讓法律業(yè)內(nèi)人士不安的,首當(dāng)其沖的是《辦法》第二條的規(guī)定。根據(jù)該條,除了因公共利益和舊城改造需要收購的國有土地,以及司法機關(guān)、仲裁機構(gòu)依法裁決處置需要收購的國有劃撥土地之外,鄭州市區(qū)內(nèi)的國有土地的收購補償都適用該《辦法》。

　　也就是說,不是為了公共利益的需要,政府也可以收購(回)國有土地。

　　對此,知名拆遷法律專家、北京才良律師事務(wù)所王令律師認(rèn)為,《辦法》作為鄭州出臺的地方政府規(guī)章,明顯與國務(wù)院《國有土地上房屋征收與補償條例》(簡稱新拆遷條例)精神相違背。根據(jù)新拆遷條例的規(guī)定,政府征收土地,只能在符合該條例列舉的六種公共利益的前提下才能進行。而《辦法》是在上述六種條件外,又設(shè)立了一個政府可以進行土地征收的情形,即以土地儲備的名義,進行行政強拆?！掇k法》稱立法目的是為了“有效盤活國有土地資產(chǎn)”,表明鄭州的土地收購是為進行商業(yè)開發(fā)。

　　王令質(zhì)疑:商業(yè)開發(fā)不屬于公共利益,政府怎能悍然進行土地收購呢?

　　不按評估價格補償

　　根據(jù)新拆遷條例規(guī)定,評估機構(gòu)對被征收房屋價值的補償,不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。

　　而《辦法》第七條規(guī)定,國有出讓(含作價入股、作價出資)土地的收購補償標(biāo)準(zhǔn):收購地塊原為經(jīng)營性用地,新規(guī)劃用途仍為經(jīng)營性用地的,收購補償標(biāo)準(zhǔn)按不超過收購地塊出讓成交凈價的80%確定；或者按不超過收購地塊新規(guī)劃用途評估價的90%買斷。

　　《辦法》第十一條還規(guī)定,國有劃撥土地、國有出讓(含作價入股、作價出資)土地、國有租賃土地的評估價,經(jīng)評估機構(gòu)評估后,由市財政、國資、國土資源、監(jiān)察等部門和市土地儲備中心集體會審予以確認(rèn)。

　　“不按市場評估價補償,而是在出讓價基礎(chǔ)上打折補償,這明顯違背新拆遷條例關(guān)于征收補償價格的規(guī)定。”著名拆遷律師、北京圣廷律師事務(wù)所的張興奎分析。

　　《辦法》有關(guān)評估機構(gòu)的選定辦法也遭到質(zhì)疑?！掇k法》規(guī)定:評估機構(gòu)按規(guī)定以招標(biāo)方式確定。

　　“新拆遷條例明確規(guī)定,房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的,通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定。”張興奎認(rèn)為,沒有按照新拆遷條例的規(guī)定依法走房屋征收程序,實際上是以土地收購代替了房屋征收,忽視了房屋所有權(quán)人的權(quán)利。這是地方政府有意規(guī)避新拆遷條例。

　　土地和房屋分開補償

　　知名行政法專家、中國政法大學(xué)副校長馬懷德教授認(rèn)為,判斷《辦法》是否與新拆遷條例相違背,主要看收購的國有土地上是否有非國有性質(zhì)的房屋。如果有,那么政府收購國有土地及其上房屋的行為,必須遵照新拆遷條例來進行。如果土地上不存在私產(chǎn)房屋,只是廢棄荒地,那么鄭州規(guī)定土地收購價格比例的做法無可厚非,因為國有土地所有權(quán)人屬于政府。

　　讓我們看看,《辦法》規(guī)范的土地收購包不包括有附著房屋的土地呢?答案是肯定的:包括。而且明確規(guī)定,土地和房屋分開補償。

　　《辦法》第十二條規(guī)定,收購補償費包含對收購范圍內(nèi)土地及地上建筑物、構(gòu)筑物和附著物的補償,土地交付時,土地及地上建筑物、構(gòu)筑物和附著物一并移交。地上建筑物按照新規(guī)劃用途可隨土地整體出讓的,土地按本辦法規(guī)定進行補償,地上建筑物按評估現(xiàn)值另行補償。

　　馬懷德指出,新拆遷條例公布實施后,所有國有土地上的房屋征收都必須按照新拆遷條例的規(guī)定進行。各地也應(yīng)該對與新拆遷條例相抵觸的有關(guān)規(guī)定進行清理,防止新法被架空。如果被收購的國有土地上存在非國有的房屋,卻按照土地儲備的方式進行收購的話,這就明顯有規(guī)避新拆遷條例的嫌疑。

　　不是協(xié)商確定價格

　　知名行政法專家、曾經(jīng)上書國務(wù)院廢除舊拆遷條例的“北大五學(xué)者”之一的王錫鋅教授認(rèn)為,鄭州的《辦法》與新拆遷條例并不構(gòu)成直接的沖突。因為《辦法》的意圖是要用訂立民事合同的方法來進行國有土地收購工作,是對新拆遷條例未納入規(guī)范范圍的政府商業(yè)開發(fā)的土地征收行為,進行了立法規(guī)范。只不過,以政府為主導(dǎo)的商業(yè)開發(fā)土地征收模式,一定要遵從市場交易的法律規(guī)定,遵守合同雙方平等自愿的原則。

　　王令分析,通觀《辦法》整個條文,并沒有這種體現(xiàn)收購合同平等協(xié)商的規(guī)定。它還是依照土地儲備工作體系制定的?！掇k法》對收購?fù)恋貎r格進行上限比例限定的規(guī)定,并未體現(xiàn)市場定價及合同雙方平等協(xié)商的法律原則。

　　王令認(rèn)為,既然《辦法》規(guī)范的是國有土地收購合同,完全屬于一種市場行為,那就應(yīng)該由雙方平等協(xié)商確定土地收購價格,為何政府先行制定了一個收購價格比例?這無疑是政府定價的表現(xiàn),帶有行政強制的意味。

　　王錫鋅說,鄭州的《辦法》會帶來什么樣的效果還有待觀察。作為對新拆遷條例的一種補充,當(dāng)?shù)卣趫?zhí)行《辦法》進行國有土地收購時,如果能真正遵照平等協(xié)商原則,可以說是對規(guī)范政府商業(yè)開發(fā)土地進行規(guī)范的一種有益嘗試。如果借平等自愿之名,實際采取行政強制手段,來強迫被征收人與政府訂立國有土地收購合同,則需要特別予以警惕和防止。我們絕不能允許以土地儲備為名,在新拆遷條例之外,政府為強制征收土地房屋“另辟蹊徑”。記者萬靜

　　謹(jǐn)防土地收儲成行政強拆借口

　　□短評　萬靜

　　盡管被指違反新拆遷條例多項規(guī)定,而真正讓業(yè)內(nèi)人士不安的是,如果作為被征收人不同意和政府簽訂土地收購合同,政府是否要動用行政強制權(quán)力?這點從《鄭州市國有土地收購補償辦法》里,找不到答案。業(yè)內(nèi)人士普遍擔(dān)憂,鄭州《辦法》所帶來的示范效應(yīng),會讓土地儲備成為規(guī)避新拆遷條例進行行政強拆的又一借口。

　　土地儲備制度從設(shè)立初始,圍繞它的各種爭議一直就沒有停止過。特別在新拆遷條例頒布實施后,土地儲備制度存在的合理合法性,飽受批判。2010年9月10日國土資源部下發(fā)的一份“細(xì)化反腐倡廉行動任務(wù)目標(biāo)”的文件明確規(guī)定,2011年3月底前,各地的土地儲備機構(gòu)必須與其下屬和掛靠的從事土地開發(fā)相關(guān)業(yè)務(wù)的機構(gòu)徹底脫鉤,各地國土資源部門及所屬企事業(yè)單位都不得直接從事土地一級市場開發(fā)。

　　鄭州市出臺的上述《辦法》,無疑是在強調(diào)土地儲備機構(gòu)參與一級市場土地開發(fā)的作用,與國土部文件精神相違背。