三四線房市火爆超乎三年前狂想

資本正在向三四線城市泄洪，沒(méi)想到筆者在2008年的一個(gè)預(yù)言，如此這般的快就到來(lái)了。當(dāng)時(shí)筆者認(rèn)為，大房企如萬(wàn)科等盤踞一線二線城市，中小房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)軍中小城市，然而，三年之后，就連萬(wàn)科等大房企也被央企和高地價(jià)擠走了。在接受某報(bào)記者采訪時(shí)候，筆者當(dāng)時(shí)就指出，在城市化進(jìn)程比較慢的三四線城市，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)空間很大，是中小房企發(fā)展的方向。事實(shí)上，當(dāng)前的變化，還是有些唐突。

有媒體報(bào)道說(shuō)，就在一二線城市限購(gòu)調(diào)控逐漸加碼之時(shí)，三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)正展開(kāi)一幅“大干快上”的火熱藍(lán)圖。隨著一年來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控政策的演變，房地產(chǎn)商和社會(huì)流動(dòng)性正迅速?gòu)囊欢€城市擠出，向政策相對(duì)寬松的三四線城市再次集結(jié)。在唐山這樣的房地產(chǎn)三線城市，萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)、綠城等開(kāi)發(fā)商早已搶先進(jìn)入，每一家開(kāi)盤都在刷新當(dāng)?shù)刈罡叻績(jī)r(jià)，增幅高達(dá)1000元/平方米以上。而龍湖、恒大、融創(chuàng)等知名開(kāi)發(fā)商還在倚門待進(jìn)，它們正積極與地方政府談判，希望能以千畝的圈地規(guī)模進(jìn)入唐山。也就是說(shuō)，三四線城市，已經(jīng)成為各種開(kāi)發(fā)商的新方向，由于絕對(duì)價(jià)格的洼地，各地地方政府的推動(dòng)，三四線城市的地價(jià)和房?jī)r(jià)都在飆升。而且，這種趨勢(shì)，已經(jīng)超過(guò)了三年前筆者的想象。

比如說(shuō)，唐山常住人口不到200萬(wàn)，2008年時(shí)土地價(jià)格只有每畝30萬(wàn)元，如今已漲到每畝300萬(wàn)-400萬(wàn)元，上漲超過(guò)10倍。地價(jià)急劇上漲，實(shí)質(zhì)上是在重復(fù)一線城市的模式，即以土地財(cái)政推動(dòng)整個(gè)地方城市化的規(guī)模，不過(guò)，這樣的地價(jià)急升，最終也會(huì)使得成本驟升，在獲得短暫的巨額利潤(rùn)的同時(shí)，將給地方帶來(lái)未富先奢和高成本的困境。有的地方長(zhǎng)官痛哭道，前任將土地差不多都賣完了，他們做事都很乏力，因此，大規(guī)模的透支后人的資源和財(cái)富，來(lái)粉飾當(dāng)前的地方經(jīng)濟(jì)，實(shí)在是鼠目寸光。

不僅僅是開(kāi)發(fā)商和地方政府在大規(guī)模的推動(dòng)三四線城市的地價(jià)和房?jī)r(jià)，大量的社會(huì)資本，已經(jīng)如禿鷹一般，從一線城市和二線城市，撲向廣大的三四線城市。據(jù)說(shuō)，財(cái)大氣粗的晉商仍在買樓；甚至對(duì)投資非常保守的徽商最近也開(kāi)始出手了，業(yè)內(nèi)人士將其視為非常重要的信號(hào)。也就是說(shuō)，資本需求推動(dòng)了三四線城市樓價(jià)和地價(jià)的步步高升。

不過(guò)，由于是資本推動(dòng)型的城市化，必然為三四線城市帶來(lái)空置率。舉例來(lái)說(shuō)，唐山市下屬的遷安、遷西等縣級(jí)城市礦產(chǎn)資源豐富，近年來(lái)，這些地方的礦主、煤老板成為唐山市高檔住宅消化的主力，他們大多數(shù)是投資需求。這種模式，與內(nèi)蒙古鄂爾多斯古康巴什“鬼城”的發(fā)展路徑如出一轍。

為什么會(huì)出現(xiàn)這樣的情況呢，主要是因?yàn)楫?dāng)前的三四線城市房?jī)r(jià)上漲，是資本推動(dòng)型和成本推動(dòng)型，所謂資本推動(dòng)型，三四線城市的房?jī)r(jià)和地價(jià)，主要是一線城市和二線城市的資本擠出效應(yīng)和超額貨幣供給的結(jié)果，所謂成本推動(dòng)型，主要是指房?jī)r(jià)上漲來(lái)自于資本成本的增加和土地稅費(fèi)成本的增加。

不過(guò)，這里需要說(shuō)明的是，由于前期集中精力發(fā)展一線城市二線城市，導(dǎo)致這些城市的成本不斷上升，各種弊端顯現(xiàn)。長(zhǎng)期資金饑渴的三四線城市，迎來(lái)資金充沛的時(shí)代，迅速地崛起，這也是客觀情況。中國(guó)必須要加快城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，實(shí)質(zhì)上是要發(fā)展小城市，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型，或者，資金轉(zhuǎn)移到三四線城市，也是一種需要。

然而，這不是鼓勵(lì)，所有的資本都到三四線城市去炒樓和炒地皮。因?yàn)槿绻恍┤木€城市住房空置率遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于所能夠消耗的需求之時(shí)，爛尾樓可能遍地開(kāi)花。資本到三四線布局是對(duì)的，僅僅是作為炒作資本，卻會(huì)對(duì)整個(gè)地方經(jīng)濟(jì)，帶來(lái)致命的打擊。因?yàn)榈胤秸疅嶂杂谫u地生財(cái)，忽略了地方企業(yè)盈利能力的增長(zhǎng)，遲早會(huì)使得資產(chǎn)價(jià)格的上漲形成資本泡沫，倒灌地方經(jīng)濟(jì)，使得地方經(jīng)濟(jì)遭受資本的蹂躪，苦的還是當(dāng)?shù)匕傩铡?/strong>