費(fèi)市場的位置關(guān)系、道路狀況與交通運(yùn)輸設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施（水、電、氣、熱等）供給及其費(fèi)用、相關(guān)產(chǎn)業(yè)的配套與集聚狀況、自然條件和規(guī)劃限制、水空氣及噪音的污染與管制等。

6.4.1.3  個別因素應(yīng)重點(diǎn)分析：地形與地勢、地質(zhì)與水文條件、宗地面積、鄰接道路的寬度等級及通達(dá)性、與干路及主要交通運(yùn)輸設(shè)施的位置關(guān)系、電力燃?xì)鉄崃o排水的通達(dá)與供給、土地使用限制等。

6.4.2  估價方法選擇

工業(yè)、倉儲用地估價宜采用市場比較法、成本逼近法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法。

6.4.3  主要參數(shù)確定: 要考慮不同行業(yè)類別的特點(diǎn)及土地收益水平。

6.4.1.1  確定投資利息率時，應(yīng)注意不同類別工業(yè)、不同建設(shè)規(guī)模對開發(fā)建設(shè)周期的影響。

6.4.1.2  確定投資利潤率時，應(yīng)注意不同類別工業(yè)的投資風(fēng)險、資金利潤率以及凈收益在各生產(chǎn)要素間分配比例的差異。

6.4.1.3  確定土地增值收益率時，應(yīng)注意區(qū)別不同工業(yè)土地增值的客觀差異。

6.4.1.4  確定土地還原利率時，應(yīng)注意不同工業(yè)項(xiàng)目間客觀存在的投資風(fēng)險及市場利潤差異。

6.4.5  各類工業(yè)用地價格評估

6.4.5.1  礦井、礦區(qū)用地價格評估，應(yīng)注意：宗地外開發(fā)程度的設(shè)定，可開采年限與出讓年限的關(guān)系、土地整理的難易程度、相鄰?fù)恋氐氖褂孟拗频龋粚︻愃朴蜌馓镉玫?，?yīng)注意：宗地外開發(fā)程度的設(shè)定，土地使用權(quán)與他項(xiàng)權(quán)利之間的關(guān)系。

6.4.5.2  傳統(tǒng)制造業(yè)、電力、煤氣及水的生產(chǎn)和供應(yīng)用地價格評估，應(yīng)注意：產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)、用地規(guī)模、用地強(qiáng)度、污染程度、城市規(guī)劃的影響、用途轉(zhuǎn)換及變現(xiàn)的難易程度。

6.4.5.4  郵電、高新技企業(yè)用地價格評估，應(yīng)注意產(chǎn)品的高技術(shù)、高附加值特點(diǎn)、污染小、環(huán)境較好、土地利用程度較高、及與信息集散地的接近程度、獲取人力資源的難易程度、產(chǎn)業(yè)的聚集度與關(guān)聯(lián)度等。

6.4.5.5  倉儲業(yè)用地價格評估，應(yīng)注意：開發(fā)程度的設(shè)定、交通的方便程度、土地利用的機(jī)會成本等。

6.5  交通用地宗地價格評估

6.5.1  交通用地的分類

交通用地指鐵路、公路、管道運(yùn)輸、港口碼頭和機(jī)場等交通運(yùn)輸及其附屬設(shè)施等用地。

6.5.2  交通用地評估方法

6.5.2.1  一般線路道路用地可采用道路貢獻(xiàn)法、成本逼近法、市場比較法、收益還原法等方法估價。

1. 道路貢獻(xiàn)法，是利用道路對周圍各類用地的貢獻(xiàn)，用各類用地的平均價格來估算道路價格的方法。道路周圍各類用地的價格可用路線價法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法、市場市場比較法、收益還原法、成本逼近法及市場成交價格來獲得。其計(jì)算公式為：

n 

V＝Σ（Pi×Si）/S

I＝1

式中：  V──道路單位面積價格； Pi──第i種用地類型單位面積平均價格；Si──道路路線涉及的第i種用地類型面積；S──道路路線涉及的各類用總面積；n──用地類型總數(shù)(  i=1,2,3,...n).

根據(jù)不同等級道路提供交通服務(wù)的強(qiáng)弱，進(jìn)行道路等級修正、交通流量修正、通達(dá)性修正、影響范圍修正和環(huán)境影響修正等。

2. 運(yùn)用成本逼近法評估道路用地價格

(1) 市區(qū)道路評估：市區(qū)道路的重置成本主要是指在估價期日建造同等級道路所需投入的成本，包括拆遷安置費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)、稅費(fèi)、利息及投資利潤等。在成本價格的基礎(chǔ)上加上土地所有權(quán)收益，即為道路價格。

(2) 郊區(qū)及農(nóng)村道路評估：郊區(qū)及農(nóng)村道路的土地開發(fā)程度設(shè)定，一般可為達(dá)到可開工條件。其重置成本主要包括征地補(bǔ)償費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)、稅費(fèi)、利息及投資利潤等。成本價格加土地所有權(quán)收益，即為道路價格。

(3) 因素修正：根據(jù)不同等級道路對經(jīng)濟(jì)影響的強(qiáng)弱，進(jìn)行等級修正、交通流量修正、通達(dá)性修正、影響范圍修正和環(huán)境影響修正等；

3. 市場比較法評估道路用地，需在同一區(qū)域有較多的類似道路用地市場價格或標(biāo)準(zhǔn)價格。

4. 收益還原法是根據(jù)道路的交通流量測算道路的未來正常年純收益，并用一定的土地還有利率將其貼現(xiàn)至估價時點(diǎn)后累加，以此估算道路用地的價格方法。適用于交通流量較大并有充足數(shù)據(jù)的道路價格評估。

工作步驟如下：

(1) 劃分道路交通流量測算區(qū)段；

(2) 測算交通流量，并折算成標(biāo)準(zhǔn)流量：交通流量分為客流、貨流及混合流，均折算為標(biāo)準(zhǔn)流量，即噸/公里年

(3) 計(jì)算各區(qū)段道路年總收益

A=a×Pi×Qi

A──道路單位面積平均交通流年總收益

a──調(diào)整系數(shù)；Pi──元/噸公里；Qi──噸/公里年；

(4) 計(jì)算各區(qū)段道路年總費(fèi)用

區(qū)段道路年總費(fèi)用（C）包括道路單位面積建造成本折舊、運(yùn)營成本、道路維修費(fèi)用、利息、應(yīng)繳稅費(fèi)及正常投資年利潤等。

(5) 計(jì)算區(qū)段道路年純收益

R＝A－C

R──道路年純收益

(6) 計(jì)算區(qū)段道路收益價格，運(yùn)用收益還原法基本公式計(jì)算。

5. 有獨(dú)立權(quán)屬單位的高壓線走廊、管線（輸油管、排污管、天然氣管等）等用地價格的評估參照線狀交通用地評估方法評估。

6.5.2.2  機(jī)場、碼頭、車站、編組站等面狀交通用地價格可采用基準(zhǔn)地價修正法、成本逼近法、收益還原法評估。

1. 基準(zhǔn)地價修正法適用于城市范圍有基準(zhǔn)地價的交通用地評估

在基準(zhǔn)地價成果中有交通用地類基準(zhǔn)地價的，待估面狀交通用地則直接用該類基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)評估；在基準(zhǔn)地價成果中沒有交通用地類基準(zhǔn)地價，則可用工業(yè)用地類基準(zhǔn)地價評估面準(zhǔn)交通用地價格，但機(jī)場、碼頭用地由于其具有壟斷性質(zhì)，在基準(zhǔn)地價修正須作壟斷效益修正。

2. 在運(yùn)用成本逼近法評估面狀交通用地時，土地所有權(quán)收益（土地增值收益）的確定須考慮機(jī)場、碼頭等用地壟斷收益。區(qū)位因素修正時須考慮社會效益。

3. 在運(yùn)用收益還原法評估面狀交通用地時，正常年總收益中已經(jīng)包含了平均收益之外的壟斷收益。在總費(fèi)用計(jì)算中須注意各費(fèi)用投資的攤銷和折舊。

6.6  綜合用地宗地價格評估

6.6.1  綜合用地指集辦公、商?。üⅲ⒉惋?、購物、娛樂于一體的現(xiàn)代化綜合大廈或大廈群用地。

6.6.2  綜合用地價格評估方法

綜合用地價格評估方法,可選用收益還原法、市場比較法、剩余法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法。

綜合用地價格評估的關(guān)鍵是正確把握同一建筑物中各不同利用部分的權(quán)重及各部分之間的相互作用。

綜合用地價格評估不能簡單等于各不同利用部分所分?jǐn)偼恋貎r值之和。綜合利用的土地價值可能大于或小于各不同利用部分所分?jǐn)偼恋貎r值之和。

無論應(yīng)用何種方法，可以先分別評估各不同利用部分所分?jǐn)偼恋氐膬r格，然后根據(jù)該宗地的主要用途、該區(qū)域的主要土地利用類型及該區(qū)域各不動產(chǎn)類型的市場價格，進(jìn)行該宗地各利用方向相互之間的影響程度修正。

6.7  公共綠地價格評估

6.7.1  公共綠地的分類

公共綠地包括市級和區(qū)級綜合性公園、兒童公園、動物園、植物園、街道廣場綠地等,是由城市政府投資興建,具有一定規(guī)模和比較完善的設(shè)施,可供居民游覽、休息之用.

6.7.2  公共綠地價格評估方法

6.7.2.1  公共綠地價格一般可采用綠地貢獻(xiàn)法、成本逼近法、市場比較法等方法估價。

1. 綠地貢獻(xiàn)法，是利用綠地對周圍各類用地的貢獻(xiàn)，用各類用地的平均價格來估算綠地價格的方法。綠地周圍各類用地的價格可用路線價法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法、市場市場比較法、收益還原法、成本逼近法及市場成交價格來獲得。其計(jì)算公式為：

n 

V＝Σ（Pi×Si）/S

I＝1

式中：  V──綠地單位面積價格； Pi──第i種用地類型單位面積平均價格；Si──綠地周圍的第i種用地類型面積；S──綠地周圍的各類用總面積；n──用地類型總數(shù)(  i=1,2,3,...n).

2.     成本逼近法是用估算綠地的重新建造成本、利息、利潤及所有權(quán)收益來估價綠地價格的方法。適用于綠地周圍用地價格不便估算的綠地價格評估。

重新建造成本主要包括征地補(bǔ)償費(fèi)（在市區(qū)為拆遷安置費(fèi)）、土地開發(fā)費(fèi)（宗地內(nèi)的開發(fā)費(fèi)因評估目的確定是否計(jì)入）、稅費(fèi)、利息及投資利潤等。在成本價格的基礎(chǔ)上加上土地所有權(quán)收益，即為綠地價格。根據(jù)綠地的社會效益和、環(huán)境效益大小及區(qū)位因素進(jìn)行修正。

3. 市場比較法評估綠地價格，需在同一區(qū)域有較多的類似綠地市場價格或標(biāo)準(zhǔn)價格。

4. 以生產(chǎn)經(jīng)營為目的的園林綠地，如果園、苗圃、花圃、草地等，除用上述估價方法評估外，還可用收益還原法評估其價格。其土地總收益即綠地的生產(chǎn)經(jīng)營總收益，總費(fèi)用即其生產(chǎn)經(jīng)營總費(fèi)用。

5. 城市中的水域用地價格評估參照公共綠地價格評估方法評估。

7  不同土地權(quán)利的宗地價格評估

7.1  按宗地權(quán)利劃分土地價格評估類別：

1、  土地所有權(quán)價格評估；

2、  土地使用權(quán)價格評估；

3、  土地租賃權(quán)價格評估；

4、  土地抵押價格評估；

5、  土地地役權(quán)價格評估。

7.2  土地所有權(quán)價格評估

7.2.1  土地所有權(quán)價格評估主要體現(xiàn)在農(nóng)村集體土地所有權(quán)轉(zhuǎn)為國家土地所有權(quán)方面。城市國家土地所有權(quán)不進(jìn)入市場，但在掌握國有土地價值量方面，可進(jìn)行土地所有權(quán)價格評估。8.2.2城市國家土地所有權(quán)價格評估

宗地地價評估基本方法均適用城市國家土地所有權(quán)價格的評估。在土地所有權(quán)價格評估中，要注意土地所有權(quán)投資風(fēng)險小于土地使用權(quán)投資，其土地還原利率應(yīng)小于土地使用權(quán)價格評估中所用利率。

7.2.3  農(nóng)村集體土地所有權(quán)價格評估。

農(nóng)村集體土地所有權(quán)價格評估可采用以下方法：

7.1.3.1  征地補(bǔ)償法：根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》關(guān)于征用農(nóng)村集體土地所有權(quán)的補(bǔ)償規(guī)定，估算土地所有權(quán)征用時的價格。主要包括土地補(bǔ)償費(fèi)、地上建筑物及青苗補(bǔ)償費(fèi)和勞動力補(bǔ)償費(fèi)。征用土地時發(fā)生的一切稅費(fèi)，包括征用耕地時的耕地開發(fā)費(fèi)，均不能計(jì)入。此方法主要用于因社會公益事業(yè)及重大建設(shè)項(xiàng)目需要征用農(nóng)村集體土地時的價格評估。

7.1.3.2  收益還原法：主要用于非因社會公益事業(yè)及重大建設(shè)項(xiàng)目需要征用，且在改變用途后有收益的農(nóng)村集體土地所有權(quán)價格評估。該類土地現(xiàn)狀多為農(nóng)業(yè)用途或未利用土地，其土地純收益不作為收益價格的評估依據(jù)。此收益價格的土地純收益在本質(zhì)上為未來用途的正常年純收益；在數(shù)量上，既大于農(nóng)業(yè)土地正常年純收益，又因農(nóng)民無權(quán)改變土地用途而小于新用途未來正常年純收益，即對未來正常土地年純收益作減價修正。

7.2.3.3  市場比較法：主要用于城市郊區(qū)集體土地所有權(quán)交易較多的地區(qū)。征用土地的所有權(quán)價格評估及其它形式的土地所有權(quán)價格評估，均可選擇相應(yīng)的比較實(shí)例，運(yùn)用此方法估算土地所有權(quán)價格。若選擇同一供需圈的土地使用權(quán)交易實(shí)例，則需在土地純收益、使用年期等方面作修正。

7.2.3.4  剩余法：主要用于非因社會公益事業(yè)及國家重大建設(shè)項(xiàng)目發(fā)生的農(nóng)村集體土地所有權(quán)交易時的價格評估。在運(yùn)用該方法時，預(yù)測的不動產(chǎn)未來開發(fā)價值需作類似未來土地正常年純收益的修正。

7.2.3.5  成本逼近法：

1. 成本項(xiàng)目主要為：

(1) 未利用土地：土地取得費(fèi)（指為獲得對其絕對權(quán)利的控制而支付的費(fèi)用）、土地維護(hù)費(fèi)（指為維護(hù)其絕對權(quán)利而支付的費(fèi)用）和土地所有權(quán)收益（在改變用途時，其絕對地租量的比重大）。

(2) 農(nóng)用地：土地取得費(fèi)（指為獲得對其絕對權(quán)利的控制而支付的費(fèi)用）、土地開發(fā)費(fèi)（指從未利用土地開發(fā)成現(xiàn)狀用地時的費(fèi)用，包括農(nóng)業(yè)水電系統(tǒng)費(fèi)的攤銷）、利息、利潤及土地所有權(quán)收益。

2. 是否因社會公用事業(yè)及國家重大建設(shè)項(xiàng)目而發(fā)生交易的農(nóng)村集體土地所有權(quán)價格評估，其主要區(qū)別在于土地所有權(quán)收益取值比例的大小。

7.3  土地使用權(quán)價格評估

7.3.1  土地使用權(quán)價格評估首先應(yīng)分清土地使用權(quán)價格的類型。土地使用權(quán)價格的類型按交易形式分主要有出讓價格、轉(zhuǎn)讓價格、租賃價格及抵押價格等，出讓價格又因出讓方式不同分為協(xié)議出讓價格、招標(biāo)出讓價格和拍賣出讓價格。

7.3.2  土地使用權(quán)出讓價格評估，實(shí)際上是土地使用權(quán)出讓底價評估，可按公開市場原則采用收益還原法、市場比較法、假設(shè)開發(fā)法、成本法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法評估。在運(yùn)用市場比較法時，應(yīng)選用同一出讓方式的比較實(shí)例。

7.3.3  土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格評估，應(yīng)按公開市場原則采用收益還原法、市場比較法、假設(shè)開發(fā)法、成本法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法評估，其價格是正常的市場價格。

7.3.4  租賃價格及抵押價格見7.4和7.5。

7.3.5  設(shè)有土地租賃權(quán)、土地抵押權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利的土地使用權(quán)價格評估

設(shè)有土地租賃權(quán)和土地抵押權(quán)的土地使用權(quán)在發(fā)生轉(zhuǎn)移時，其土地使用權(quán)價格與沒有設(shè)定土地租賃權(quán)和土地抵押權(quán)的土地使用權(quán)價格有區(qū)別。他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)定，給土地的正常使用帶來了限制，因而要對沒有設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利的土地使用權(quán)價格進(jìn)行修正。修正的幅度以他項(xiàng)權(quán)利給新土地使用權(quán)人在土地利用上帶來困難而發(fā)生的費(fèi)用或減少的收益為標(biāo)準(zhǔn)。這可用新土地使用權(quán)人為恢復(fù)正常土地使用權(quán)而撤銷他項(xiàng)權(quán)利而必須支付的正常費(fèi)用來估算。

7.4  土地租賃權(quán)價格評估

7.4.1  國有土地租賃權(quán)分為土地所有權(quán)人設(shè)定的租賃權(quán)[a1] 和土地使用權(quán)人設(shè)定的租賃權(quán)。前者因發(fā)生土地轉(zhuǎn)讓、場地出租、企業(yè)改制和改變土地用途后依法應(yīng)當(dāng)有償使用而設(shè)定，并可依法轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押；后者因土地使用權(quán)人以租賃方式利用土地而設(shè)定，經(jīng)出租人許可可以轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓，但不能抵押。評估計(jì)算的租賃年期不得超過同類土地使用權(quán)出讓的法定最高年期。

7.4.2  土地租賃權(quán)價格可用年租金表示，也可用未來年租金的貼現(xiàn)值累加表示。

7.4.3  所有權(quán)人設(shè)定的土地租賃權(quán)價格，可用收益還原法、市場比較法、成本逼近法、剩余法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法評估。其價格內(nèi)涵與土地使用權(quán)相同。但要注意合同規(guī)定的土地租金調(diào)整形式及幅度對土地純租金的影響。

土地使用權(quán)人設(shè)定的土地租賃權(quán)價格，以公開市場原則下雙方簽訂的租賃契約租金中的土地純租金為依據(jù)評估。以房屋租賃為形式的土地租賃，應(yīng)從房屋租金中分離出土地純租金。

土地租賃權(quán)價格的租賃年期修正與土地使用權(quán)的年期修正相同。

7.5  土地抵押價格評估

7.5.1  土地抵押價格是指以抵押方式將土地作為債權(quán)擔(dān)保而設(shè)定抵押權(quán)時的土地使用權(quán)價格。

土地抵押價格是將抵押權(quán)人對未來市場風(fēng)險對土地價格影響程度的估計(jì)等因素考慮后的土地使用權(quán)價格。它比公開市場條件下正常交易的土地使用權(quán)價格要低。

依法不得抵押的土地，漢有抵押價格。

首次抵押的土地，該土地的價格為抵押價格。

再次抵押的土地，該土地的價格扣除已擔(dān)保債權(quán)后的余額部分為抵押價格。

7.5.2  土地抵押價格的評估，可先用收益還原法、市場比較法、剩余法、成本逼近法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法求取公開市場條件下的正常土地使用權(quán)價格，再對它進(jìn)行未來市場風(fēng)險等修正。修正值一般確定在20%左右。

7.5.3  以劃撥方式取得的土地使用權(quán)設(shè)定抵押時，評估土地抵押價格時應(yīng)扣除預(yù)計(jì)處分所得價款中相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額。在方法應(yīng)用上，成本逼近法則是在價格構(gòu)成中不包含土地所有權(quán)增值收益項(xiàng)，其它方法則是在估算正常土地使用權(quán)價格后扣除應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金款額。

以出讓方式取得的土地使用權(quán)設(shè)定抵押，則按宗地評估基本方法評估土地出讓剩余年限的土地使用權(quán)市場價格。要注意抵押期限與抵押期限屆滿時土地使用權(quán)剩余年限對抵押價格的影響。

以所有權(quán)人設(shè)定的土地租賃權(quán)設(shè)定抵押，在估算抵押價格時，主要考慮土地租金標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整情況及抵押年限和租賃年限的影響。

7.6  土地地役權(quán)價格評估

7.6.1  地役權(quán)是為自己土地利用的需要，而對他人土地加以支配的權(quán)利。目前我國城鎮(zhèn)土地地役權(quán)大致包括：通行權(quán)、通過權(quán)、流水權(quán)、通風(fēng)權(quán)、采光權(quán)、取水權(quán)、眺望權(quán)等。其中通風(fēng)權(quán)、采光權(quán)和眺望權(quán)在確定土地純收益或進(jìn)行個別因素修正時已經(jīng)加以考慮，在城鎮(zhèn)土地評估工作中經(jīng)常涉及、需要單獨(dú)考慮的地役權(quán)有通行權(quán)和通過權(quán)。

通行權(quán)即需役地在供役地上通行的權(quán)利。通過權(quán)是需役地將某些管線設(shè)施通過供役地的地表、上空或地下的權(quán)利，如管道通過權(quán)、架線通過權(quán)。

對地役權(quán)價格評估主要是為了確定需役地使用權(quán)人對供役地使用權(quán)人承受地役權(quán)的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償及因設(shè)有地役權(quán)而對供役地和需役地使用權(quán)價格的影響。

7.6.2  地役權(quán)價格評估方法

地役權(quán)價格在理論上等于需役地因設(shè)定地役權(quán)而導(dǎo)致地產(chǎn)增值的部分。

地役權(quán)價格一般不等于供役地因設(shè)有地役權(quán)而導(dǎo)致地產(chǎn)貶值的部分。但至少應(yīng)等于供役地因設(shè)有地役權(quán)而導(dǎo)致地產(chǎn)貶值的部分。

地役權(quán)價格評估方法可用收益還原法、市場比較法、成本逼近法、剩余法及基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法。

7.6.2.1  道路通行權(quán)價格評估

1. 通行的道路只供需役地使用權(quán)人使用

道路通行權(quán)價格可用需役地因設(shè)定地役權(quán)而致地產(chǎn)增值部分評估,還可用供役地因設(shè)有地役權(quán)而減少的土地價值部分,加上因負(fù)有地役權(quán)而致減價的市場修正值來評估。

2. 通行的道路為需役地和供役地使用權(quán)人共同使用

道路通行權(quán)價格是供役地使用權(quán)人因設(shè)定地役權(quán)而減少的土地價值及負(fù)有地役權(quán)的市場修正部分，與需役使用權(quán)人使用道路強(qiáng)度（權(quán)重）的乘積。

7.6.2.2  管線通過權(quán)價格評估

管線通過權(quán)價格評估可用需役地因設(shè)定地役權(quán)而致地產(chǎn)增值部分評估,還可用供役地因設(shè)有地役權(quán)而減少的土地價值部分,加上因負(fù)有地役權(quán)而致減價的市場修正值來評估。

7.6.3  設(shè)定地役權(quán)對供役地和需役地的價格影響

7.6.4.1  設(shè)定地役權(quán)對需役地的價格影響

需役地價格評估必須與設(shè)定的地役權(quán)一同評估.地役權(quán)的設(shè)定,使需役地的利用成為可能,其土地效益才能實(shí)現(xiàn)。

供役地價格可用不負(fù)有地役權(quán)情況下的土地利用價格扣除設(shè)定的地役權(quán)給供役地的土地利用帶來的影響程度來評估。設(shè)定地役權(quán)對土地利用帶來的影響程度可用專家經(jīng)驗(yàn)判斷。如地下管道的通過，有可能對供役地作建筑基地沒有影響，也有可能使其完全失去建筑基地功能。

8  土地估價成果驗(yàn)收及確認(rèn)

土地估價成果的驗(yàn)收及確認(rèn)包括：（1）基準(zhǔn)地價成果的驗(yàn)收及確認(rèn)；（2）宗地地價成果的確認(rèn)。

8.1  基準(zhǔn)地價成果的驗(yàn)收及確認(rèn)

8.1.1  驗(yàn)收制度

為保證基準(zhǔn)地價成果質(zhì)量，估價工作完成后，土地管理部門要對基準(zhǔn)地價成果組織驗(yàn)收。

1. 土地估價工作完成后，由完成工作的作業(yè)組或隊(duì)伍對成果進(jìn)行全面檢查，寫出成果檢查說明，隨基準(zhǔn)地價成果一并報請省（自治區(qū)、直轄市）土地地管理部門進(jìn)行驗(yàn)收。

2. 各?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）土地管理部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)基準(zhǔn)地價成果驗(yàn)收。由省級土地管理部門和有關(guān)單位抽調(diào)技術(shù)人員組成驗(yàn)收組，按規(guī)程規(guī)定程序和內(nèi)容進(jìn)行驗(yàn)收。

8.1.2  確認(rèn)制度

1. 計(jì)劃單列市和省會城市以外的城市基準(zhǔn)地價成果，經(jīng)驗(yàn)收后報當(dāng)?shù)厝嗣裾鷾?zhǔn)公布。

2. 計(jì)劃單列市和省會城市的基準(zhǔn)地價報國土資源部審核平衡后，由當(dāng)?shù)厝嗣裾肌?/p>

8.1.3  驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和內(nèi)容

檢查驗(yàn)收以本規(guī)程各項(xiàng)規(guī)定為準(zhǔn)。驗(yàn)收內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)為：

1. 基準(zhǔn)地價評估工作程序和工作方法是否科學(xué)、合理。

2. 基礎(chǔ)圖件、準(zhǔn)備工作、資料收集、分析、整理和地價計(jì)算檢查。

3. 基準(zhǔn)地價評定檢查。檢查評估程序、方法是否正確，基準(zhǔn)地價評估結(jié)果是否合理。

4. 基準(zhǔn)地價系數(shù)修正表是否正確，是否符合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況。

5. 編圖檢查。檢查基準(zhǔn)地價圖編制方法及圖示、符號、注記、圖例是否正確，與基準(zhǔn)地價表是否一致等。

6. 土地估價報告檢查。土地估價報告是否全面、論述是否清楚、對工作中的技術(shù)問題處理是否得當(dāng)、對成果應(yīng)用的論述是否合理等。

7. 檢查驗(yàn)收部門根據(jù)需要增加的其它檢查項(xiàng)目。

8.1.4  檢查驗(yàn)收報告

檢查驗(yàn)收后，由驗(yàn)收組寫出驗(yàn)收報告和結(jié)論，內(nèi)容包括：

1. 檢查驗(yàn)收組織單位、檢查時間、參加驗(yàn)收人員和檢查驗(yàn)收方法。

2. 各分項(xiàng)檢查驗(yàn)收結(jié)果及成果的綜合評價。

3. 不合格部分的問題類型、性質(zhì)及糾下意見。

4. 對成果應(yīng)用意見及建議。

對不合格的成果，驗(yàn)收組要提出糾正的具體意見，待成果完成單位重新修正后，再次進(jìn)行驗(yàn)收。

8.2  宗地估價成果的確認(rèn)

8.2.1  宗地估價結(jié)果應(yīng)按規(guī)定報經(jīng)縣級以上人民政府土地管理部門確認(rèn)。

8.2.2  非股份有限公司土地估價結(jié)果由土地所在地市、縣土地管理部門確認(rèn)。

8.2.3  股分有限公司土地估價結(jié)果由土地所在地市、縣土地管理部門初審，報上級土地管理部門確認(rèn)。由國務(wù)院授權(quán)部門設(shè)立的公司，其地價評估結(jié)果向國土資源部申請確認(rèn)；其他地價評估結(jié)果向省級人民政府土地管理部門申請確認(rèn)。

9  名詞解釋

1. 基準(zhǔn)地價：是指在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi),對現(xiàn)狀利用條件下不同級別的土地或者土地條件相當(dāng)?shù)牡赜?按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評估確定的某一時點(diǎn)上一定年期物權(quán)性質(zhì)的土地使用權(quán)平均價格。

2. 標(biāo)定地價：標(biāo)定地價是在城市各類建設(shè)用地中按一定原則選取標(biāo)準(zhǔn)宗地，用地價評估方法定期評估出的一定年期物經(jīng)性質(zhì)的土地使用權(quán)價格。標(biāo)定地價與基準(zhǔn)地價一樣，由政府定期公布。它是一種特殊的宗地評估價格。

3. 地租：地租是土地使用者為使用土地而向土地所有者支                          付的代價。它是因土地的位置和地質(zhì)條件等自身因素不同而產(chǎn)生的超額利潤。附著于土地上的改良投資，如基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等，其折舊及利息利潤有時也以地租的形態(tài)表現(xiàn)，但這是廣義地租。      

4. 地價：地價是土地的購買價格，是土地的未來年期廣義地租的資本化。

5. 出讓金：根據(jù)國家的有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，土地使用權(quán)出讓金就是土地使用權(quán)價格，是土地使用者為取得一定年期的物權(quán)性質(zhì)的國有土地使用權(quán)而向國家（所有者）支付的代價。它既不是土地所有權(quán)收益，也不是土地使用權(quán)價格的一部分。

6. 基準(zhǔn)地價更新：基準(zhǔn)地價的更新是在土地定級或劃分均質(zhì)區(qū)域的基礎(chǔ)上，用宗地地租、市場交易的樣點(diǎn)地價或地價指數(shù)等來重新確定土地級別和基準(zhǔn)地價，并重新確定宗地地價修正體系。

7. 城市土地定級：城市土地定級是根據(jù)城市土地的經(jīng)濟(jì)和自然兩方面的屬性及其在城市社會經(jīng)濟(jì)活動中的地位和作用，綜合評定土地質(zhì)量，劃分城市土地級別的過程。

8. 標(biāo)準(zhǔn)宗地：標(biāo)準(zhǔn)宗地是在城市的一定區(qū)域內(nèi)設(shè)定的，其深度、寬度、形狀、用途等特征在該區(qū)域內(nèi)具有代表性，使用狀況相對穩(wěn)定又起示范及比較標(biāo)準(zhǔn)作用的宗地。具有代表性、中庸性和穩(wěn)定性。

9. 標(biāo)準(zhǔn)深度：指在城市中，隨著土地離道路距離的增加，道路對土地利用價值影響為零時的深度稱為市街地的標(biāo)準(zhǔn)深度。

10. 里地線：標(biāo)準(zhǔn)深度的連線為里地線。里地線與道路之間的區(qū)域稱為臨街地或表地，里地線以外的區(qū)域稱為里地。

11. 估價基準(zhǔn)日（估價期日）：指估價結(jié)果對應(yīng)的日期。

12. 正常價格：所謂正常價格是指在公開的市場上，市場信息通暢，交易雙方以平等自愿的方式，在沒有私自利益關(guān)系情況下達(dá)成的交易價格。

13. 未開發(fā)土地:指無基礎(chǔ)配套設(shè)施、無土地開發(fā)整理、同時地上地下待拆除的建筑物和構(gòu)筑物尚未搬遷的土地。

14. 達(dá)到開工建設(shè)條件的土地:指宗地外沒有基礎(chǔ)配套設(shè)施，但在不遠(yuǎn)處的基礎(chǔ)設(shè)施有助于該宗地的開工建設(shè)，或有部分基礎(chǔ)設(shè)施，但尚不具備完全的三通（通道路和臨時水、電）條件，地上地下待拆除的建筑物和構(gòu)筑物尚未搬遷的土地。

15. 已開發(fā)土地:指待估宗地已具備符合所在地區(qū)開發(fā)需要的基礎(chǔ)設(shè)施條件，同時完成地上地下建筑物和構(gòu)筑物搬遷，可用于規(guī)劃土地用途開發(fā)建設(shè)的土地。

[a1]王利明《物權(quán)法論》P612