《建設項目選址意見書》

 

該地塊主要經(jīng)濟技術(shù)指標為：容積率不大于2.8，建筑密度不大于28%，綠地率不少于30%，建筑限高控制在50米以內(nèi)。
該項目容積率不大于3.2，建筑密度不大于30%，綠地率不少于25%，建筑限高控制在80米以內(nèi)。地塊主要經(jīng)濟技術(shù)指標竟然作了大幅度調(diào)整，而調(diào)整的方向是為開發(fā)商點亮了一盞賺錢“綠燈”。

 

3．建筑限高 當城市總體規(guī)劃有要求時，應按規(guī)劃要求限制高度；保護區(qū)范圍內(nèi)、風景區(qū)范圍內(nèi)的建筑，市、區(qū)中心的臨街建筑物．航空港、電臺、電信、 當城市總體規(guī)劃有要求時，應按規(guī)劃要求限制高度；保護區(qū)范圍內(nèi)、視線景觀走廊及風景區(qū)范圍內(nèi)的建筑，市、區(qū)中心的臨街建筑物．航空港、電臺、電信、微波通信、氣象臺、衛(wèi)星地面站、軍事要塞千程等周圍的建筑物均應考慮高度限制。 局部突出屋面的樓梯間、電梯機房、水箱間、煙囪等，在城市——般地區(qū)可不計入控制高度；在保護區(qū)、控制區(qū)內(nèi)應計入高度。 4．控制指標 容積率＝總建筑面積（m2）／基地總用地面積（m2），這是一個無量綱的參數(shù)，與其他指標配合使用，控制建筑形態(tài)往往與平均層數(shù)結(jié)合使用： 平均層數(shù)=容積率/建筑覆蓋率 建筑密度（％）＝建筑總基地面積（m2）／基地總用地面積（m2）X100％，表達了基地內(nèi)建筑直接占用土地面積的比例 綠化覆蓋率（％）＝綠化覆蓋面積（m2）／基地總用地面積（m2）X100％ 綠地率（％）＝各類綠地覆蓋面積之和（m2）／基地總用地面積（m2）X100％ 人口毛密度（人／hm2）＝總居住人口數(shù)（人）／居住用地總面積（hm2） 人口凈密度（人／hm2）＝總居住人口數(shù)（人）／住宅用地總面積（hm2）

 

 

【一】容積率（Plot Ratio/Volume Fraction）：又稱建筑面積毛密度，項目用地范圍內(nèi)陸上總建筑面積（但必須是正負0標高以上的建筑面積）與項目總用地面積的比值。 容積率是衡量建設用地使用強度的一項重要指標。容積率的值是無量綱的比值，通常以地塊面積為1，地塊內(nèi)陸上建筑物的總建筑面積對地塊面積的倍數(shù)，即為容積率的值。

 

 

容積率=地上總建筑面積÷規(guī)劃用地面積

當建筑物層高超過8米，在計算容積率時該層建筑面積加倍計算。

（容積率指標計算規(guī)則）
一、容積率系指一定地塊內(nèi)，地上總建筑面積計算值與總建設用地面積的商。地上總建筑面積計算值為建設用地內(nèi)各棟建筑物地上建筑面積計算值之和；地下有經(jīng)營性面積的，其經(jīng)營面積不納入計算容積率的建筑面積。一般情況下，建筑面積計算值按照《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》（GB/T50353-2005）的規(guī)定執(zhí)行；遇有特殊情況，按照本規(guī)則下列規(guī)定執(zhí)行。

　　二、當住宅建筑標準層層高大于4.9米 (2.7米＋2.2米)時，不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積的計算值按該層水平投影面積的2倍計算；當住宅建筑層高大于7.6米（2.7米×2+2.2米）時，不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積的計算值按該層水平投影面積的3倍計算。

　　三、當辦公建筑標準層層高大于5.5米(3.3米＋2.2米)時，不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積的計算值按該層水平投影面積的2倍計算；當辦公建筑層高大于8.8米（3.3米×2+2.2米）時，不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積的計算值按該層水平投影面積的3倍計算。

　　四、當普通商業(yè)建筑標準層層高大于6.1米 (3.9米＋2.2米)時，不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積的計算值按該層水平投影面積的2倍計算；當普通商業(yè)建筑層高大于10米（3.9米×2＋2.2米）時，不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積的計算值按該層水平投影面積的3倍計算。

　　五、計算含陽臺建筑的容積率指標時，陽臺部分建筑面積的計算值按照其水平投影面積計算。

　　六、地下空間的頂板面高出室外地面1.5米以上時，建筑面積的計算值按該層水平投影面積計算；地下空間的頂板面高出室外地面不足1.5米的，其建筑面積不計入容積率。

　　如建筑室外地坪標高不一致時，以周邊最近的城市道路標高為準加上0.2米作為室外地坪，之后再按上述規(guī)定核準。

　　七、住宅、辦公、普通商業(yè)建筑的門廳、大堂、中庭、內(nèi)廊、采光廳等公共部分及屋頂，獨立式住宅建筑和特殊用途的大型商業(yè)用房，工業(yè)建筑、體育館、博物館和展覽館類建筑暫不按本規(guī)則計算容積率，其建筑面積的計算值按照《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》（GB/T50353-2005）的規(guī)定執(zhí)行。

　　八、設計單位應在總平面圖上分別注明建筑面積和建筑面積計算值。

　　九、本規(guī)則規(guī)定的數(shù)值均含本數(shù)。

　　十、對本規(guī)則執(zhí)行過程中遇到的其它情況，我委將及時予以補充和修正。

　　十一、本規(guī)則自發(fā)布之日起執(zhí)行

 

容積率一般是由政府規(guī)定的。 　　現(xiàn)行城市規(guī)劃法規(guī)體系下編制的各類居住用地的控制性詳細規(guī)劃,一般而言,容積率分為 　　獨立別墅為0.2~0.5, 　　聯(lián)排別墅為0.4~0.7, 　　6層以下多層住宅為0.8~1.2, 　　11層小高層住宅為1.5~2.0, 　　18層高層住宅為1.8~2.5, 　　19層以上住宅為2.4~4.5, 　　住宅小區(qū)容積率小于1.0的，為非普通住宅。 　　并根據(jù)不同城市的特點有所差別。

 

容積率可以更加準確地衡量地價水平。人們購買土地使用權(quán)的目的是為了對土地進行開發(fā)，建設房屋。

房屋的單方開發(fā)成本=房屋單方造價＋樓面地價＋稅＋費

樓面地價=宗地總價／宗地內(nèi)允許總建筑面積=土地單價／容積率

因此，樓面地價比單位地價更能準確地反映地價的高低。

 

容積率越高，居民的舒適度越低，反之則舒適度越高。

 

【san】、 綠地率：綠地率是項目綠地總面積與總用地面積的比值。一般用百分數(shù)表示

房地產(chǎn)商通常在廣告中使用綠化率一詞，根據(jù)園林專家所言，是一個不準確、不規(guī)范的用詞。在國家關于園林綠化的用語中，準確的應為“綠地率”和“綠化覆蓋率”兩種叫法。 綠地率是指小區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與小區(qū)用地的比率，在計算時，要求距建筑外土墻1.5米和道路邊線1米以內(nèi)的用地，不得計入綠化用地。此外，還有幾種情況也屬不能計入綠地率的綠化面積，如地下車庫、化糞池，這些設施的地表覆土一般達不到3米的深度，也就是說在上面種植的大型喬木成活率較低，所以計算綠地率時不能計入。 綠化覆蓋率是指綠化垂直投影面積之和小區(qū)用地的比率。樹的影子、露天停車場可以中間種草的方磚都可算入綠化覆蓋率，所以綠化覆蓋率有時能做到60%以上。購房人要注意房地產(chǎn)商在銷售樓盤時宣傳的綠化率實際不少是綠化覆蓋率。 所以，我們平常叫慣了的綠化率專業(yè)術(shù)語應稱作“綠地率”，它和開發(fā)商一般許諾的“綠化率”有很大區(qū)別，開發(fā)商常說的其實是“綠化覆蓋率”。 而且，國家對綠地率的要求非常嚴格。根據(jù)相關技術(shù)規(guī)范、法規(guī)都可以知道，長草的地方并不一定都能算作綠地，綠地率所指的“居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地”主要包括公共綠地、宅旁綠地、配套公建所屬綠地和道路綠地等。 其中，公共綠地又包括居住區(qū)公園、小游園、組團綠地及其他的一些塊狀、帶狀公共綠地。即使是級別最低的零散的塊狀、帶狀公共綠地也要求寬度不少于8米，面積不小于400平方米。該用地范圍內(nèi)綠化面積不少于總面積的70%（含水面），至少要有1/3的綠地面積要能常年受到直接日照，并要增設部分休閑娛樂設施。而宅宅旁綠地等庭院綠化的用地面積，在設計計算時，也要求距建筑外墻1.5米和道路邊線1米以內(nèi)的用地，不得計入綠化用地。 根據(jù)有關規(guī)定，凡符合規(guī)劃標準的新建居住區(qū)，居住小區(qū)綠地率不得低于30%，且要保證居住區(qū)內(nèi)人均2平方米，居住小區(qū)人均1平方米的規(guī)模。 綠化覆蓋率則不然，相對而言比較寬泛，大致長草的地方都可以算作綠化，所以綠化覆蓋率一般要比綠地率高一些。計算綠化覆蓋率所指的綠地，簡單地說，就是只要有塊草皮就可以計入，所以綠化覆蓋率有時能做到60%以上。

 

綠地率也是如此。綠地率較高，容積率較低，建筑密度一般也就較低，發(fā)展商可用于回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。容積率和綠地率這兩個比率決定了這個項目是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢的角度來設計一個社區(qū)。